【正文】 配置）109411800644前期工程費3345525管理費（含發(fā)證費）151325096銷售費用65010747不可預見費91158財務(wù)費用101316769合計170012797100財務(wù)費用說明：考慮到地價按7年計息，建安及其它各項支出按2年計息。戶型布局設(shè)計為高層住宅，而現(xiàn)經(jīng)市場調(diào)研分析得出，產(chǎn)品應(yīng)定位為商務(wù)公寓，屬市場差異性產(chǎn)品并兼顧高層住宅功能。第二部分 開發(fā)方案簡述與經(jīng)濟效益分析一、 開發(fā)方案簡述該項目屬九八年底開工建設(shè)，始建不久，因多種原因造成停工至今，雖然對項目造成了一定負面影響，但同時也找準了市場的再次切入點。其它建議：如此高檔次的商務(wù)公寓，怎能讓業(yè)主、讓客戶放心購房，安心住房。大廳、電梯廳裝修的建議大堂和電梯廳也是本項目內(nèi)飾方面對外推廣的重要組成部分，除了豪華氣派之外，還要有品味。3）、信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)A、每層100兆寬帶高速上網(wǎng)；B、有線衛(wèi)星電視系統(tǒng)；C、局域網(wǎng)VOD廣播系統(tǒng)；D、網(wǎng)上醫(yī)療、教育、電子商務(wù)及網(wǎng)上購物等；會所的建議本項目會所面積為2586㎡，可以設(shè)計為對外和不對外開放兩個區(qū)域，彰顯會所的尊貴和高雅；會所的功能充分體現(xiàn)和支持本項目的市場定位和形象定位，成為該項目的個性形象表現(xiàn)的支撐點；對內(nèi)、對外兩個部分均可采用會員制，突出私家會所的特質(zhì)；集團購買也可成為會所會員，會所可滿足集團和個人進行接待，會談和小型酒會，新聞發(fā)布會等方面的商務(wù)活動。1）、積極推廣應(yīng)用新技術(shù)、新工藝和新材料；2）、選用節(jié)電的低能耗高能效的燈具；3）、垃圾分類收集，下水口設(shè)廢料粉碎裝置；4）、選用環(huán)保型內(nèi)墻材料，高封閉性門窗；智能化建議1）、安全防范系統(tǒng)a、緊急呼叫報警系統(tǒng)；b、煤氣燃露自動報警系統(tǒng)；C、24小時保安巡更系統(tǒng)；D、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；E、門禁控制與可視對講系統(tǒng)。3）、應(yīng)業(yè)主的要求，開展近似于酒店式的貼身服務(wù)。通過本項目的智能化配置，設(shè)立物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺，開展互聯(lián)網(wǎng)接入、網(wǎng)絡(luò)教學、多媒體娛樂系統(tǒng)、網(wǎng)上購物、證券及時交易、電子地圖、IP電話、公共服務(wù)信息等各項服務(wù)；通過該平臺，實現(xiàn)計算機網(wǎng)絡(luò)自動化物業(yè)管理；運用先進的計算機技術(shù)，對包括公共設(shè)施在內(nèi)的各項機械設(shè)備（配電設(shè)備、發(fā)電機組、供水設(shè)備、通風設(shè)備及電梯等）實現(xiàn)集中監(jiān)控；設(shè)置紅外線監(jiān)控報警、室內(nèi)安全緊急報警系統(tǒng)。因此，投資商、地產(chǎn)商、建筑商、銷售商要密切配合、鼎力相助，科學合理的組織項目實施?？v觀高層建筑市場，能順利完工將是社會效益、經(jīng)濟效益的保證，反之將嚴重影響銷售策略的實施，難以保證項目投資收益。建議道路用草坪磚和綠色塑膠相結(jié)合鋪設(shè)，路緣石用彩色白黃相間，小品全是精雕細刻的藝術(shù)作品，小塊綠地應(yīng)刻意立體栽培，花草相間，地塊間隔或扶手欄桿全部采取不銹鋼制品。壽春路片已有很大密度的寫字樓在出租，很多的企業(yè)在此辦公，其租金最高達到60元/㎡，將會吸引以投資保值為目的的客戶和中小企業(yè)。3)、要求在省會購住秘密性較好住所的全省各地市CEO階層，將會首選百花大廈；4)、百花大廈是注重形象、品牌效益的較有檔次的本市有一定實力的商貿(mào)公司理想選擇地；5）、夫妻雙方皆擔任較重要職位的且經(jīng)濟收入較豐厚的35歲以上高級管理者，技術(shù)專家。目標客戶定位1）、在合肥設(shè)立辦事機構(gòu)的外企、合資企業(yè)以及三資企業(yè)；隨著西部大開發(fā)的逐步深入以及我國加入WTO后的開放度的極大提高，作為東西部橋梁的省會城市合肥必將有一質(zhì)的飛躍。利用古井集團、澳鑫房地產(chǎn)、假日物業(yè)管理的品牌效應(yīng)，充分挖掘市場潛力，創(chuàng)一流的商務(wù)公寓。2)、產(chǎn)品定位定位分析：通過市場調(diào)研分析，省域及省會合肥市有較多的高層住宅待售和多層商務(wù)待售、待租，雖然高層樓市的銷售市場機會已經(jīng)來臨，但本產(chǎn)品的建設(shè)周期和建筑成本不容其與市場其它產(chǎn)品一同競爭，因此，本產(chǎn)品應(yīng)像物主古井集團、澳鑫房產(chǎn)和假日物業(yè)管理一樣屬品牌產(chǎn)品，應(yīng)達到脫俗風雅、高檔精致。具體定位：有別于高層商務(wù)和高層住宅的差異品種。七、項目定位研究百花大廈項目市場定位、產(chǎn)品定位1)、市場定位定位分析：該項目目前市場定位在本方案分析前已確定為雙塔框筒結(jié)構(gòu)的高層建筑。市場機會分析★合肥提前十年步入小康，宏觀經(jīng)濟整體較好，二次置業(yè)人士不斷增加，投資類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求量增大；★隨著合肥的對外全面開放，WTO進程不斷加快，合肥在起到東、西部地區(qū)發(fā)展的重要橋梁之時，其商務(wù)公寓市場蘊涵著大量的消費潛力，市場前景較好；★高層樓市房產(chǎn)開發(fā)正屬旺盛期，只要在項目定位準確的基礎(chǔ)上，宣傳引導到位，將會有很大的市場機會；★產(chǎn)品的差異，地塊的稀缺帶來較多的市場機會?！锏貕K絕版，增值空間較大?！镯椖块_發(fā)企業(yè)實力強，物業(yè)管理綜合水平高，將在本項目中充分體現(xiàn)。★地塊周圍500米內(nèi)有省市名校、名園（三中、六中、宿州路幼兒園）；有淮河路步行街、樂普生、鼓樓商廈、合百中心店等商業(yè)網(wǎng)點；有休閑娛樂的市政府中心廣場；有假日逍閑的逍遙津公園、環(huán)城公園；有各類檔次的商務(wù)、旅游居住地百花賓館、山水賓館 、華廈賓館；有工行、建行、省保大廈、平安保險、省投資公司、國元證券等重要金融機構(gòu)。六、百花大廈項目SWOT分析項目優(yōu)勢分析結(jié)合本項目的實際情況，得出其有以下明顯優(yōu)勢★地塊位于合肥市中心位置，與省委、省政府、省人大、省政協(xié)、市委、市政府、市人大、市政協(xié)同屬一個區(qū)域。本項目總用地面積為6168平方米，總建筑面積60784㎡。今年該項目重新啟動，并于六月份由煤炭工業(yè)部杭州建筑設(shè)計研究院對原圖紙進行修改完善、同于十一月份領(lǐng)取建筑施工許可證，由廣廈建設(shè)集團有限責任公司承建。省內(nèi)的名園、名校、名院均在服務(wù)區(qū)內(nèi)，大型商場、公園、娛樂場所可步行到達，與市委、市政府、市人大、市政協(xié)均只有一步之遙。建筑面積總 建 面： 280000㎡規(guī)劃設(shè)計戶 數(shù)： /戶型面積； 129225㎡綠化率： 45%戶型結(jié)構(gòu)：三室兩廳兩衛(wèi) 四室二廳兩衛(wèi)容積率： 備 注占地300畝五、百花大廈基本情況百花大廈的現(xiàn)狀百花大廈位于合肥市中心，處于繁華的金融服務(wù)區(qū)壽春路中段。銷售價格均 價：1988元/㎡起步價：1700元/㎡最高價：2988元/㎡周邊市政配套勝利廣場、安徽大市場、六安路小學分校、體育中心、火車站、銀行、菜市。智能化系統(tǒng)設(shè)施安防系統(tǒng)、紅外防越系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)。建筑結(jié)構(gòu)全框架結(jié)構(gòu)物業(yè)管理項目與收費標準服務(wù)項目： 封閉式管理、24小時保安巡邏。 總用地9萬平方米。交通情況說明10條公交線路通達全市 緊鄰二環(huán)路 出行很方便建筑面積總 建 面：12萬㎡規(guī)劃設(shè)計戶 數(shù)：1250戶型面積； 、 12108。智能化系統(tǒng)設(shè)施閉路電視監(jiān)控、紅外防越報警、樓宇對講系統(tǒng)小區(qū)公共配套幼兒園、科大附小、華源分校、7000㎡社區(qū)公園、 ㎡華源生活廣場。建筑類型一二層為商鋪，三四五為住宅。合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（銷售）項目名稱/開發(fā)商華源國際城五期安徽華源房地產(chǎn)開發(fā)公司項目位置合肥是和平路10號（東二環(huán)與和平路交口處）代理商/銷售商上海三威力房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司工程進度準現(xiàn)房面市時間主打廣告詞坐擁成大型熟社區(qū)，把家安在花園里。建筑面積總 建 面： 100000㎡規(guī)劃設(shè)計戶 數(shù)： 808戶戶型面積； 94170㎡綠化率： 40%戶型結(jié)構(gòu)：二室兩廳、三室二廳、四室兩廳。銷售價格均 價： /起步價： /最高價： /周邊市政配套三十六中、雙崗小學、 新世紀學校、菜市。智能化系統(tǒng)設(shè)施寬帶入戶、安防報警、防盜監(jiān)控、出入管理系統(tǒng)。小區(qū)公共配套幼兒園 會所 地下停車場銷售價格均 價： 2040元/㎡起步價： 1860元/㎡最高價： 2180元/㎡周邊市政配套農(nóng)大、一中、琥柏小學中學、中醫(yī)附院、二院分院、超市、菜市、銀行、郵局交通情況說明一環(huán)路內(nèi)目前2路公交車經(jīng)過出行基本方便建筑面積總 建 面： 20萬㎡規(guī)劃設(shè)計戶 數(shù)： 768戶戶型面積： 97151㎡綠化率： 35%戶型結(jié)構(gòu)：二室二廳、三室兩廳 容積率： 備 注坡屋頂 北窗使用高級中空玻璃 1000㎡地下停車場合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（銷售）項目名稱/開發(fā)商都市清華合肥宏圖房屋開發(fā)公司項目位置蒙城北路西側(cè)臨泉西路與風臺路之間代理商/銷售商合肥萬家房地產(chǎn)營銷策劃公司工程進度基礎(chǔ)開挖面市時間/主打廣告詞全新演繹美好生活空間企劃方向倡導“家”文化的新都主義的NO1。 建筑結(jié)構(gòu)異型框架結(jié)構(gòu) 物業(yè)管理項目與收費標準公共綠化養(yǎng)護、生活垃圾清運、房屋維護、便民服務(wù)、24小時保安聯(lián)防。容積率： /備 注總占地：250畝，一期為3萬㎡9層小高層。小區(qū)公共配套高爾夫球場（擬建）網(wǎng)球場40畝水景 幼兒園 多功能會所銷售價格均 價： 1950元/㎡起步價： 1600元/㎡最高價： 2300元/㎡周邊市政配套明珠廣場、合肥大學城 、168中學 、中銳國際學校 、省教院 、潤安公學、 銀行、 超市交通情況說明226路、901路、230路、148路 、215路等五路公交車，緊鄰金寨南路，距離市區(qū)較遠，但交通方便。上海金貝工程進度34層主體面市時間08主打廣告詞高山流水，自在人家企劃方向合肥首座180270水景、地景、高爾夫智能化社區(qū)建筑結(jié)構(gòu) 全框架結(jié)構(gòu)物業(yè)管理項目與收費標準服務(wù)項目： 24小時保安巡邏、封閉式管理、綠化衛(wèi)生、房屋維修、設(shè)備養(yǎng)護建筑類型聯(lián)排別墅/小高層收費標準：主要賣點水景社區(qū)，適宜居住；高爾夫、網(wǎng)球場在身邊；建筑造型，