【正文】 音樂，或者色彩雜志的一部分，更或者是交流和攝影。 Fabrica坐落于意大利北部城市 Treviso的外圍，是一座由日本建筑師 Tadao Ando設(shè)計(jì)的耀眼建筑。經(jīng)過一批嚴(yán)格的選拔， Fabrica邀請年輕的建筑師參與一系列創(chuàng)意活動，從影院到制圖，從設(shè)計(jì)到音樂，從出版到新媒體、攝影等等，或者色彩雜志的一部分，更或者是交流和攝影 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 由一只國際的團(tuán)隊(duì)組成的 Fabrica顯示其 卓越的策略性、文化性和公關(guān)能力。 成功 案例列舉 —— 貝納通創(chuàng)意研究中心 Fabrica—— 貝納通的創(chuàng)意研究和發(fā)展中心，遵從貝納通的風(fēng)格建于 1994年。目前，上海的盧灣、黃浦、長寧、靜安等區(qū)率先崛起了四大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)群 ，已經(jīng)基本成熟 。 多產(chǎn)業(yè)形成產(chǎn)業(yè)鏈的聚集促成區(qū)域性的“樓宇經(jīng)濟(jì)”，極具聚集性 —— “扎堆效 應(yīng)”。 若 孤立的看去，是一個(gè)點(diǎn)，放眼看去，是與其他無數(shù)個(gè)點(diǎn)相互聯(lián)接，相互依存，相互整合，相互互動，構(gòu)成的資源共享完整的產(chǎn)業(yè)鏈。資本運(yùn)營的重要組成形態(tài) —— 產(chǎn)業(yè)鏈 ， 在整合 本 行業(yè)資源的同時(shí)， 還 要形成系統(tǒng)化資源配置的產(chǎn)業(yè)鏈，即組建集團(tuán)化 、集群化 。 D、 建議于 安徽科大 、 安徽大學(xué) 等高?；?，為高校的創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)學(xué)科提供幫助和支持。 C、 建議貴司爭取使創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)成為政府重點(diǎn)扶持項(xiàng)目。如以提供辦公場地或直接注資的 形式對中、小企業(yè)進(jìn)行扶持。若形成本項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)鏈模式，將會使本項(xiàng)目對中、小型企業(yè)的吸引力度大大加強(qiáng)。 A、 創(chuàng)意地產(chǎn) 產(chǎn)品 主題核心企業(yè)的引入對本項(xiàng)目起到重要的推動作用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ○ 4 經(jīng)營建議 ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 E、 針對本項(xiàng)目今后承租客戶工作時(shí)間較為寬松的特點(diǎn)，建議本項(xiàng)目采用小型分戶式中央空調(diào)系統(tǒng)。盡量能夠做到空間分割的自由性，以滿足處于各個(gè)不同階段的客戶需求，也可對本項(xiàng)目的銷售起到一定的推動作用。如：創(chuàng)業(yè)期、成長期、持續(xù)發(fā)展期以及行業(yè)領(lǐng)先期等不同階段?；蛄舫鲆欢ㄎ恢米鰹榻窈蟪凶獾目蛻魟?chuàng)意展示空間。建議本項(xiàng)目各平面公共空間增加墻面處理。建議這些部分的儲藏空間改為同一平面共用的空中花園 ，可豐富整體空間感覺，并可為創(chuàng)意人士留出較大的休息、交流空間。 B、 本項(xiàng)目 創(chuàng)意地產(chǎn) 內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)合理。與創(chuàng)意人士所偏愛的自由、活潑有所偏差。 以大型公司的進(jìn)駐作為帶動， 吸引更多的相關(guān)公司的進(jìn)駐，讓更多的產(chǎn)業(yè)公司 如 互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、咨詢產(chǎn)業(yè)、建筑設(shè)計(jì)、 IT產(chǎn)品設(shè)計(jì)等產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域 和投資者前 來投資置業(yè) ，同時(shí)也保證了整個(gè)項(xiàng)目的檔次不受影響。 ● Ｂ棟 C棟 ：“ 高端寫字樓 ” —— 以高端運(yùn)作，差異化競爭，讓 A棟降低自己的身價(jià)，適當(dāng)?shù)恼{(diào)整自己的身份，讓更多的投資者可以進(jìn)來，以 A棟的告訴去化拉動整個(gè)項(xiàng)目的成功。 建 議引入 漫畫、動漫，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、 傳媒機(jī)構(gòu)、廣告?zhèn)鞑ゼ霸O(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、 科研機(jī)構(gòu) 等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ● Ａ棟：“ 文化創(chuàng)意核心區(qū) ” 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)?！?集群 效應(yīng)”現(xiàn)象在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中尤為突出。 故本項(xiàng)目第一階段整體定位： 創(chuàng)意文化 產(chǎn)業(yè)基地 第二階段： 通過階段性運(yùn)做，在 新城國際 項(xiàng)目的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)形成一定規(guī)模以及一定的市場地位后，通過一系列 活動，樹立項(xiàng)目 的形象品牌，本項(xiàng)目可最終打造成為： 合肥經(jīng)典 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地 4） 創(chuàng)意辦公 產(chǎn)品定位 ○ 1 產(chǎn)品定位 第一階段： 自在辦公空間 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)高地 第二階段： 合肥 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地 創(chuàng)意文化中心 ○ 2 產(chǎn)品塑造 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的定義為 ： 一個(gè)經(jīng)濟(jì)活動組，開拓和利用創(chuàng)意、技術(shù)以及知識產(chǎn)權(quán)以生產(chǎn)并分配具有社會及文化文化意義的產(chǎn)品和服務(wù)，更可望成為一個(gè)創(chuàng)造財(cái)富和就業(yè)的生產(chǎn)系統(tǒng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因此，我司認(rèn)為，在本項(xiàng)目的開發(fā)于運(yùn)做中應(yīng)采用分步操作的模式，在產(chǎn)品的定位上應(yīng)分 為兩個(gè)階段 且把項(xiàng)目產(chǎn)品分割成兩個(gè)部分，由創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶動創(chuàng)意地產(chǎn)，待市場培育慢慢成熟，漸漸引入傳統(tǒng)的高端寫字樓，讓高 5A化，高智能化高端寫字樓來引領(lǐng)合肥寫字樓市場，讓本項(xiàng)目成為主導(dǎo)，樹立政務(wù)區(qū)的一個(gè)標(biāo)竿的作用?！? 2） 項(xiàng)目定位 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在 合肥 乃至 全國 的發(fā)展相對還處于起步階段。于此同時(shí)，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的崛起強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)范疇根深蒂固的的轉(zhuǎn)型，由以制造為主的經(jīng)濟(jì)變?yōu)橐韵M(fèi)為主的經(jīng)濟(jì)，在這個(gè)轉(zhuǎn)變過程中，文化被發(fā)現(xiàn)成為經(jīng)濟(jì)發(fā) 展的重要資源。目標(biāo)客群的鎖定，將是本項(xiàng)目 創(chuàng)意地產(chǎn) 部分定位的重要依據(jù)。 方案二：保守型商務(wù)寫字樓操作思路（略） 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 1） 定位依據(jù) 隨著 合肥 房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步細(xì)分已不可避免。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第 三 部分 項(xiàng)目 的重新定位策劃 方案一：創(chuàng)意地產(chǎn)整合思路 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。根據(jù)國際專業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，衡量一處物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為， “ 年收益 15 年 =房產(chǎn)購買價(jià) ” 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而物業(yè)管理的好壞是決定 他們 的投資能否保值和增值的至關(guān)重要的因素，首先要看物管公司的品牌和社會口碑，關(guān)鍵是看該管理公司是否能做到嚴(yán)謹(jǐn)、安全、細(xì)致、周到、快捷等。 3） 軟性配套與物業(yè)管理 一流的硬件設(shè) 施，只有匹配一流的軟性配套，才能更加煥發(fā)光彩。 2） 品質(zhì) 與產(chǎn)業(yè)定位 因?yàn)閷τ趯?shí)際 使用的企業(yè)來說， 寫字樓 的品質(zhì)至關(guān)重要，如交通的便利程度，能否四通八達(dá)，停車場的設(shè)計(jì)是否合理、物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風(fēng)是否良好等等。選擇 寫字樓 辦公的首要目的，就是為了提升企業(yè)形象。 因此， 地段 是寫字樓投資者最為關(guān)注的第一要素。 越來越多投資者及寫字樓使用者更加關(guān)注的幾個(gè)要點(diǎn)： 房產(chǎn)的 增值主要來源于土地的增值，而城市的主中心區(qū)土地的稀缺性更強(qiáng)，增值的空間更大，特別是主中心區(qū)范圍有限。 三、 合肥商務(wù)寫字樓市場 投資 需求 現(xiàn)狀 分析 合肥寫字樓市場發(fā)展隨著合肥城市發(fā)展格局的改變而擴(kuò)大市場需求，進(jìn)而對合肥的寫字樓市場更加細(xì)分化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二 、項(xiàng)目周邊競爭調(diào)查 橫向?qū)Ρ确?析 已建好現(xiàn)有寫字樓租售項(xiàng)目個(gè)案橫向?qū)Ρ确治霰恚? 在建在售寫字樓項(xiàng)目個(gè)案橫向?qū)Ρ确治霰恚? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 4）合肥 寫字樓市場需求分析 從銷售、出租情況來看，合肥寫字樓客戶群比較分析如下表： 板 塊 板塊特征 主要客戶 三孝口板塊 交 通便利、配套完善 銷售代理、廣告策劃及代理公司、外地公司分支機(jī)構(gòu) 四牌樓板塊 商業(yè)氛圍濃厚、交通便利 外地企業(yè)的駐合肥分公司、分支機(jī)構(gòu)、本地企業(yè) 百花井板塊 ,一般寫字樓和商住樓 中小型私營企業(yè) 大鐘樓板塊 濃厚商業(yè)氛圍，交通擁擠 金融、科技類企業(yè) 科大板塊 專業(yè)化市場 從事計(jì)算機(jī)軟件、硬件開發(fā)、銷售 北一環(huán)板塊 交通便利，商務(wù)氛圍、配套欠缺 外地企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)、中介服務(wù)類企業(yè)、代理公司 南一環(huán)板塊 交通便利、配套完善、 中介服務(wù)類、貿(mào)易類、實(shí)業(yè)類等本地企業(yè) 高新區(qū)板塊 交通通暢、商務(wù)氛圍、配 套欠缺 高新技術(shù)企業(yè)、外地辦事處、分公司、科研單位 新站板塊 交通便利、商務(wù)氛圍不濃厚 日化用品代理公司、建材、房地產(chǎn)企業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3） 空置面積 從 深度的合肥寫字樓市場調(diào)研 中可以 得知 ， 2021年年末合肥寫字樓的空置率比上半年增加了近 30%。 2） 銷售情況 隨著寫字樓開發(fā)量的增長，其銷售量在 2021年底已經(jīng)達(dá)到了 215016平方米。進(jìn)入 2021年以后， 合肥市寫字樓的開工面積卻下降為 3650平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)