【正文】 78081平方米商業(yè)街總建筑面積：16000平方米綜合容積率：,綠化率：%該項目將建設(shè)為上海市楊浦區(qū)最大的SOHO生活區(qū) ，整個項目規(guī)劃有LOFT、商業(yè)街、住宅、幼兒園等配套。它們被設(shè)計為庭園、走廊的形狀，分布在各個地區(qū)。所以，即使是一個交通地帶，扮演著次要的作用角色，它已經(jīng)被賦予了一些獨(dú)特的注意力。最初，為了追求這個效果我們不得不在一所周圍布滿現(xiàn)代城市建筑的17世紀(jì)別墅里工作，以便于能夠?qū)⒐诺浣ㄖc現(xiàn)代建筑風(fēng)格相結(jié)合，過去的和現(xiàn)在的標(biāo)志性生活方式集于一體，二者互相從中吸收靈感。從這些扮演著實驗室角色的活動中得到靈感（該名稱來自于拉丁文“工作坊），F(xiàn)abrica對待新的溝通方式遵從兩個原則：一是參與性的訓(xùn)練（從實踐中學(xué)習(xí)），二是互相學(xué)習(xí)。這個中心由一個國際團(tuán)隊組成，它鼓勵來自于全世界的年輕建筑師（研究者）的創(chuàng)造性發(fā)展。Fabrica——貝納通研究發(fā)展通信中心。Fabrica鼓勵來自于全世界的年輕建筑師（研究者）的創(chuàng)造性發(fā)展。Fabrica總部坐落于意大利北部城市Treviso外圍，該建筑是日本建筑大師安騰忠雄的作品。本項目希望借助于“新文化地產(chǎn)”概念的引導(dǎo)，成為合肥，乃至全國的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，穩(wěn)健邁出“新文化地產(chǎn)”的第一步。合肥的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)雖然剛起步，卻已顯示出廣闊的市場前景。由此可見，行業(yè)不是簡單相加，而是具有多層次組織結(jié)構(gòu)并以所有權(quán)為聯(lián)結(jié)紐帶的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟。走產(chǎn)業(yè)聯(lián)動之路是迫于激烈的市場競爭的壓力和對資本增值的追求，是著眼于行業(yè)的綜合優(yōu)勢和最大的效益。樓宇經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵詞： 磁場 產(chǎn)業(yè)鏈 產(chǎn)業(yè)集群 扎堆效應(yīng) 新文化創(chuàng)意地產(chǎn)一幢高樓就是一個磁場，巨大的人流、物流、資金流、信息流在這里匯聚、流動，強(qiáng)大的吸引力促長了一個產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)生，從而形成顯著的“財富效應(yīng)”，例如上海浦東的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)。從而爭取一定的注冊、工商、稅務(wù)等各方面的政策性優(yōu)惠。一方面可促進(jìn)本項目創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地的形成，一方面也可在一定程度上產(chǎn)生收益。B、建議貴司以文化為主體，與各產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金聯(lián)合或獨(dú)立操作，對創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的一些中小型公司提供優(yōu)惠措施。建議貴司較早的進(jìn)入招商招租操作。以適應(yīng)客戶的特殊需求。應(yīng)特別注意針對創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的對面積需求較小的特點有一定的考慮。建議創(chuàng)意在面積分割上有所調(diào)整。D、本項目作為一個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的基地，今后承租的企業(yè)客戶可能處于企業(yè)發(fā)展的不同階段。盡量避免統(tǒng)一、單調(diào)的處理手法，盡量增加跳躍感和趣味性。C、由于本項目今后的承租客戶的特殊性。在平層和錯層的一層部分留有一定空間儲藏空間，較難形成經(jīng)濟(jì)效益，并且今后本項目的承租客戶對倉儲的要求不高。故建議項目立面處理上增加一些不規(guī)則線條或整體立面在適當(dāng)處增加一些色彩的變化，以增加吸引力。創(chuàng)意地產(chǎn)A棟補(bǔ)強(qiáng)建議A、本項目立面采用國際主義風(fēng)格，整體感覺大氣、簡潔。引入大型的國內(nèi)外集團(tuán)公司。以創(chuàng)意型公司為主導(dǎo)，延伸出眾多產(chǎn)業(yè)鏈，更成功跨入各娛樂領(lǐng)域，將產(chǎn)品從影片擴(kuò)大到連環(huán)畫、音像制品，擴(kuò)大到電視、互聯(lián)網(wǎng)、游藝場所，擴(kuò)大到傳播發(fā)行資產(chǎn)。因此，建議本項目創(chuàng)意地產(chǎn)部分引入主題概念，在各主題下引入核心企業(yè)或產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)，從而將“集群效應(yīng)”達(dá)到最大化效果。從創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的定義中可以看出，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的各經(jīng)濟(jì)單位并不是以獨(dú)立形式存在，而是以一個產(chǎn)業(yè)鏈的組合形式出現(xiàn)。3）項目整體定位第一階段：從目前本項目整體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以及目前規(guī)劃思路方向，結(jié)合本項目所處區(qū)域及市場地位，可提煉出如下要點：●安徽首個創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)基地●影響力將輻射整個合肥城以及安徽全省●項目周邊名校云集，地段文化特色突出●高人一等的開發(fā)理念和精心的產(chǎn)品規(guī)劃●完備的新現(xiàn)代設(shè)施配備●以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心，高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品為龍頭，商業(yè)、辦公互動●雖然本項目的產(chǎn)品形態(tài)單一，可以通過營銷的概念的形成，起到引導(dǎo)消費(fèi)和入住的作用，吸引更多的投資者前來投資置業(yè)。特別是在目前情況下，本項目在國內(nèi)可比較項目尚少，本項目所處區(qū)域有一定的創(chuàng)意型公司，但還未形成濃厚的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)的氛圍?！皠?chuàng)意產(chǎn)業(yè)源于個別創(chuàng)意、技術(shù)及人才，透過創(chuàng)造及運(yùn)用知識產(chǎn)權(quán)，可帶來財富及就業(yè)的潛力。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是一個多元化的概念，用以形容正在增長的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)合作動態(tài)以及就業(yè)市場的景觀變遷。本項目的創(chuàng)意地產(chǎn)部分是一種全新的辦公樓產(chǎn)品，也正是房地產(chǎn)市場細(xì)分化的趨勢和產(chǎn)物。若投資的物業(yè)年收益15年大于購房款，則表明該投資項目尚具升值空間。4）置業(yè)門檻和投資回報置業(yè)門檻的高低決定了投入的大小，是否能通過銀行按揭購買，只需首付，后續(xù)通過“以租養(yǎng)貸”的方式來供樓。如今的投資者在軟性配套方面，著重看信息化配置和智能化配置。同樣的，對于投資者或使用者來說，寫字樓的商務(wù)功能和產(chǎn)業(yè)定位也是相當(dāng)重要的，近來幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，越來越多的企業(yè)選擇和自身的產(chǎn)業(yè)發(fā)展或企業(yè)定位相關(guān)的辦公地點進(jìn)行辦公，這樣有利于企業(yè)自身的發(fā)展，對于投資者來說，更加愿意將這些地方作為投資的首選，這樣成氣候的寫字樓區(qū)域市場，未來租售不愁。值得一提的是，如果投資那些可以切成很小塊面積進(jìn)行出售的物業(yè)時，就要特別當(dāng)心，當(dāng)經(jīng)濟(jì)不好的時候，小業(yè)主的競相壓價，對客戶進(jìn)行的爭奪戰(zhàn)同樣會影響到客戶今后的收益。1）檔次形象個人投資寫字樓時要瞄準(zhǔn)客戶群來投資。是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素。因此合肥寫字樓市場必將掀起新的個人投資熱潮。 塊板塊特征主要客戶三孝口板塊交通便利、配套完善銷售代理、廣告策劃及代理公司、外地公司分支機(jī)構(gòu)四牌樓板塊商業(yè)氛圍濃厚、交通便利外地企業(yè)的駐合肥分公司、分支機(jī)構(gòu)、本地企業(yè)百花井板塊,一般寫字樓和商住樓中小型私營企業(yè)大鐘樓板塊濃厚商業(yè)氛圍，交通擁擠金融、科技類企業(yè)科大板塊專業(yè)化市場從事計算機(jī)軟件、硬件開發(fā)、銷售北一環(huán)板塊交通便利，商務(wù)氛圍、配套欠缺外地企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)、中介服務(wù)類企業(yè)、代理公司南一環(huán)板塊交通便利、配套完善、中介服務(wù)類、貿(mào)易類、實業(yè)類等本地企業(yè)高新區(qū)板塊交通通暢、商務(wù)氛圍、配套欠缺高新技術(shù)企業(yè)、外地辦事處、分公司、科研單位新站板塊交通便利、商務(wù)氛圍不濃厚日化用品代理公司、建材、房地產(chǎn)企業(yè)4）合肥寫字樓市場需求分析從銷售、出租情況來看，合肥寫字樓客戶群比較分析如下表：板3）空置面積從深度的合肥寫字樓市場調(diào)研中可以得知，2005年年末合肥寫字樓的空置率比上半年增加了近30%。2006年上半年合肥市寫字樓的銷售面積走勢平穩(wěn)，下半年由于新政對住宅市場的影響，一部房地產(chǎn)投資客將資金從住宅市場轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌?，銷售量由6月份的39856平方米