【正文】 載重量為1350公斤。讓政務區(qū)政務配套進駐本案！確定主體客戶群，散戶配合，人為引導形成商務辦公氛圍！案例分析：海上海項目?！癖卷椖颗c天鵝湖一街之隔，景觀優(yōu)越無人可及。●本項目產(chǎn)品單一。將近20萬平米的量體只有單一的一種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，難以將同一類型客戶完全網(wǎng)羅在本項目里。問題：如何解決本項目體量大問題？如何解決政務區(qū)中商務辦公氛圍難的問題？本項目產(chǎn)品單一，如果通過差異化營銷概念的賦予提升自身賣點？拿什么讓合肥寫字樓市場向我們看齊？政務區(qū)拿什么去和濱湖新區(qū)競爭，我們是樹立起政務區(qū)的信心之一。第一部分 項目自我剖析一、項目背景分析項目經(jīng)濟指標分析關鍵詞：新政務區(qū) 近20萬方體量 單一的產(chǎn)品組合新城國際項目位于合肥市政務文化新區(qū)。項目采用水環(huán)熱泵系統(tǒng)的中央空調(diào)，耗能分戶計量。政務區(qū)位處老城區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)間，能極好的將老城區(qū)的生活人氣與兩個開發(fā)區(qū)的活力結(jié)合起來，并最終形成新城帶核心，這樣由政務文化新區(qū)、高新區(qū)和經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)組成的新城區(qū)將整合連成一片并與已包容整合了新站區(qū)的老城區(qū)交相輝映，形成新老相竟兩個增長極，從而帶動合肥大城市的發(fā)展，在新世紀區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展競爭中取得有時，并有望形成合肥都市經(jīng)濟圈。與1000畝的天鵝湖隔路相望。二、項目SWOT分析項目優(yōu)勢剖析 項目處于政務區(qū)，政務區(qū)基礎設施齊全及政府入駐，潛力巨大 項目對面就是1000畝的天鵝湖，景色怡人 項目總建面積大，具有規(guī)模效應 公司股東實力強 項目硬件標準高 各合作公司實力雄厚 項目為一純辦公寫字樓，品質(zhì)較高 項目性價比高項目劣勢剖析 項目一期達到10萬平方，量體過大 項目產(chǎn)品建筑形態(tài)過于單一 政務區(qū)的地段位置難以讓市中心客戶接受 政務區(qū)的發(fā)展前景被濱湖區(qū)掩蓋 政務區(qū)內(nèi)的商務氛圍還未形成 項目產(chǎn)品的各細節(jié)尚未確定，缺乏高標準的說服力項目機會剖析 目前合肥投資寫字樓成為一種趨勢 寫字樓各項目銷售情況都較理想 南區(qū)缺乏高品質(zhì)寫字樓 本項目性價比較高項目威脅剖析 周邊競爭樓盤較多 整個合肥市即將推盤的寫字樓量體較大 項目工程進度緩慢，工期壓力大 公司缺乏開發(fā)寫字樓的經(jīng)驗第二部分 項目市場研判一、合肥商務寫字樓市場研究總結(jié)合肥寫字樓市場供應、需求分析1）市場供應自2005年上半年，合肥市寫字樓新開工面積穩(wěn)步增長，到12月新開面積已達154450平方米。2006年上半年合肥市寫字樓的銷售面積走勢平穩(wěn)，下半年由于新政對住宅市場的影響，一部房地產(chǎn)投資客將資金從住宅市場轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌?，銷售量由6月份的39856平方米增長到7月份的44864平方米。4）合肥寫字樓市場需求分析從銷售、出租情況來看，合肥寫字樓客戶群比較分析如下表：板因此合肥寫字樓市場必將掀起新的個人投資熱潮。1）檔次形象個人投資寫字樓時要瞄準客戶群來投資。同樣的，對于投資者或使用者來說，寫字樓的商務功能和產(chǎn)業(yè)定位也是相當重要的，近來幾年的經(jīng)濟發(fā)展，越來越多的企業(yè)選擇和自身的產(chǎn)業(yè)發(fā)展或企業(yè)定位相關的辦公地點進行辦公，這樣有利于企業(yè)自身的發(fā)展，對于投資者來說，更加愿意將這些地方作為投資的首選，這樣成氣候的寫字樓區(qū)域市場，未來租售不愁。4）置業(yè)門檻和投資回報置業(yè)門檻的高低決定了投入的大小，是否能通過銀行按揭購買，只需首付，后續(xù)通過“以租養(yǎng)貸”的方式來供樓。本項目的創(chuàng)意地產(chǎn)部分是一種全新的辦公樓產(chǎn)品，也正是房地產(chǎn)市場細分化的趨勢和產(chǎn)物?！皠?chuàng)意產(chǎn)業(yè)源于個別創(chuàng)意、技術及人才，透過創(chuàng)造及運用知識產(chǎn)權(quán)，可帶來財富及就業(yè)的潛力。3）項目整體定位第一階段：從目前本項目整體經(jīng)濟指標以及目前規(guī)劃思路方向，結(jié)合本項目所處區(qū)域及市場地位，可提煉出如下要點：●安徽首個創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)基地●影響力將輻射整個合肥城以及安徽全省●項目周邊名校云集，地段文化特色突出●高人一等的開發(fā)理念和精心的產(chǎn)品規(guī)劃●完備的新現(xiàn)代設施配備●以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心，高標準產(chǎn)品為龍頭，商業(yè)、辦公互動●雖然本項目的產(chǎn)品形態(tài)單一，可以通過營銷的概念的形成，起到引導消費和入住的作用，吸引更多的投資者前來投資置業(yè)。因此，建議本項目創(chuàng)意地產(chǎn)部分引入主題概念，在各主題下引入核心企業(yè)或產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)，從而將“集群效應”達到最大化效果。引入大型的國內(nèi)外集團公司。故建議項目立面處理上增加一些不規(guī)則線條或整體立面在適當處增加一些色彩的變化，以增加吸引力。C、由于本項目今后的承租客戶的特殊性。D、本項目作為一個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的基地，今后承租的企業(yè)客戶可能處于企業(yè)發(fā)展的不同階段。應特別注意針對創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的對面積需求較小的特點有一定的考慮。建議貴司較早的進入招商招租操作。一方面可促進本項目創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地的形成，一方面也可在一定程度上產(chǎn)生收益。樓宇經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)鏈關鍵詞： 磁場 產(chǎn)業(yè)鏈 產(chǎn)業(yè)集群 扎堆效應 新文化創(chuàng)意地產(chǎn)一幢高樓就是一個磁場，巨大的人流、物流、資金流、信息流在這里匯聚、流動，強大的吸引力促長了一個產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)生，從而形成顯著的“財富效應”，例如上海浦東的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)。由此可見，行業(yè)不是簡單相加，而是具有多層次組織結(jié)構(gòu)并以所有權(quán)為聯(lián)結(jié)紐帶的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟。本項目希望借助于“新文化地產(chǎn)”概念的引導，成為合肥，乃至全國的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，穩(wěn)健邁出“新文化地產(chǎn)”的第一步。Fabrica鼓勵來自于全世界的年輕建筑師（研究者）的創(chuàng)造性發(fā)展。這個中心由一個國際團隊組成，它鼓勵來自于全世界的年輕建筑師（研究者）的創(chuàng)造性發(fā)展。最初，為了追求這個效果我們不得不在一所周圍布滿現(xiàn)代城市建筑的17世紀別墅里工作，以便于能夠?qū)⒐诺浣ㄖc現(xiàn)代建筑風格相結(jié)合，過去的和現(xiàn)在的標志性生活方式集于一體，二者互相從中吸收靈感。它們被設計為庭園、走廊的形狀，分布在各個地區(qū)。本項目對基石企業(yè)品牌的影響1）基石企業(yè)自身的實力和發(fā)展的需要基石企業(yè)為資金及開發(fā)實力非常雄厚的地產(chǎn)企業(yè)之一，為保證公司今后在激烈的市場競爭中立于不敗之地,必須使項目在運作中通過形成自身的品牌來加強自身的擴張能力和影響度?？梢詮闹蟹指舫鼍幼　⒐ぷ魉枰母鞣N空間，而絲毫不會被已有的結(jié)構(gòu)或構(gòu)件所制約。1）租賃使用創(chuàng)意地產(chǎn)的目標客群分析●品牌專業(yè)公司●創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公司●創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈相關機構(gòu)及企業(yè)●私營公司●相關服務型企業(yè)2）目標客群特征●以經(jīng)營、研發(fā)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主；●公司具有較強實力