某某新城營銷報(bào)告-wenkub
2023-03-29 12:29:59 本頁面
【正文】 510152025303540中鐵瑞景茗城 伊薩貝拉 交大卡布里 景尚景1 期 時(shí)代花城 弗萊明戈去化速率（套/ 月） 龍湖弗萊明戈項(xiàng)目月均去化速率雖然最高， 是由于其項(xiàng)目定位和產(chǎn)品差異化所尋求的市場空 白點(diǎn)獲得成功，但本區(qū)域純高端市場總量相對較 低，該項(xiàng)目 53萬㎡的體量也需要消化多年。 客群分析 區(qū)域成交客戶分析 客群分析 本區(qū)域成交客戶主要來源于巴南區(qū)本地，占了 52%，是本區(qū)域中高檔樓盤主要購買人群； 主要客群置業(yè)以公職人員和醫(yī) /律 /教為主，共占到 50%； 最普遍的認(rèn)知項(xiàng)目渠道為戶外廣告和口碑，分別為 44%和 28%，另有 23%為偶然認(rèn)知； 90㎡以下戶型成為47%客戶的最愛， 8090平米的套二戶型和 90105㎡的實(shí)用型套三將成為市場主流需求。 在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略決策上的運(yùn)用是 : 在 20232023年弱市中采取保守策略，靈活開發(fā)低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目積蓄力量； 在 2023巴南區(qū)年轉(zhuǎn)折期作好土地儲備、人才儲備和資金儲備，提前布局； 在 2023年之后的新一輪快速發(fā)展期采取快速攻勢策略，積極拓展和開發(fā)。重慶巴南萬科新城營銷報(bào)告 市場研究分析 市場環(huán)境研判 成都樓市價(jià)量關(guān)系走勢及預(yù)測模擬圖100%50%0%50%100%150%200%250%1991年 1992年 1993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年施工增速 銷售增速 房價(jià)增速 投資增速重慶房地產(chǎn)市場運(yùn)行周期大概在 1215年之間，跟全國市場運(yùn)行周期基本一致， 我們需要把握這種節(jié)奏順勢而為 15年 1215年 市場環(huán)境研判 成都樓市走勢預(yù)測模擬圖60%40%20%0%20%40%60%80%100%1996年 1997年 1998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年銷售增速 房價(jià)增速走勢一、這輪始于 2023年第四季度的調(diào)整，既是房地產(chǎn)市場自身調(diào)整的需要，也是宏觀經(jīng)濟(jì)、外部環(huán)境加劇惡化的結(jié)果，短期內(nèi)難以根本性好轉(zhuǎn)；目前整個(gè)房地產(chǎn)市場仍處于下降通道當(dāng)中， 2023年市場即使有所好轉(zhuǎn)也只是階段性觸底的中繼反彈， 2023年將面臨方向性抉擇。 區(qū)域供給分析 供給產(chǎn)品同質(zhì)化，絕大部分是高層電梯公寓，戶型區(qū)間集中在 8090平米， 110130平米， 競品項(xiàng)目產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)一覽 面積區(qū)間 套型 中鐵瑞景茗城 景尚景 時(shí)代花城 伊薩貝拉 弗萊明戈 合計(jì) 多層 高層 高層 多層 高層 高層 花園洋房 60以下 0 0 0 0 56 0 0 56 6070 0 58 0 0 0 0 0 58 7080 20 24 0 50 2 0 0 96 8090 套二 0 82 153 0 108 74 0 417 套三 0 223 0 36 64 0 0 323 90100 套二 0 0 0 0 0 0 0 0 套三 21 87 25 50 1 0 0 184 100110 5 69 298 60 72 0 0 504 110120 0 92 205 6 100 0 0 403 120130 18 184 335 0 0 0 0 537 130140 0 1 0 0 0 147 15 163 140以上 0 37 64 0 0 0 267 368 套數(shù) 64 857 1080 202 403 221 282 3109 中成研判結(jié)論 【中成看點(diǎn)】： 本區(qū)域供給總量大、潛在供應(yīng)巨大，供過于求，競爭激烈，將長期處于買方市場；同時(shí)供給產(chǎn)品類型同質(zhì)化嚴(yán)重。 區(qū)域成交客戶分析 客群分析 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 本地私營企主 本地公職人員 二次置業(yè)群體 市內(nèi)白領(lǐng) 區(qū)域客戶 外區(qū)域客戶 重慶市客戶 龍湖弗萊明戈 中鐵瑞景茗城 景尚景 時(shí)代花城 二三級城市私營業(yè)主、在蓉投資、在蓉為子女購房 周邊企業(yè)就業(yè)人員 高新西區(qū)創(chuàng)智人群 典型項(xiàng)目客戶構(gòu)成 客群分析 2023 2023 2023 2023 本地改善性需求為絕對主力，小換大、套二換套三，置業(yè)范圍集中在巴南區(qū)老城區(qū)范圍內(nèi) 投資型需求開始興起，本地改善性需求達(dá)到高峰，整體呈現(xiàn)供需兩旺的局面 本地改善性需求開始嚴(yán)重萎縮，川西二級城市和本地公職人員等剛性需求開始興起，投資需求被抑制 客群重疊、整體需求量不足等困難重重，未來出路在哪里？ —— 客源多元化 區(qū)域主力客群發(fā)展趨勢 項(xiàng)目名稱 房屋類型 總占地面積 （畝） 總建筑面積 （萬㎡） 總戶數(shù) （套） 戶型面積范圍 近期推出套數(shù) 銷售套數(shù) 均價(jià) （元 /㎡） 銷售率 萬樹森林 小高層 100 710 54187 390 388 3500 99% 伊薩貝拉 高層 /小高層 136 2289 45200 221 132 3800 60% 名城左岸 高層 61 2427 77150 521 156 2980 30% 卡布里城 高層 94 30 2545 90150 1237 568 3600 46% 瑞景茗城 高層 /多層 100 15 1200 68184 647 285 3550 44% 景 .尚景 1期 多層 /小高層 70 899 80130 511 488 3200 95% 精城名典 高層 73 7 600 124152 415 415 3400 100% 時(shí)代花城 高層 207 35 1761 80170 1090 978 3300 90% 晨光杰座 高層 10 214 36108 214 44 2780 20% 水岸天成 高層 70 9 588 120220 353 132 3050 38% 蜀源 .國都 多層 54 6 225 83162 191 147 3700 77% 一里陽光 小高層 200 35 約 3200 4985 398 126 2880 32% 西都會 小高層 /高層 10 872 48129 448 97 3350 22% 林澗上館 多層 35 273 80180 272 270 3400 99% 龍湖 .弗萊明戈 雙拼 /花園洋房 /高層 200 51 3600 130216 282 216 6000 77% 合計(jì) / 271 21403 / 7190 4442 / 62% 代表項(xiàng)目近況一覽 本區(qū)域近期（過去 15個(gè)月）供給銷售套數(shù) 4442套，單個(gè)項(xiàng)目平均去化速率為 20套 /月。而景 尚景和
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