【正文】 ,200 畝，加上萬科、卓越等近 30 家粵派開發(fā)商， 20 家閩派開發(fā)商， 20 多家京派、海派開發(fā)商，可以預(yù)測在宏觀調(diào)控期過后， XX房地產(chǎn) 市場將會出現(xiàn)投資和供應(yīng) 的 跳躍式 “ 井噴行情 ” 。房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的指導(dǎo)思想沒有改變， “ 兩型社會 ” 建設(shè)為 XX 房地產(chǎn)發(fā)展打造了巨大平臺，雖然受金融危機(jī)的影響， XX 市上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資略有 下降，但下半年觸底回升，發(fā)展迅速。 XX 市房地產(chǎn)發(fā)展概況 (1)2021 年 XX市房地產(chǎn)市場分析 ① 房地產(chǎn)開發(fā)投資：隨著 XX經(jīng)濟(jì)的回暖，房地產(chǎn)開發(fā)投資略有增長。大量外銷國際一線大品牌 服裝被積壓， 為處理積壓產(chǎn)品，廠家 為盡量收回制造成本， 一般通過設(shè)置內(nèi)部處理部門或者利用商家打折處理積壓品。農(nóng)村市場快速增長，縣及縣以下消費(fèi)品零售額同比增長 %，比市區(qū)快 個(gè)百分點(diǎn)。新農(nóng)村建設(shè)取得新進(jìn)展。 全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破兩萬元大關(guān)，達(dá)到 20238 元，同比增長 %。 2021 年全市經(jīng)濟(jì)低開高走，保持平穩(wěn)快速發(fā)展。據(jù)最新調(diào)查資料顯示， 2021 年上半年 吉林 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出 5, 元，同比增長 %，扣除物價(jià)因素實(shí)際增長 %，實(shí)際增幅較上年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)。 市場分析 XX 市 百貨和零售業(yè) 概況 吉林 省人口 較 多，擁有廣闊的市場，這為擴(kuò)大內(nèi)需提供了可能性。 ③ 2021 年， XX延續(xù) 2021 年的調(diào)整結(jié)構(gòu)政策 。 ② 2021 年，受金融危機(jī)的影響 ，政府出臺一系列扶持政策，從 “ 雙防 ” 轉(zhuǎn)向 “ 一保一控 ” ，再轉(zhuǎn)向 “ 保增長、擴(kuò)內(nèi)需 ” ?？傊?XX 區(qū) 社會經(jīng)濟(jì)總體上保持著投資、消費(fèi)良性增長的態(tài)勢。 2021～ 2021 年 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)對比分析，顯示 XX 區(qū) 經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定快速的增長勢頭，處于強(qiáng)勢發(fā)力階段 。工業(yè)方面，該縣主要的工業(yè)有建材、食品加工、化工、機(jī)械、電器、輕紡、造紙、印刷、服裝、工藝制品生產(chǎn)等 。 (2)項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境 改革開放以來， XX 區(qū) 經(jīng)濟(jì)取得了矚目的成績。 奢嶺 歷史悠久、人文薈萃。 奢嶺鎮(zhèn) 距 XX 市僅 15 公里，至 龍嘉 國際機(jī)場僅25 公里。 XX 區(qū) 投資環(huán)境分析 (1)項(xiàng)目區(qū)域概況 項(xiàng)目行政轄區(qū) —— XX 區(qū) ，位于 XX 市 東南部 ， 幅員面 積 平方公里，占 XX市區(qū)總面積的 %，是 XX市面積最大的區(qū)，轄 4個(gè)街道辦事處， 4個(gè)鎮(zhèn)， 5個(gè)鄉(xiāng)，136 個(gè)行政村，總?cè)丝?366， 718 人，少數(shù)民族有朝鮮、回、滿、蒙古等族，占全區(qū)人口的 8%。由此可見， XX是一個(gè)消費(fèi)活躍的城市。 圖 23 XX 市近年城市居民人均可支配收入 圖 24 XX 市城市居民人均消費(fèi)性支出 近年來， XX 市人均可支配收入與消費(fèi)支出都有較大幅度的增長，生活水平穩(wěn)步提高。不斷增長的城市人口，住房需求直線上升。 第 10 頁 共 63 頁 圖 22 XX城市居民生活水平指標(biāo)示意圖 (3)XX 市居民 消費(fèi)狀況 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021 年 XX市常住人口達(dá) 萬人，比 2021 年增長了 %，城市化率由 2021 年的 %提高到了 2021 年的 %，增長了 個(gè)百分點(diǎn)。 在 0 09 連續(xù)金融危機(jī)沖擊下，致使國外需求銳減，很多歐美客戶的支付能力和信用都 大幅下降 ， 造成 大量外銷國際一線大品牌 商品 積壓 。 (2)XX 市居民生活水平 2021 年， XX 市居民人均可支配收入的增長略低于 GDP 增長， CPI 指數(shù)處于較高上升態(tài) 勢，實(shí)際城市居民生活水平有所下降，其恩格爾系數(shù)回升了 2個(gè)百分點(diǎn)，表明了通貨膨脹對居民帶來的生活壓力依然較大。 第 9 頁 共 63 頁 圖 21 XX 市近年 GDP 及增長率 2021 年底， XX市人均 GDP 為 57,924 萬元，約合 8,481 美元。 XX 市在全省引領(lǐng)地位進(jìn)一步突出，經(jīng)濟(jì)總量在全省的占比為 %，比上年提高 ，人均 GDP 為全省的 倍。 其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 1, 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 1, 億元，增長 %。按照 “ 大XX” 、 “ 大生態(tài) ” 、 “ 大網(wǎng)絡(luò) ” 的原則， 作為 XX 市衛(wèi)星城鎮(zhèn)的 XX區(qū)奢嶺鎮(zhèn) 必將 獲得空前發(fā)展 。 XX 市投資環(huán)境分析 (1)XX 市社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 2021 年 以來吉林 省委、省政府構(gòu)思 長吉圖 特大城市群，使之成為 吉林 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心增長級 。 （ 2）房地產(chǎn)業(yè) 隨著經(jīng)濟(jì)的觸底反彈 ，全國房地產(chǎn)市場有了回暖。 到 2020 年，社會消費(fèi)品零售總額將超過 20萬億 第 8 頁 共 63 頁 元，零售業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用將大大提高。 2021 年 ，中、日、韓三國的百貨業(yè)將進(jìn)行更加頻繁的交流。 就百貨零售業(yè)來說，外資百貨在中國內(nèi)地開店的速度將加快，像韓國的樂天、日本的高島屋、馬來西亞的百盛等，以及一些港資、臺資企業(yè)都有計(jì)劃向中國內(nèi)地發(fā)展。一些二三線城市，甚至四線城市，百貨零售企業(yè)的發(fā)展勢頭非常好，從銷售情況看，他們受金融危機(jī)的影響很小。尤其是 9 月份以后，隨著經(jīng)濟(jì)回暖，百 貨業(yè)的銷售又呈現(xiàn)了積極向上的局面，有的百貨店同比銷售超過了 30%。 （ 1）百貨與零售業(yè) 2021 年，全年社會消費(fèi)品零售總額達(dá) 125,343 億元 ,比上年增長 %。經(jīng)過中央提振市場信心、寬松的經(jīng)濟(jì)刺激政策， 2021 年 全國經(jīng)濟(jì)開始 擺脫低迷狀態(tài)， 逐漸回暖 。 雖然， 2021 年 XX 市房地產(chǎn)市場受惠于中央的經(jīng)濟(jì)刺激政策，市場回暖，但競爭呈白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控 第 6 頁 共 63 頁 制工程成本 和管理成本，注意風(fēng)險(xiǎn)控制，保證銷售資金回款。并且，項(xiàng)目 施工、 主材及設(shè)備采取招投標(biāo)管理制，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)市場挖掘與開拓。 項(xiàng)目雖然為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，具有較大的發(fā)展?jié)?力，但項(xiàng)目開發(fā)期處于中國社會經(jīng)濟(jì)的“ 非常 ” 時(shí)期，尤其是未來 CPI 指數(shù)走向的不確定性，將為項(xiàng)目發(fā)展帶來 “ 隱性 ” 風(fēng)險(xiǎn)。分析測算過程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家 、 XX市的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序 、 規(guī)定。 (4)項(xiàng)目現(xiàn)有進(jìn)程：建設(shè)用地許可證申請批復(fù)文件、土地規(guī)劃許可證、土地規(guī)劃建設(shè)許可證 正在 辦理，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 已送 評審，施工方案設(shè)計(jì)正在進(jìn)行細(xì)化中，三通一平正在進(jìn)行。 (3)環(huán)保噪音與灰塵：本項(xiàng)目建筑施工期間噪音 小、 灰塵較少，現(xiàn)場無大型攪拌站 。 主要建設(shè)條件 (1)土地概況：土地按法律法規(guī)程序完成了相關(guān)手續(xù)，無法律與經(jīng)濟(jì)層面的糾紛。 預(yù)期目標(biāo) 世界名牌折扣城吉林省旗艦中心現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園位于 XX市 XX 區(qū)奢嶺鎮(zhèn)，項(xiàng)目總體用地面積約為 4500 畝，集 XX 購物公園、高層、多層、低層住宅和度假酒店及相關(guān)配套、酒店公寓、風(fēng)情商業(yè)街和綠色體育公園等為一體的大型綜合生態(tài)整合開發(fā)區(qū)。 第 4 頁 共 63 頁 擬建地點(diǎn) 本項(xiàng)目用地位于 XX 區(qū)奢嶺鎮(zhèn)長清公路西側(cè)，用地距 XX城區(qū) 15 公里，距龍嘉國際機(jī)場 25公里。從發(fā)展的趨勢看， XX 城市居民的收入水平一直呈上升趨勢。 長吉圖 一體化， XX城市化進(jìn)程的加快，意味著將有大量的農(nóng) 村居民進(jìn)入到城市生活，而人口的增加必定帶動 消費(fèi) 的需求。 經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇為市場向上提供了基礎(chǔ)，伴隨著 2021 年出臺的經(jīng)濟(jì)刺激政策， XX 市經(jīng)濟(jì)增速加快，帶動房地產(chǎn)市場的回暖。 (2)市場需求 為應(yīng)對國際金融危機(jī)， 2021 年底，中央和地方政府出臺一系列的刺激消費(fèi)政策，使得政策環(huán)境大為改觀。中國的零售業(yè)態(tài)向現(xiàn)代化、國際化經(jīng)營大步邁進(jìn)，新興業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)。目前，美國各 地已有400 多家 OUTLETS，在其國內(nèi)商業(yè)企業(yè)近年來的排行榜中，前 5 位有 3 家的主要業(yè)態(tài)為折扣店；歐洲擁有近百家 OUTLETS；亞洲地區(qū)如韓國、日本、新加坡等國 OUTLETS發(fā)展也正方興未艾。OUTLETS 在發(fā)展初期作為單個(gè)的 “ 工廠直銷店 ” ,以優(yōu)惠的折扣價(jià)格處理工廠尾貨。 項(xiàng)目提出的理由 (1) 關(guān)于“ XX” “ XX” 源自英語中的 “OUTLETS” ，有 “ 出口、出路 ” 的含義，是目前國際上較為成熟的新穎商業(yè)零售業(yè)態(tài)。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) (1)與委托方簽訂的咨詢協(xié)議； (2)國家計(jì)委計(jì)辦投資 [2021]15 號審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》； (3)國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》； (4)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》； (5)《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》。 公司 從成立之日起， 堅(jiān)守“人才是第一資源”的理念，現(xiàn)已擁有一批具有現(xiàn)代管理意識與優(yōu)秀專業(yè)技能的 高素質(zhì) 人才，他們在全國房地產(chǎn)行業(yè)擁有優(yōu)異的建樹。 吉林 XX 名牌折扣城有限公司 于 2021 年登記注冊，注冊資本金為 2 億港元， 業(yè)務(wù)范圍涵蓋 百貨、工藝美術(shù)品、飾品、針紡織品家電、電腦批發(fā)和零售；商業(yè)地產(chǎn)建設(shè) 第 2 頁 共 63 頁 與經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及物業(yè)管理；企業(yè)營銷策劃設(shè)計(jì)；商業(yè)管理咨詢等服務(wù)。 建設(shè)單位簡介： 吉林 XX 名牌折扣城有限公司，是香港上市公司“裕田中國發(fā)展有限公司（股票代碼 H00313）” 在 東北地區(qū)設(shè)立的全資 子公司 。（以上經(jīng)營項(xiàng)目涉及許可經(jīng)營的須取得相應(yīng)許可證后方可經(jīng)營）。 吉林 XX名牌折扣城有限公司 XX XX名牌折扣城吉林省旗艦 中心現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園一期工程 可行性研究報(bào)告 編制單位名稱： 工程咨詢有限公司 工程咨詢資格證書：工咨 二 ○ 一 ○ 年 六 月 編制人員名單 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 ： 注冊會計(jì)師 編 制 人 員： 注冊咨詢（投資）工程師 注冊造價(jià)工程師 注冊咨詢（投資）工程師 高級工程師 注冊咨詢（投資）工程師 注冊咨詢（投資）工程師 會計(jì)師 工程師 注冊咨詢（投資）工程師 定 稿： 注冊會計(jì)師 核 稿： 碩士 I 目 錄 目 錄 ............................................................................................................................................................ I 第 1 章 總 論 ........................................................................................................................................... 1 . 項(xiàng)目背景與概況 .......................................................................................................................... 1 . 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ...................................................................................................................... 4 . 問題與建議 ................................................................................................................................... 5 第 2 章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究 ......................................................................................................... 7 . 投資環(huán)境分析 .............................................................................................................................. 7 . 市場分析 ..............................................................................................................