【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 米，共布置 508 個(gè)店鋪，其中一層 308 間，二層 200間；住宅建筑面積 62, 平方 米。 主要建設(shè)條件 (1)土地概況：土地按法律法規(guī)程序完成了相關(guān)手續(xù)，無(wú)法律與經(jīng)濟(jì)層面的糾紛。 (2)交通運(yùn)輸：項(xiàng)目地交通未有特別管制，交通運(yùn)輸無(wú)障礙。 (3)環(huán)保噪音與灰塵：本項(xiàng)目建筑施工期間噪音 小、 灰塵較少，現(xiàn)場(chǎng)無(wú)大型攪拌站 。 因此，項(xiàng)目施工不會(huì)對(duì)周邊居民的生活產(chǎn)生太大影響。 (4)項(xiàng)目現(xiàn)有進(jìn)程：建設(shè)用地許可證申請(qǐng)批復(fù)文件、土地規(guī)劃許可證、土地規(guī)劃建設(shè)許可證 正在 辦理，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 已送 評(píng)審，施工方案設(shè)計(jì)正在進(jìn)行細(xì)化中，三通一平正在進(jìn)行。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 單 位 數(shù)值 備注 1 用 地面積 畝 商業(yè) 畝 第 5 頁(yè) 共 63 頁(yè) 住宅 畝 2 總建筑面積 ㎡ 商業(yè) ㎡ 161303 住宅 ㎡ 3 建筑密度 % 4 容積率 商業(yè) 住宅 5 綠地率 % 30 6 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 7 住宅銷售收入 萬(wàn)元 8 商業(yè)租金年收入 萬(wàn)元 （正常年份） 8 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 萬(wàn)元 55439 9 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 10 投資回收期 年 11 投資利潤(rùn)率 % 12 資本金利潤(rùn)率 % 問(wèn)題與建議 項(xiàng)目開發(fā)商已取得本項(xiàng)目土地使用權(quán) 資格 ，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測(cè)算過(guò)程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國(guó)家 、 XX市的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序 、 規(guī)定。 根據(jù)測(cè)算，在預(yù)計(jì)的 開發(fā)進(jìn)度、預(yù)測(cè)的 銷售價(jià)格下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。 項(xiàng)目雖然為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，具有較大的發(fā)展?jié)?力，但項(xiàng)目開發(fā)期處于中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的“ 非常 ” 時(shí)期，尤其是未來(lái) CPI 指數(shù)走向的不確定性，將為項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái) “ 隱性 ” 風(fēng)險(xiǎn)。因此，項(xiàng)目的成本控制與管理尤顯重要，建議投資方建立 “ 產(chǎn)品質(zhì)量與成本控制體系 ” 、 “ 項(xiàng)目發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)防范處理方案 ” 。并且，項(xiàng)目 施工、 主材及設(shè)備采取招投標(biāo)管理制，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)挖掘與開拓。由此，規(guī)避項(xiàng)目的 “ 隱性 ” 風(fēng)險(xiǎn)，以確保項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。 雖然， 2021 年 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)受惠于中央的經(jīng)濟(jì)刺激政策，市場(chǎng)回暖，但競(jìng)爭(zhēng)呈白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷售節(jié)奏；在建設(shè)過(guò)程中，需要嚴(yán)格控 第 6 頁(yè) 共 63 頁(yè) 制工程成本 和管理成本，注意風(fēng)險(xiǎn)控制，保證銷售資金回款。 第 7 頁(yè) 共 63 頁(yè) 2 投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 投資環(huán)境分析 經(jīng)濟(jì)背景 2021 年 由于 世界金融危機(jī)，我國(guó) 經(jīng)濟(jì)深受影響 。經(jīng)過(guò)中央提振市場(chǎng)信心、寬松的經(jīng)濟(jì)刺激政策， 2021 年 全國(guó)經(jīng)濟(jì)開始 擺脫低迷狀態(tài)， 逐漸回暖 。 2021 年初，國(guó)務(wù)院推出十大振興產(chǎn)業(yè)的 4 萬(wàn)億投資計(jì)劃 ， 到年底， 4 萬(wàn)億元的投資計(jì)劃發(fā)揮了良好的刺激作用 。 （ 1）百貨與零售業(yè) 2021 年，全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá) 125,343 億元 ,比上年增長(zhǎng) %。從 2021年全年的情況看，下半年好于上半年。尤其是 9 月份以后，隨著經(jīng)濟(jì)回暖，百 貨業(yè)的銷售又呈現(xiàn)了積極向上的局面，有的百貨店同比銷售超過(guò)了 30%。 2021 年 “ 十一 ” 黃金周 8 天時(shí)間，北京、上海、廣州的一些商店，同比增長(zhǎng)甚至達(dá)到了 60%，呈井噴狀態(tài)。一些二三線城市，甚至四線城市，百貨零售企業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭非常好，從銷售情況看，他們受金融危機(jī)的影響很小。據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在一些三四線城市，有的零售企業(yè)同比增長(zhǎng)在 30%以上。 就百貨零售業(yè)來(lái)說(shuō)，外資百貨在中國(guó)內(nèi)地開店的速度將加快，像韓國(guó)的樂(lè)天、日本的高島屋、馬來(lái)西亞的百盛等，以及一些港資、臺(tái)資企業(yè)都有計(jì)劃向中國(guó)內(nèi)地發(fā)展。同時(shí)，這些國(guó)際上的零售巨頭都有進(jìn)入 中國(guó)二三線城市的打算。 2021 年 ，中、日、韓三國(guó)的百貨業(yè)將進(jìn)行更加頻繁的交流。事實(shí)上，日韓百貨業(yè)看中的是中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿?，想在零售市?chǎng)上跟中國(guó)有深度合作，而 中國(guó) 看中的是他們的經(jīng)營(yíng)理念、管理技能等。 到 2020 年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額將超過(guò) 20萬(wàn)億 第 8 頁(yè) 共 63 頁(yè) 元，零售業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用將大大提高。可以說(shuō)，我國(guó)零售百貨業(yè)存在著巨大的發(fā)展空間，投資機(jī)會(huì)較多。 （ 2）房地產(chǎn)業(yè) 隨著經(jīng)濟(jì)的觸底反彈 ，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有了回暖。 2021 年，全國(guó)商品房累計(jì)銷售面積和竣工面積分別為 93,713 萬(wàn)平方米和 70,219 萬(wàn)平方米，同 比分別上升 %和%； 全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 36,232 億元，比上年增長(zhǎng) %，同比下降 個(gè)百分點(diǎn) ；其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 投資 4,172 億元，增長(zhǎng) %。 XX 市投資環(huán)境分析 (1)XX 市社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 2021 年 以來(lái)吉林 省委、省政府構(gòu)思 長(zhǎng)吉圖 特大城市群，使之成為 吉林 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心增長(zhǎng)級(jí) 。 2021 年，《 長(zhǎng)吉圖 城市群區(qū)域發(fā)展規(guī)劃》開始實(shí)施， 長(zhǎng)吉圖 一體化步入實(shí)質(zhì)階段，一個(gè)面積 、人口 1,300萬(wàn)的現(xiàn)代化大都市將由理想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。按照 “ 大XX” 、 “ 大生態(tài) ” 、 “ 大網(wǎng)絡(luò) ” 的原則， 作為 XX 市衛(wèi)星城鎮(zhèn)的 XX區(qū)奢嶺鎮(zhèn) 必將 獲得空前發(fā)展 。 2021 年 XX 市全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 (GDP)3, 億元，比上年增長(zhǎng) %。 其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 1, 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 1, 億元，增長(zhǎng) %。按常住人口計(jì)算，人均 GDP 達(dá) 57,924 元，突破 8,400 美元（ 2021 年中國(guó)人民銀行公布匯率平均值），同比增長(zhǎng) %。 XX 市在全省引領(lǐng)地位進(jìn)一步突出，經(jīng)濟(jì)總量在全省的占比為 %，比上年提高 ，人均 GDP 為全省的 倍。經(jīng)濟(jì)總量在 長(zhǎng)吉圖 三市中的占比達(dá) %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 第 9 頁(yè) 共 63 頁(yè) 圖 21 XX 市近年 GDP 及增長(zhǎng)率 2021 年底， XX市人均 GDP 為 57,924 萬(wàn)元，約合 8,481 美元。 根據(jù)西方發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展過(guò)程 ,XX 市 房地產(chǎn) 業(yè) 已初步進(jìn)入平穩(wěn)期， 對(duì)于商業(yè)用房的需求將大幅增加 ,但對(duì)住房的剛性需求和城市化進(jìn)程的發(fā)展，使得 XX 市住房總量需求仍處于增量型發(fā)展階段。 (2)XX 市居民生活水平 2021 年， XX 市居民人均可支配收入的增長(zhǎng)略低于 GDP 增長(zhǎng)， CPI 指數(shù)處于較高上升態(tài) 勢(shì)，實(shí)際城市居民生活水平有所下降，其恩格爾系數(shù)回升了 2個(gè)百分點(diǎn)，表明了通貨膨脹對(duì)居民帶來(lái)的生活壓力依然較大。但從恩格爾系數(shù)絕對(duì)數(shù)上分析，按照國(guó)際糧農(nóng)組織的標(biāo)準(zhǔn)， XX 市居民生活水平有所下降，但仍然外于寬裕型初 、 中級(jí)階段 ,對(duì)于世界知名品牌折扣需求依然存在 。 在 0 09 連續(xù)金融危機(jī)沖擊下，致使國(guó)外需求銳減，很多歐美客戶的支付能力和信用都 大幅下降 ， 造成 大量外銷國(guó)際一線大品牌 商品 積壓 。為處理積壓產(chǎn)品， 盡量收回成本， 廠家通過(guò)設(shè)置內(nèi)部處理部門或者利用商家打折處理積壓品 ,XXXX 這種商業(yè)形式孕育而生。 第 10 頁(yè) 共 63 頁(yè) 圖 22 XX城市居民生活水平指標(biāo)示意圖 (3)XX 市居民 消費(fèi)狀況 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021 年 XX市常住人口達(dá) 萬(wàn)人，比 2021 年增長(zhǎng)了 %，城市化率由 2021 年的 %提高到了 2021 年的 %，增長(zhǎng)了 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年，XX 市人口出生率為 ? ，死亡率為 ? ，自然增長(zhǎng)率為 ? 。不斷增長(zhǎng)的城市人口，住房需求直線上升。 城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)較快，城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)改善，消費(fèi)結(jié)構(gòu)持續(xù)升級(jí) ,對(duì)國(guó)際品牌需求持續(xù)增加 。 圖 23 XX 市近年城市居民人均可支配收入 圖 24 XX 市城市居民人均消費(fèi)性支出 近年來(lái)， XX 市人均可支配收入與消費(fèi)支出都有較大幅度的增長(zhǎng)，生活水平穩(wěn)步提高。抽樣調(diào)查資料顯示， 2021 年 XX 市居民人均可支配收入達(dá)到 20,238 元，人均消費(fèi) 第 11 頁(yè) 共 63 頁(yè) 支出 15,020 元， 2021 年 XX 市 居民消費(fèi)性支出占到收入的 ％。由此可見(jiàn)， XX是一個(gè)消費(fèi)活躍的城市。在未來(lái)幾年內(nèi)，消費(fèi)需求量將陸續(xù)增大，在把握客戶需求的基礎(chǔ)上，為項(xiàng)目開發(fā)提供了良好的市場(chǎng)容量。 XX 區(qū) 投資環(huán)境分析 (1)項(xiàng)目區(qū)域概況 項(xiàng)目行政轄區(qū) —— XX 區(qū) ，位于 XX 市 東南部 ， 幅員面 積 平方公里，占 XX市區(qū)總面積的 %，是 XX市面積最大的區(qū)，轄 4個(gè)街道辦事處， 4個(gè)鎮(zhèn)， 5個(gè)鄉(xiāng)，136 個(gè)行政村，總?cè)丝?366， 718 人，少數(shù)民族有朝鮮、回、滿、蒙古等族，占全區(qū)人口的 8%。 XX 區(qū) 交通優(yōu)越 、 基礎(chǔ)設(shè)施完善 。 奢嶺鎮(zhèn) 距 XX 市僅 15 公里，至 龍嘉 國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅25 公里。 XX 物產(chǎn)豐富，素有 “ 鹿 鄉(xiāng) ” 的 美稱 ，并 蘊(yùn)藏著 地下溫泉。 奢嶺 歷史悠久、人文薈萃。境內(nèi)古木參天，綠蔭蔽日， 自然 景觀巧奪天工、美不勝收。 (2)項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境 改革開放以來(lái)， XX 區(qū) 經(jīng)濟(jì)取得了矚目的成績(jī)。在農(nóng)業(yè)建設(shè)方面，經(jīng)濟(jì)作物以 蔬菜、水果和 養(yǎng)鹿 為主，淡水漁業(yè)養(yǎng)殖發(fā)展也比較快，全 區(qū) 年產(chǎn)鮮魚超過(guò) 1 萬(wàn)噸。工業(yè)方面，該縣主要的工業(yè)有建材、食品加工、化工、機(jī)械、電器、輕紡、造紙、印刷、服裝、工藝制品生產(chǎn)等 。 XX 區(qū) 近 兩 年社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)如下 表： 第 12 頁(yè) 共 63 頁(yè) XX 市 XX 區(qū) 2021 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 指 標(biāo) 名 稱 計(jì)量單位 2021年實(shí)際 2021 年 2021 年 備 注 全年預(yù)計(jì) 預(yù)計(jì)比上年 % 計(jì)劃安排 計(jì)劃比上年預(yù)計(jì) % 蔬菜面積 公頃 6622 7000 7500 五 全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值 萬(wàn)元 714000 860000 1040000 其中：區(qū)屬規(guī)模企業(yè)總產(chǎn)值 萬(wàn)元 71077 92021 120210 區(qū)屬規(guī)模企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅金 萬(wàn)元 6017 6950 8300 六 全區(qū)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值 萬(wàn)元 1380000 1726000 2190000 全區(qū)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增加值 萬(wàn)元 414000 518000 670000 七 全口徑財(cái)政收入 萬(wàn)元 30933 40000 48000 20 其中：區(qū)本級(jí)財(cái)政收入 萬(wàn)元 9534 11800 14000 八 全社會(huì)消費(fèi)品零售總額 萬(wàn)元 192021 230000 270000 九 全區(qū)年接待旅游人數(shù) 萬(wàn)人次 160 180 200 全區(qū)年旅游總收入 萬(wàn)元 32021 50400 70000 十 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 /人 8800 9900 11200 農(nóng)民人均純收入 元 /人 5500 6000 6500 十一 科技進(jìn)步貢獻(xiàn)率 % 49 50 十二 人口自然增長(zhǎng)率 ? 5 控制目標(biāo) 全區(qū)總?cè)丝? 萬(wàn)人 上述指標(biāo)對(duì)比表明， XX 區(qū) 整體經(jīng)濟(jì)處于較高平臺(tái)上加速運(yùn)行。 2021～ 2021 年 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)對(duì)比分析，顯示 XX 區(qū) 經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定快速的增長(zhǎng)勢(shì)頭，處于強(qiáng)勢(shì)發(fā)力階段 。尤其是工業(yè)經(jīng)濟(jì)的 快 速發(fā)展，凸顯產(chǎn)業(yè)集群的積聚效應(yīng)已 非常明顯 ；而投資的快速增長(zhǎng)，表明投資環(huán)境日趨完善，建設(shè)步入提速提質(zhì)軌道?？傊?， XX 區(qū) 社會(huì)經(jīng)濟(jì)總體上保持著投資、消費(fèi)良性增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 (3)項(xiàng)目區(qū)域相關(guān)政策環(huán)境 ① XX市商業(yè)發(fā)展目標(biāo)是著力打造 XX 市 1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，以 XX 市為核心，進(jìn)而帶動(dòng) 第 13 頁(yè) 共 63 頁(yè) 周邊城市，在開放理念方面，資源整合方面以及優(yōu)惠政策配套等方面，用現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思維進(jìn)一步調(diào)整、完善，形成全國(guó)新一輪經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)中吉林省這一區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體戰(zhàn)略，使之成為東北地區(qū)現(xiàn)代化商貿(mào)中心。 ② 2021 年，受金融危機(jī)的影響 ，政府出臺(tái)一系列扶持政策，從 “ 雙防 ” 轉(zhuǎn)向 “ 一保一控 ” ，再轉(zhuǎn)向 “ 保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需 ” 。 2021 年，相關(guān)政策的出臺(tái)取得效果， XX 房地產(chǎn) 業(yè) 隨著經(jīng)濟(jì)的回暖觸底回升 ,社會(huì)消費(fèi)品零售業(yè)也保持穩(wěn)步 、 快速發(fā)展步伐 。 ③ 2021 年， XX延續(xù) 2021 年的調(diào)整結(jié)構(gòu)政策 。 加大對(duì)新建商品房項(xiàng)目的管理，頒布新的購(gòu)房入戶條例，金融稅收政策緊貼市場(chǎng)；監(jiān)管政策不斷加強(qiáng)。 市場(chǎng)分析 XX 市 百貨和零售業(yè) 概況 吉林 省人口 較 多，擁有廣闊的市場(chǎng)，這為擴(kuò)大內(nèi)需提供了可能性。正是在此背景條件下，擴(kuò)大內(nèi)需問(wèn)題成為理論界和政策制定者共同關(guān)注的重大問(wèn)題，各級(jí)政 府也采取了一系列擴(kuò)大內(nèi)需的政策措施，這些措施已經(jīng)取得了一些的成效。據(jù)最新調(diào)查資料顯示， 2021 年上半年 吉林 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出 5, 元，同比增長(zhǎng) %，扣除物價(jià)因素實(shí)際增長(zhǎng) %，實(shí)際增幅較上年同期提高 個(gè)百分