【正文】 (277 kph). He will have a reserve parachute that will open automatically if he loses consciousness at mach speeds. Even if everything goes as planned, it won39。s like the set for a Gee Lucas movie floating to the edge of space. You and I will have the chance to watch a man take a leap into an unimaginable free fall from the edge of space live. The (lack of) air up there Watch man jump from 96,000 feet Tuesday, I sat at work glued to the live stream of the Red Bull Stratos Mission. I watched the balloons positioned at different altitudes in the sky to test the winds, knowing that if they would just line up in a vertical straight line we would be go for launch. I feel this mission was created for me because I am also a journalist and a photographer, but above all I live for taking a leap of faith the feeling of pushing the envelope into uncharted territory. The guy who is going to do this, Felix Baumgartner, must have that same feeling, at a level I will never reach. However, it did not stop me from feeling his pain when a gust of swirling wind kicked up and twisted the partially filled balloon that would take him to the upper end of our atmosphere. As soon as the 40acre balloon, with skin no thicker than a dry cleaning bag, scraped the ground I knew it was over. 專業(yè)好文檔 21 How claustrophobia almost grounded supersonic skydiver With each twist, you could see the wrinkles of disappointment on the face of the current record holder and cap (capsule munications), Col. Joe Kittinger. He hung his head low in mission control as he told Baumgartner the disappointing news: Mission aborted. The supersonic descent could happen as early as Sunday. The weather plays an important role in this mission. Starting at the ground, conditions have to be very calm winds less than 2 mph, with no precipitation or humidity and limited cloud cover. The balloon, with capsule attached, will move through the lower level of the atmosphere (the troposphere) where our daytoday weather lives. It will climb higher than the tip of Mount Everest ( miles/ kilometers), drifting even higher than the cruising altitude of mercial airliners ( miles/ kilometers) and into the stratosphere. As he crosses the boundary layer (called the tropopause), he can expect a lot of turbulence. The balloon will slowly drift to the edge of space at 120,000 feet ( miles/ kilometers). Here, Fearless Felix will unclip. He will roll back the door. Then, I would assume, he will slowly step out onto something resembling an Olympic diving platform. Below, the Earth bees the concrete bottom of a swimming pool that he wants to land on, but not too hard. Still, he39。d hear my foot tapping rapidly under my desk. I39。s first satellite Sputnik. I also missed watching Neil Armstrong step foot on the moon and the first space shuttle take off for the stars. Those events were way before my time. As a kid, I was fascinated with what goes on in the sky, and when NASA pulled the plug on the shuttle program I was heartbroken. Yet the privatized space race has renewed my childhood dreams to reach for the stars. As a meteorologist, I39。 項(xiàng)目收入及支出 項(xiàng)目 支出： 億元 2070 元 /m2＝ 億元 項(xiàng)目收入： 億元 （ 1）其中商業(yè) 2 21 0 0 0 0 6 0 0 0 4 0 0 02 6 . 6 1 8 . 0 8 86800 m ??（ ＋ ＋ ） 3萬(wàn) m ＝ 億 元元 （ 2）住宅 萬(wàn) m2－ 萬(wàn) m2＝ 萬(wàn) m2 萬(wàn) m22680 元 /m2＝ 億元 （ 3）地下車位： 6415 個(gè) 60000 元＝ 億 元 （ 1）＋（ 2）＋（ 3） 億元＋ 億元＋ 億元＝ 億元 毛利： 億元－ 億元＝ 億元 應(yīng)交稅費(fèi)： 億元 ％＝ 億元 稅后利潤(rùn)： 億元 － 億元 = 億元 二 00 九年六月十八日 專業(yè)好文檔 19 附件： 項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 拆遷補(bǔ)償： 萬(wàn)元 （ 1）拆遷臨時(shí)補(bǔ)償費(fèi)： 750 戶 250m2/戶 3 元 /月 18 月＝ 萬(wàn)元 （ 2）拆遷租房費(fèi)： 750 戶 250m2/戶 3 元 /月 18 月＝ 萬(wàn)元 （ 3）違章建筑補(bǔ)償： 750 戶 100m2/戶 =75000m2350 元/m2=2625 萬(wàn)元 （ 4）提前拆除獎(jiǎng)金： 750 戶 40000 元 /戶＝ 3000 萬(wàn)元 建安費(fèi)用 ： 億元 總面積 萬(wàn) m21350 元 /m2＝ 億元 項(xiàng)目開工前的所有應(yīng)交費(fèi)用： 億元（ 110 元 /m2） 凈地購(gòu)買費(fèi)： 120 畝 40 萬(wàn)元 /畝＝ 4800 萬(wàn)元 廣告、銷售費(fèi)：總收入 38 億元 ％＝ 760 萬(wàn)元 項(xiàng)目管理費(fèi)：總收入 38 億元 ％＝ 1040 萬(wàn)元 基礎(chǔ)設(shè)施 1100000m260 元 /m2＝ 6600 萬(wàn)元 綠化 景觀 費(fèi)： 6000 萬(wàn)元 融資成本： 3 億元人民幣 不可預(yù)見費(fèi)： 6000 萬(wàn)元 總計(jì)用款： 億元 開 發(fā) 成本： 2070 元 /㎡ 專業(yè)好文檔 20 Editor39。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范 由于本項(xiàng)目較低的地價(jià)成本 ， 加之科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)研、精 心的方案設(shè)計(jì)、良好的市場(chǎng)環(huán)境，可以說，是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)極小安全度高的項(xiàng)目。該項(xiàng)目從目前看 ， 是南陽(yáng) 市 最 大的城中村改造項(xiàng)目 ， 經(jīng)濟(jì)效益比較可觀 ， 但靠公司目前資金狀況改造項(xiàng)目有一定困難 ， 需外來資金支持 ， 經(jīng)同豫商投資集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)多次論證商定 ， 共同注入資金成立合資企業(yè) ， 共同開發(fā)建設(shè)該項(xiàng)目。 五、投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資估算 本項(xiàng)目計(jì)劃投資總額為 22 億元 ， 按可銷售面積計(jì)算 ， 開專業(yè)好文檔 17 發(fā)成本為 2021 元 /㎡。 交通組織上 ， 做到人車分流 ， 商業(yè)人流和住宅人流的分離。 單體設(shè)計(jì) ， 確保了戶戶均有開闊視野 ， 功能分區(qū)明確 ， 通風(fēng)采光良好 ， 做到了明廚明衛(wèi) ， 經(jīng)濟(jì)合理 ， 實(shí)有率高。 北側(cè)一排中小戶型可將車站路的 噪音 擋于小區(qū)之外 ， 保證了 小區(qū)的寧?kù)o。 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地處南陽(yáng)市西南角 ， 屬新老城鎮(zhèn)的中間地帶 ， 地段優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚 ， 項(xiàng)目緊鄰市車站南路交通大動(dòng)脈 ， 并緊臨北京路 ，交通優(yōu)勢(shì)明顯。本項(xiàng)目的水、電、氣路等均已通 “平 ”,具 備 良好的形式條件。 三、項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 地 塊 解析 交通條件 本項(xiàng)目緊臨車站南路和雪楓路的交通干道 ， 與臥龍區(qū)行政專業(yè)好文檔 15 中心和白河公園隔路相望 ， 屬典型的中心廣場(chǎng)物業(yè) ， 交通十分方 便。但考慮到地價(jià) ， 建材上漲因素 ， 及消費(fèi)者的實(shí)恵心理 ， 超出 10%即 25002800 元 /㎡就是理性價(jià)格。四房、五房及一房一廳、單身公寓的需求為 15%， 其中最受歡迎的是三房 ， 尤 以三房?jī)蓮d兩衛(wèi)需求量最大 ， 一房一廳 面積 需求在 50—60 ㎡ ，二房二廳面積需求在 65—95 ㎡ ， 三房?jī)蓮d的面積需求在95—135 ㎡。商業(yè)配套、學(xué)校、交通車也受到了較大關(guān)注 。 對(duì)小區(qū)的配套需求 ， 調(diào)查顯示 ： 在置業(yè)者中對(duì)居住環(huán)境和完善成熟的 生活 配套區(qū)這兩方面要求較突出 ， 進(jìn) 而 也成為影響其選擇樓盤的重要因素 。 目前該區(qū)域房地產(chǎn)的開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、社區(qū)配套尚處初級(jí)階段。 供給分析 就發(fā)展形式而言，臥龍區(qū)是當(dāng)前南陽(yáng)市較為活躍且最有發(fā)展前景的片區(qū)之一，北京大道延伸，車站南路擴(kuò)建，地域上的優(yōu)勢(shì)共享，臥龍區(qū)新中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)配套，成為新中心區(qū) “后花園 ”最大的居住區(qū)之一；良好的生態(tài)環(huán)境、交通、市政配套加上人才配備，使臥龍區(qū)一天比一天好。這種重市場(chǎng)研究，重產(chǎn)品創(chuàng)新的科學(xué)態(tài)度，是本項(xiàng)目先開發(fā)值得借鑒的財(cái)富。 我市房地產(chǎn)相比全國(guó)更為健康，市場(chǎng)化程度更成熟，也更理性，近兩年的 “豪宅大比拼 ”、 “海灣大決戰(zhàn) ”、 “小戶型大塞車 ”，看似刀光劍影，全都安全著陸。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)信貸的專業(yè)好文檔 13 嚴(yán)控也正是防止 “泡沫 ”的有力手段。 宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 近年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，是否存有 “泡沫 ”，是否過熱的爭(zhēng)論已進(jìn)行了兩年，然而房地產(chǎn)投資仍在穩(wěn)步加大， 房?jī)r(jià)仍在穩(wěn)步上升。 該項(xiàng)目所處位置在市中心區(qū)域西南角，北臨智圣諸葛亮隱居地臥龍崗，西側(cè)為我市大學(xué)園區(qū)，東側(cè)為臥龍區(qū)新建設(shè)的行政中心，南臨新建成 的 312 國(guó)道 （ 雪楓路 ） 。 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) 該項(xiàng)目未改造前，為二層民用建筑，建筑密度大，采光面小，道路非常狹窄，衛(wèi)生狀況極差，居住環(huán)境害，既影響城市景觀，又損害了群眾的身心健康，改造后總體規(guī)劃 67 棟小 高層和超高層建筑，樓與樓 之間 空間大，采 光 面大，綠化率達(dá)40%，小區(qū)還建有小學(xué)、幼兒園、老 年保健中心等公用設(shè)施。 2021 年，政府采取了市區(qū)內(nèi)停止新批房地產(chǎn)用地、繼續(xù)專業(yè)好文檔 12 控制全年房地產(chǎn)用地供應(yīng)，將存量土地納入計(jì)劃 、 取消市區(qū)外“購(gòu)房入戶 ”、 啟動(dòng)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)等等調(diào)控手段。 總體來看，剛剛過去的 2021 年是我市房地產(chǎn)供求關(guān)系大調(diào)整的一年。住宅新增供給明顯下降，住宅市場(chǎng)整體呈現(xiàn) “供 ”小于 “求 ”的局面。 從 2021 年各月份的住宅銷售情況來看，住宅需求持續(xù)旺盛，銷售面積持續(xù)增長(zhǎng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)需