【正文】 rything goes as planned, it won39。d hear my foot tapping rapidly under my desk. I39。 項(xiàng)目收入及支出 項(xiàng)目 支出： 億元 2070 元 /m2＝ 億元 項(xiàng)目收入： 億元 （ 1）其中商業(yè) 2 21 0 0 0 0 6 0 0 0 4 0 0 02 6 . 6 1 8 . 0 8 86800 m ??（ ＋ ＋ ） 3萬 m ＝ 億 元元 （ 2）住宅 萬 m2－ 萬 m2＝ 萬 m2 萬 m22680 元 /m2＝ 億元 （ 3）地下車位： 6415 個 60000 元＝ 億 元 （ 1）＋（ 2）＋（ 3） 億元＋ 億元＋ 億元＝ 億元 毛利： 億元－ 億元＝ 億元 應(yīng)交稅費(fèi)： 億元 ％＝ 億元 稅后利潤： 億元 － 億元 = 億元 二 00 九年六月十八日 專業(yè)好文檔 19 附件： 項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 拆遷補(bǔ)償： 萬元 （ 1）拆遷臨時補(bǔ)償費(fèi)： 750 戶 250m2/戶 3 元 /月 18 月＝ 萬元 （ 2）拆遷租房費(fèi)： 750 戶 250m2/戶 3 元 /月 18 月＝ 萬元 （ 3）違章建筑補(bǔ)償： 750 戶 100m2/戶 =75000m2350 元/m2=2625 萬元 （ 4）提前拆除獎金： 750 戶 40000 元 /戶＝ 3000 萬元 建安費(fèi)用 ： 億元 總面積 萬 m21350 元 /m2＝ 億元 項(xiàng)目開工前的所有應(yīng)交費(fèi)用： 億元（ 110 元 /m2） 凈地購買費(fèi)： 120 畝 40 萬元 /畝＝ 4800 萬元 廣告、銷售費(fèi)：總收入 38 億元 ％＝ 760 萬元 項(xiàng)目管理費(fèi)：總收入 38 億元 ％＝ 1040 萬元 基礎(chǔ)設(shè)施 1100000m260 元 /m2＝ 6600 萬元 綠化 景觀 費(fèi)： 6000 萬元 融資成本： 3 億元人民幣 不可預(yù)見費(fèi)： 6000 萬元 總計用款： 億元 開 發(fā) 成本： 2070 元 /㎡ 專業(yè)好文檔 20 Editor39。該項(xiàng)目從目前看 ， 是南陽 市 最 大的城中村改造項(xiàng)目 ， 經(jīng)濟(jì)效益比較可觀 ， 但靠公司目前資金狀況改造項(xiàng)目有一定困難 ， 需外來資金支持 ， 經(jīng)同豫商投資集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)多次論證商定 ， 共同注入資金成立合資企業(yè) ， 共同開發(fā)建設(shè)該項(xiàng)目。 交通組織上 ， 做到人車分流 ， 商業(yè)人流和住宅人流的分離。 北側(cè)一排中小戶型可將車站路的 噪音 擋于小區(qū)之外 ， 保證了 小區(qū)的寧靜。本項(xiàng)目的水、電、氣路等均已通 “平 ”,具 備 良好的形式條件。但考慮到地價 ， 建材上漲因素 ， 及消費(fèi)者的實(shí)恵心理 ， 超出 10%即 25002800 元 /㎡就是理性價格。商業(yè)配套、學(xué)校、交通車也受到了較大關(guān)注 。 目前該區(qū)域房地產(chǎn)的開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計、營銷、社區(qū)配套尚處初級階段。這種重市場研究，重產(chǎn)品創(chuàng)新的科學(xué)態(tài)度，是本項(xiàng)目先開發(fā)值得借鑒的財富。國家對房地產(chǎn)信貸的專業(yè)好文檔 13 嚴(yán)控也正是防止 “泡沫 ”的有力手段。 該項(xiàng)目所處位置在市中心區(qū)域西南角，北臨智圣諸葛亮隱居地臥龍崗，西側(cè)為我市大學(xué)園區(qū)，東側(cè)為臥龍區(qū)新建設(shè)的行政中心，南臨新建成 的 312 國道 （ 雪楓路 ） 。 2021 年，政府采取了市區(qū)內(nèi)停止新批房地產(chǎn)用地、繼續(xù)專業(yè)好文檔 12 控制全年房地產(chǎn)用地供應(yīng)，將存量土地納入計劃 、 取消市區(qū)外“購房入戶 ”、 啟動房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)等等調(diào)控手段。住宅新增供給明顯下降，住宅市場整體呈現(xiàn) “供 ”小于 “求 ”的局面。 房地產(chǎn)市場需求旺盛，需求增長勢頭趨于平穩(wěn)，住宅、商鋪 需求持續(xù)增長。 在經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長的影響下， 2021 年南陽房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資經(jīng)過 2021 年的 高速 增長后，已開始呈現(xiàn)增速回落；房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)：供求總量基本均衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)的運(yùn)行特征；各級房地產(chǎn)市場景氣程度高，且需求持續(xù)旺盛 。 2021 年，我國房地產(chǎn)金融市場開始了多元化改革，房地紛紛拓展融資渠道，由于受當(dāng)前各種因素的影響，各地主要采用了信托產(chǎn)品的形式， 2021 年年末，全國出現(xiàn)了房地產(chǎn)信托熱，但由于信托產(chǎn)品先天有一定的局限性，又受到嚴(yán)格的政策限制，并不能完全滿足房地產(chǎn)金融市場的創(chuàng)新需要。同時，與證券市場的不確定性相比，投資房地產(chǎn)的收益率和穩(wěn)健性著實(shí)對投資 者 有 著 巨大的吸引力，并專業(yè)好文檔 9 且地產(chǎn)保值、增值的功能最為明顯，投資性置業(yè)將使一部分投資 者 趨之若鶩。 “置業(yè)升級 ”不僅提高了百姓的住房品質(zhì)，也為 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)一、二、三級住宅市場的聯(lián)動起到了極好的作用。也就是說 ， 我們要更多的來提供一些中低價位、中小戶型的產(chǎn)品，來供應(yīng)市場，來滿足中低收入家庭的需求 。 2021 年，建設(shè)部將通過房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、土地供應(yīng)等調(diào)控手段壓縮單位和個人自建住房的比重，對中國房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控，從而提高我國房地產(chǎn)的市場化程度，發(fā)展中低價位、中小戶型的商品住宅，以滿足更多普通 百姓的購房需求。據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)， 2021 年，中國房屋銷售價格比上年上漲 %。 這表明連續(xù) 6 個的擴(kuò)張性宏觀經(jīng)濟(jì)政策 對經(jīng)濟(jì) 增長引起了很大的促進(jìn)作用。 （ 10）堅(jiān)持全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展觀，各項(xiàng)改革向縱深發(fā)展。 （ 6）投資增速高位回落，市場導(dǎo)向型企業(yè)投資依然活躍。 （ 3）經(jīng)濟(jì)增長對就業(yè)帶動作用增強(qiáng)，城鄉(xiāng)就業(yè)有所增加。 第四個亮點(diǎn)：我們保持了國 際 收支的雙順差和人民幣匯率穩(wěn)定，這說明我國金融系統(tǒng)抗風(fēng)險的能力在加強(qiáng)。 第三個亮點(diǎn)：消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效，中國出 現(xiàn)了新的 經(jīng)濟(jì) 增長點(diǎn)。 第二個亮點(diǎn)：通貨緊縮的趨勢基本結(jié)束。 投資估算和資金籌措 本項(xiàng)目的建設(shè)資金，完全由開發(fā)商萬裕有限公司籌措資金。況且，隨著新 雪 楓大橋的建成 ，臥龍區(qū)行政中心的形成，該項(xiàng)目市場又掀起一輪熱潮，許多在售項(xiàng)目的銷售速度應(yīng)大于南陽市的 平均 水平，而且房價的增幅也大于全市平均水平。 項(xiàng)目 建設(shè)和內(nèi)容 “水岸新城 ”規(guī)劃建筑總面積 萬㎡，容積率為 ，其中住宅 萬㎡， 商業(yè) 萬㎡， 公建面積 萬㎡。公司現(xiàn)有職工 547 人，注冊資金 4000 萬元。中央花園 ”、 “萬裕 水岸新城 ”， 東臨車站南路， 39 號路從村西穿村而過，南臨雪楓路，北臨區(qū)間路，總占地面積為 ㎡（合 畝），實(shí)際使用面積 ㎡（合 畝），城市道路占地面積 ㎡ （合 畝），總面積分四個 小 區(qū)，其中： A 區(qū)面積： ㎡（合 畝），其中實(shí)用面積 30176㎡（合 畝），占道路面積為 ㎡（合 畝）； B 區(qū)面積： ㎡（合 畝） ， 實(shí)際面積 ㎡（合 畝），占城市道路 ㎡ ,（合 畝）； C 區(qū)面積： ㎡（合 畝） ， 實(shí)際用地面積 ㎡（合 畝），占城市道路 ㎡（合 畝）； D區(qū)面積： ㎡ （合 畝） ， 實(shí)際用地 ㎡（合 畝），占城市道路 ㎡（合 畝）； 總戶數(shù) 1596 戶，其中村民 1466 戶，居民 130 戶，總計居住人口 5596 人，其中村民 5226 人，居民 360 人。水岸新城） 可行性研究報告 南陽市萬裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二 OO 九年六月十八日 專業(yè)好文檔 目 錄 一、項(xiàng)目總論 ........................................................................... 1 項(xiàng)目背景 ........................................................................ 1 項(xiàng)目名稱及概況 ..................................................... 1 開發(fā)公司 ................................................................ 1 承擔(dān)可行性研究的單位 .......................................... 2 研究工作依據(jù) ......................................................... 2 項(xiàng)目建設(shè)和內(nèi)容 ..................................................... 2 可行性研究結(jié)論 ............................................................. 2 市場預(yù)測結(jié)論 ......................................................... 2 項(xiàng)目建設(shè)速度 ......................................................... 3 投資估算和資金籌措 ............................................. 3 項(xiàng)目綜 合評價 ......................................................... 3 二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 ................................................. 4 市場宏觀背景 ................................................................. 4 全國投資環(huán)境 ......................................................... 4 南陽房地產(chǎn)市場狀況 ........................................... 10 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 ........................................... 12 宏觀市場與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 ................................ 12 區(qū)域市場分析 ............................................................... 13 區(qū)域市場界定 ....................................................... 13 專業(yè)好文檔 供給分析 .............................................................. 13 三、項(xiàng)目分析及評價 .............................................................. 14 地塊解析 ...................................................................... 14 交通條件 .............................................................. 14 地形地勢 .............................................................. 15 規(guī)劃限制條件 ....................................................... 15 項(xiàng)目 SWOT 分析 .......................................................... 15 項(xiàng)目優(yōu)勢 .............................................................. 15 四、項(xiàng)目定位及項(xiàng)目評估 ...................................................... 15 項(xiàng)目定位 ...................................................................... 15 方案評估意見 ............................................................... 16 五、投資估算與資金籌措 ...................................................... 16 項(xiàng)目總投資估算 ........................................................... 16 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ...................................................................... 17 六、 可行性研究結(jié)論 .............................................................. 17 項(xiàng)目的意義及利潤預(yù)測 ............................................... 17 項(xiàng)目風(fēng)險及防范