【正文】 展。 ）住宅南城標(biāo)志性的高品質(zhì)人文生活社區(qū)商業(yè)南城標(biāo)志性的生活商業(yè)中心娛樂南城大型游樂園總體定位說明迎合城市的發(fā)展節(jié)奏，提供與城市發(fā)展進(jìn)程相匹配的住宅產(chǎn)品和生活商業(yè)中心以及大型游樂場所。三、 項目地塊 SOWT 分析優(yōu)勢 S （Strengths）、地段優(yōu)勢：X 位于開尉公路兩側(cè)，地塊位于處于鄭汴路與省 208道交叉路口上，向北 3 公里即進(jìn)入繁華市區(qū)，具有城中區(qū)的優(yōu)勢地位口岸，是開封市南郊罕見的成規(guī)模地塊；、規(guī)模優(yōu)勢：超過 1000 畝的占地，是市區(qū)地段的絕對大盤規(guī)模，易于營造多功能、現(xiàn)代化的規(guī)模社區(qū)，在開發(fā)、銷售中也能以規(guī)模上的優(yōu)勢，贏得成本的降低和銷售的規(guī)模效應(yīng)； 、城市配套優(yōu)勢：位于城中區(qū)，能享受到城市中心區(qū)域高度成熟、完善的城市配套；、交通優(yōu)勢：地塊位于鄭汴路與省 208 道交叉路口上，界臨五一路，交通十分便利，出行方便、快捷；、景觀優(yōu)勢：項目地塊西界邊即為馬家河北支渠，美好的生活環(huán) 第 37 頁共 80 頁境將從這里開始營造；、地塊優(yōu)勢：項目地塊方正平整，臨街面長達(dá) 1000 米左右，且為雙面臨街，有利于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)；劣勢 W （Weaks）、地塊周邊環(huán)境有待提高，空氣質(zhì)量不是很高，項目一側(cè)的化工廠對項目環(huán)境造成影響；、地塊東邊有一飛機場，可能會影響居住效果，因此消費者對本區(qū)域的居家認(rèn)同度有待提高；、項目周邊建筑物普遍比較陳舊、有許多建筑待拆遷，項目周圍現(xiàn)狀整體品質(zhì)感不是很高。而 X 為鄰 301 國道（鄭汴路），依傍馬家河北支渠，充分利用 X 的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，將 X 改造為集購物、休閑、娛樂、教育為一體的既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的生活的居住群，將會吸引更多本市及外地人購房，在目前鄭州市區(qū)房地產(chǎn)項目逐漸郊區(qū)化的大趨勢下，必定受到市場的熱烈追捧。省委、省政府在積極借鑒發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，提出了進(jìn)一步完善中原城市群規(guī)劃，著力構(gòu)建“一極兩圈三層”現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系。B、項目的臨街面長，在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)充分利用，規(guī)劃建設(shè)適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)建筑，以提高項目的開發(fā)價值。項目地形相對比較規(guī)整，臨街面長，項目現(xiàn)有地貌平坦，場地平整量較小。C、項目所在地與馬家河北支渠相鄰，適宜建造自然、唯美的人文景觀。分析：A、本項目用地在成都市中心區(qū)域的西南方向，區(qū)域?qū)儆陂_封市鼓樓區(qū)，開封市鼓樓區(qū)為開封市中心商貿(mào)區(qū)，是開封市商業(yè)經(jīng)濟最為發(fā)達(dá)的地區(qū)。現(xiàn)有村民約 600 戶，人口 2400 人。X四至范圍為東至開封機場；西至馬家河北支渠；南至南干道；北至鄭汴路 。拆遷安置房將會受到廣大居民的追捧。城南和城西南的開發(fā)將急速升溫。2022 年成都市房價仍將保持持續(xù)、穩(wěn)定地增長。房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長每年是 15 個百分點，如果加上建材，大概能達(dá)到 30%。、拉動國民經(jīng)濟增長的需要。不算城市人口的自然增長，每年農(nóng)村進(jìn)城人口就是 1100 萬人?，F(xiàn)在的建設(shè)數(shù)量是，每人每年可以增加 1㎡，按照這個建設(shè)速度，我國 12 年后才能達(dá)到預(yù)定的小康目標(biāo)。、 我國已經(jīng)確定了全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)和城市化戰(zhàn)略。 受房價逐步上揚的影響，經(jīng)濟適用房存在嚴(yán)重的供不應(yīng)求的現(xiàn)象，廣大低收入的居民還存在住在危房、舊房的現(xiàn)象，很多有經(jīng)濟適用房證的居民卻購不到房。 普通住宅需求為當(dāng)前主流，但高檔住宅需求也較大。 受房價、環(huán)境、配套可選擇范圍等條件影響，城西、城南仍為購房的主要選擇方位；但近期城東購買意向漸濃。五、開封市消費需求分析 外地購房者購買比重逐年上升，平均一年提高 5%，現(xiàn)全市各類商品房有近半數(shù)為外地人購買。這一方面說明了市場需求的旺盛，另一方面也與開封土地供應(yīng)減少、地價飆升有著直接關(guān)系。開封房價在宏觀調(diào)控對房價上漲的大力抑制之下依然保持著穩(wěn)步的上升，2022 年 6 月份房價相比 1月份增幅達(dá)到 %。從 2022 年 110 月的數(shù)據(jù)顯示開封市房地產(chǎn)市場銷售趨于平穩(wěn)上升，購房者趨于理性購房，以剛性需求為主的開封樓市，購房者在經(jīng)歷過樓市新政后，逐漸走出觀望氛圍，剛性需求正在市場中漸漸顯現(xiàn)。自 7 月份以后，我市住宅面積供給類型 10 月份雖然還以中小面積戶型占據(jù)市場主流，但中大戶型的配比也在逐漸增多，這主要因為 第 29 頁共 80 頁改善性需求的置業(yè)者比例在逐漸增多，中大戶型成為他們置業(yè)的首選，并且這類人群有極強的購買能力，占據(jù)市場消費的主力。非住宅類銷售均價 9713 元/平方米（銷售均價不含經(jīng)濟適用房） 。其中住宅和商業(yè)分別為 萬平方米和 第 28 頁共 80 頁萬平方米，其他建筑 萬平方米。其中住宅投資為 億元，約占累計完成項目投資的 83％。二、2022 年 110 月開封市房地產(chǎn)市場整體概況2022 年開封市房地產(chǎn)開發(fā)在建項目計劃總投資 億，規(guī)劃總用地面積 萬平方米，規(guī)劃建筑面積 萬平方米（其中住宅面積 萬平方米，商業(yè)面積為 萬平方米，其它建筑面積 萬 ）。其中商品住宅銷售額為 億元，同比增長 %，分別比一季度、上半年、18 月回落 個、 個和 個百分點。 第 26 頁共 80 頁在商品住宅銷售中，90 平方米及以下住宅銷售面積 萬平方米，比上年同期增長 %，分別比一季度、上半年、18 月回落 個、 個和 個百分點，占商品住宅銷售面積的比重為%；140 平方米以上住宅銷售面積 萬平方米，增長%，分別比一季度、上半年、18 月回落 個、 個和 個百分點，占商品住宅銷售面積的比重為 %。 商品房銷售增速持續(xù)回落前三季度，全省商品房銷售面積為 萬平方米，同比增長 %，分別比一季度、上半年、18 月回落 個、 個和 個百分點。住宅竣工面積 萬平方米，增長 %，分別比一季度、上半年回落 個和 個百分點，比 18 月加快 個百分點。其中，90 平方米及以下住宅新開工面積 萬平方米，增長%，分別比一季度、上半年、18 月回落 個、 個和 個百分點，90 平方米及以下住宅新開工面積占住宅新開工面積的比重僅為 %。前三季度，全省房屋新開工面積 萬平方米，增長%，分別比一季度、上半年、18 月回落 個、 個和 個百分點。住宅施工面積 萬平方米，增長%，分別比一季度、上半年、18 月回落 個、 個和 個百分點。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸款 億元，增長 %，所占比重由上年同期的 %提高到 %；自籌資金 億元，增長 %，所占比重由上年同期的 %提高到 %，其中企業(yè)自有資金 億元，增長%，所占比重由上年同期 %下降到 %；定金及預(yù)收款 億元，增長 %，所占比重由上年同期的 %下降到%。資金到位，自籌資金為主渠道前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 億元，比上年同期增長 %，增速比一季度加快 個百分點，比上半年、18月分別回落 個和 個百分點。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資 億元，增長 %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年同期的 %下降到 %；辦公樓投資 億元，增長 %，比重由上年同期的 %提高到 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 億元，增長 %，比重由上年同期的 %下降到 %；其他投資 億元，增長 %，比重由上年同期的%提高到 %。第三部分 開封市房地產(chǎn)市場分析一、2022 年前三季度 X 省房地產(chǎn)開發(fā)市場運行基本特征分析 投資快速增長，增速出現(xiàn)回落前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，增速分別比上年同期、一季度加快 個和 個百分點，比上半年、18 月分別回落 個和 個百分點。 是提供了社會保障，促進(jìn)了社會和諧。啟動本項目建設(shè)，能盤活片區(qū)存量土地，改舊房、危房，建高樓，提升了容積率，實現(xiàn)了土地的節(jié)約集約利用。啟動該項目建設(shè)，能將城市建設(shè)發(fā)展的成果惠及更多百姓，很好地體現(xiàn)以人為本的執(zhí)政理念。招商引資有了一個落腳的平臺，集體經(jīng)濟有了一個起飛的機場。城市化對城中村土地資源的無序吞食，將逐步改變成有序開發(fā)。 通過城中村的綜合改造，原村集體的資產(chǎn)得到了全面的清理，非經(jīng)營性、資源性資產(chǎn)得到了徹底的清理，經(jīng)營性資產(chǎn)量化到人，不良資產(chǎn)依法進(jìn)行了處置，有效地防止了集體資產(chǎn)的流失。 第 21 頁共 80 頁經(jīng)過幾年的開發(fā)建設(shè)，西部地區(qū)已基本形成市政基礎(chǔ)設(shè)施配套、城市建設(shè)頗具規(guī)模的新城區(qū)。 近幾年來，隨著城市框架的拉大，工業(yè)的振興，X 急需建設(shè)新型社區(qū)，向城市居民轉(zhuǎn)變，完善基礎(chǔ)設(shè)施，改變城市形象，改善人居環(huán)境，保障村民生活。村集體經(jīng)濟無法可持續(xù)健康發(fā)展，失地村民的生活無法保障。村莊建設(shè)處于無序狀態(tài)，建筑密度大，存在較大的安全隱患（多數(shù)地段消防車無法通行）。2 、現(xiàn)狀存在的問題 村莊基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善，居民居住環(huán)境差。1 、X 村整體概況 X 村位于城區(qū)西南部，鄭汴公路南側(cè)，交通便利。 隨著目前開封的城市發(fā)展形勢，以及基本達(dá)成共識的城市空間組織結(jié)構(gòu)，正在形成，以傳統(tǒng)文化旅游、休閑服務(wù)為核心功能，限制并疏解行政、辦公、生產(chǎn)及部分居住功能，為餐飲、住宿、度假、旅游咨詢、傳統(tǒng)商品與文化會展的發(fā)展?fàn)I造空間。開封市政府已把城中村的改造列為提升城市水平和實力的大事件之一。因此開封市都市村莊改造工作已迫在眉睫，此乃大勢所趨。以建設(shè)開封特大城市為目標(biāo)，強力實施中心城市帶動戰(zhàn)略，提高城市品位。開封 第 19 頁共 80 頁市作為中部崛起的重要城市，是東部沿海地區(qū)向西部遷移的橋頭堡，開封市未來面臨大發(fā)展的好形式。城中村問題日益成為影響城市協(xié)調(diào)發(fā)展、功能提升、市（村）民生活質(zhì)量進(jìn)一步改善的突出問題。 地方法規(guī)、 《開封市城市總體規(guī)劃》（20222022）、 《開封市住房建設(shè)規(guī)劃》 （20222022）、 《開封市市區(qū)基準(zhǔn)地價》、 《中原城市群發(fā)展規(guī)劃大綱》、 《鄭汴產(chǎn)業(yè)帶總體規(guī)劃》 (20222020)、 《開封市人民政府關(guān)于加快城中村改造的實施意見》 （汴政 2022 52 號）、 《X 省關(guān)于加強城中村改造工作的指導(dǎo)意見》 （豫建 2022 112 號） 第 18 頁共 80 頁、 ，X 省推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程工作會的會議精神第二部分 項目開發(fā)建設(shè)的必要性一、 項目背景城中村改造源起城市化。房價過高上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。 第 17 頁共 80 頁、 ，加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會 17日在北京召開。今后未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放 VIP 卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用。、 ，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供 1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。、 ，14 日召開的國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于 50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1．1 倍。、 ，財政部、國土部等五部委出臺《進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%”。開封地處內(nèi)陸與沿海之間，境內(nèi)交通、通訊便利。2022 年 X 省各市 GDP 人均 GDP 統(tǒng)計名次 城市 生產(chǎn)總值 GDP(億元) 增長(%) 人均 GDP(元) 常住人口(萬人) X 省 20477 9487 1 鄭州市 44000 752 2 洛陽市 32314 642 3 南陽市 17645 1096 4 許昌市 27284 431 5 平頂山市 23050 503 6 焦作市 32640 342 7 周口市 10215 1003 8 安陽市 20322 521 9 新鄉(xiāng)市 19081 55210 商丘市 12409 83211 信陽市 14467 67912 駐馬店市 11746 77013 開封市 16523 47114 三門峽市 31912 222 第 15 頁共 80 頁15 濮陽市 19097 35116 漯河市 23772 24917 鶴壁市 26381 14318 濟源市 45532開封商業(yè)同古都悠久的歷史一樣源遠(yuǎn)流長，具有鮮明的消費性、服務(wù)性、集散性。開封地處豫東平原，氣候溫和，雨量適中，水利發(fā)達(dá)，農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富，發(fā)展農(nóng)、林、牧、漁業(yè)自然條件得天獨厚。開封工業(yè)門類比較齊全。開封十分注重基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，積極創(chuàng)造對外開放的良好環(huán)境，在保護(hù)和完善老城區(qū)的基礎(chǔ)上，努力向新興的現(xiàn)代化城 第 14 頁共 80 頁市邁進(jìn)。 地下水水質(zhì)，據(jù)有關(guān)資料記載：水質(zhì)酸堿度 PH = 7 左右，總硬度為 15 度左右，總堿度為 25 度左右，但對混凝土無侵蝕性。從上層地下水流向看，黃河的滲透水是其來源之一。開封北臨黃河，．水資源得天獨厚，且水質(zhì)優(yōu)良，擁有天然水資