【正文】 法律成立且 實際管理機(jī)構(gòu) 不在中國境內(nèi)，但在中國境內(nèi)設(shè)立 機(jī)構(gòu)、場所 的，或者在中國境內(nèi)未設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所，但有來源于中國境內(nèi)所得的企業(yè)。 第二條 企業(yè)分為居民企業(yè)和非居民企業(yè)。 ?主要內(nèi)容 ?納稅人 ?稅率 ?應(yīng)納稅所得額 ?應(yīng)納稅額 ?稅收優(yōu)惠 ?源泉扣繳 ?特別納稅調(diào)整 ?征收管理 ?過渡優(yōu)惠政策 ?一、納稅人 新法： 第一條 在中華人民共和國境內(nèi)，企業(yè)和 其他取得收入的組織 （以下統(tǒng)稱企業(yè)）為企業(yè)所得稅的納稅人，依照本法的規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。 第七章：征收管理（法 8條，條例 7條） 本章是關(guān)于企業(yè)所得稅的征收管理的特別規(guī)定，比如納稅地點、匯總繳納、納稅年度、納稅方式等問題優(yōu)先適用本章規(guī)定，其次適用 《征管法 》 的規(guī)定。適用于非居民企業(yè)在中國境內(nèi)未設(shè)機(jī)構(gòu)、場所的，或者雖設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所但取得的所得與其所設(shè)機(jī)構(gòu)、場所沒有實際聯(lián)系的，就其來源于中國境內(nèi)的所得繳納企業(yè)所得稅的征收管理。有擴(kuò)大、保留、替代和取消。 第四章：稅收優(yōu)惠（法 12條，條例 21條） 本章對統(tǒng)一后的企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策進(jìn)行了重新調(diào)整，將過去的以區(qū)域優(yōu)惠為主的格局調(diào)整為以產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主、區(qū)域優(yōu)惠為輔的新格局。 第三章：應(yīng)納稅額（法 3條，條例 5條） 本章明確規(guī)定了企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額的具體計算方法。 第二章：應(yīng)納稅所得額（法 17條，條例 66條） 本章是關(guān)于企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)，是核心部分。 二、對法律設(shè)臵的發(fā)展對外經(jīng)濟(jì)合作和技術(shù)交流的特定地區(qū)內(nèi)，以及國務(wù)院已規(guī)定執(zhí)行上述地區(qū)特殊政策的地區(qū)內(nèi)新設(shè)立的國家需要重點扶持的高新技術(shù)企業(yè)，給予過渡性稅收優(yōu)惠。 四、統(tǒng)一并規(guī)范稅收優(yōu)惠政策 產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主，區(qū)域優(yōu)惠為輔。 二、統(tǒng)一并適當(dāng)降低稅率 稅率 25%（小型微利 20%，高新企業(yè) 15%）。 ? 股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益需繳納企業(yè)所得稅，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)不繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅，從而少納了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的巨額稅款。 ? 固定資產(chǎn)建成后，房產(chǎn)公司將擁有大酒店的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者。某某大酒店擁有法人資格，獨立核算。 ㊣先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，則可免除上述稅款。開發(fā)成本 20億元，售價28億元。 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 甲、乙雙方簽訂投資協(xié)議，投資后，甲公司賬務(wù)處理如下： 借：長期股權(quán)投資 8000000 累計折舊 2020000 貸：固定資產(chǎn) 10000000 乙公司應(yīng)確認(rèn)甲企業(yè)實收資本為： 2020 30%/(130%)=（萬元），賬務(wù)處理為： 借：固定資產(chǎn) 12020000 貸：實收資本－甲公司 8571400 資本公積－資本溢價 3428600 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 一定期限后，甲公司將乙公司擁有的 30%的股份按比例轉(zhuǎn)讓給乙公司原股東 A和 B，其中轉(zhuǎn)讓給 A股東 18%，轉(zhuǎn)讓給 B股東 12%。假設(shè)乙公司是由股東 A、B組建的有限責(zé)任公司，股東 A、 B所占股份比例為 60%∶40% 。應(yīng)納稅額計算如下： ?應(yīng)納營業(yè)稅＝ 1200 5%＝ 60（萬元） ?應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加＝ 60 （ 7%＋ 3%）＝ 6（萬元） ?應(yīng)納印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）＝ 1200 ‰ ＝ （萬元） 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 ?應(yīng)納土地增值稅計算： ①房產(chǎn)評估價格 =1100 60%=660（萬元）； ②扣除項目金額合計 =660＋ 60＋ 6＋ ＋ =730（萬元）； ③增值額 =1200730=470（萬元）； ④增值率 =470247。 成本核算對象籌劃法 ? 甲公司欲將一幢房產(chǎn)出售給乙公司，雙方約定的售價1200萬元，房屋原價 1000萬元，已提折舊 200萬元，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價格 1100萬元，該房屋成新率 6成。 100 100%=300% ?應(yīng)納土地增值稅 =（ 400100） 60%100 35%=145 ?甲、乙房產(chǎn)應(yīng)納土地增值稅合計 =15+145=160 成本核算對象籌劃法 ? 合并核算 收入總額 =250+400=650 扣除項目金額 =200+100=300 增值率 =（ 650300） 247。 ? 分開核算 ?甲房產(chǎn)增值率 =（ 250200） 247。 ? 某房產(chǎn)開發(fā)公司同時開發(fā)甲、乙兩幢商業(yè)房。 代收費用計價籌劃法 ? 土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，如果對土地增值稅稅率不同的房產(chǎn)合在一起計算，可能會降低高增值房產(chǎn)的適用稅率。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計算的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除但不允許加計 20％的扣除基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算 土地 增值稅時不允許扣除代收費用。根據(jù)稅法規(guī)定，個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可以免征土地增值稅。如通過雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除交際應(yīng)酬費時適用較高的扣除率。當(dāng)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時，不宜作為其非主營項目，而應(yīng)考慮重新設(shè)立一獨立核算的、專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。合乎理性的做法便是將住房于一個月后轉(zhuǎn)讓而不是馬上轉(zhuǎn)讓。如某人擁有一套住房，已經(jīng)居住四年零十一個月，此時需出售該套住房。比如某房地產(chǎn)所有人欲將擁有的房地產(chǎn)贈與一位好朋友，則可以考慮讓受贈人支付稅款，也可以采用隱性贈與法，即讓該好友實際占有使用該房地產(chǎn)，而不辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。比如某房地產(chǎn)所有人欲將其擁有的房地產(chǎn)捐贈給希望工程，就一定要符合法定的程序，即通過在中國境內(nèi)非盈利性的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)如希望工程基金會進(jìn)行捐贈，而不要自行捐贈。 ? 如非以上兩種情況，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。 ?如果借款很少，利息費用低，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С?，或不提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，可多扣除費用，減低稅負(fù)。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 5％扣除；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 10％扣除。 ? 在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時，才就該部分繳納土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免土地增值稅。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司可以通過該項籌劃節(jié)省不少稅款，讓利部分于客戶也是可能的，而且這樣也會使得房屋各方面條件符合客戶要求，價格 優(yōu)勢 也可以增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。 可以是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購買，只要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移便可以了。 ? 建筑行業(yè) 3％的 營業(yè)稅 ， 其 稅負(fù)較土地增值稅 低。 收入分散籌劃法 ? 房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房報酬的行為。如果該企業(yè)和購買者簽訂合同時，不注意區(qū)分這些，而是將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額無疑會增加 100萬元。因為房屋已經(jīng)使用過一段時間，里面的各種設(shè)備均已安裝齊全。這樣就使得營業(yè)稅稅負(fù)不變的情況下，使增值額減少，達(dá)到了不繳或少繳稅的目的。只要生產(chǎn)經(jīng)營者不是短期行為，而是長期從事開發(fā)業(yè)務(wù)，那么將一段時間內(nèi)發(fā)生的各項開發(fā)成本進(jìn)行最大限度的調(diào)整分?jǐn)?，就可以將某段時期獲得的增值額進(jìn)行最大限度的平均，就不會出現(xiàn)某處或某段時期增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省稅款的繳納。為此企業(yè)需要對開發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。實際操作中每棟號住宅可以合理搭配大戶型和小戶型，使得平均每戶的建筑面積在 120平方米以下。凡符合上述條件的為標(biāo)準(zhǔn)住宅，可享受財稅字（ 1999） 210號所規(guī)定的有關(guān)政策。納稅人應(yīng)該在公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用上做文章。增加扣除額主要是通過加大投入來提高市場競爭力。 ?允許扣除的稅金＝ 1800 5% （ 1＋ 7%＋ 3%）＝ 99（萬元） ?扣除項目金額合計＝ 200+900+110+220+99＝ 1529（萬元） ?增值額＝ 271萬元，增值率為 % ?實際盈利金額＝ 180020090010099=499萬元 “臨界點”籌劃法 ? 雖然售價比原來降低了 ，但實際稅后收益反而比原來增加了 。當(dāng)?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為 10% 。該房屋支付土地出讓金 200萬元， 房地產(chǎn)開發(fā)成本 900萬元，利息費用為 100萬元，其中 40萬元為罰息（不能按收入項目準(zhǔn)確分?jǐn)偅? “ 20%的增值額”就是 “臨界點”。 ? 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 ? 對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實，可以免征土地增值稅。 ? 因城市實施規(guī)劃，國家建設(shè)的需要而搬遷， 由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。增值額超過扣除項目金額之和 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅。對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。 轉(zhuǎn)讓舊房的計算操作性增強(qiáng) ? 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。 ? 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用相關(guān)的免稅規(guī)定。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 20％。 關(guān)于土地增值稅的預(yù)征規(guī)定 ? 住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在 120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 。工程項目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時進(jìn)行清算，多退少補。 ? 單位建筑面積成本費用 =清算時的扣除項目總金額 247。 ? 稅務(wù)機(jī)關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。 土地增值稅扣除項目清算 ? 滿足清算條件之日起 90日內(nèi)或在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的 ? 納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料： ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表； ?項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料； 土地增值稅清算應(yīng)報送的資料 ? 納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料： ?主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算 ?納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項目，報送中介機(jī)構(gòu)出具的 《 土地增值稅清算稅款鑒證報告 》 土地增值稅清算應(yīng)報送的資料 ? 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用一般不得扣除。 土地增值稅扣除項目清算 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： ?建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； ?建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； ?建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，