2008-2009年中國房地產(chǎn)市場趨勢研究報告-文庫吧資料
2025-03-05 11:31本頁面
【正文】 城市圈獲批 “ 全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設綜合配套改革試驗區(qū) ”, 標志著被列入國家戰(zhàn)略 ,將成中國經(jīng)濟新的增長極。而鄭州、長沙、合肥等城市的市場雖然也出現(xiàn)下調態(tài)勢 ,但相對表現(xiàn)較為穩(wěn)定。但鑒于中部地區(qū)基本上不存在 房地產(chǎn) 泡沫 ,而且以自住需求為主導 ,因此市場下調的空間并不大。價格上漲幅度在 1020%之間 ,水平中等偏快 ,但房價增幅低于東部地區(qū)?？⒐っ娣e除江西同比減少之外都是正增長 。土地購置面積除江西略微出現(xiàn)負增長外 ,其它省份皆保持適中增長 。 中部地區(qū) :成交量明顯下降 ,房價開始小幅下跌 2021 年在全國樓市總體快速增長的情況下 ,中部六省即湖南、湖北、江西、安徽、河南、山西也保持了較大增幅。比如 ,萬科四季花城三期 7800 元 /平方米的價格 ,性價比相當高。 市場低迷期 ,知名企業(yè)的知名大盤賣得較好 ,市場集中度進一步提高。 9 月供求比為1:,基本上在全國都可稱得上最槽糕。從成交量分析 ,今年前三季度同比去年劇降 43%。 第二 ,供求情況很槽糕。 9 月開始下跌 ,環(huán)比 8 月下跌 %,之所以出現(xiàn)這種大幅下跌 ,既有打折促銷成風的原因 ,也有中低檔房源占比增加的因素。從去年 1 月到今年 8 月 ,北京商品住宅價格穩(wěn)定上漲 ,其間偶有小幅波動。在市場交易低迷的情況下 ,開發(fā)商拿地態(tài)度謹慎。環(huán)渤海地區(qū)多數(shù)城市的土地市場成交平淡 ,大多以底價成交。年末各城市紛紛步入調整期 ,成交量萎縮 ,房價漲幅放緩 ,個別城市房價 出現(xiàn)一定程度的回調 ,市場逐漸轉向理性化發(fā)展 ,客戶購房也趨于理性。環(huán)渤海地區(qū)各城市在奧運等因素推動下 ,市場成交量大幅度上揚。 2021 年環(huán)渤海地區(qū)所依托的遼寧省、山東省和河北省的房地產(chǎn)開發(fā)投資額保持快速增長 ,分別上漲約 31％、 28％和 47％。其中主要的因素是國家改革和發(fā)展戰(zhàn)略的重點已從上世紀八十年代的珠三角（深圳、珠海為代表的特區(qū)開發(fā)）、九十年代的長三角（浦東為代表的新區(qū)開發(fā)） ,轉入到環(huán)渤海地區(qū)（天津濱海為代表的新區(qū)開發(fā)）。目前 ,環(huán)渤海地區(qū)的房地產(chǎn)市場正在受到嚴重考驗。大連 房地產(chǎn) 市場是遼寧省甚至東北地區(qū)的領頭羊。 （ 3）環(huán)渤海地區(qū) :各城市分化 ,北京將下跌空間較大 ,沈陽波瀾不驚 環(huán)渤海 房地產(chǎn) 市場最大特點是區(qū)域內部各城市呈現(xiàn)較大差異化。我們預計 ,要從 2400 點高點降至 18002021 點上下才會合理 ,降幅為 20%左 右。 與深圳相比 ,今年上海的房價完全可稱得上 “ 負隅頑抗 ”, 但與北京情況類似 ,第三季度終于出現(xiàn)拐點 ,二手房指數(shù)表現(xiàn)更為明顯。 從成交量上分析 ,去年 12 月開始 ,上海商品住宅開始由供不應 求逆轉為供大于求 ,時間點基本與北京相近 ,但其后數(shù)月 ,其供求失衡的程度遠好于深圳 ,稍好于北京 ,直到 9 月份 ,才出現(xiàn)嚴重失衡 ,供求比為 1:。按目前情況 ,由于前三季度基本上是上漲的 ,上海房價 2021 年同比 2021 年還會有一定的漲幅。按照我們以前關于房價收入比的測算 ,上海房價應在 2021 年的基礎上下調 15%左右 ,但今年以來 ,即使拿 9 月均價與去年 12 月的11714 元相比 ,又上漲了 13%。當然 ,上海房價下跌的時間也比二者滯后了幾個月。 典型城市分析 :上海樓市 ,房價再跌二成或觸底 從價格上分析 , 從 07 年 1 月 ,上海 商品住宅價格穩(wěn)定上漲 ,一直到今年 6 月達到最高點 :17116 元 ,其后有所下跌 ,但依然處于高位盤整 ,9 月份為 13248 元 ,由于今年 57 月房價波幅較大 ,我們取其均值 ,大約是 15700 元 ,那么比去年 1 月的 9528 元已上漲 65%。樓市持續(xù)低迷迫使開發(fā)商拿地更為謹慎 ,導致大部分土地都以底價成交 ,部分土地流標。 價格穩(wěn)定的重要因素是同期長三角區(qū)域土地供應總體延續(xù)多年下降。開發(fā)商對于市場的信心正在接受嚴峻的考驗。新開工面積、在建面積和竣工面積呈現(xiàn)萎縮狀態(tài) ,從而導致商品房屋市場供應增長乏力。 2021 年以來 ,由于觀望氣氛濃郁 ,市場呈現(xiàn)商品房交易量大幅萎縮而房價依然穩(wěn)定的局面。從年底開始土地市場受 房地產(chǎn) 二級市場大幅調整的影響 ,成交遇冷。 同期長三角地區(qū)的土地市場供應量明顯萎縮 ,最大下降幅度將近 70%左右。隨著 9 月份關于第二套房貸款規(guī)定的政府宏觀調控政策出臺 ,四季度長三角地區(qū)的各個城市相繼進入了一個調整階段。 （ 2）長三角地區(qū) :今年以來 ,成交量巨量萎縮 ,第三季度出現(xiàn)價格拐點 近年來以上海為代表的長三角 房地產(chǎn) 市場總體顯示出平穩(wěn)發(fā)展的勢頭 ,市場交易價格互相支撐。而且 ,是屬于嚴重供大于求 ,自去年 10 月開始 ,幾乎每個月的供應量都是成交量的兩倍以上。相比其它城市 ,深圳本輪調整啟動最早 ,房價跌幅最大 ,距離市場底部也最近。再向下調整 1020%,應趨于合理 ,但也不排除非理性殺跌現(xiàn)象的出現(xiàn)。第三波下跌持續(xù)的時間將長于前兩波的 34 個月 ,但波幅會減小 ,最終變成中期的盤整加陰跌。這是房價調整的第二個階段 ,市場博弈非常激烈。深圳商品住宅房價從去年 1 月開始上漲 ,直至去年 10 月到達 17350元歷史高點 ,其后開始下跌 ,但直到今年 2 月 ,這四個月的房價跌幅較小且穩(wěn)定 ,這是房 價調整的第一個階段。土地市場反應冷淡 ,開發(fā)商進入觀望狀態(tài) ,拿地變得謹慎 ,招拍掛土地出讓價格也漸趨理性 ,土地市場流標現(xiàn)象仍然頻現(xiàn)。降價措施也由暗降轉為明降。 2021 年以來 ,珠三角樓市處于調整期 ,降價或打折促銷現(xiàn)象普遍 ,觀 望氛圍較濃。 2021 年房地產(chǎn)市場熱潮推動土地市場的火爆 ,珠三角區(qū)域土地價格上漲迅猛 ,頻頻出現(xiàn)地價標王和搶地現(xiàn)象 ,土地價格在房地產(chǎn)商品價格中的結構比重越來越大 ,并呈現(xiàn)加速提升趨勢。年底受宏觀調控影響 ,開發(fā)商資金壓力加大 ,出于快速回籠資金的目的 ,主要城市住宅市場出現(xiàn)供應放量現(xiàn)象。上半年去化良好 ,基本上項目開盤即獲得較高的去化 ,購房者追漲 ,開發(fā)商惜售 ,土地競價踴躍 。由于國內外宏觀經(jīng)濟形勢的變化 ,珠三角以出口導向為主體的制造業(yè)正經(jīng)歷著歷史上最大規(guī)模的結構調整 ,導致中小企業(yè)大量倒閉和外遷 ,勞動就業(yè)開始出現(xiàn)下滑 ,直接影響到該區(qū)域的 房地產(chǎn) 市場。徐州、長春、?？诘瘸鞘斜驹路績r仍保持了相對的穩(wěn)定 ,但開發(fā)商硬扛價格的結果是成交量萎縮 ,在臨近年底還款高峰的壓力下 ,預計在未來幾個月內這些城市房價下調。在易居中國跟蹤的 11 個城市中 ,有 6 個城市成交量出現(xiàn)小幅反彈 ,而其他 5 個城市成交量繼續(xù)下滑。中西部除鄭州等個別城市房價仍較為堅挺外 ,武漢、西安、成都、重慶等城市房價繼續(xù)下跌 ,特別是在恒大、萬科、中海等品牌開發(fā)企業(yè)大幅下調價格的帶動下 ,周邊項目開始跟進 ,導致各城市房價下跌幅度明顯加大。華北區(qū)域內大部分二線城市目前房價相對仍保持平穩(wěn) ,但天津降價趨勢已經(jīng)較為明了。 從成交價格分析 ,9 月份 ,大部分二線城市價格松動更為明顯 ,部分城市降價幅度再度擴大 ,房價下跌趨勢較為明顯。少
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