2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)研究報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 著被列入國(guó)家戰(zhàn)略 ,將成中國(guó)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)極。 2021 年 3 月商品住宅價(jià)格為 3867 元 ,其后一直上漲 ,到 2021 年 11 到達(dá)一個(gè)次高點(diǎn) ,之后全國(guó)樓市調(diào)整的影響下開始下調(diào)和盤整 ,今天春天有所回暖 ,價(jià)格重新上漲 ,直到 2021 年 5 月 ,達(dá)到最高點(diǎn) 5791 元 ,相比去年 3 月 ,漲幅為 50%。從政府角度看 ,應(yīng)出臺(tái)更多、更有力度的救市措施 ,應(yīng)該犧牲更多稅費(fèi)等政府收益 ,來(lái)剌激有效需求 ,同時(shí)要適當(dāng)維護(hù)市場(chǎng)秩序 ,避免出現(xiàn)崩盤和地產(chǎn)商之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)。土地開發(fā)面積則大幅增加 ,達(dá)到 萬(wàn)平方米 ,同比增長(zhǎng)了 34%。區(qū)域內(nèi)各大城市商品房供應(yīng)量走勢(shì)基本一致 ,即一季度供應(yīng)量大幅下滑 ,二季度供應(yīng)量雖有回升 ,但仍達(dá)不到去年的水平 。這對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)意義重大 ,正好和供遠(yuǎn)大于求的武漢形成鮮明反差。從項(xiàng)目層面看 ,一些打折幅度明顯的品牌樓盤依然熱銷。目前各地?zé)徜N樓盤 就具有這樣的特征 :名企名盤 ,打折幅度較大。恒大在則今年黃金周期間全國(guó)13 個(gè)新 開樓盤同時(shí)進(jìn)行 折的促銷 ,氣勢(shì)宏大 ,而且收效甚佳 ,短短一周內(nèi)回籠資金近 50 億元。符合此類需求的很 多近郊經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品在適當(dāng)?shù)膬r(jià)格優(yōu)惠刺激下都取得了較好的銷售業(yè)績(jī)。在內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)雙重負(fù)面影響下 ,我國(guó) 房地產(chǎn) 市場(chǎng)必然同步下行。 中國(guó)亦類似 ,也是從去年 10 月開始下跌 ,至今上指跌幅超過(guò) 70%,比道指更熊大了。目前全國(guó)及上海房?jī)r(jià)正處于下跌過(guò)程中 ,提前救市 ,更有可能使房?jī)r(jià)在到達(dá)合理位置時(shí) ,市場(chǎng)同時(shí)也進(jìn)入底部。還要等多久？這幾乎是一個(gè)謎。二戰(zhàn)后 ,美國(guó) 房地產(chǎn) 市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò) 5 個(gè)低潮期 ,一 般持續(xù) 2 年左右 ,其中 1970 年和 1991 屬于明顯的最低谷。 2021 年全國(guó)樓市觸底反彈的可能性最大。而 房地產(chǎn) 業(yè)一般會(huì)比宏觀經(jīng)濟(jì)提前觸底回升 ,樓市底部極有可能出現(xiàn)在 20212021 年。然而另一方面 ,隨著越來(lái)越多、越來(lái)越強(qiáng)的救市政策出臺(tái) ,市場(chǎng)預(yù)期會(huì)必然受其影響 ,慢慢改變 ,終會(huì)迎來(lái)由量變到質(zhì)變的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。事實(shí)確也如此。今年 9 月中旬后 ,以百年金融大佬雷曼兄弟的倒閉為起點(diǎn) ,美國(guó)次債危機(jī)迅速升級(jí)為金融風(fēng)暴 ,美國(guó)政府陸續(xù)做出接管 “ 兩房 ” 和 AIG、 7000 億美元援助計(jì)劃、降息等諸多救市動(dòng)作 ,但多少有些出人意料的是 ,一邊是政府步步緊逼地救市 ,另一邊是股市難以扼制地節(jié)節(jié)敗退。國(guó)際金融風(fēng)暴繼續(xù)肆虐 ,世界各國(guó)都受到波及 ,歐美地區(qū)受災(zāi)尤其嚴(yán)重 ,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)亦受其負(fù)面影響 ,出口下滑 ,經(jīng)濟(jì)下行 ,外資撤離。市場(chǎng)需求主力是那些首次置業(yè)的剛性需求。其中尤其以萬(wàn)科和恒大為典型代表。 四、低迷市場(chǎng)中 ,依然有四類樓盤實(shí)現(xiàn)熱銷 即使是在樓市極度低迷的時(shí)候 ,仍然有一定的成交量 ,而且這些成交大部分被大盤和名盤所瓜分 ,知名地產(chǎn)商的明星樓盤的市場(chǎng)占有率明顯超過(guò)市場(chǎng)繁榮期。購(gòu)房者應(yīng)對(duì)重慶樓市抱有信心 ,奢望大跌是不現(xiàn)實(shí)的。雖然也受到影響 ,但風(fēng)浪遠(yuǎn)小于諸多城市。 2021 年 以來(lái) ,西部各省市土地市場(chǎng)受調(diào)控影響 ,開發(fā)商資金鏈都比較緊張 ,成交相對(duì)冷清。集中體現(xiàn)在新開工面積和施工面積的大幅增加 ,分別較去年增長(zhǎng) 25%和 26%,表現(xiàn)出強(qiáng)勁的后續(xù)動(dòng)力。也即說(shuō) ,在嚴(yán)重的滯銷壓力下 ,武漢樓市很有可能迎來(lái)一波快速的價(jià)格下跌 ,而且將會(huì)以非理性殺跌做為結(jié)局。如果僅以供求關(guān)系衡量 ,那么就全國(guó)范圍看 ,武漢樓市危機(jī)四伏。而鄭州、長(zhǎng)沙、合肥等城市的市場(chǎng)雖然也出現(xiàn)下調(diào)態(tài)勢(shì) ,但相對(duì)表現(xiàn)較為穩(wěn)定。土地購(gòu)置面積除江西略微出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)外 ,其它省份皆保持適中增長(zhǎng) 。 9 月供求比為1:,基本上在全國(guó)都可稱得上最槽糕。從去年 1 月到今年 8 月 ,北京商品住宅價(jià)格穩(wěn)定上漲 ,其間偶有小幅波動(dòng)。環(huán)渤海地區(qū)各城市在奧運(yùn)等因素推動(dòng)下 ,市場(chǎng)成交量大幅度上揚(yáng)。大連 房地產(chǎn) 市場(chǎng)是遼寧省甚至東北地區(qū)的領(lǐng)頭羊。 從成交量上分析 ,去年 12 月開始 ,上海商品住宅開始由供不應(yīng) 求逆轉(zhuǎn)為供大于求 ,時(shí)間點(diǎn)基本與北京相近 ,但其后數(shù)月 ,其供求失衡的程度遠(yuǎn)好于深圳 ,稍好于北京 ,直到 9 月份 ,才出現(xiàn)嚴(yán)重失衡 ,供求比為 1:。 典型城市分析 :上海樓市 ,房?jī)r(jià)再跌二成或觸底 從價(jià)格上分析 , 從 07 年 1 月 ,上海 商品住宅價(jià)格穩(wěn)定上漲 ,一直到今年 6 月達(dá)到最高點(diǎn) :17116 元 ,其后有所下跌 ,但依然處于高位盤整 ,9 月份為 13248 元 ,由于今年 57 月房?jī)r(jià)波幅較大 ,我們?nèi)∑渚?,大約是 15700 元 ,那么比去年 1 月的 9528 元已上漲 65%。新開工面積、在建面積和竣工面積呈現(xiàn)萎縮狀態(tài) ,從而導(dǎo)致商品房屋市場(chǎng)供應(yīng)增長(zhǎng)乏力。隨著 9 月份關(guān)于第二套房貸款規(guī)定的政府宏觀調(diào)控政策出臺(tái) ,四季度長(zhǎng)三角地區(qū)的各個(gè)城市相繼進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整階段。再向下調(diào)整 1020%,應(yīng)趨于合理 ,但也不排除非理性殺跌現(xiàn)象的出現(xiàn)。土地市場(chǎng)反應(yīng)冷淡 ,開發(fā)商進(jìn)入觀望狀態(tài) ,拿地變得謹(jǐn)慎 ,招拍掛土地出讓價(jià)格也漸趨理性 ,土地市場(chǎng)流標(biāo)現(xiàn)象仍然頻現(xiàn)。年底受宏觀調(diào)控影響 ,開發(fā)商資金壓力加大 ,出于快速回籠資金的目的 ,主要城市住宅市場(chǎng)出現(xiàn)供應(yīng)放量現(xiàn)象。在易居中國(guó)跟蹤的 11 個(gè)城市中 ,有 6 個(gè)城市成交量出現(xiàn)小幅反彈 ,而其他 5 個(gè)城市成交量繼續(xù)下滑。少數(shù)城市降幅稍小 ,比如沈陽(yáng)、西安部分中西部城市。 但成交情況非常不理想 ,前三季度一線城市商品住宅成交量普遍下降五成左右。 二、全國(guó)一二三線城市形勢(shì)有所差異 ,但皆有比較明顯的下跌 接下來(lái) ,分析一下全國(guó)主要區(qū)域 房地產(chǎn) 市場(chǎng)的情況 ,為了研究的方便性 ,在此把城市分為三類 ,一線城市、二線城市和三線城市。 截止到 9 月末 ,全國(guó)商品房空置面積為 億 平方米 ,同比增長(zhǎng) %。 前三季度 ,全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 21278 億元 ,同比增長(zhǎng) %,相比 2021 年 %的增幅 ,明顯回落。那么 ,目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)到底如何 ,未來(lái)一段時(shí)間又會(huì)走向何方 ,為此 ,上海易居房地產(chǎn)研究院研究部特意成立了課題組 ,依托易居中國(guó) 至于 2021 年 ,全國(guó)房屋成交量將依 然在低位徘徊 ,但全年成交價(jià)格將比 2021 年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。西部地區(qū)成交量下降 2040%,房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定 ,下跌空間不大。20212021 年中國(guó)房地產(chǎn) 市場(chǎng)趨勢(shì)研究報(bào)告 上海易居 房地產(chǎn) 研究院綜合研究部出品 課題組組長(zhǎng) :上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng) 楊紅旭 總體來(lái)看 ,目前全國(guó)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的形態(tài)。中部地區(qū)成交量明顯下降 ,房?jī)r(jià)開始小幅下跌 ,武漢形勢(shì)比較嚴(yán)峻。我們認(rèn)為 :2021 年房屋成交量同比 2021 年將出現(xiàn)大幅下滑 ,估計(jì)萎縮 34 成 ,但由于全國(guó)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)在第三季度 ,因此 2021 年全年房?jī)r(jià)同比 2021 年 ,依然呈正增長(zhǎng) ,不過(guò)漲幅將由 2021 年的 18%（商品房）大幅回落到 5%左右的可能性較大（預(yù)計(jì)與 2021 年 %的漲幅相近）。針對(duì)這種情況 ,從 5 月份開始 ,成都、重慶、西安、南京、杭州等 18 個(gè)城市紛起救市 ,而財(cái)政部和央行亦在 10 月 22 日出臺(tái)相關(guān)
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