2008-2009年中國房地產(chǎn)市場趨勢研究報告(已修改)
2025-03-13 11:31 本頁面
【正文】 20212021 年中國房地產(chǎn) 市場趨勢研究報告 上海易居 房地產(chǎn) 研究院綜合研究部出品 課題組組長 :上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長 楊紅旭 總體來看 ,目前全國市場呈現(xiàn)量價齊跌的形態(tài)。從去年年底開始 ,中國房地產(chǎn)市場開始調(diào)整 ,今年以來下行速度加快 ,下滑幅度加大 ,房地產(chǎn)價格也 隨之開始回落。從區(qū)域上看 ,以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開始調(diào)整 ,接著長三角、華北、中西部也開始調(diào)整。 通過分區(qū)域研究 ,我們發(fā)現(xiàn) :東部地區(qū)深度調(diào)整。其中珠三角地區(qū) :全國房價 “ 重災(zāi)區(qū) ”,今年以來 ,房價已下跌 2040%。長三角地區(qū) :今年以來 ,成交量巨量萎縮 ,第三季度出現(xiàn)價格拐點 。環(huán)渤海地區(qū) :各城市分化 ,北京下跌空間較大 ,沈陽波瀾不驚。中部地區(qū)成交量明顯下降 ,房價開始小幅下跌 ,武漢形勢比較嚴(yán)峻。西部地區(qū)成交量下降 2040%,房價比較穩(wěn)定 ,下跌空間不大。 低迷市場中 ,依然有四類樓盤實現(xiàn)熱銷。我們歸納如下 :第 一類 ,打折力度較大的知名企業(yè)的大盤 ,比如恒大、萬科、富力等。第二類 ,超小戶型單身公寓。第三類 ,近郊經(jīng)濟型房源。第四類 ,綜合類特色產(chǎn)品 ,比如萬達(dá)開發(fā)的綜合性商業(yè)項目。 今后兩年我國房地產(chǎn)市場走勢非常不樂觀。我們認(rèn)為 :2021 年房屋成交量同比 2021 年將出現(xiàn)大幅下滑 ,估計萎縮 34 成 ,但由于全國房價拐點出現(xiàn)在第三季度 ,因此 2021 年全年房價同比 2021 年 ,依然呈正增長 ,不過漲幅將由 2021 年的 18%（商品房）大幅回落到 5%左右的可能性較大（預(yù)計與 2021 年 %的漲幅相近）。至于 2021 年 ,全國房屋成交量將依 然在低位徘徊 ,但全年成交價格將比 2021 年出現(xiàn)負(fù)增長。 2021 年全國樓市觸底反彈的可能性最大。 今年 9 月以來 ,隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、 “ 兩房 ” 被政府接管等一系列事件的發(fā)生 ,美國次貸危機進一步深化成金融風(fēng)暴 ,并迅速波及全球。在此國際背景下 ,國內(nèi)經(jīng)濟亦不容樂觀 ,第三季度 GDP 增幅回落至 9%,中央宏觀調(diào)控方針正由 “ 一保一控 ” 轉(zhuǎn)向首先防止經(jīng)濟快速下滑 ,45 天內(nèi)連續(xù)三次降息 ,頻率之高歷史罕見。 11 月中央力度空前出臺的 “4 萬億投資計劃 ”, 吹響了拯救經(jīng)濟的號角。 在國內(nèi)外經(jīng)濟形勢不容樂觀的情況下 ,我國樓市走向更加引人關(guān)注。今年 以來 ,多數(shù)城市房屋成交量已出現(xiàn)大幅萎縮 ,從第三季度開始 ,房價亦開始下跌。針對這種情況 ,從 5 月份開始 ,成都、重慶、西安、南京、杭州等 18 個城市紛起救市 ,而財政部和央行亦在 10 月 22 日出臺相關(guān)救市措施。那么 ,目前我國房地產(chǎn)市場形勢到底如何 ,未來一段時間又會走向何方 ,為此 ,上海易居房地產(chǎn)研究院研究部特意成立了課題組 ,依托易居中國 CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)的信息和數(shù)據(jù) ,對此進行了全面、深入、及時的研究。 一、全國 房地產(chǎn) 市場總體形勢不容樂觀 從去年年底開始 ,中國 房地產(chǎn) 市場開始調(diào)整 ,今年以來下行速度加快 ,下滑幅度加大 ,隨之房地產(chǎn)價格也開始回落。從區(qū)域上講 ,以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開始調(diào)整 ,接著長三角、華北、中西部也開始調(diào)整?？傮w來看 ,目前全國市場呈現(xiàn)量價齊跌的形態(tài)。 接下來主要從國家統(tǒng)計局的兩個指標(biāo)來分析全國房地產(chǎn)市場的狀況。第一個指標(biāo)是 “ 國房景氣指數(shù) ”, 它反應(yīng)的是行業(yè)景氣度 ,尤其體現(xiàn)開發(fā)商對于市場的預(yù)期和投資意愿。由下圖可知 ,2021 年 11 月達(dá)到高點 ,其后一路下滑 ,今年 10 月份為 ,比 9 月份回落 點 ,比去年同期回落 點 ,步入不景氣區(qū)間。 前三季度 ,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 21278 億元 ,同比增長 %,相比 2021 年 %的增幅 ,明顯回落。住宅完成投資 15508 億元 ,增長 %。其中 ,經(jīng)濟適用住房投資 638 億元 ,增長%,說明很多地政府依然沒有開足馬力推進住房保障建設(shè)。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積 億平方米 ,同比下降 %。 前三季度 ,全國房屋施工面積 億平方米 ,增長 %,比 2021 年的 %稍稍回落。其中 ,住宅施工面積 億平方米 ,增長 %。辦公樓施工面積 8150 萬平方米 ,增長 %,比 2021 年的 %明顯回落 。商業(yè)營業(yè)用房施工面積 25026 萬平方米 ,增長 12%。 截止到 9 月末 ,全國商品房空置面積為 億 平方米 ,同比增長 %。其中 ,空置商品住宅 6641 萬平方米 ,增長 %。這是非常值得擔(dān)心的一個指標(biāo) ,空置房面積的明顯增長 ,意味著滯銷房屋增加 ,企業(yè)資金回籠影響較大。 第二個重要指標(biāo)是全國 70 個大中城市房屋銷售價格指數(shù)。由于我國的房地產(chǎn)銷售均價與房屋成交結(jié)構(gòu)關(guān)系較大 ,不能較好地反映房價短期演變軌跡。而拿這一房價指數(shù)做分析 ,更能反映房價真實走勢。 分析上圖可知 ,以月度房價同比漲幅來看 ,2021年 1 月達(dá)到高點 ,同比去年 1 月增長 %,其后增幅加速遞減 ,今年 10 月已降至 %,預(yù)計 11 月或 12 月份 ,將由正增長變?yōu)樨?fù)增長。由于同比的時間跨度是一年 ,并不能反映近況 ,相較而言 ,月度房價環(huán)比增長情況更能說明近期走勢 ,環(huán)比增幅的高點出現(xiàn)在去年 9 月 ,其后遞減 ,直至今年 8 月份首次由正增長變?yōu)樨?fù)增長 ,價格拐點正式出現(xiàn) ,也即全國房價正式開始下跌 ,9 月份繼續(xù)下滑 ,這一下跌態(tài)勢將會持續(xù)到明年下半年 ,甚至 2021 年 。 二、全國一二三線城市形勢有所差異 ,但皆有比較明顯的下跌 接下來 ,分析一下全國主要區(qū)域 房地產(chǎn) 市場的情況 ,為了研究的方便性 ,在此把城市分為三類 ,一線城市、二線城市和三線城市。根據(jù)上海易居 房地產(chǎn) 研究院 CRIC 中國 房地產(chǎn) 決策咨詢系統(tǒng)數(shù)據(jù) ,在 30 多個大中城市中 ,半數(shù)以上城市 9 月成交量較 8 月出現(xiàn)了不同程度的反彈 ,但反彈力度普遍較小。而另一半城市成交量不升反跌 ,成交繼續(xù)萎縮。整體來看 ,絕大部分城市遭遇了近幾年來最冷的 “ 金九 ”, 市場低迷程度可見一斑。價格表現(xiàn)方面 ,全國大部分城市房價均出現(xiàn)了下滑的跡象 ,打折優(yōu)惠幅度有所增大。華南區(qū)域各城市更出現(xiàn)了新一輪的降價浪潮 ,在前期價格已下跌較大幅度的背景下 ,9 月很多樓盤再次祭起降價大旗 ,優(yōu)惠幅度均在 10%左右。 從商品住宅供應(yīng)量上分析 ,除上海略降之外 ,北京、 深圳、廣州今年前三季度供應(yīng)量皆有明顯增長。尤其是 9 月份 ,一線城市供應(yīng)量均出現(xiàn)了大幅的上升 ,上海、北京、深圳供應(yīng)量環(huán)比增長明顯 ,深圳增長幅度較大 ,同比增加了 %。 但成交情況非常不理想 ,前三季度一線城市商品住宅成交量普遍下降五成左右。 9 月廣州、深圳等城市成交量出現(xiàn)了回暖跡象 ,主要是前期價格下降明顯 ,但上海、北京 兩城市成交仍處于極度低迷 ,與去年同期相比成交量嚴(yán)重萎縮。 從價格上分析 ,一線城市房價繼續(xù)下跌。上海二手房價格指數(shù) 8 月份首次由漲變跌 ,9 月份上海商品住宅價格下滑跡象明顯 ,全月
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