【正文】 和穩(wěn)健的貨幣政策下，中國經(jīng)濟(jì)將穩(wěn)中求進(jìn)。盡管百強(qiáng)企業(yè)代理業(yè)務(wù)規(guī)模的增速延續(xù)了上一年放緩的態(tài)勢，%的增速，%。2011年，%，%，%的增速。通過對擴(kuò)張方向和擴(kuò)張方式的主動調(diào)整，在具有較大發(fā)展?jié)摿Φ氖袌鲋校購?qiáng)企業(yè)的競爭力獲得穩(wěn)步提升。這說明，在目前市場狀況下，百強(qiáng)企業(yè)憑借在房地產(chǎn)項目銷售中的專業(yè)策劃能力、豐富的客戶資源以及較強(qiáng)的執(zhí)行能力，代理業(yè)務(wù)所創(chuàng)造的價值受到的認(rèn)可明顯提升。圖9：2006~2011年百強(qiáng)企業(yè)盈利能力及變化受凈利潤大幅下降影響，百強(qiáng)企業(yè)2011年凈利潤率與凈資產(chǎn)收益率快速下降，降至2006年以來最低水平。在目前相對低迷的市場環(huán)境下，合同儲備項目規(guī)模的快速攀升對百強(qiáng)企業(yè)的銷售能力可能形成較大壓力。百強(qiáng)企業(yè)在經(jīng)歷2002010兩年的快速擴(kuò)張后，更加注重企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，通過對人員結(jié)構(gòu)、員工培訓(xùn)和技術(shù)研發(fā)投入的調(diào)整，為企業(yè)把握未來市場機(jī)遇、實現(xiàn)快速發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。事實上，往年已開展二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的企業(yè)發(fā)展速度要明顯高于均值水平，但由于新開拓該業(yè)務(wù)的企業(yè)在初始階段規(guī)模普遍偏小，從而拉低了平均水平。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對二手房經(jīng)紀(jì)企業(yè)參與一手物業(yè)銷售的需求狀況，研究組在全國范圍內(nèi)針對主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了調(diào)查，結(jié)果顯示近80%的開發(fā)企業(yè)有較強(qiáng)的意愿通過二手房經(jīng)紀(jì)企業(yè)的渠道進(jìn)行一手物業(yè)的銷售，其中中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)、我愛我家、21世紀(jì)不動產(chǎn)和滿堂紅在調(diào)查中最受青睞?！皞鹘y(tǒng)業(yè)務(wù)主導(dǎo)”模式的企業(yè)以房地產(chǎn)流通領(lǐng)域內(nèi)的策劃代理業(yè)務(wù)為主要業(yè)務(wù)，部分企業(yè)也會增加一定比例的二手房業(yè)務(wù)，但基本不參與房地產(chǎn)流通領(lǐng)域以外的其他業(yè)務(wù)；“主業(yè)+輔業(yè)”模式的企業(yè)將房地產(chǎn)流通領(lǐng)域內(nèi)的業(yè)務(wù)作為主導(dǎo)業(yè)務(wù)（主要是策劃與代理業(yè)務(wù)），同時會參與房地產(chǎn)流通領(lǐng)域以外的其他業(yè)務(wù)作為輔助業(yè)務(wù)，如地產(chǎn)金融、物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)運營等。同時，企業(yè)也應(yīng)合理加強(qiáng)在二手房業(yè)務(wù)領(lǐng)域的品牌建設(shè)力度，積累相應(yīng)的銷售渠道和經(jīng)紀(jì)人才，為未來大力開展二手房業(yè)務(wù)做好充足準(zhǔn)備。為保護(hù)研究成果知識產(chǎn)權(quán)，未經(jīng)中國房地產(chǎn)TOP10研究組書面授權(quán)，任何單位或個人不得擅自使用中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果從事掛牌等商業(yè)經(jīng)營活動。規(guī)模較小的企業(yè)，尤其房地產(chǎn)流通領(lǐng)域內(nèi)業(yè)務(wù)規(guī)模較小，在市場發(fā)生變動時，其更有可能選擇退出房地產(chǎn)流通市場，轉(zhuǎn)型為其他領(lǐng)域的企業(yè)；但是，部分企業(yè)由于規(guī)模較小，資源儲備不足，最終可能被市場淘汰。相應(yīng)的，策劃代理企業(yè)在房地產(chǎn)流通領(lǐng)域的整體發(fā)展趨勢中，將面臨模式創(chuàng)新、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)。與此同時，受二手房交易規(guī)模不斷萎縮的影響，二手房經(jīng)紀(jì)企業(yè)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢，參與一手物業(yè)銷售也有利于企業(yè)利用所掌握的客戶資源，提升綜合價值創(chuàng)造能力。圖15：2008~2011年開展二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的百強(qiáng)企業(yè)門店及經(jīng)紀(jì)人規(guī)模百強(qiáng)企業(yè)憑借雄厚的資金實力、豐富的人才儲備以及大量前期客戶儲備，二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)呈現(xiàn)逆市擴(kuò)張的發(fā)展態(tài)勢，門店及經(jīng)紀(jì)人數(shù)量近三年來穩(wěn)中有升。2011年，百強(qiáng)企業(yè)在吸納儲備優(yōu)秀人才的同時，更加注重對企業(yè)員工的培養(yǎng)，%，進(jìn)一步完善了企業(yè)的優(yōu)秀人才儲備體系。百強(qiáng)企業(yè)合同儲備項目規(guī)?？焖僭鲩L有主動與被動兩方面原因：主動原因是百強(qiáng)企業(yè)憑借突出的專業(yè)能力和品牌優(yōu)勢，積極進(jìn)行市場拓展，；被動原因則是受制于市場調(diào)控，房地產(chǎn)市場觀望情緒濃厚，開發(fā)企業(yè)普遍放緩了項目開發(fā)節(jié)奏，大量原定于2011年開盤的項目推遲至2012年。 凈利潤降幅超兩成，盈利能力受到考驗圖8：2007~2011年百強(qiáng)企業(yè)凈利潤均值及變化2011年，近五年以來僅略高于2008年，%，降幅為2007年以來最大，盈利規(guī)模下滑明顯。如同策咨詢2011年策劃顧問收入同比增長151%，對企業(yè)總收入的貢獻(xiàn)程度顯著提升。值得注意的是，近年來二三線城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿?，百?qiáng)企業(yè)順應(yīng)市場發(fā)展形勢，積極調(diào)整市場擴(kuò)張方向，在二三線城市的業(yè)務(wù)規(guī)模和合同儲備項目持續(xù)增長。圖3：2007年與2011年百強(qiáng)企業(yè)代理各物業(yè)類型項目建筑面積占比擴(kuò)大服務(wù)項目中商業(yè)項目的規(guī)模，是百強(qiáng)企業(yè)順應(yīng)市場形勢做出的又一重要業(yè)務(wù)調(diào)整。5 2012中國房地產(chǎn)策劃代理百強(qiáng)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析 業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整與擴(kuò)張并舉，市場規(guī)模穩(wěn)步提升（1）百強(qiáng)企業(yè) 除有特殊說明，本報告所出現(xiàn)“百強(qiáng)企業(yè)”均為“2012中國房地產(chǎn)策劃代理百強(qiáng)企業(yè)”。為保護(hù)研究成果知識產(chǎn)權(quán)，未經(jīng)中國房地產(chǎn)TOP10研究組書面授權(quán)，任何單位或個人不得擅自使用中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果從事掛牌等商業(yè)經(jīng)營活動。3 結(jié)語2011年，嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)出臺，受行政調(diào)控和貨幣緊縮等多重措施的疊加影響，中國房地產(chǎn)企業(yè)正從多年來的高速成長期步入一個平穩(wěn)發(fā)展期，從依賴地價與房價上漲獲得高額利潤，向依靠綜合開發(fā)能力逐步過渡。2011年，保障房建設(shè)受到從中央到地方、從社會到企業(yè)前所未有的重視，并已進(jìn)入規(guī)模化開發(fā)的時代，而參與保障房建設(shè)更成為百強(qiáng)企業(yè)履行社會責(zé)任的突出表現(xiàn)。此外，百強(qiáng)企業(yè)在融資成本上也具有明顯優(yōu)勢，龍湖地產(chǎn)、華潤置地等百強(qiáng)房企2011年發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)，成本都遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。，助推綜合實力穩(wěn)增圖17 百強(qiáng)企業(yè)20072011年籌資活動現(xiàn)金流入和銀行授信額度2011年，百強(qiáng)企業(yè)憑借良好的經(jīng)營表現(xiàn)及多年積累的資本市場信譽仍獲得了較為充足的資金支持。在此情形下，百強(qiáng)企業(yè)紛紛加強(qiáng)了現(xiàn)金流風(fēng)險控制，一方面收縮土地購置，以萬科、保利、中海等十家百強(qiáng)標(biāo)桿企業(yè)為例，其中保利；另一方面，百強(qiáng)企業(yè)于2011年下半年以來逐漸降低項目開工速度，開發(fā)投資增速逐步放緩，也在一定程度上減輕了現(xiàn)金流支出壓力。為了保障企業(yè)中長期的可持續(xù)發(fā)展，同時緩解土地成本上升帶來的財務(wù)壓力，百強(qiáng)企業(yè)2011年控制了拿地規(guī)模和速度，并持續(xù)調(diào)整新增土地儲備的分布格局。，均衡布局促進(jìn)發(fā)展（1）百強(qiáng)企業(yè)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，向行業(yè)平均增速回歸 圖10 百強(qiáng)企業(yè)20092011年成長性指標(biāo)分析 從經(jīng)營業(yè)績的成長性來看，百強(qiáng)企業(yè)持續(xù)展現(xiàn)出較強(qiáng)的發(fā)展能力。百強(qiáng)企業(yè)整體運營效率的下滑主要源自調(diào)控影響下存貨的較快攀升。其中，%；，%，百強(qiáng)企業(yè)的整體盈利水平有了大幅提升?？傎Y產(chǎn)均值為445億元，%；，%。（2）百強(qiáng)企業(yè)市場份額持續(xù)提升，內(nèi)部分化更趨明顯圖4百強(qiáng)企業(yè)20072011年市場份額及變化百強(qiáng)企業(yè)行業(yè)集中度持續(xù)提高，綜合實力TOP10企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢顯著。其中，萬科2011年上半年銷售額占全年比重較上年提高了20個百分點，較早鎖定了全年的業(yè)績增長。為此，中國房地產(chǎn)TOP10研究組啟動“2012中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究”，以“順勢而為，穩(wěn)健發(fā)展”為主題，發(fā)掘行業(yè)中綜合實力強(qiáng)、成長穩(wěn)健的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)群體，鼓勵企業(yè)在理性認(rèn)識當(dāng)前形勢的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確把握發(fā)展節(jié)奏，抓住機(jī)遇做強(qiáng)做大。優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)要積極順應(yīng)行業(yè)發(fā)展大勢，固本強(qiáng)基，提升企業(yè)經(jīng)營水平，實現(xiàn)穩(wěn)健而有質(zhì)量的成長，為行業(yè)樹立發(fā)展榜樣。萬科、保利、恒大、中海等企業(yè)提前加大推盤力度，2011年上半年銷售額占全年比重均超過了50%，明顯超過了2010年同期的水平。由于消費者對企業(yè)品牌的高度認(rèn)同，百強(qiáng)企業(yè)在一線城市銷售溢價高于同行，進(jìn)入二三線城市后品牌優(yōu)勢更加明顯，特別是全國布局的百強(qiáng)企業(yè)，其品牌聯(lián)動效應(yīng)促進(jìn)各地市場旺銷，%，銷售溢價水平也明顯居于行業(yè)前列，有力支撐了全年的銷售表現(xiàn)。，規(guī)模提升擴(kuò)大布局圖5 百強(qiáng)企業(yè)20072011年資產(chǎn)狀況及變化百強(qiáng)企業(yè)2011年資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)增長。，高效運營保障盈利質(zhì)量（1）凈利潤均值突破20億，大型企業(yè)盈利能力進(jìn)一步增強(qiáng)圖6 百強(qiáng)企業(yè)20082011年營業(yè)收入與凈利潤及變化百強(qiáng)企業(yè)2011年的營業(yè)收入和凈利潤均值持續(xù)增長，盈利規(guī)模不斷提升。圖8 百強(qiáng)企業(yè)20092011年運營效率指標(biāo)分析百強(qiáng)企業(yè)2011年的周轉(zhuǎn)率均有不同程度下降：，；，存貨轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的速度放緩，存量資產(chǎn)的利用效率有所降低。龍湖選擇加速周轉(zhuǎn)，迅速