【正文】 特別聲明：本研究報告版權(quán)屬于中國房地產(chǎn)TOP10研究組所有，未經(jīng)書面許可任何機構(gòu)或個人不得以任何形式斷章取義、修改、復(fù)制、刊登；報告內(nèi)容僅供內(nèi)部參考，研究組對使用報告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失概不負責(zé)。6 結(jié)語 2011年，房地產(chǎn)行業(yè)在一系列市場調(diào)控政策的影響下進入深度調(diào)整期，消費者觀望情緒濃厚，市場呈現(xiàn)出持續(xù)低迷狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍尋求轉(zhuǎn)型升級，或布局二三線市場，或開拓特色業(yè)務(wù)領(lǐng)域?！爸鳂I(yè)+輔業(yè)”模式企業(yè)：規(guī)模較大的企業(yè)，在市場發(fā)生變化時，將更加傾向發(fā)展成為多業(yè)務(wù)平衡發(fā)展型企業(yè)；另外，在存量房市場空間巨大的情況下，部分企業(yè)也可能削減其他業(yè)務(wù)規(guī)模，逐漸專注于經(jīng)紀業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型成為經(jīng)紀企業(yè)。百強企業(yè)在業(yè)務(wù)探索和完善過程中，緊密圍繞客戶需求豐富服務(wù)內(nèi)涵，逐步形成了富有特色的業(yè)務(wù)模式。隨著我國城市化率繼續(xù)提升并最終達到平穩(wěn)水平，存量房規(guī)模將不斷擴大，二手房經(jīng)紀企業(yè)在房地產(chǎn)流通市場的地位將日益提升，并最終占據(jù)房地產(chǎn)流通服務(wù)的主導(dǎo)地位。中原地產(chǎn)堅持全國性市場布局，在全國20多個城市開展了經(jīng)紀業(yè)務(wù)，多市場聯(lián)動效應(yīng)突出；鏈家地產(chǎn)多年來專注于深耕北京市場，2011年更是逆市擴張增加約幾十家門店，擁有良好的品牌效應(yīng)和豐富的客戶資源；我愛我家在北京、上海、杭州、南京等主要一二線城市經(jīng)營多年，在環(huán)渤海、長三角等經(jīng)濟快速發(fā)展區(qū)域布局優(yōu)勢明顯；21世紀中國不動產(chǎn)在一線城市以及重點二線城市開展業(yè)務(wù)布局，滿堂紅深耕華南地區(qū)，均積累了豐富的客戶資源，受到了開發(fā)企業(yè)的重視。（2）二手房經(jīng)紀企業(yè)適時布局上游業(yè)務(wù)，一手物業(yè)代理快速發(fā)展當前，房地產(chǎn)市場整體低迷，開發(fā)企業(yè)希望通過更多的銷售渠道，盡快實現(xiàn)項目資金回流，緩解當前資金壓力，由此對擁有豐富客戶資源和門店渠道的二手房經(jīng)紀企業(yè)參與一手物業(yè)銷售具有較強的愿望。圖16：2008~2011年二手房業(yè)務(wù)收入增長率、交易收入和租賃收入占比百強企業(yè)在一手物業(yè)代理銷售過程中積累了豐富的客戶資源，未來存在較大的二手房經(jīng)紀服務(wù)需求，開展經(jīng)紀業(yè)務(wù)有助于企業(yè)挖掘客戶資源的綜合價值，為企業(yè)帶來豐厚收益。雖然2011年的存量房市場也處于下行通道，主要城市二手房成交量快速萎縮，但存量房市場的巨大潛力以及二手房經(jīng)紀門店在新房銷售中發(fā)揮的積極作用，吸引了越來越多的百強企業(yè)將其作為重要業(yè)務(wù)進行拓展。 探索經(jīng)營模式創(chuàng)新，推動行業(yè)轉(zhuǎn)型升級目前市場層面消費者觀望情緒濃厚，前往售樓處的消費者數(shù)量大為減少，在傳統(tǒng)推廣策略下，房地產(chǎn)項目銷售效果不佳，而二手房經(jīng)紀企業(yè)在門店分布以及客戶資源方面具有突出優(yōu)勢，使其在項目推廣和銷售方面的作用日益顯著，越來越受到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和策劃代理企業(yè)的重視；同時隨著中國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，存量房市場逐漸成為中國房地產(chǎn)流通市場的重要組成部分，交易規(guī)模迅速增長，在北京、上海、深圳等一線城市成交量超過新房。圖13：2007~2011年員工培訓(xùn)和技術(shù)研發(fā)投入占營業(yè)收入比例創(chuàng)新是策劃代理企業(yè)發(fā)展的核心競爭力，人才則是企業(yè)創(chuàng)新并轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的保障。鑒于此，百強企業(yè)應(yīng)提前主動調(diào)整發(fā)展策略，吸納專業(yè)人才，在市場處于低谷時期適當放緩項目拓展節(jié)奏，確保企業(yè)為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 關(guān)鍵資源儲備豐富，奠定持續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)（1）合同儲備項目總建筑面積突破500萬平方米，發(fā)展資源充足圖11：2008~2011年百強企業(yè)合同儲備項目規(guī)模2011年，百強企業(yè)合同儲備項目規(guī)模延續(xù)了自2008年以來的快速增長態(tài)勢，%。與凈利潤率相比，降幅明顯更大。2007~2011年百強企業(yè)策劃項目平均收費變化顯示，2009年以來收費水平逐年提高，與之前處于寬幅波動的狀況相比明顯不同，表明策劃代理企業(yè)在策劃顧問方面的能力越來越受到開發(fā)企業(yè)的重視。值得關(guān)注的是，溢價分成這一過去曾為策劃代理企業(yè)帶來豐厚收益的傭金獲取方式，在2011年市場處于困境的情況下，由于項目銷售普遍不佳，很難再為企業(yè)帶來預(yù)期收益。與此同時，百強企業(yè)通過強化策劃顧問的服務(wù)能力，相應(yīng)業(yè)務(wù)的營收規(guī)模取得快速增長，同比增長14%，連續(xù)兩年超過營業(yè)收入及代理業(yè)務(wù)收入的增速。 營收規(guī)模穩(wěn)步增長，專業(yè)能力認可度提高（1）營業(yè)收入持續(xù)增長，但增速明顯放緩圖5：2007~2011年百強企業(yè)收入規(guī)模及變化2011年，%，增速連續(xù)兩年明顯放緩。這說明在市場擴張過程中，百強企業(yè)更加注重對已進入城市的鞏固，并以其為區(qū)域核心對周邊市場進行輻射，整合企業(yè)資源，深耕區(qū)域市場，實施集約化管理。面對商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)出的巨大發(fā)展?jié)摿?，百強企業(yè)適時調(diào)整業(yè)務(wù)發(fā)展策略，強化商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)運營能力和市場開拓能力，商業(yè)地產(chǎn)項目的業(yè)務(wù)規(guī)?？焖僭鲩L。近年來，百強企業(yè)積極拓展策劃顧問業(yè)務(wù)，并集合優(yōu)勢資源提升服務(wù)質(zhì)量，2011年該業(yè)務(wù)取得了快速發(fā)展，%，增速比2010年高出7個百分點；，同比增加8個。百強企業(yè)作為專業(yè)房地產(chǎn)項目營銷機構(gòu)，銷售能力在低迷的市場環(huán)境中更顯突出。2012中國房地產(chǎn)策劃代理百強企業(yè)研究目的：通過企業(yè)規(guī)模性、盈利性、成長性、策劃能力、一手物業(yè)代理能力、二手房業(yè)務(wù)能力等指標的量化研究，發(fā)掘綜合實力強、經(jīng)營穩(wěn)健并具有成長潛力的優(yōu)秀企業(yè)群體；通過系統(tǒng)研究，分析企業(yè)自身的營運狀況及優(yōu)劣勢，幫助企業(yè)了解當前形勢下策劃代理企業(yè)的最新發(fā)展狀況，加強策劃代理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)百強企業(yè)的深度合作；通過百強企業(yè)研究成果發(fā)布，樹立房地產(chǎn)策劃代理標桿企業(yè)，全面提升房地產(chǎn)策劃代理行業(yè)運作水平和服務(wù)質(zhì)量，促進行業(yè)健康發(fā)展，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)資源的優(yōu)化組合。在此背景下，中央經(jīng)濟工作會議提出既“要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖”，同時也要“促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來變革和轉(zhuǎn)型。百強企業(yè)應(yīng)滿懷“中流擊水、浪遏飛舟”的萬丈豪情，直面困難，抓住時機，轉(zhuǎn)型升級，繼往開來，在新的市場形勢下，實現(xiàn)更精彩的跨越！ 特別聲明：本研究報告版權(quán)屬于中國房地產(chǎn)TOP10研究組所有，未經(jīng)書面許可任何機構(gòu)或個人不得以任何形式斷章取義、修改、復(fù)制、刊登；報告內(nèi)容僅供內(nèi)部參考，研究組對使用報告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失概不負責(zé)。在周轉(zhuǎn)速度和品質(zhì)利潤之間，眾多房地產(chǎn)企業(yè)不斷尋找著自己的平衡點，進而進行戰(zhàn)略與策略層面的調(diào)整。實踐社會責(zé)任已成為房地產(chǎn)企業(yè)樹立形象、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要途徑，未來百強企業(yè)仍需持之以恒地擔當社會責(zé)任，并不斷創(chuàng)新運作模式，為社會做出更多貢獻。2011年，百強企業(yè)繼續(xù)加強慈善捐贈，捐款額均值同比增長21%。%，對國家稅收貢獻持續(xù)提升，為行業(yè)健康有序的發(fā)展樹立了榜樣。未來，百強企業(yè)仍需不斷加強經(jīng)營實力，完善業(yè)務(wù)布局與產(chǎn)品體系，創(chuàng)新融資渠道，為取得更為充足的融資支持打好基礎(chǔ)。其中，有力保障了旗下項目的順利開發(fā)；龍湖、中海、恒大等眾多在港上市的百強企業(yè)，則充分利用國際資本市場平臺，通過發(fā)行債券、海外銀行貸款等方式獲得了較大規(guī)模的資金支持。在商業(yè)銀行通用的信貸管理體系中，對房地產(chǎn)企業(yè)實施的“名單式管理”制度更加嚴格，而百強企業(yè)作為優(yōu)質(zhì)客戶將獲得更多資金支持。但需要注意的是，在當前的金融環(huán)境下，發(fā)展商業(yè)持有物業(yè)對資金需求較大，百強企業(yè)需緊密結(jié)合自身資金的情況，合理配置持有物業(yè)比重，在短期安全和長期增長之間尋求平衡。研究顯示，20082011年百強企業(yè)上年預(yù)收賬款與本年營業(yè)收入比值保持在50%以上，即營業(yè)收入的一半來自于上年預(yù)收賬款的結(jié)轉(zhuǎn)。（2）現(xiàn)金流風(fēng)險控制顯著加強，%圖15 10家百強標桿企業(yè)20092011年拿地支出與銷售額比值 百強企業(yè)2011年經(jīng)營現(xiàn)金流凈額與2010年持平，新開工項目的大量投入仍是百強企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為負的主要原因。，現(xiàn)金流管理顯著加強（1）負債結(jié)構(gòu)維持穩(wěn)定，短期償債能力略有下降圖13 百強企業(yè)20072011年資產(chǎn)負債率、帶息負債率和有效負債率有效負債率能較客觀反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實負債情況，其計算公式為：（總負債預(yù)收賬款）/總資產(chǎn)百強企業(yè)2011年的負債結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定，整體資產(chǎn)負債水平處于安全范圍之內(nèi)：%，雖然較2010年略有上升，但