【正文】 業(yè)20072011年資產(chǎn)負(fù)債率、帶息負(fù)債率和有效負(fù)債率有效負(fù)債率能較客觀反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)負(fù)債情況，其計(jì)算公式為：（總負(fù)債預(yù)收賬款）/總資產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)2011年的負(fù)債結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定，整體資產(chǎn)負(fù)債水平處于安全范圍之內(nèi)：%，雖然較2010年略有上升，但剔除預(yù)收賬款之后的有效負(fù)債水平仍維持在較穩(wěn)定的水平，資產(chǎn)流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)基本可控；另外，%，%，近5年帶息負(fù)債比率維持在35%左右，比例保持良好，進(jìn)一步反映出百強(qiáng)企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)一直維持得較為均衡。研究組對(duì)20002011年間房地產(chǎn)行業(yè)的成長性指標(biāo)均值進(jìn)行了分析，%%，而百強(qiáng)企業(yè)2011年已逐步放緩成長步伐并接近于行業(yè)近十多年來的平均增速。圖9 部分百強(qiáng)標(biāo)桿企業(yè)2010年、2011年運(yùn)營效率邊界及變化在利潤率降低及去庫存的雙重壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)原有的粗放式盈利模式遭遇挑戰(zhàn)， 百強(qiáng)企業(yè)也在提高銷售凈利率與加快資金周轉(zhuǎn)的博弈中日趨分化。相比之下，總資產(chǎn)收益率均值降幅較大。百強(qiáng)企業(yè)2011年布局的城市數(shù)量進(jìn)一步增加：，；位居百強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力11，較2010年同期也有不同程度增加。百強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部陣營間的分化繼續(xù)加快。恒大、萬科、保利、龍湖等百強(qiáng)企業(yè)繼續(xù)加快向二三線城市拓展的步伐，在優(yōu)化業(yè)務(wù)布局的同時(shí)，為業(yè)績的可持續(xù)增長提供了重要保障。2 百強(qiáng)企業(yè)整體發(fā)展特點(diǎn)分析，市場(chǎng)份額持續(xù)提高（1）百強(qiáng)企業(yè)1 如無特別說明，本報(bào)告中的“百強(qiáng)企業(yè)”均指“2012中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)”；數(shù)據(jù)為“2012中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)”的歷年數(shù)據(jù)。2012中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告中國房地產(chǎn)TOP10研究組2012年3月34 / 351 研究背景與目的由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家單位共同主辦的“中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究”，自2004年來已連續(xù)進(jìn)行了九年，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，相關(guān)研究成果已經(jīng)成為評(píng)判房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。積極調(diào)整銷售策略，業(yè)績?cè)鏊兕I(lǐng)先全國圖1 百強(qiáng)企業(yè)20082011年銷售增長情況2011年，在宏觀調(diào)控持續(xù)深化的形勢(shì)下，中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)展現(xiàn)出了較強(qiáng)的抗波動(dòng)能力，經(jīng)營業(yè)績?cè)賱?chuàng)新高：在銷售表現(xiàn)方面，百強(qiáng)企業(yè)全年實(shí)現(xiàn)銷售總額16583億元，銷售面積16679萬平方米，%%，均高于全國平均水平5個(gè)百分點(diǎn)左右，在促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展、保障國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行方面繼續(xù)發(fā)揮著重要作用。從銷售面積來看，這4家企業(yè)2011年二三線城市占比都達(dá)到80%以上，較上年平均提高3個(gè)百分點(diǎn)；從銷售額來看，二三線城市也為這些企業(yè)貢獻(xiàn)了大部分業(yè)績，如萬科2011年二三線城市銷售額占比為78%，比上年提高了近9個(gè)百分點(diǎn)，龍湖則提升了14個(gè)百分點(diǎn)。 2011年銷售額在700億以上的百強(qiáng)企業(yè)有5家，較上年增加了4家。區(qū)域布局的持續(xù)擴(kuò)張一方面可以有效分散政策與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，保障企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的穩(wěn)定增長，為經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大提供保障；另一方面，百強(qiáng)企業(yè)依托規(guī)?；?jīng)營方式，進(jìn)行多區(qū)域、多城市項(xiàng)目的聯(lián)動(dòng)開發(fā)，在降低運(yùn)營成本的同時(shí)獲取了更多利潤增值，推動(dòng)企業(yè)利潤規(guī)模的較快提升。凈資產(chǎn)收益率的變化可以根據(jù)Dupont分析體系分解為凈利潤率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、權(quán)益乘數(shù)來進(jìn)行分析：%。傳統(tǒng)的模式通常為犧牲一定的周轉(zhuǎn)率，通過專注高端項(xiàng)目或推遲土地開發(fā)進(jìn)度來追求高利潤率，但在政策調(diào)控影響下，部分百強(qiáng)企業(yè)通過調(diào)整經(jīng)營策略保障了效率的提升?？梢?，在經(jīng)歷近年來的高速增長之后，百強(qiáng)企業(yè)的發(fā)展思路更趨理性，增長節(jié)奏更趨穩(wěn)健，正穩(wěn)步向常態(tài)化發(fā)展回歸。 圖14 百強(qiáng)企業(yè)20072011年流動(dòng)比率與現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率百強(qiáng)企業(yè)2011年短期償債能力略有下降，但明顯強(qiáng)于2008年。2011年預(yù)收賬款的增長，在一定程度上保障了百強(qiáng)企業(yè)今明兩年的營業(yè)收入和利潤額，有助于企業(yè)業(yè)績?cè)鲩L的穩(wěn)定性。圖18 百強(qiáng)企業(yè)20092011年自籌資金增長率在國家調(diào)控政策引導(dǎo)下，百強(qiáng)企業(yè)在融資方面的優(yōu)勢(shì)凸顯：首先，百強(qiáng)企業(yè)由于盈利能力較為突出，內(nèi)源性融資能力明顯加強(qiáng)，自籌資金比例顯著提升，%，較全國水平高出7個(gè)百分點(diǎn)。，積極參與保障房開發(fā)2011年，百強(qiáng)企業(yè)更加注重履行社會(huì)責(zé)任，在依法納稅、保障房建設(shè)、慈善公益方面繼續(xù)走在行業(yè)前列，樹立了更為積極的社會(huì)形象，贏得了普遍認(rèn)可，全面展現(xiàn)出領(lǐng)軍企業(yè)的良好風(fēng)范。值得注意的是，百強(qiáng)企業(yè)繼續(xù)由較為簡單的善款捐贈(zèng)向組織參與各類公益活動(dòng)轉(zhuǎn)變，覆蓋教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、文化、體育、環(huán)境保護(hù)及城中村改造等諸多領(lǐng)域。2012年，中央政府將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善調(diào)控政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)要積極順應(yīng)行業(yè)發(fā)展大勢(shì)，固本強(qiáng)基，提升企業(yè)經(jīng)營水平，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健而有質(zhì)量的成長，為行業(yè)樹立發(fā)展榜樣。從企業(yè)表現(xiàn)來看，世聯(lián)地產(chǎn)2011年一手物業(yè)代理實(shí)現(xiàn)銷售額達(dá)到1424億元，連續(xù)兩年超過千億，%，成為表現(xiàn)最為優(yōu)異的企業(yè)。從一手物業(yè)代理項(xiàng)目的物業(yè)類型比例來看，2011年，百強(qiáng)企業(yè)代理商業(yè)項(xiàng)目和寫字樓項(xiàng)目明顯增多，%，%，%，比2007年提高4個(gè)百分點(diǎn)。從結(jié)構(gòu)上來看，2007~2011年一手物業(yè)代理傭金收入在百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入中的占比均在80%左右，是企業(yè)收入和利潤最為重要的來源。在這種情況下，百強(qiáng)企業(yè)的代理費(fèi)率依然能夠?qū)崿F(xiàn)小幅回升，更能說明百強(qiáng)企業(yè)的專業(yè)銷售能力得到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的認(rèn)可。這主要是因?yàn)椋谑袌?chǎng)低迷期，百強(qiáng)企業(yè)努力提升運(yùn)營管理水平，主動(dòng)采取日常費(fèi)用控制措施，公司經(jīng)營費(fèi)用有所降低，一定程度上緩解了市場(chǎng)狀況不佳給企業(yè)盈利帶來的壓力。（2）重視人才培養(yǎng)與結(jié)構(gòu)優(yōu)化，強(qiáng)化發(fā)展驅(qū)動(dòng)力圖12：2007~2011年百強(qiáng)企業(yè)本科學(xué)歷及以上員工比例策劃代理業(yè)務(wù)作為智力密集型領(lǐng)域，人才戰(zhàn)略是企業(yè)長期發(fā)展的根本。因此，近年來許多策劃代理企業(yè)或組建自己的二手房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，或聯(lián)合行業(yè)內(nèi)現(xiàn)有的經(jīng)紀(jì)企業(yè)，以適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化，把握行業(yè)發(fā)展先機(jī)。2011年，在已開展二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的百強(qiáng)企業(yè)中，同比增長9%，增速略高于同期百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入與一手物業(yè)代理收入增速。圖17：2010年與2011年優(yōu)秀經(jīng)紀(jì)企業(yè)業(yè)務(wù)營收結(jié)構(gòu)對(duì)比2011年，中國二手房經(jīng)紀(jì)優(yōu)秀企業(yè)通過參與一手物業(yè)代理銷售，有效平衡了二手房市場(chǎng)低迷造成的業(yè)務(wù)沖擊。同策咨詢構(gòu)筑了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的資源整合平臺(tái)，為持有商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的業(yè)主提供包括策劃咨詢、招商代理、經(jīng)營管理三大核心業(yè)務(wù)在內(nèi)的綜合服務(wù)，成功運(yùn)作了世博村商業(yè)項(xiàng)目、博覽會(huì)商業(yè)廣場(chǎng)等著名項(xiàng)目；金網(wǎng)絡(luò)以營銷代理為核心業(yè)務(wù)，深入挖掘開發(fā)企業(yè)需求，成立了商業(yè)管理、資產(chǎn)管理以及物業(yè)管理專業(yè)平臺(tái)，在集團(tuán)資源平臺(tái)基礎(chǔ)上，提供整合型服務(wù)；華燕地產(chǎn)自主研發(fā)推出信息化創(chuàng)新服務(wù)平臺(tái)“房盟中國”，形成了地產(chǎn)金融新模式，形成了企業(yè)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。為順應(yīng)政策和市場(chǎng)變化，百強(qiáng)企業(yè)紛紛尋求應(yīng)對(duì)策略，通過布局二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)或與二手房經(jīng)紀(jì)企業(yè)合作實(shí)踐一二手聯(lián)動(dòng)，創(chuàng)新營銷模式，拓寬營銷渠道；深化區(qū)域市場(chǎng)布局，大力發(fā)展二三線市場(chǎng)；調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，提升專業(yè)能力，把握市場(chǎng)機(jī)遇著力發(fā)展策劃業(yè)務(wù)，保障企業(yè)經(jīng)營業(yè)績和行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)穩(wěn)步提升。進(jìn)入2012年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策仍將持續(xù)，企業(yè)將面臨更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)，策劃代理百強(qiáng)企業(yè)需積極應(yīng)對(duì)，提升項(xiàng)目營銷策劃能力的同時(shí)，憑借人才戰(zhàn)略培養(yǎng)提高企業(yè)創(chuàng)新能力，創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，持續(xù)推進(jìn)二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)展以拓寬營銷渠道，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。規(guī)模較小的企業(yè)，由于發(fā)展基礎(chǔ)較薄弱，在行業(yè)整合的過程中，原有業(yè)務(wù)逐漸萎縮，加之資源的相對(duì)缺乏，導(dǎo)致企業(yè)被淘汰的可能性較大；但也有部分企業(yè)能夠較早把握市場(chǎng)方向，可能轉(zhuǎn)型為經(jīng)紀(jì)企業(yè)。（3）策劃代理企業(yè)未來發(fā)展面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)目前在歐美等成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)，存量房交易在房地產(chǎn)交易總量中的占比達(dá)到80%。在整體業(yè)務(wù)快速發(fā)展的同時(shí)，企業(yè)也非常重視二手房交易與租賃兩大業(yè)務(wù)的均衡發(fā)展，2009年以來兩大業(yè)務(wù)收入差距逐漸縮小，2011年二手房交易傭金收入占比為83%，二手房租賃傭金收入占比則穩(wěn)步提升至17%，二者差距從2009年的92%縮小為66%。（1）實(shí)踐“一二手聯(lián)動(dòng)”拓寬營銷渠道，整合利用資源創(chuàng)造綜合價(jià)