【正文】 代理各物業(yè)類型項(xiàng)目建筑面積占比擴(kuò)大服務(wù)項(xiàng)目中商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模，是百強(qiáng)企業(yè)順應(yīng)市場形勢做出的又一重要業(yè)務(wù)調(diào)整。（2）順應(yīng)市場需求，主動(dòng)調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)圖2：2007~2011年百強(qiáng)企業(yè)策劃業(yè)務(wù)規(guī)模變化受調(diào)控政策持續(xù)的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對高水平的策劃顧問服務(wù)需求不斷增長，策劃代理企業(yè)的豐富實(shí)操經(jīng)驗(yàn)日益受到開發(fā)企業(yè)的重視。從企業(yè)表現(xiàn)來看，世聯(lián)地產(chǎn)2011年一手物業(yè)代理實(shí)現(xiàn)銷售額達(dá)到1424億元，連續(xù)兩年超過千億，%，成為表現(xiàn)最為優(yōu)異的企業(yè)。盡管百強(qiáng)企業(yè)代理業(yè)務(wù)規(guī)模的增速延續(xù)了上一年放緩的態(tài)勢，%的增速，%。5 2012中國房地產(chǎn)策劃代理百強(qiáng)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析 業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整與擴(kuò)張并舉，市場規(guī)模穩(wěn)步提升（1）百強(qiáng)企業(yè) 除有特殊說明，本報(bào)告所出現(xiàn)“百強(qiáng)企業(yè)”均為“2012中國房地產(chǎn)策劃代理百強(qiáng)企業(yè)”。在總結(jié)歷年研究經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，研究組進(jìn)一步完善了研究方法體系，從規(guī)模性、盈利性、成長性、策劃能力、一手物業(yè)代理能力、二手房業(yè)務(wù)能力等方面入手，更加全面、客觀地評價(jià)企業(yè)的綜合實(shí)力，引導(dǎo)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，促進(jìn)行業(yè)的良性、平穩(wěn)運(yùn)行。優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)要積極順應(yīng)行業(yè)發(fā)展大勢，固本強(qiáng)基，提升企業(yè)經(jīng)營水平，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健而有質(zhì)量的成長，為行業(yè)樹立發(fā)展榜樣。2012年在國家積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策下，中國經(jīng)濟(jì)將穩(wěn)中求進(jìn)。為保護(hù)研究成果知識(shí)產(chǎn)權(quán)，未經(jīng)中國房地產(chǎn)TOP10研究組書面授權(quán)，任何單位或個(gè)人不得擅自使用中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果從事掛牌等商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)。 宏觀調(diào)控之下，中國房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇共存。2012年，中央政府將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善調(diào)控政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。2011年的房地產(chǎn)市場變化加快了結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)程，市場集中度提升、房企發(fā)展分化加快，行業(yè)整合態(tài)勢更加明顯。3 結(jié)語2011年，嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)出臺(tái)，受行政調(diào)控和貨幣緊縮等多重措施的疊加影響，中國房地產(chǎn)企業(yè)正從多年來的高速成長期步入一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展期，從依賴地價(jià)與房價(jià)上漲獲得高額利潤，向依靠綜合開發(fā)能力逐步過渡。房地產(chǎn)企業(yè)通過人力、物力、財(cái)力多方面為社會(huì)和諧發(fā)展做出貢獻(xiàn)，確保公益落到實(shí)處，獲得了公眾的廣泛認(rèn)同。值得注意的是，百強(qiáng)企業(yè)繼續(xù)由較為簡單的善款捐贈(zèng)向組織參與各類公益活動(dòng)轉(zhuǎn)變，覆蓋教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、文化、體育、環(huán)境保護(hù)及城中村改造等諸多領(lǐng)域。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，2012年將更加完善財(cái)政投入、土地供應(yīng)、信貸支持、稅費(fèi)減免等相關(guān)機(jī)制，百強(qiáng)企業(yè)將以更高的積極性參與到此項(xiàng)民生工程中來。2011年，保障房建設(shè)受到從中央到地方、從社會(huì)到企業(yè)前所未有的重視，并已進(jìn)入規(guī)?；_發(fā)的時(shí)代，而參與保障房建設(shè)更成為百強(qiáng)企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任的突出表現(xiàn)。%%，%。，積極參與保障房開發(fā)2011年，百強(qiáng)企業(yè)更加注重履行社會(huì)責(zé)任，在依法納稅、保障房建設(shè)、慈善公益方面繼續(xù)走在行業(yè)前列，樹立了更為積極的社會(huì)形象，贏得了普遍認(rèn)可，全面展現(xiàn)出領(lǐng)軍企業(yè)的良好風(fēng)范。一方面，資金的持續(xù)注入有助于企業(yè)擴(kuò)大區(qū)域布局，拓展戰(zhàn)略縱深，抵御市場風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，融資能力的突出為百強(qiáng)企業(yè)的收購兼并提供了資金基礎(chǔ)，有利于豐富企業(yè)的產(chǎn)品體系，擴(kuò)大市場規(guī)模。此外，百強(qiáng)企業(yè)在融資成本上也具有明顯優(yōu)勢，龍湖地產(chǎn)、華潤置地等百強(qiáng)房企2011年發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)，成本都遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。其次，百強(qiáng)企業(yè)擁有多元化的融資渠道，除傳統(tǒng)融資渠道外，還積極通過海外融資、信托、保障房融資等方式獲取資金注入，提升融資水平。圖18 百強(qiáng)企業(yè)20092011年自籌資金增長率在國家調(diào)控政策引導(dǎo)下，百強(qiáng)企業(yè)在融資方面的優(yōu)勢凸顯：首先，百強(qiáng)企業(yè)由于盈利能力較為突出，內(nèi)源性融資能力明顯加強(qiáng)，自籌資金比例顯著提升，%，較全國水平高出7個(gè)百分點(diǎn)。在銀根緊縮的情況下，銀行授信更青睞綜合實(shí)力強(qiáng)、品牌信譽(yù)佳的百強(qiáng)企業(yè)：近期對30多位銀行人士的問卷調(diào)查顯示，80%的受訪者認(rèn)為2012年房地產(chǎn)貸款占總貸款的比例維持在15%20%之間，個(gè)人住房按揭貸款占總貸款的比例在10%15%之間，全年的房地產(chǎn)信貸投放更傾向于綜合實(shí)力強(qiáng)的全國性房地產(chǎn)企業(yè)和經(jīng)營穩(wěn)健的地方性龍頭企業(yè)。，助推綜合實(shí)力穩(wěn)增圖17 百強(qiáng)企業(yè)20072011年籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入和銀行授信額度2011年，百強(qiáng)企業(yè)憑借良好的經(jīng)營表現(xiàn)及多年積累的資本市場信譽(yù)仍獲得了較為充足的資金支持。商業(yè)持有物業(yè)的增加一方面為百強(qiáng)企業(yè)提供了穩(wěn)定的租金收入，有效改善了企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；另一方面，商業(yè)持有物業(yè)的增加也為百強(qiáng)企業(yè)創(chuàng)新融資方式提供了條件，保險(xiǎn)資金、房地產(chǎn)私募基金等都可能成為新的拓展方向。2011年預(yù)收賬款的增長，在一定程度上保障了百強(qiáng)企業(yè)今明兩年的營業(yè)收入和利潤額，有助于企業(yè)業(yè)績增長的穩(wěn)定性。其中，%。在此情形下，百強(qiáng)企業(yè)紛紛加強(qiáng)了現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)控制，一方面收縮土地購置，以萬科、保利、中海等十家百強(qiáng)標(biāo)桿企業(yè)為例，其中保利；另一方面，百強(qiáng)企業(yè)于2011年下半年以來逐漸降低項(xiàng)目開工速度，開發(fā)投資增速逐步放緩，也在一定程度上減輕了現(xiàn)金流支出壓力。但是，銀行短期貸款和預(yù)售款一直是企業(yè)最重要的現(xiàn)金流入來源，這給百強(qiáng)企業(yè)帶來較大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，一旦市場銷量持續(xù)低迷，企業(yè)的資金狀況可能惡化，百強(qiáng)企業(yè)未來仍需創(chuàng)新營銷策略、加快銷售，通過加速回款來保障財(cái)務(wù)安全性。 圖14 百強(qiáng)企業(yè)20072011年流動(dòng)比率與現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率百強(qiáng)企業(yè)2011年短期償債能力略有下降，但明顯強(qiáng)于2008年。 圖12部分百強(qiáng)標(biāo)桿企業(yè)20092011年二三線城市新增土地儲(chǔ)備比例及變化百強(qiáng)企業(yè)近年來持續(xù)強(qiáng)化二三線城市的土地儲(chǔ)備，分布結(jié)構(gòu)愈加均衡：在土地策略上積極迎合市場發(fā)展，重點(diǎn)布局經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)勁、市場輻射能力強(qiáng)、居民購房負(fù)擔(dān)輕、投資風(fēng)險(xiǎn)小的區(qū)域，如萬科、中海、保利、綠地、金地、龍湖2011年新增土地儲(chǔ)備最多的城市分別集中在蘇州、廣州、成都、上海、西安等投資吸引力十強(qiáng)城市；在分布結(jié)構(gòu)上，百強(qiáng)企業(yè)均大幅提升二三線城市的布局比重，由圖12可以看出，這些標(biāo)桿百強(qiáng)企業(yè)近年來二三線城市新增土地占比基本高達(dá)80%以上，其布局的前瞻性更加明確，未來發(fā)展前景可期。為了保障企業(yè)中長期的可持續(xù)發(fā)展，同時(shí)緩解土地成本上升帶來的財(cái)務(wù)壓力，百強(qiáng)企業(yè)2011年控制了拿地規(guī)模和速度，并持續(xù)調(diào)整新增土地儲(chǔ)備的分布格局。%，增幅回落較快，%的增長速度?？梢姡诮?jīng)歷近年來的高速增長之后，百強(qiáng)企業(yè)的發(fā)展思路更趨理性，增長節(jié)奏更趨穩(wěn)健，正穩(wěn)步向常態(tài)化發(fā)展回歸。盡管百強(qiáng)企業(yè)2011年的業(yè)績增速呈現(xiàn)回落，但依然領(lǐng)先行業(yè)發(fā)展，可見經(jīng)過長時(shí)間的積累，百強(qiáng)企業(yè)以較強(qiáng)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張能力和市場競爭力保障了經(jīng)營業(yè)績的可持續(xù)成長。，均衡布局促進(jìn)發(fā)展（1）百強(qiáng)企業(yè)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，向行業(yè)平均增速回歸 圖10 百強(qiáng)企業(yè)20092011年成長性指標(biāo)分析 從經(jīng)營業(yè)績的成長性來看，百強(qiáng)企業(yè)持續(xù)展現(xiàn)出較強(qiáng)的發(fā)展能力。另外，原本追求高品質(zhì)的企業(yè)也相應(yīng)采取一定策略來保障盈利。傳統(tǒng)的模式通常為犧牲一定的周轉(zhuǎn)率，通過專注高端項(xiàng)目或推遲土地開發(fā)進(jìn)度來追求高利潤率，但在政策調(diào)控影響下，部分百強(qiáng)企業(yè)通過調(diào)整經(jīng)營策略保障了效率的提升。盡管面臨較大的去庫存壓力，但百強(qiáng)企業(yè)通過積極調(diào)整銷售策略，去化水平與行業(yè)相比仍具有明顯優(yōu)勢：從北京市場來看，%，%，保持了相對良好的銷售去化水平。百強(qiáng)企業(yè)整體運(yùn)營效率的下滑主要源自調(diào)控影響下存貨的較快攀升。一些企業(yè)通過強(qiáng)化費(fèi)用控制能力保障了利潤率的增長，如保利地產(chǎn)通過建立科學(xué)的成本目標(biāo)、核算、控制和考核體系，并完善成本責(zé)任制度，保障其成本費(fèi)用率明顯低于其他房地產(chǎn)企業(yè)。凈資產(chǎn)收益率的變化可以根據(jù)Dupont分析體系分解為凈利潤率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、權(quán)益乘數(shù)來進(jìn)行分析：%。（2）收益率小幅下降，企業(yè)通過改善成本管控、強(qiáng)化運(yùn)營等舉措保障盈利質(zhì)量圖7 百強(qiáng)企業(yè)20092011年盈利及費(fèi)用指標(biāo)均值盈利質(zhì)量方面，百強(qiáng)企業(yè)2011年的凈資產(chǎn)收益率(ROE)%。其中，%；