【正文】 萬平方米，環(huán)比漲幅超過100%，主要是在政策影響下形成的集中成交。華中城市成交平穩(wěn)。上海、杭州成交表現(xiàn)較為穩(wěn)定，基本處于09年平均水平，而無錫、常州、揚(yáng)州、合肥等中小城市的表現(xiàn)較為突出，11月、12月的成交均值相比09年平均水平，漲幅超過了30%。華東整體市場(chǎng)穩(wěn)定走好，中小城市成交表現(xiàn)尤為突出。除了太原外，華北地區(qū)其余城市年底成交普遍走好，沈陽、濟(jì)南11月、12月均成交量相比09年均值漲幅分別達(dá)66%和62%。此外，海口市場(chǎng)表現(xiàn)較為強(qiáng)勁，尤其是12月成交大幅上揚(yáng)，主要是12月份國(guó)務(wù)院出臺(tái)了意見推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展，這一利好政策吸引了不少投資者，推動(dòng)成交的上揚(yáng)。華南城市成交回落，整體形勢(shì)仍舊較好。在政策倒逼效應(yīng)的影響下，西部城市年末成交表現(xiàn)突出，市場(chǎng)持續(xù)走好，尤其是12月份，成交表現(xiàn)尤為突出，環(huán)比大漲52%，僅次于5月份的210萬平方米，達(dá)到了2009年的次高值。總體來看，整體市場(chǎng)成交處于高位。多數(shù)新開項(xiàng)目和在售項(xiàng)目都有5%，甚至以上的漲幅。從各城市的成交均價(jià)來看，11月、12月多數(shù)城市成交均價(jià)都呈現(xiàn)連續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，一是受實(shí)際項(xiàng)目?jī)r(jià)格不斷上調(diào)的推動(dòng)，二是由于不少城市中高檔住宅成交比重上揚(yáng)引起的結(jié)構(gòu)性上漲。總體來看，多數(shù)城市近幾月的存量始終居于較低水平，2010年隨著供求關(guān)系的逐步改善，存量有望回調(diào)至合理水平。一方面是年底開發(fā)商供應(yīng)增加推動(dòng)成交回升，另一方面是年底政策優(yōu)惠限期將近，購(gòu)房者提前集中購(gòu)房促使成交上漲。整體表現(xiàn)：年底市場(chǎng)成交翹尾，房?jī)r(jià)再度上揚(yáng)（1）政策到期效應(yīng)推動(dòng)整體市場(chǎng)成交繼續(xù)上揚(yáng)從11月、12月的成交情況來看，受政策推動(dòng)，各城市成交情況良好，房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一波年末翹尾行情。從各城市的房?jī)r(jià)來看，多數(shù)城市房?jī)r(jià)再度上揚(yáng)，多數(shù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格小幅上漲，整體房?jī)r(jià)再攀高峰?！叩贡菩?yīng)推動(dòng)年底市場(chǎng)反彈，房?jī)r(jià)再攀高峰受優(yōu)惠政策即將到期的影響，11月、12月購(gòu)房需求提前集中釋放，多數(shù)城市的成交出現(xiàn)了不同程度的上揚(yáng)，僅個(gè)別城市受供應(yīng)不足影響，成交下滑。報(bào)告中涉及到的交易數(shù)據(jù)均為各地交易中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，除杭州、常州、濟(jì)南、青島、長(zhǎng)春、廣州、南寧、鄭州、成都、重慶、西安等城市為市區(qū)成交數(shù)據(jù)外，其他城市均為全市數(shù)據(jù)。表明受期房銷售旺盛影響，房屋竣工以增加供給的增速逐步提高，房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)熱度不減，我們認(rèn)為這符合中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提出的“增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求”，我們預(yù)計(jì)2010年房地產(chǎn)開發(fā)仍然會(huì)保持景氣高峰狀況，2009年新開工面積高增速將支持明年房地產(chǎn)供給的增加。我們認(rèn)為這與基數(shù)效應(yīng)有一定關(guān)系，但更多的是房地產(chǎn)補(bǔ)庫存所帶動(dòng)開發(fā)商加大開發(fā)力度。土地購(gòu)置面積及開發(fā)面積也一路回升，特別是土地開發(fā)面積同比增幅在11月份實(shí)現(xiàn)14個(gè)月以來的首次轉(zhuǎn)正，%。圖17 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)趨勢(shì)圖資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局建設(shè)、投資指標(biāo)均出現(xiàn)新亮點(diǎn)房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇表現(xiàn)的各個(gè)環(huán)節(jié)上，不管是投資指標(biāo)還是建設(shè)指標(biāo)都表現(xiàn)出反彈上升之勢(shì)。更是連續(xù)4個(gè)月超越100點(diǎn)臨界值。隨著房地產(chǎn)救市政策刺激，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量超預(yù)期的增長(zhǎng)，拉動(dòng)國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)上揚(yáng)，最終形成V型反彈。此外，由于外貿(mào)政策具有滯后效應(yīng)，今年出臺(tái)的一系列外貿(mào)政策也將對(duì)明年出口產(chǎn)生正面效果。另外，基數(shù)效應(yīng)、中國(guó)產(chǎn)品國(guó)際市場(chǎng)份額的提高以及刺激出口政策也將推高出口數(shù)據(jù)。隨著美、日、歐等主要發(fā)達(dá)國(guó)家在今年底及明年經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)逐步回升的態(tài)勢(shì)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的外部環(huán)境也正在好轉(zhuǎn)，這對(duì)于中國(guó)出口回暖起到支撐作用。此外，環(huán)比也呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，進(jìn)出口總值、%、15%、%，表明我國(guó)對(duì)外貿(mào)易在加速?gòu)?fù)蘇。受國(guó)際金融危機(jī)的影響，我國(guó)外貿(mào)進(jìn)出口經(jīng)歷了自2008年11月以來的連續(xù)大幅下挫，到2009年3月份開始企穩(wěn)回升，8月份回升趨勢(shì)基本確立，11月份進(jìn)出口總值同比開始增長(zhǎng)，12月份進(jìn)口和出口同比雙雙出現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)。圖15 全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增幅走勢(shì)圖月度社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）同比增幅615%79937%810116%910913%1011718%1111339%資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局n 世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇背景下，我國(guó)外貿(mào)出口將恢復(fù)性增長(zhǎng)外需是上一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要驅(qū)動(dòng)力量，也是本次經(jīng)濟(jì)下滑的主要原因。三是經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，就業(yè)增加，有利于增強(qiáng)消費(fèi)者信心。政府將考慮提高低收入保障、最低工資標(biāo)準(zhǔn)、增加“三農(nóng)”補(bǔ)貼、繼續(xù)推進(jìn)社保和醫(yī)保體系改革、拓寬醫(yī)保、社保覆蓋范圍，來解除居民后顧之憂，促進(jìn)居民大膽消費(fèi)。其中強(qiáng)調(diào)中國(guó)要以擴(kuò)大內(nèi)需特別是增加居民消費(fèi)需求為重點(diǎn)。汽車以及與住房有關(guān)的零售的迅速增長(zhǎng)，充分體現(xiàn)了消費(fèi)升級(jí)已成為我國(guó)消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力之一。其中，%，%，%。圖14 全國(guó)固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅走勢(shì)圖 月度固定資產(chǎn)投資同比增幅房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅16%%17%%18%%19%%110%%111%% 資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局n 消費(fèi)有望成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新動(dòng)力今年11月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到11339億元，%。這些調(diào)結(jié)構(gòu)的措施，將促使固定資產(chǎn)投資從高位回落。但隨著經(jīng)濟(jì)逐漸平穩(wěn)回升，政府越來越將重點(diǎn)由“保增長(zhǎng)”向“調(diào)結(jié)構(gòu)”轉(zhuǎn)移。隨著國(guó)內(nèi)消費(fèi)較快增長(zhǎng)，外貿(mào)出口逐漸恢復(fù)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力機(jī)制將逐漸由投資獨(dú)立支撐向“三駕馬車”——投資、消費(fèi)、出口三方面均衡發(fā)展轉(zhuǎn)變。未來投資驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)模式的內(nèi)在矛盾會(huì)逐漸激化，結(jié)構(gòu)惡化、產(chǎn)能過剩問題將進(jìn)一步加劇，從而導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)在中期的不可持續(xù)，甚至出現(xiàn)在中期的“第二次探底”。圖13 PPI\CPI指數(shù)走勢(shì)圖 資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2010年三駕馬車有望并駕齊驅(qū)，結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)入關(guān)鍵階段2010年，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持穩(wěn)定較快發(fā)展，隨著各項(xiàng)指標(biāo)的回穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)繼續(xù)鞏固。在這些因素影響下，我們認(rèn)為明年中國(guó)可能將進(jìn)入溫和成本推動(dòng)型通脹時(shí)代。2010年我國(guó)主要通脹壓力來自于：一是世界各國(guó)救市、刺激經(jīng)濟(jì)投入的數(shù)萬億美元也將從金融部門流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，形成全球性通脹壓力；二是明年大量新增信貸將從金融體系逐步流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)上游原材料價(jià)格上漲，并逐步向終端消費(fèi)市場(chǎng)傳導(dǎo)；三是全球和國(guó)內(nèi)流動(dòng)性充裕，物價(jià)上漲存在貨幣基礎(chǔ)；四是公用事業(yè)改革加快，水、電、氣等調(diào)價(jià)措施出臺(tái)；五是近期以肉、禽、蛋等為代表的農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格恢復(fù)性增長(zhǎng)，對(duì)物價(jià)的影響也不能忽視。此外，由于2009年年初工業(yè)增加值增速較低，2010年1月工業(yè)增加值增速將有別于往年相對(duì)走低的格局而有望繼續(xù)保持在歷史高位。圖11 PMI指數(shù)走勢(shì)圖月度PMI環(huán)比變動(dòng)幅度6%%7%%854%%9%%10%%11%0%12%%資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 n 工業(yè)增加值增速將維持高位12月份的PMI指數(shù)預(yù)示著短期內(nèi)工業(yè)生產(chǎn)的增速還將維持在高位，%，但從3月份起工業(yè)增速開始加快，%，%的高峰值，連續(xù)7個(gè)月保持加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。n PMI 指數(shù)預(yù)示制造業(yè)整體態(tài)勢(shì)進(jìn)一步向好2009年12月，全國(guó)制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)（PMI）%，創(chuàng)2008年4月以來新高。這反映了內(nèi)生經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)正不斷啟動(dòng)，刺激政策已發(fā)揮明顯效果，經(jīng)濟(jì)回升態(tài)勢(shì)進(jìn)一步增強(qiáng)。尤其是上月工業(yè)增加值的加速增長(zhǎng)更體現(xiàn)了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的明顯改善。此外，上海方面也正醞釀推出一系列地方樓市調(diào)控措施。國(guó)務(wù)院12月31日國(guó)務(wù)院出臺(tái)意見推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展2020年將海南初步建成世界一流海島休閑度假旅游勝地，旅游業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達(dá)到12%以上，第三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達(dá)到60%，第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)比重達(dá)到60%地方政策時(shí)間政策條目政策內(nèi)容江蘇12月23日關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的指導(dǎo)意見一、增加普通商品住房有效供給，保持商品房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定二、繼續(xù)支持居民自和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房三、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，維護(hù)市場(chǎng)秩序四、加快保障性安居工程建設(shè)，進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障五、強(qiáng)化地方政府責(zé)任，切實(shí)履行穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)南京12月25日關(guān)于支持自住型和改善型住房消費(fèi)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見“三保”——保困難家庭有房住、保市民自住型購(gòu)房、保市民改善型購(gòu)房“一壓”——打壓投機(jī)性購(gòu)房“三加強(qiáng)”——加強(qiáng)保障性住房建設(shè)、加強(qiáng)供求雙向調(diào)節(jié)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、加強(qiáng)樓市秩序的規(guī)范和監(jiān)管上海12月30日關(guān)于本市貫徹國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展實(shí)施意見的通知包括房貸政策、公積金政策、稅收政策等，可能為上海遏制投資投機(jī)性購(gòu)房的關(guān)鍵。中國(guó)人民銀行12月23日貨幣政策定調(diào)繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，根據(jù)新形勢(shì)新情況，著力提高政策的針對(duì)性和靈活性，把握好政策實(shí)施的力度、節(jié)奏和重點(diǎn)。中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)12月22日關(guān)于進(jìn)一步做好金融服務(wù)支持重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興和抑制部分行業(yè)產(chǎn)能過剩的指導(dǎo)意見《意見》并沒有傳達(dá)出監(jiān)管層抑制銀行2010年信貸投放能力的信號(hào)，只不過針對(duì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的金融調(diào)控將更趨嚴(yán)格。力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%。預(yù)計(jì)年中開始，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)走穩(wěn)，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，政策調(diào)控的力度預(yù)計(jì)將逐步加強(qiáng)，抑制性調(diào)控政策將逐步出臺(tái)，抑制樓市投資投機(jī)需求、結(jié)構(gòu)性調(diào)整和土地市場(chǎng)過熱的政策效果才有可能逐步顯現(xiàn)。土地新政也絲毫沒有減退地產(chǎn)企業(yè)拿地的步伐，“地王”的刷新速度也并沒有因政策的密集出臺(tái)而放緩，在新政出臺(tái)之后全國(guó)總價(jià)、單價(jià)地王再度被刷新。在12月的房地產(chǎn)密集調(diào)整后，我們認(rèn)為當(dāng)前的新政短期對(duì)市場(chǎng)特別是房?jī)r(jià)所起的作用還不會(huì)很大。房地產(chǎn)政策密集調(diào)整后，政策調(diào)控效果難以立竿見影整體來看，我們認(rèn)為中央政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度應(yīng)該是中性的，政策目的仍以維穩(wěn)為主，采用的是“有保有壓”的政策基調(diào)。新政對(duì)于自主改善性購(gòu)房的支持力度依舊，例如，南京“新政20條”中，明確給予自住型、%房款補(bǔ)貼。一控，控制房?jī)r(jià)，有效減緩房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲；二控，控制投資投機(jī)行為，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定）”中性房地產(chǎn)政策基調(diào)下，嚴(yán)控二套房貸，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅“二改五”、土地出讓金首付五成將是房地產(chǎn)政策“底線”，至于其它優(yōu)惠政策，地方政府將擁有一定的實(shí)施彈性，可以預(yù)計(jì)未來各地方政府也將對(duì)房地產(chǎn)政策有一輪集中調(diào)整。同時(shí)，土地出讓金首付比例也明確上升至5成，中央對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房的“組合拳”初步顯現(xiàn)?！皣?guó)四條”釋放了清晰信號(hào)，“?！弊灾鞲纳菩再?gòu)房、“壓”投資投機(jī)性購(gòu)房將是2010年房地產(chǎn)政策重中之重。同時(shí)，信貸政策也將重點(diǎn)向社會(huì)經(jīng)濟(jì)薄弱環(huán)節(jié)、就業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)等方面轉(zhuǎn)移，至于信貸增速相比2009年逼近10萬億元的信貸增長(zhǎng)將會(huì)放緩腳步。在保增長(zhǎng)取得重要成果的基礎(chǔ)上，有條件地轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，這將是宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重點(diǎn)，這也是保證宏觀經(jīng)增長(zhǎng)的根本點(diǎn)。2010年是“十一五”規(guī)劃的最后一年，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是“調(diào)結(jié)構(gòu)”的基礎(chǔ)，在釋放出政策微調(diào)同時(shí)，可以預(yù)計(jì)刺激政策尚不會(huì)全面退出，未來積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策將并行，但是根據(jù)外部環(huán)境的變化，政策的靈活性和針對(duì)性將大大提升。在經(jīng)濟(jì)面臨發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的過程中，合理的住房消費(fèi)、中小城市城鎮(zhèn)化提速都將是促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)成功轉(zhuǎn)型的積極因素。09年得益于寬松政策，樓市中各類需求都得到了釋放，明年房地產(chǎn)政策將轉(zhuǎn)向“有保有壓”而不是“一刀切”式的收緊，有助于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議主要釋放出兩大信號(hào)：其一，增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求；其二，放寬中小城市戶籍限，推動(dòng)中小城市城鎮(zhèn)化建設(shè)。金潤(rùn)華府：網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷再出新招，聯(lián)手淘寶“1元秒房” 51雍江藝庭：策劃“保時(shí)捷豪車展”，提升知名度 53第二篇 數(shù)據(jù)篇 55一、華東 56二、華北 62三、華南 67四、華中 69五、西部 72表 格 目 錄表11 12月份房地產(chǎn)行業(yè)重要政策列表 13表1 2全國(guó)主要城市11月、12月成交量對(duì)比列表 23表1 3全國(guó)主要城市2009年11月、12月商品住宅成交均價(jià)表 24表1 4一線城市2009年11月、12月商品住宅供應(yīng)量表 26表1 5一線城市近幾月商品住宅存量表 26表1 6一線城市2009年11月、12月商品住宅成交情況表 27表1 7主要一線城市2009年11月、12月商品住宅成交均價(jià)表 27表18主要二三線城市2009年11月、12月商品住宅供應(yīng)情況表 29表19主要二三線城市近幾月商品住宅存量情況表 30表110主要二三線城市2009年11月、12月商品住宅成交情況表 31表1 11主要二三線城市2009年11月、12月商品住宅成交均價(jià)表 32表112全國(guó)主要城市商品住宅2009年11月份銷售面積前十強(qiáng) 41表113全國(guó)主要城市商品住宅2009年12月份銷售面積前十強(qiáng) 42表114 2009年112月各城市成交集中度表 44表1 15全國(guó)熱銷漲價(jià)項(xiàng)目銷售列表 46表1 16全國(guó)主要高檔項(xiàng)目列表 48表1 17全國(guó)發(fā)展?jié)摿^大的項(xiàng)目列表 49表1 18全國(guó)低價(jià)項(xiàng)目列表 50表119萬科金潤(rùn)華府成交情況一覽表 52表120雍江藝庭備案成交情況一覽表 54表2 1上海房地產(chǎn)數(shù)據(jù)表 56表2 2南京房地產(chǎn)數(shù)據(jù)表 56表2 3杭州房地產(chǎn)數(shù)據(jù)表 58表2 4無錫房地產(chǎn)數(shù)據(jù)表 59表2 5合肥房地產(chǎn)數(shù)據(jù)表 60表2 6蘇州房地產(chǎn)數(shù)據(jù)表 61表2 7北京房地產(chǎn)