【正文】 贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號(hào)國(guó)貿(mào)廣場(chǎng) B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 14 泛會(huì)所、幼兒園、健身器材等小區(qū)配套； 品牌物管的呵護(hù)、小區(qū)實(shí)景展示； 現(xiàn)房實(shí)景銷售。一是為了提高業(yè)主參與活動(dòng)的積極性；二是通過(guò)有意義的活動(dòng)，提高項(xiàng)目的口碑宣傳度；三是階段性的SP 促銷活動(dòng)，可以刺激市場(chǎng)的活躍指數(shù)；最主要是可以直接促進(jìn)銷售。其認(rèn)知過(guò)程的長(zhǎng)短就直接影響了吉安市高層住宅的快速銷售， 故我們建議： 贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號(hào)國(guó)貿(mào)廣場(chǎng) B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 13 ⑴ 聯(lián)合媒體舉辦高峰論壇 —— 可以 由當(dāng)?shù)囟嗉颐襟w牽頭主辦，多家開(kāi)發(fā)商參與的方式，舉辦“吉安高層生活論壇”，通過(guò)報(bào)紙、電視等多家媒體炒作，來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)者接受高層住宅產(chǎn)品； ⑵ 舉辦品牌客戶聯(lián)誼活動(dòng) —— 聯(lián)合 汽車 、 時(shí)裝等 高端消費(fèi) 品 群體的行業(yè)，搞一系列展會(huì) /文娛 /抽獎(jiǎng)等“捆綁式”促銷活動(dòng)，因?yàn)橥?高端消費(fèi) 品的客戶具備很大的重疊性。當(dāng)買家走進(jìn)屋子時(shí)，要有一股直逼心靈的震撼撲面而來(lái) 。 在 36樓的 第 12 層 西邊 ㎡的三房 ，建議以時(shí)尚簡(jiǎn)約型 或 現(xiàn)代前衛(wèi)型裝修風(fēng)格、讓買家感覺(jué)是我在住這房子。 。金海岸 的核心定位：享受城市高質(zhì)生活。 實(shí) （ 情 ） 景營(yíng)銷 策略 贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號(hào)國(guó)貿(mào)廣場(chǎng) B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 12 據(jù) 了解 ， 吉 安 市客戶了解的是高層住宅的表面情況，但對(duì)其優(yōu)勢(shì)則不甚了了，“眼見(jiàn)為實(shí)”是這部分客戶的最基本心理特征。同時(shí) 由于 所剩套數(shù) 比較 多，市場(chǎng)容量有限，所以在推售時(shí)應(yīng)充分發(fā)揮分批銷售的價(jià)格差推動(dòng)、景觀推動(dòng)和羊群效應(yīng)三大優(yōu)勢(shì)。 總結(jié)： 通過(guò)對(duì)首批房源銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析、項(xiàng)目產(chǎn)品戶型優(yōu)勢(shì)分析以及與在售的同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目樓盤做的橫向?qū)Ρ确治隹傻贸?，目前擺在我們面前的贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號(hào)國(guó)貿(mào)廣場(chǎng) B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 10 影響因素有 以下幾點(diǎn)： ，致使整個(gè)吉安高層住宅產(chǎn)品都消化得不容樂(lè)觀； ； 交價(jià)格也比在售競(jìng)爭(zhēng)樓盤的價(jià)格至少高出 20%以上； 2 和 3 條推理計(jì)算，我們每套房子的總房款就過(guò)高。其次再與其它兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng) （ 壹街區(qū)、 江南御景園 ） 樓盤的橫向比較，無(wú)論從戶型面積、還是從銷售均價(jià)等方面，對(duì)澳園同時(shí)加上 康居帝景灣 ㎡三房總款約為 32 萬(wàn)元（都以目前均價(jià)計(jì)算）。帝景灣 橫向 比較。金海岸 壹街區(qū) 江南御景園 康居 然而歸根結(jié)底還是價(jià)格起著“生死大權(quán)”的作用，高層住宅建安成本高 銷售單價(jià)高。其獨(dú)一無(wú)二的優(yōu)勢(shì)臨江觀景等。現(xiàn)推四棟 12 層板式小高層中的一棟，一棟兩單元，一梯兩戶，也只有 2 種戶型：三房二廳一衛(wèi)（ ㎡）和三房二廳二衛(wèi)（ ㎡），共 190 余套。 ◎康居 其 3 棟小高層的結(jié)構(gòu)一樣，一梯四戶，兩種戶型：四房二廳二衛(wèi)〖 ㎡〗和三房二廳二衛(wèi)〖 ㎡〗 ， 共 120 套，現(xiàn) 市場(chǎng)銷售均價(jià)為 2021 元 /㎡ 。 ◎ 江南御景園 。在售為項(xiàng)目三期 5 棟小高層共計(jì) 260 套房源 ，其面積在 120－ 128 ㎡之間，其 128 ㎡戶型主臥帶落地觀景陽(yáng)臺(tái)，是該戶型一個(gè)兩點(diǎn)。 帝景灣 等。 小結(jié)： 四期產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)是項(xiàng)目一買點(diǎn)，然而面積過(guò)大是影響銷售最直接的根源所在，給項(xiàng)目的后期營(yíng)銷推廣指明了另一條方向。 四期產(chǎn)品劣勢(shì)分析 四期產(chǎn)品單從戶型結(jié)構(gòu)上分析，是吉安市場(chǎng)都是比較合理的，如 270176。其戶型優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)： 3 臥室與 2 廳左右動(dòng)靜分開(kāi)；主次衛(wèi)生間均采明光；朝北 270176。的落地玻璃觀景，一覽無(wú)余的 磨盤湖畔 景色；客廳朝南采光充足，手推拉式玻璃門，可到 ㎡的休閑觀景 /自然采青 /種植花草陽(yáng)臺(tái)；兩梯兩戶的尊貴配套設(shè)計(jì)。 35樓 為 18 層（ 17+1層）板式結(jié)構(gòu)建筑，兩梯兩戶，包括 2 種戶型（ 157㎡ /160 ㎡三房二廳二衛(wèi)）。 三房戶型優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)：餐廳朝北 270176。 二房戶型優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)：朝南主臥室配有 270176。（加強(qiáng)銷售員培訓(xùn)） 三、項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析 四期產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)分析 ⑴ 澳園 ★ 五一黃金周的房展、購(gòu)房抽獎(jiǎng)“廬山游”和業(yè)主評(píng)選“桂林三日游”等 ★ 初步把五月定為“品位生活月”，加以品質(zhì)生活體驗(yàn)宣傳。 ★ 金海岸 首批房源對(duì)外公開(kāi) 2200 元 /㎡ 的均價(jià)， 其房型面積較大，導(dǎo)致總房款較高，促使部分客戶轉(zhuǎn)向購(gòu)買多層復(fù)式及別墅等，故價(jià)格 成為客戶的重要決策之一。 ★ 通過(guò)對(duì) 高品質(zhì)產(chǎn)品、高名牌項(xiàng)目、高質(zhì)量生活的市場(chǎng)訴求引導(dǎo)。 影響成交主要因素 相關(guān)對(duì)策 ★ 高層高質(zhì)生活的市場(chǎng)接受程度仍然有一定的抗性。 二、項(xiàng)目存在的問(wèn)題及對(duì)策分析 從 近兩個(gè) 月的成交客戶表明，我們發(fā)現(xiàn)有以下問(wèn)題對(duì)銷售造成了相當(dāng)大的阻贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號(hào)國(guó)貿(mào)廣場(chǎng) B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 6 力。 ③ 盡管高層住宅產(chǎn)品在市場(chǎng)還存在一定程度上抗性，但是高層產(chǎn)品的特有的優(yōu)勢(shì)還沒(méi)有完全的訴求出來(lái)，沒(méi)給消費(fèi)者高處居住的生活享受等 。 ② 35樓大面積三房 出現(xiàn) 一套未售的情況，其主要原因是其總房?jī)r(jià)