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廈門中亞城可行性研究報(bào)告-文庫吧資料

2025-02-28 09:00本頁面
  

【正文】 137 143 150 155 年租金增長率 NA 5% 5% 5% 3% 租用率 40% 60% 75% 85% 85% 商業(yè)假設(shè): 目前廈門商業(yè)零售業(yè)的租金在 150500/平方米 /月,項(xiàng)目平均租金 取 200元 /平方米 /月,并假設(shè)每年增長 5%,完成租賃時(shí)間為 (含 ) 2021 2021 2021 2021 2021 以后 每平方米月租金 200 214 230 245 257 年租金增長率 NA 7% 7% 7% 5% 租用率 75% 85% 90% 90% 90% 9 / 14 3/12/2021 頂級(jí)住宅: 廈門住宅市場(chǎng)從 2021年到 2021年均價(jià)平均年增長率為 %, 2021年底開始房地產(chǎn)開始進(jìn)入觀望階段,成交量萎縮,目前廈門頂級(jí)住宅價(jià)格為 1500020210元 /平方米。 ( 2) 租金售價(jià)假設(shè) 寫字樓假設(shè) :目前廈門高檔寫字樓租金約為 100元 /月 /平方米(含物業(yè)管理費(fèi)), 2021年至 2021年間,廈門寫字樓出租均價(jià)年增長率為 10%,預(yù)計(jì) 未來幾年將保持平均 5%的增長率,即到 2021年,廈門高檔寫字樓租金為 130元 /平方米 /月。容積率: ,建筑密度: %,住宅戶數(shù): 3194戶 ,綠地率: %二期建筑以板式與點(diǎn)式相結(jié)合、高層與小高層相結(jié)合,以舒適性的中小戶型為主 , 主力戶型:一房、二房、三房 , 目前均價(jià) 6500/平方米 。目前正在開發(fā)二期, 夏商 大學(xué)康城 項(xiàng)目位于中亞城北側(cè), 占地面積: ㎡ , 建筑面積: 509298 ㎡ ,廈商集團(tuán)于2021 年通過掛牌方式拿下該地塊,當(dāng)時(shí)樓面價(jià)約 900 元 /平方米。 市委市政府決定以公開掛牌的方式,出讓五緣灣商務(wù)營運(yùn)中心的同安大廈、翔安大廈、海滄大廈、湖里大廈四幢建筑。而與 商務(wù) 營運(yùn)中心建設(shè)同時(shí)起步的 招商 工作進(jìn)展也很順利,其中啟動(dòng)區(qū)的 招商 任務(wù)已基本完成 , 企業(yè)自建區(qū)也全面開工,第一批八家企業(yè)中 九牧王 、天首等四家企業(yè)已完成樁基施工;第二批八家企業(yè)目前正在辦理前期手續(xù),預(yù)計(jì)今年可以全部開工建設(shè),第三批準(zhǔn)備進(jìn)駐的七家企業(yè)也已完成地塊抽簽。 優(yōu)惠政策: 稅收,地方稅金 2021萬以內(nèi)部分返還 10%, 20213000萬以部分返還 20%,超過 3000 萬部分返還 30% 價(jià)格,均價(jià)在 7500/平方米,相當(dāng)優(yōu)惠。 啟動(dòng)區(qū),位于營運(yùn)區(qū)的中部,由廈門市開元國有資產(chǎn)投資有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)寫字樓,并吸引企業(yè)入駐。 營運(yùn)中心內(nèi)配套山體公園、商務(wù)酒店、商務(wù)會(huì)所、商業(yè)中心、配套生活區(qū)等設(shè)施。 營運(yùn)中心整體規(guī)劃用地 92萬平方米,總建筑面積 220萬平方米,分為四個(gè)功能區(qū):商務(wù)營運(yùn)區(qū)、配套生 活區(qū)、軟件園二期拓展區(qū)和山體公園區(qū)。項(xiàng)目是否有政策、 稅收支持是吸引外地企業(yè)在廈成立運(yùn)營總部的關(guān)鍵因素之一,所以項(xiàng)目能否或的政府的政策支持也是非常重要 7 / 14 3/12/2021 三、 參考意義 項(xiàng)目 觀音山商務(wù)運(yùn)營中心 廈門觀音山國際商務(wù)營運(yùn)中心,位于廈門本島東部,廈門國際會(huì)展中心旁,與臺(tái)灣金門島隔海相望。 如此多的項(xiàng)目廈門寫字樓容量產(chǎn)生了很大的沖擊,其中 五緣灣營運(yùn)中心 、觀音山商務(wù)運(yùn)營中心有政策和稅收優(yōu)惠。 摩天大樓的建設(shè),要有很強(qiáng)的政府背景,尤其是該地塊條件,若沒有政府規(guī)劃的配合,即使建設(shè)起來,也很難存活下來。 威脅 :但要把項(xiàng)目建設(shè)成為高檔項(xiàng)目,尤其是摩天大樓總合體,具有相當(dāng)?shù)奶魬?zhàn)。項(xiàng)目周邊環(huán)境已經(jīng)相對(duì)成熟。大大縮短了其與島內(nèi)的距離。 劣勢(shì): 項(xiàng)目并不是處在廈門的 CBD或是金融中心,周邊比較凌亂,主要 為工業(yè)區(qū),地塊本身還未 有具備建設(shè)摩天大樓的潛質(zhì)。西海域是廈門城市的副中心,將發(fā)展成為廈門新的文教區(qū)、高科技研發(fā)制造綜合體、濱水生態(tài)游樂休閑區(qū)和中高檔住宅區(qū)。 未來廈門房地產(chǎn)價(jià)格研判:與全國房地產(chǎn)趨勢(shì)一致, 從中長期來看 , 廈門房價(jià)有望從2021年前后進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)、小幅的上漲通道。 三:大量項(xiàng)目滯銷情況突出, 7月零成交項(xiàng)目比比皆是 。島內(nèi)價(jià)格呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì),而島外價(jià)格則繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。 二: :住宅成交量、價(jià)連續(xù)兩月同比下跌。島內(nèi)價(jià)格區(qū)間 80001100,島外 55009000。 2021年 7月全市、島內(nèi)、島外住宅成交均價(jià)分別為 10361元 /㎡、 12360元 /㎡和 6833元 /㎡,環(huán)比 %、+%、 %。全市年末成交價(jià)格較年初上漲近 67%;從價(jià)格走勢(shì)來看,島內(nèi)價(jià)格年末較年初上漲 70%;島外上漲 45%。在 2021年 5月、 6月和 7月,全市的住宅銷售量繼續(xù)萎縮,并仍作下探趨勢(shì),與 2021年同期相比難以同日而語,并無 “市場(chǎng)回暖”訊號(hào)。 自 2021年 12月份起,全市住宅成交量連續(xù)三個(gè)月大幅下挫,據(jù)初步統(tǒng)計(jì), 2021年 1月份到 7月份,全市住宅月均成交 9萬平方米左右,僅為去年同期的 1/3左右。 5 / 14 3/12/2021 二、項(xiàng)目環(huán)境分析與評(píng)價(jià) 廈門房地產(chǎn)業(yè)行情 2021年,廈門市商品住宅市場(chǎng)首次出現(xiàn)供過于求 , 而且這種態(tài)勢(shì)一直且持續(xù)放大中,據(jù)初步統(tǒng)計(jì), 2021年 1月至 2021年 7月,全市住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積比銷售面積高出約 254萬平方米,基本接近 2021年全年供應(yīng)量的 58%,市場(chǎng)存量巨大,市場(chǎng)形勢(shì)依然嚴(yán)峻。 目前,廈門到深圳、廈門到龍巖、廈門到福州等地的高速鐵路網(wǎng)正在建設(shè)當(dāng)中,而整個(gè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)也在分階段逐步的完成布局。經(jīng)濟(jì)區(qū)以福建為主體涵蓋浙江、廣東、江西 3省的部分地區(qū),人口約為 6000~ 8000萬人,預(yù)計(jì)建成后的經(jīng)濟(jì)區(qū)年經(jīng)濟(jì)規(guī)模在 17000億元以上。廈門經(jīng)濟(jì)要取得突破,單靠一個(gè)城市的競爭力是不夠的,必須融入的區(qū)域經(jīng)濟(jì)里面去,起到統(tǒng)領(lǐng)帶動(dòng)作用。 廈門地處我國東南沿海,背靠漳州、泉州平原,瀕臨臺(tái)灣海峽,是一個(gè)國際性海港風(fēng)景城市 和東南沿海對(duì)外貿(mào)易的重要口岸城市。 海峽西岸經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)及廈門經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望 城市的經(jīng)濟(jì)水平和發(fā)展動(dòng)力取決于城市的輻射力,而多個(gè)臨近城市形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)共同體是提高城市經(jīng)濟(jì)輻射能力和吸引力的有效辦法,珠江三角洲、長江三角洲以及 京津冀 經(jīng)濟(jì)圈都是經(jīng)濟(jì)聯(lián)盟成功的典范,經(jīng) 過多年的成長 ,長三角、珠三角和京津冀三大都市經(jīng)濟(jì)圈迅速發(fā)展。 房價(jià)的表現(xiàn)相應(yīng)與人 口流動(dòng)主導(dǎo)方向的四個(gè)階段緊密相關(guān)。到 2040年人均 GDP達(dá)到 12021美圓時(shí)開始走向衰退。目前中國人均 GDP為 2700美圓,房地產(chǎn)正處于高速發(fā)展階段。中國自 2021年人均 GDP過 1000美元,開始帶動(dòng)一系列的大宗商品的消費(fèi)。 ( 2)中 國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展及城市化水平的提高是推 動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的決定性力量 據(jù)世界銀行研究報(bào)告,一國住宅產(chǎn)業(yè)在人均 GDP在 300美元時(shí)開始起步;至 1300美元時(shí),進(jìn)入穩(wěn)定的
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