【正文】 順序依次循環(huán)往復，嚴格執(zhí)行接線員的分派，不得有誤。接待工作結束后，及時進行清理。字的狀態(tài)，暗示客戶作出正面的答復，使洽談得以繼續(xù)而不致中輟。出“否”1 準確 要善于調(diào)動自己的情緒以引起客戶的購買欲望。實地參觀、交換名片、會談結束等環(huán)節(jié)應恰好進行。” 善于控制洽談的局勢，防止使自己陷入辯論的境地，多使用反問句以達到引導和反駁的目的。此外，應將客戶送出門口，真誠道別：“感謝您的來訪，再見”或“歡迎下次再與我們聯(lián)系，了解更多情況。”等。 記住交流的開場和終結的重要性，要善于揣摩和捕捉客戶購買的“心理時刻”。切忌以貌取人，怠慢客戶。上崗時左胸前一律佩戴胸卡。 團結協(xié)作，自覺維護和保持良好的人際關系。三、 儀表 工作時間要佩戴崗位證，一律佩帶在胸前； 工作時間要穿制式服裝，制服在保持整潔、平整； 不準染發(fā)，男士不準留長發(fā)、蓄須，女士不準梳怪異發(fā)型； 女員工就淡妝上崗，不準留長指甲，涂指甲油，不準噴灑濃郁香水； 佩載飾物美觀大方，不引人注目； 保持雙手和指甲清潔； 上崗前確保制服清潔熨平，皮鞋光亮； 防止體臭和口臭； 注意面部表情，要精神抖擻，面帶微笑； 文明辦公，禮貌待客，舉止得當，熱情周到；四、 工作態(tài)度 對工作盡職盡責，保質保量按時完成工作任務； 對待客戶要以禮相待，嚴禁發(fā)生無禮行為或與客戶發(fā)生爭吵； 遇到問題要主動解決，解決不了的要及時向主管領導匯報； 工作中不得互相扯皮推諉； 不得陽奉陰違，誣陷他人；更不準拉幫結派； 要團結友愛，互相幫助，密切配合，加強與其他部門員工的真誠協(xié)作； 管理人員要嚴于律已，秉公辦事；五、 保密原則 未經(jīng)批準員工不得向外界提供有關本公司的資料； 本部門的業(yè)務與財務方面的情況不得向外傳播； 部門工作情況僅向直屬領導匯報，專項事情僅向有關人員匯報；六、 愛護公物、講究衛(wèi)生 勤儉節(jié)約，珍惜辦公用品，杜絕浪費； 自覺維護公司的一切設施和物品； 講究個人衛(wèi)生，保持辦公場所整齊、清潔；置業(yè)顧問工作規(guī)范守則 樹立良好的職業(yè)道德，自覺遵守公司的各項規(guī)章制度，自覺維護公司的利益和信譽，嚴守公司機密。一切言行要以公司利益為重，樹立良好的公司形象。崗位責任制度1置業(yè)顧問日工作程序銷售部組織架構人員數(shù)量安排：銷售總監(jiān)：1人銷售經(jīng)理：1人秘書兼銷控：1人置業(yè)顧問：4人外聯(lián)顧問：4人保安：1人保潔：1人　保密管理5.4.3.2.1.第四部分銷售管理制度管理原則現(xiàn)在我們大家都注意到買賣型的不動產(chǎn)上面去了，很少注意到營運型的不動產(chǎn)。但是，對于營運型的不動產(chǎn)來講，我會長期地擁有它，長期地去營運它，讓它產(chǎn)生很好的績效。百貨公司、購物中心以及醫(yī)院飯店，還有會展中心都是房地產(chǎn)，我把它稱作營運型房地產(chǎn)，而不是買賣型的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)雖然屬于地區(qū)性的市場，但外商是可以進來的。市場與行銷策略。如耐克鞋，鞋底往往是意大利的，內(nèi)皮是臺灣的，組裝是在中國大陸。加入WTO以后，生產(chǎn)單位可能是分布在全球各地。這種優(yōu)勢當然會帶來沖擊。入世后，經(jīng)濟格局擴大到國際，即全球的國外企業(yè)。因此，比較多的人更喜歡郊區(qū)的房子。所以，它改變了你的生活消費形態(tài)。他不必親自出門到會場，他可以通過各種電話（多方電話）會談；可以通過電視、或者攝影機來相互對談?，F(xiàn)在衡量一個城市發(fā)達與否，是看這個城市所發(fā)出來的電訊密集度，密集度越高代表它的交易程度越高、文明程度越高、生意越來越火。以前城市以公路相連，鐵路交匯的地方一般是一個重要城市，港口是一個重要城市，海港跟鐵路交匯的地方也是一個重要城市，后來還有空港。像菲利浦公司在臺灣的部分，近30％的職員在家操作，公司把業(yè)務直接通過電腦傳給他們。對許多職員來講，在家辦公可以照顧到小孩和家庭，雙方都有利。資訊產(chǎn)業(yè)的發(fā)達，像電腦網(wǎng)絡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使將來辦公室的空間縮小。（二）科技改變了人們的生活形態(tài)這時候房地產(chǎn)所帶動的相關產(chǎn)業(yè)都有錢賺，都可以創(chuàng)造新的市場，同時又強化你本有的市場。在計劃經(jīng)濟轉向市場經(jīng)濟時，我們會產(chǎn)生很多并購與策略結盟的事情。就是說美、加地區(qū)做一個開發(fā)案是從市場開始的，而我們做一個開發(fā)案是從一塊土地開始的，是完全不同的觀念。在亞洲講地段是按照現(xiàn)有城市發(fā)展人口分布密度來確認這個地段的好壞，同時確認了土地的價格和房地產(chǎn)的價格。市場目標。有的運用電腦網(wǎng)絡賣房子；有的國際開發(fā)方案運用電腦網(wǎng)絡把所有的開發(fā)計劃傳遞給所有有資格、有希望的投資者。我們以前賣房子，會通過各種渠道。往往進門的地方或主要走道的地方跟副走道的地方與次走道的地方價格差異非常大。這就是地區(qū)性的差異。A級、B級、C級等不同級別的房地產(chǎn)價格不同；不同地段上的房地產(chǎn)也有差異；設備、文化、房型、房屋面積的大小、房屋的樓層上的差異都會產(chǎn)生各種不同的價格。價格競爭。我們必須了解現(xiàn)在市場需求什么標準的房地產(chǎn)？這種標準的房地產(chǎn)推出以后賣給誰？什么樣的價格？市場欠缺什么？這就是要對市場做一個充分的了解，逐步樹立商業(yè)思想。商業(yè)思想。貸款結清二十一世紀中國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢貸款歸還合同變更受理申請房地產(chǎn)貸款程序 貸款申請三、銷售人員應盡力讓客戶在銀行要求的時間辦到銀行辦理相關手續(xù)。年限； 月存款； 印花稅：貸款額的萬分之二、 辦理按揭所需費用： 抵押手續(xù)費：房價的 保費：1——9年貸款的萬分之八 夫妻雙方如戶口沒在一起提供結婚證復印件 如是個體，一定提供營業(yè)執(zhí)照和近期兩月納稅證明。按揭貸款所需資料及費用一、 所需資料： 購房協(xié)議書（簽字按手?。?《商品房預售合同》補充協(xié)議 業(yè)主身份證復印件四份、戶口本、暫住證復印件一份，結婚雙方資料。組合貸款個人住房組合貸款是指，符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業(yè)貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款，及借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房（或其他銀行認可的擔保方式）作為抵押可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款。（抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式）商業(yè)貸款個人住房商業(yè)性貸款是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營性貸款。城市住房基金從同級財政現(xiàn)在用于住房建設、維修、管理和補貼的資金，當?shù)靥崛∽》抗潭ㄙY產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、房地產(chǎn)稅、土地使用權出讓金，以及出售屬于國有資產(chǎn)的住房回收資等渠道籌集。貸款共分為三種形式：公積金貸款；商業(yè)貸款；組合貸款公積金貸款　以上條件需準備的材料：身份證（申請為一人以上者，各人均需要提供）、戶口本、職業(yè)、收入證明、貸款人所在單位的營業(yè)執(zhí)照、個人人名章及照片等●銀行按揭知識●按揭，英文原來叫MORTGAGE，通俗的意思就是抵押，用客戶自已新買的房做抵押，向金融機構申請長期貸款，承諾定期償還貸款本息。建筑小品項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權利。房屋產(chǎn)權公共活動中心公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。配建設施配建設施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。爛尾房爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。尾房共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權?，F(xiàn)房所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。期房在港澳地區(qū)稱做為買樓花，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。使用權房使用權房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權來源、房屋結構、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。產(chǎn)權證書是指房屋所有權證和土地使用權證。樓板應有足夠的強度，能夠承受使用荷載和自重；應有一定的剛度，在荷載作用下?lián)隙茸冃尾怀^規(guī)定數(shù)值；應滿足隔聲要求，包括隔絕空氣傳聲和固體傳聲；應有一定的防潮、防水和防火能力。2樓板：樓板的基本構造是面層、結構層、頂棚。續(xù)期：土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于期滿前一年向土地管理部門提出申請，經(jīng)批準續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，按規(guī)定支付地價款并更換土地權屬證件。40年⑤ 綜合或其他用地50年③ 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地2土地使用權出讓方式：① 招標方式② 拍賣方式③ 協(xié)議出讓2土地使用權的出讓年限① 居住用地2商品房的使用率：指房屋的使用面積與建筑面積的比例。標價：又稱報價、表格價，是商品房出售者在其“價目表”上標注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的不計樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價銷售，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。1起價：指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。這樣的家庭要求完全網(wǎng)絡控制化，因此規(guī)范的家用布線系統(tǒng)和互聯(lián)網(wǎng)寬帶介入已成為智能化住宅的基礎設施。智能生活基于寬帶網(wǎng)。1智能化住宅的主要功能居住在智能化小區(qū)中，住戶首先可享受的是完備的安全服務，這包括住宅緊急求助系統(tǒng)，他自動為幼兒和老人求救，進行遠程醫(yī)療與監(jiān)護；住宅防盜系統(tǒng)，當有歹徒闖入，可以自動撥打傳呼代碼通知主人和撥打報警電話；住宅消防報警系統(tǒng)，監(jiān)控煤氣泄露、火警報災等；包括有線電視、語言與傳真系統(tǒng)、因特網(wǎng)介入及電子郵件系統(tǒng)，小區(qū)公用信息系統(tǒng)在內(nèi)的通信服務系統(tǒng)，不僅使住戶信息服務消費一步到位，符合在家辦公的需求，還可以使人們足不出戶就可以進行電子購物、遠程教學、網(wǎng)上醫(yī)療診斷、參觀虛擬博物館、點播家庭影院，交互式電子游戲等家庭娛樂活動。⑸ 衛(wèi)生間應有直接采光、通風窗。住宅應有良好的自然通風，即應有在相對外墻上開窗所形成的穿堂風或相鄰外墻壁開窗所形成的轉角通風，對單朝向的套型必須有通風措施。套住宅臥室均應直接采光，且至少應有一間臥室或起居室具有良好的朝向，能直接獲得日照，一般為南向，南偏東或南偏西不可大于45度。衛(wèi)生標準：是否具備良好的采光、通風，對人體健康和環(huán)境衛(wèi)生起重要的作用。等雙方履行了法定的義務，《房屋他項權證》就被注銷，抵押人也就成為真正的房屋所有權人?，F(xiàn)在較普遍的是抵押權，它記載著抵押權人和抵押人的名稱、抵押權價值、抵押期限等內(nèi)容。《房屋他項權證》——是規(guī)范人們在貸款買房過程中形成的一種權利制約?！斗课莨灿袡嘧C》——指同一房產(chǎn)有兩個人以上的產(chǎn)權人共同主張權利，共同擁有對該套房屋的支配權。1房產(chǎn)證的種類⑴《房屋所有權證》——是房屋所有權人擁有其所購房產(chǎn)的法律證件，是證明房產(chǎn)歸屬的要件之一，它詳細記載著產(chǎn)權人的姓名、房屋坐落、門牌號碼、建筑年代、建筑結構和建筑面積等。簡易結構1 基礎按受力性能不同，可分為剛性基礎和柔性基礎。磚混結構；⑷鋼筋混凝土結構；⑴按建筑結構分類：7—12層為小高層1—3層為低層工業(yè)建筑⑷居住建筑⑵道路用地⑷住宅用地⑵多層標準：層高：是指居室本層結構頂面至上一層結構頂面之間的距離。 建筑密度指地塊內(nèi)所有建筑物的基底面積占地塊面積的比例，即：建筑密度=建筑基底總面積/ 綠化率：指各類綠化用地總面積占該地塊總面積的比例。 容積率：是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即： 建筑容積率=小區(qū)內(nèi)總建筑面積之和/小區(qū)總占地面積100%（總建筑面積指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和） 建筑控制高度又稱建筑限高，指地塊內(nèi)建筑物地面部分最大高度限制值。所以成功的購置房地產(chǎn)，無論是自用，還是投資，都能在持有期間保值或增值。而且人口增加帶來需求增加，使得房地產(chǎn)的價格上揚，出現(xiàn)增值的利益。這是因為土地作為一種資源，具有稀缺性。缺點是流動性差，適合有相當多資金可以做中長期投資的人。理部門交費，抵作地價款。應經(jīng)市規(guī)劃國土局依法批準，并辦理相應手續(xù)。3綠皮房地產(chǎn)證在什么情況下可以轉讓、抵押、出租? 凡綠皮本《房地產(chǎn)證》記載的房地產(chǎn)，一律不得買賣。（7）、準成本商品房；（8）、按“房改”取得的全成本(建筑費用加室外工程配套費用)商品房；（9）、微利商品住宅；（10）、農(nóng)村居民私人住宅；（5）、獲得減免地價的土地使用權；（2）、在行政劃撥的土地上建成的房地產(chǎn)；（3）、通過協(xié)議方式并按協(xié)議地價標準支付地價款的土地使用權(以協(xié)議方式按市場地價3綠皮《房地產(chǎn)證》　凡有下列情形之一的房地產(chǎn)，頒發(fā)綠皮《房地產(chǎn)證》：可以在市場上公開銷售的市場商品房地產(chǎn)，發(fā)紅皮《房地產(chǎn)證》。因為我國實行的是土地社會主義公有制，土地所有權屬國家所有，所以每個使用土地的單位和個人，都應交納土地使用費。證》或《外銷許可證》的商品房，才可以在市場上公開銷售。3集資房能否銷售 集資房不能銷售。(四)(三)3申請補發(fā)《房地產(chǎn)證》需提交的文件(一)刊登聲明的報紙；登記機