【正文】 您先請(qǐng)！”客戶走出電梯后，自己立即步出電梯，在前面引導(dǎo)方向。如無旁人，可略做寒暄。l 進(jìn)入電梯后，按下客戶要去的樓層數(shù)。共乘電梯l 先按電梯，讓客戶先進(jìn)。l 同時(shí)交換名片時(shí)，可以右手遞名片，左手接名片。l 應(yīng)將名片正面面對(duì)對(duì)方，雙手奉上，眼睛應(yīng)注視對(duì)方，面帶微笑，并大方地說，這是我的名片，請(qǐng)多多關(guān)照。交換名片l 名片放在名片夾或資料夾內(nèi)，男士也可以放在襯衣左側(cè)口袋或西裝的內(nèi)側(cè)口袋（女性禁忌）。l 致意l 點(diǎn)頭：經(jīng)常見面的人相遇時(shí)，可點(diǎn)頭相互致意，而不必用有聲語言來問候。l 根據(jù)客戶喜好可按行政職務(wù)、技術(shù)職稱、學(xué)位、職業(yè)來稱呼。稱呼l 首次接待客戶時(shí)，稱男性為先生，稱未婚女性為小姐，稱已婚女性為女士、太太。l 坐著時(shí)，除職位高者、長輩和女士外，應(yīng)起立。l 被介紹者應(yīng)面向?qū)Ψ?。如：王小姐，?qǐng)?jiān)试S我向您介紹王某某總監(jiān)。請(qǐng)問，我應(yīng)該怎樣稱呼您呢？介紹他人l 把職位低者、晚輩、男士、未婚者分別介紹給職位高者、長輩、女士和已婚者。l 給對(duì)方一個(gè)自我介紹的機(jī)會(huì)。要按順序握手，不可越過其他人正在相握的手去同另外一個(gè)人握手。掌心向上，以示謙虛和尊重，切忌掌心向下。用力要適度，切忌手臟、手濕、手涼和用力過大。切忌戴著手套握手或握完手后擦手。不要用左手握手。先問候再握手。不可向上級(jí)和長輩招手。手勢(shì)l 指引：需要用手指引某樣物品或接引顧客和客戶時(shí)，食指以下靠攏，拇指向內(nèi)側(cè)輕輕彎曲，指示方向。l 給客人做向?qū)r(shí)，要走在客人前兩步遠(yuǎn)的一側(cè)，以便隨時(shí)向客人解說和照顧客人。l 在單人通行的門口，不可兩人擠出，擠進(jìn)，遇到客人或同事，應(yīng)主動(dòng)退后，并微笑著做出手勢(shì)“您先請(qǐng)！”l 在走廊行走時(shí)，一般不要隨便超過前行的客人，如需超過，首先應(yīng)說聲“對(duì)不起”待客人閃開時(shí)說聲“謝謝”，再輕輕穿過。l 幾人同行時(shí)，不要并排走，以免影響客人或他人通行，如確需并排走，并排不要超過3人，并隨時(shí)注意主動(dòng)為他人讓路，切忌橫沖直撞。大腿動(dòng)作幅度要小，主要以向前彈出小腿帶出步伐，忌諱挺髖扭臂等不雅動(dòng)作，也不要在行走時(shí)出現(xiàn)的顯的正反“八字腳”。l 行走時(shí)步伐要適中，女性多用小步，切忌大步流星，嚴(yán)禁奔跑（危急情況例外），也不可擦著地板走。l 女士：背脊挺直，雙腳平行前進(jìn)，步履輕柔自然，避免做作。行走l 男士：抬頭挺胸，步履穩(wěn)健、自信。l 女性座姿：雙腳交叉或并攏，雙手輕放于膝蓋上，嘴微閉，面帶微笑，兩眼凝視說話對(duì)象。座姿l 男性座姿：一般從椅子的左側(cè)入座，緊靠椅背，挺直端正，不要前傾或后仰，雙手舒展或輕握于膝蓋上，雙腳平行，間隔一個(gè)拳頭的距離，大腿與小腿成90度。當(dāng)客戶或客戶、上級(jí)和職位比自己高的人走來時(shí)應(yīng)起立。男性襪子選擇深色，最好黑色。襪子干凈無異味，不露出腿毛。穿黑色皮鞋，系好鞋帶。l 皮帶：松緊適度，不要選用怪異的皮帶頭。l 褲、裙：整潔無褶皺。上口袋不要插筆，所有口袋不要因放置錢包、名片、香煙、打火機(jī)等物品而鼓起來。干凈整潔，平整無褶皺。領(lǐng)帶的打法，應(yīng)該嚴(yán)謹(jǐn)，既不要太長，也不要太短，以下擺正好達(dá)到皮帶扣為好。干凈整潔，平整無褶皺，每日熨燙。l 襯衣：領(lǐng)口與袖口保持潔凈。不涂濃艷指甲油，不戴結(jié)婚戒指以外的戒指。l 面部：保持面部清潔，女性畫淡妝，忌諱濃妝艷抹。女性不宜用深色或艷麗口紅。l 鼻毛：鼻毛不可以露出鼻孔。l 耳朵：男性不能佩戴任何耳環(huán)，耳飾。不戴墨鏡或有色眼鏡。l 眼睛：潔凈，不斜視，忌諱紅血絲、黑眼圈。關(guān)于本樓盤的基礎(chǔ)知識(shí)項(xiàng)目概述第二部分 房地產(chǎn)銷售員自身禮儀修養(yǎng)商務(wù)禮儀儀容l 頭發(fā)：整潔，無頭屑，不做奇異發(fā)型，不打濃味發(fā)膠。銷售道具：位置圖、環(huán)境圖、戶型圖、透視圖、模型、燈箱、旗幟、免費(fèi)資料、展示品（可分為：平面展示、立體展示、對(duì)比展示）樣板間，形象展示（如廣場，水戲）紀(jì)念品，廣告牌，路牌，展板。售樓處的建造等完畢，待人員進(jìn)場，開始熟悉銷售講習(xí)，進(jìn)行銷售演練，與發(fā)展商的合同討論和定價(jià)也是業(yè)務(wù)執(zhí)行中較為重要的一點(diǎn)，其他如：人員確定，辦公用品的購置，則是需要管理部配合的項(xiàng)目。第一撥的NP稿，應(yīng)開盤前兩周提前完成，因?yàn)榈谝粨艿腘P稿是個(gè)案打響第一炮的關(guān)鍵，應(yīng)仔細(xì)斟酌，由上所述可以看出，策劃部起非常重要的作用。開始進(jìn)行文案的設(shè)計(jì)，然后是排版，發(fā)包印刷，一般是在一個(gè)半月內(nèi)全部完成，整個(gè)銷售過程中的媒體計(jì)劃。這些都是發(fā)展商的大力配合中，而羅馬旗則需要策劃部門的通力合作，工地現(xiàn)場的布置應(yīng)在開盤前完成。模型的作業(yè)時(shí)間一般也需三周。效果圖將在三周內(nèi)完成上色與點(diǎn)景的工作。至于景觀，發(fā)展商可以委托設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的同時(shí)，也可申請(qǐng)外面專門的景觀設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)。銷售部可以根據(jù)自己在實(shí)際銷售過程中遇到的情況，參與到建筑設(shè)計(jì)的討論中去，建筑設(shè)計(jì)包括：小區(qū)規(guī)劃，平立面，剖面，面積，建材設(shè)備景觀，總平面圖，效果圖，模型，證照和補(bǔ)充條款等。一般要完成四大項(xiàng)目上：建筑設(shè)計(jì)的確定，工地現(xiàn)場的布置，策劃執(zhí)行，業(yè)務(wù)執(zhí)行。通過竣工驗(yàn)收，拆遷安置已經(jīng)落實(shí)，供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或正確施工進(jìn)度和交付日期，物業(yè)管理方案已落實(shí)。房地產(chǎn)買賣合同：是由國土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷售都須簽訂此合同，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷房地產(chǎn)合同必須做公證。房地產(chǎn)公證：公證機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)買賣，轉(zhuǎn)讓，抵押，贈(zèng)予，繼承等行為的合法性作法律公證。登記機(jī)關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊(cè)，按編號(hào)對(duì)房地產(chǎn)登記事項(xiàng)作全面載入。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明，企業(yè)相關(guān)資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續(xù)與登記，辦理過戶手續(xù)，可以委托中介機(jī)構(gòu)或由開發(fā)商代辦。監(jiān)理公司：對(duì)于任何一個(gè)建設(shè)工程來講，都必須有工程監(jiān)理企業(yè)，其基本職能是對(duì)工程進(jìn)行監(jiān)督，以確保工程質(zhì)量，工程監(jiān)理企業(yè)分為甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)三個(gè)級(jí)別。其中，具有中級(jí)以上職稱的專職技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理人員不少于5人，持有會(huì)計(jì)資格的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人，專職統(tǒng)計(jì)人員不少于1人；工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱；具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故；企業(yè)名稱須符合《企業(yè)名稱登記管理實(shí)施辦法》的規(guī)定，名稱中的行業(yè)用語須為“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營”或“房地產(chǎn)開發(fā)”、“房地產(chǎn)”；原有國有和集體企業(yè)進(jìn)行了股份制和民營化改革。企業(yè)具有與承包工程范圍相適應(yīng)的施工機(jī)械和質(zhì)量檢測(cè)設(shè)備。企業(yè)注冊(cè)資本金2000萬元以上，企業(yè)凈資產(chǎn)2500萬元以上。企業(yè)有職稱的工程技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理人員不少于150人，其中工程技術(shù)人員不少于100人；工程技術(shù)人員中，具有高級(jí)職稱的人員不少于2人，具有中級(jí)職稱的人員不少于20人。12層以上的房屋建筑工程；高度50米以上的構(gòu)筑物或建筑物；單體建筑面積1萬平方米以上的房屋建筑工程；單跨跨度21米以上的房屋建筑工程；建筑面積5萬平方米以上的住宅小區(qū)或建筑群體；單項(xiàng)建安合同額3000萬元以上的房屋建筑工程。近3年累計(jì)竣工30萬m2以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資，連續(xù)4年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)到100%。設(shè)有高級(jí)工程師職稱的總工程師，高級(jí)會(huì)計(jì)職稱的總會(huì)計(jì)師，經(jīng)濟(jì)師以上職稱的總經(jīng)濟(jì)師，工程技術(shù)，經(jīng)濟(jì)，統(tǒng)計(jì)，財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。開發(fā)商的資質(zhì)也是購房者極為關(guān)注的，高資質(zhì)等級(jí)的開發(fā)商通常更容易獲得購房者的信任，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為五個(gè)等級(jí)，其中一級(jí)開發(fā)資質(zhì):自有流動(dòng)資金2000萬以上，注冊(cè)資金不低于2000萬元。房屋質(zhì)量是購房者非常關(guān)注的問題，購房者在購房時(shí)通常會(huì)考察開發(fā)商的實(shí)力和資質(zhì)，因?yàn)閮?yōu)秀的開發(fā)商是質(zhì)量的最有效保證。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。根據(jù)房地產(chǎn)流通順序分：一級(jí)房地產(chǎn)市場，又稱土地出讓市場，這是國家壟斷的市場；二級(jí)房地產(chǎn)市場，又稱增量房地產(chǎn)市場，是指生產(chǎn)者或者經(jīng)營者把新建、初次使用的房屋向消費(fèi)者轉(zhuǎn)移，主要是生產(chǎn)者或者經(jīng)營者與消費(fèi)者之間的交易行為；三級(jí)房地產(chǎn)市場，又稱存量房地產(chǎn)市場，是指使用者之間、經(jīng)營者之間、以及相互之間的交易行為。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看市場是有購買欲望并且有購買能力的人就形成了市場。它包括從定點(diǎn)選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成。熟地:熟地在房地產(chǎn)中的定義是經(jīng)過土地開發(fā)，具備基本建設(shè)條件的土地。是指土地(生地)在通過一級(jí)開發(fā)后，使其達(dá)到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級(jí)開發(fā)商可以進(jìn)場后迅速開發(fā)建設(shè)。三通一平（凈地）:指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場地，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)用地開發(fā)的最低法定要求。報(bào)價(jià)相同的，由在先報(bào)價(jià)者獲得；若在規(guī)定期限內(nèi)沒有申請(qǐng)人,或者只有一個(gè)申請(qǐng)人但報(bào)價(jià)低于最低交易價(jià)或不符合其他交易條件的，委托人可調(diào)整最低交易價(jià)，重新委托交易中心交易。公告期限不少于30日。掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。拍賣方式是土地使用權(quán)出讓人在指定時(shí)間、地點(diǎn)，向符合規(guī)定條件的用地需要者公開叫價(jià)競投，并以競投的最高報(bào)價(jià)向該出價(jià)人出讓國有土地使用權(quán)的活動(dòng)。招標(biāo)方式是在指定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定條件的單位或個(gè)人以書面投標(biāo)形式競投某宗土地的使用權(quán)，由招標(biāo)單位組成土地招標(biāo)小組擇優(yōu)確定中標(biāo)者。一般用于市政工程、公益事業(yè)、非營利單位用地，還包括政府扶持、優(yōu)惠的項(xiàng)目用地。協(xié)議方式是政府或政府委托地政部門作為出讓方與選定的受讓方協(xié)商用地價(jià)款和條件，達(dá)成協(xié)議，簽訂土地使用權(quán)出讓合同的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的必須采用拍賣、招標(biāo)和掛牌出讓的方式；沒有條件不能采取拍賣、招標(biāo)和掛牌出讓方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。土地使用權(quán)出讓方式:土地使用權(quán)出讓方式，指國有土地的產(chǎn)權(quán)代表通過一定形式和程序?qū)型恋厥褂脵?quán)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)出讓:土地使用權(quán)出讓是指，國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。國有土地使用權(quán)期限： 居住用地為70年；工業(yè)用地為50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年；綜合或者其他用地為50年。有償取得的國有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。國有土地使用權(quán):國有土地使用權(quán)是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。農(nóng)村和城郊的土地,除法律規(guī)定屬于國家所有外,屬于農(nóng)民集體所有。關(guān)于土地的基礎(chǔ)知識(shí)土地所有權(quán)：土地所有權(quán)是，國家或農(nóng)民集體依法對(duì)歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對(duì)性的權(quán)利。假層：是指建造的，一般比較低矮的樓層，面積不是底層的1/2部分，（附層）夾層是房屋內(nèi)部空間的局部層次。板樓：由許多單元組成，每個(gè)單元用自己單獨(dú)的樓梯，電梯，但從其外觀上看不一定是呈“一”字形，也可以是拐角，圍合等形狀。道路紅線：城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線。 公共綠地： 公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。 居住區(qū)用地：居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。——城市居住區(qū)：城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000～50000人相對(duì)應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。④框支剪力墻：底層為框架，上層為剪力墻（設(shè)轉(zhuǎn)換層）。（剪力墻）組成，1012層以上采用。①框架結(jié)構(gòu)：由梁、板、柱組成，1012層以下采用。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其布材料填充這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久而用，并且房屋的開間，進(jìn)深相對(duì)較大。房屋的建筑結(jié)構(gòu)：一般而言，根據(jù)受力傳遞系統(tǒng)，可以分為框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)等；根據(jù)采用的結(jié)構(gòu)墻體材料劃分，可以分為砌體結(jié)構(gòu)（如磚混結(jié)構(gòu)，砌塊結(jié)構(gòu)等）現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，鋼結(jié)構(gòu)等。（3）層高和凈高的要求一般在≥。它承受家具、設(shè)備、人體荷重及自重，并將這些荷載傳給墻或柱，它具有足夠的強(qiáng)度、剛度和隔聲、防水、防潮能力。柱：是框架或排架的主要承重構(gòu)件，承受著建筑物由屋頂或樓板傳來的荷載，它必須是有足夠的剛度和強(qiáng)度。墻：是建筑物的承重構(gòu)件和圍護(hù)構(gòu)件，作為承重構(gòu)件承受著建筑物由屋頂或樓板傳來的荷載，并將荷載再傳給基礎(chǔ)；作為圍護(hù)構(gòu)件，外墻起著抵御自然界多種因素對(duì)室內(nèi)的侵襲；內(nèi)墻起著分隔空間，組成空間，隔聲、保溫隔熱，防火及保證舒適環(huán)境的作用。常用的基礎(chǔ)形式有①天然基礎(chǔ)：條形基礎(chǔ)，獨(dú)立基礎(chǔ)等?；A(chǔ)和地下室：（1）基礎(chǔ)：是建筑物最下部的承重構(gòu)件，它承受著建筑物的全部荷載，并將這些荷載傳給地基。（2）別墅為30KW/戶，三相供電。水電及設(shè)備：對(duì)多戶的用電容量，以各戶的建筑面積計(jì)算。——建筑的含義：一是建筑物和構(gòu)建物的通稱；二是建造活動(dòng)；三是工程技術(shù)和建筑藝術(shù)的綜合創(chuàng)作，構(gòu)成建筑的基本要素是建筑功能、建筑技術(shù)、建筑形象通常稱為建筑的三要素?！锌詹Ａ?：中空玻璃是對(duì)傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項(xiàng)新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱中空玻璃，這種技術(shù)的運(yùn)用使門窗的隔