【正文】 改變房屋布局 經(jīng)營(yíng)者根據(jù)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際需要，在符合規(guī)劃技術(shù)規(guī)范的條件下，在不改變建筑主體結(jié)構(gòu)的情況下，可根據(jù)自己經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的需要進(jìn)行改動(dòng)或與其它商鋪打通統(tǒng)一裝修，以最大限度滿足經(jīng)營(yíng)戶的需要。 小商家為一個(gè)月免租期，大品牌主力店、聚人氣店為三個(gè)月免租期。 2. “房租高開低收 ” 房租的高低直接影響到 商家 和 我們 雙方的利益，同時(shí)也體現(xiàn)特色街地段的價(jià)值和商鋪的檔次及品質(zhì)，在啟動(dòng)市場(chǎng)階段確定租 金價(jià)位時(shí)， 建議 租金應(yīng)高開低收即前 兩 年租金訂到一個(gè)較高的水 平，然后通 過免租、免物業(yè)管理費(fèi)等優(yōu)惠政策，來調(diào)整與周邊租金的價(jià)格水平，滿 兩 年后租金根據(jù)市場(chǎng)情況在確定 兩 年后的市場(chǎng)租金價(jià)格。 小商鋪一 年一付，合同兩年一簽。 ：分小商鋪和大商家兩種情況 小商鋪：首付定金（三個(gè)月租金），租賃合同簽定支付其余全部租金。 誠(chéng)意金按每鋪 1000 元收取，至多可選擇兩塊位置并簽訂意向商鋪申請(qǐng)表。 招商總費(fèi)用為 約為 年租金的 10%，其中 差旅招待 2%，廣告公關(guān)禮品費(fèi) 4%，整個(gè)招商團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)金提成約為 4%?；顒?dòng)具體策劃執(zhí)行方案在確定后撰寫。 招商發(fā)布會(huì) 項(xiàng)目推介會(huì)（指區(qū)域性的針對(duì)一定數(shù)量的意向商家的集中性項(xiàng)目說明、洽談會(huì)） 主力店、次主力店等具有一定品牌知名 度和影響力的簽約儀式。具體媒體宣傳方案 在確定后撰寫。主要報(bào)紙為 安徽商報(bào)、安徽市場(chǎng)報(bào)，其次為新安晚報(bào)、江淮 晨報(bào)。電視媒體主要針對(duì)中小散戶。 由于是專業(yè)性的宣傳，可以提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目檔次，塑造良好品牌形象，為后續(xù)開業(yè)經(jīng)營(yíng)奠定良好基礎(chǔ)。 而新聞性的軟文或?qū)ｎ}性的軟文比較具有新聞性、專業(yè)性、權(quán)威性，而且，廣告性不強(qiáng)，不會(huì)引起讀者的警惕和反感，會(huì)仔細(xì)的閱讀下去。通過對(duì)原來的媒體宣傳分析發(fā)現(xiàn)，原來的媒體宣傳形式比較單一，主要以硬廣告為主，缺少詳細(xì)的分析介紹。這樣做的好處是： 節(jié)省大筆廣告費(fèi)，因?yàn)楹玫倪x題和好的文章，一些報(bào) 紙的收費(fèi)要比廣告收費(fèi)少很多。 造勢(shì)就是運(yùn)用各種媒體，以新聞性的 軟文宣傳炒作為主，配合硬廣告 ，形成密集的市場(chǎng)宣傳攻勢(shì)。 為了吸引和推動(dòng)極具影響力的主力店的進(jìn)駐，我們將在租金、建筑結(jié)構(gòu)等方面給予一定的優(yōu)惠。特別是可以通過私下互動(dòng)，把對(duì)方的招商人員轉(zhuǎn)化為我們的兼職招商人員，在高獎(jiǎng)勵(lì)的吸引下，引進(jìn)我們所需的商家品牌。更能省卻一大筆宣傳費(fèi)用，在 短期內(nèi)帶動(dòng)一大批商家考察、開店的熱情。 （四）相關(guān)招商資料的準(zhǔn)備 （ 1）招商手冊(cè) 和招商說明書 （ 2）租賃合同 （ 3） 委托 經(jīng)營(yíng)合同 （ 4） 定租確認(rèn)書 （ 5） 招商委托書 （ 6） 招商流程表 （ 7）招商文案 （ 8）退房申請(qǐng)表等 （ 9）授權(quán)委托書等 以上文本見附錄，其它文本資料根據(jù)不同階段、具體需求再行撰寫！ （五）招商方式、目標(biāo)客戶的確定 招商方式： 項(xiàng)目招商發(fā)布會(huì) 項(xiàng)目推介洽談會(huì) 大型零售連鎖會(huì)議 登門拜訪 網(wǎng)絡(luò)招商 電話聯(lián)系 面對(duì)面溝通 行業(yè)協(xié)會(huì)、政府機(jī)構(gòu) 各地商會(huì) 目標(biāo)客戶 —— 主力店 韓國(guó)本土流行品牌及知名餐飲連鎖 目標(biāo)客戶 —— 次主力店 聚人氣店： 韓式快餐、韓國(guó)燒烤 、韓國(guó)咖啡店 等 貝塔斯曼書社、 韓國(guó)兒童用品 （童裝、童車、玩具 等 ） 品 牌 折扣店 （服飾、化妝品、鞋帽箱包等） （六）第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的建立 他山之石，可以攻玉，由此，建立第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)可以得到巨大的資訊支持，更能節(jié)省大量的人力、宣傳推廣成本，加快招商速度。 其中招商 部 按年租金收入的 %提取獎(jiǎng)金 . 其中其他團(tuán)隊(duì)服務(wù)人員按年租金收入的 %視表現(xiàn)與貢獻(xiàn)由韓國(guó)城分管領(lǐng)導(dǎo)分配。 （ 1）招 商人員獎(jiǎng)勵(lì)政策的建立 （ 2）招商人員處罰政策的建立 （ 3）招商人員日常管理規(guī)范制度的建立等 附：人員薪酬及獎(jiǎng)勵(lì)方案 一、人員薪酬（建議）： 一般人員： 1200— 1500 元 /月（月薪） 主管： 1800— 2021 元 /月（月薪） 經(jīng)理（ 可暫不設(shè)，今后 從現(xiàn)有人員中提拔） 2800— 3000 元 /月（月薪） 以上收入不含各種 補(bǔ)貼。 招商機(jī)制的建立，是為了在招商團(tuán)隊(duì)中形成一種人性化的制度管理氛圍，做到有章可依、獎(jiǎng)罰分明，既講究個(gè)人貢獻(xiàn)、更注重團(tuán)隊(duì)精神。 （ 10）物業(yè)部主要負(fù)責(zé)工程進(jìn)度、 現(xiàn)場(chǎng)施工、 商戶裝修入駐等方面事務(wù)的協(xié)調(diào) ，根據(jù)實(shí)際需要招聘人員。 財(cái)務(wù)方面公司可安排一名主辦會(huì)計(jì)定期來蚌埠項(xiàng)目負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)收支和帳 目管理，綜合部可只設(shè)置 一名 出納負(fù)責(zé)日常財(cái)務(wù)收支。 （ 7）秘書室設(shè)室長(zhǎng)一名，下轄企劃 科 。一名策劃，一名設(shè)計(jì)。 （ 2） 招商 二科 主要負(fù)責(zé)餐飲、娛樂 休閑 業(yè)態(tài) 的招商工作： 2 人 案場(chǎng) 主 管 外聯(lián)主管 財(cái)務(wù)出納 人事助理 行政助理 置業(yè)顧問 物業(yè)部 （ 3） 招商 三科 主要負(fù)責(zé) 服裝服飾、 飾品 特色 百貨 的招商工作： 2人 （ 4） 招商 四科 主要負(fù)責(zé) 符合市場(chǎng)定位的其它 類招商工作 （食品超市 、 箱 包鞋帽等） ： 1— 2 人 （ 5）招商部原則上分工不分家，倡導(dǎo)團(tuán)隊(duì)協(xié)作，任務(wù)指標(biāo)分解到人。以節(jié)省招商費(fèi)用，提高工作效率。 招商禮儀和招商制度的培訓(xùn)（語(yǔ)言藝術(shù)、招商制度說明和合同解讀等）。 項(xiàng)目知識(shí)的培訓(xùn)，以使團(tuán)隊(duì)成員對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)清楚的認(rèn)識(shí)。 目標(biāo)是使整個(gè)團(tuán)隊(duì)具備完整的項(xiàng)目的知識(shí)架構(gòu)、卓越的團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力和共同的價(jià)值取向，培訓(xùn)內(nèi)容如下： 企業(yè)文化 的培訓(xùn)。 一個(gè)團(tuán)隊(duì)不僅需要專業(yè)化，更需要一體化。 （二）招商人員的招聘和培訓(xùn)，打造一支精悍的招商團(tuán)隊(duì) 再大的項(xiàng)目也是人做的，人的因素在項(xiàng)目招商中起著最根本的決定性因素，因此招聘、選拔、培養(yǎng)一大批招商精英，打造一支強(qiáng)悍的招商團(tuán)隊(duì)，是招商籌備階段的最核心任務(wù)。 為具體化可執(zhí)行，在時(shí)間安排上，此計(jì)劃涉及的時(shí)間段為： 2021年 6 月開始執(zhí)行，截止到 2021 年開業(yè)。 截止到 2021 年 6 月底，商家開始入場(chǎng)裝修，為 韓國(guó)城開業(yè)做準(zhǔn)備。 為了明確方向，特定目標(biāo)如下： 截止到 2021 年 12 月，基本完成步行街主力店、次主力店（大商鋪）的招商，完成小商鋪 70%。 （一）招商階段劃分、招商目標(biāo)和時(shí)間安排 階段劃分： 招商籌備階段、主力店招商階段、全面招商階段、運(yùn)營(yíng)調(diào)整階段四個(gè)階 段。 第二部分 招商計(jì)劃 一、統(tǒng)籌計(jì)劃內(nèi)容 統(tǒng)籌計(jì)劃內(nèi)容指的是以我們要做的事情為線索，按先后次序排序、合理安排。 經(jīng)過精心策劃的媒體宣傳計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)精確、有效的傳播，價(jià)值最大化。 重點(diǎn)保障優(yōu)秀招商人才的工資待遇和獎(jiǎng)勵(lì)管理。 招商任務(wù)指標(biāo)分解到人，成本分解到人 。我們?cè)谡猩踢M(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用上嚴(yán)格把關(guān)，統(tǒng)一控制。 關(guān)鍵性招商活動(dòng)如下： 招商發(fā)布會(huì)暨主力店簽約儀式、招商成果發(fā)布會(huì)、項(xiàng)目推介會(huì)、建筑節(jié)點(diǎn)慶典會(huì)等。 （ 五 ）人員、媒體、大型主題活動(dòng)立體化 整合宣傳推廣策略 在市場(chǎng)宣傳推廣方面，實(shí)行 整合推 廣策略 ，為招商工作提供有力支持。 （ 四 ）為客戶度身訂做開店全面解決方案 在這一策略的指導(dǎo)下，經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)師培訓(xùn)的招商團(tuán)隊(duì)，根據(jù)實(shí)際情況靈活調(diào)整和實(shí)施租賃政策。以分?jǐn)?shù)高低作為品牌審核標(biāo)準(zhǔn)。年經(jīng)營(yíng)收入在 50 萬(wàn) 100 萬(wàn) 的歸為 A 類商戶，年經(jīng)營(yíng)收入在 50 萬(wàn) 20 萬(wàn)歸為 B 類商戶，年 經(jīng)營(yíng)收入在 20 萬(wàn) 10 萬(wàn)的歸為 C 類商戶 。對(duì)自己的品牌有較強(qiáng)的認(rèn)知能力，對(duì)韓國(guó)城的的檔次定位的品牌定位都十分有提升的商戶歸為 A 類商戶，以此類推實(shí)力稍遜一籌的歸為 B 類商戶，一般的歸為 C 類商戶。 二 類 商場(chǎng)則歸為B 類品牌， 在超市 或者批發(fā)市場(chǎng)的 經(jīng)營(yíng)的品牌 則歸為 C 類品牌。把品牌作為這次招商首要考慮的因素，因此嚴(yán)格的品牌審核流程是招商 工作 必不可少的。 其它符合市場(chǎng)地位的商品占 6%，如 COPLAY 動(dòng)漫館、兒童用品、童裝等。 飾品一條街以生活飾品和家居飾品為主，包括布藝、十字繡、錢包掛件、時(shí)尚玩偶、禮品等，搭配箱包皮具類商品。 服裝板塊由純粹的韓版流 行服飾和時(shí)尚運(yùn)動(dòng)休閑服飾組成，其中韓版流行服飾以杭州、上海流行韓版女裝品牌為主，分少女休閑裝和淑女精品裝兩塊。韓國(guó)美發(fā)沙龍是韓國(guó)專業(yè)美容美發(fā)店，韓國(guó)運(yùn)動(dòng)館是由韓國(guó)專業(yè)教練指導(dǎo)，以韓國(guó)國(guó)粹跆拳道為主打項(xiàng)目，只針對(duì)年輕時(shí)尚女士開展訓(xùn)練的健身場(chǎng)館。 10%8%10%10%21%7%4%4%6%20%餐飲休閑娛樂韓國(guó)本土流行的國(guó)際服裝品牌中國(guó)本土流行的韓版服裝品牌特色服飾店飾品化妝品韓式食品店鞋帽箱包其它類 業(yè)態(tài)分布及相應(yīng)品類： 餐飲業(yè)態(tài)以韓國(guó)快餐、韓國(guó)燒烤（韓國(guó)火鍋）為主，結(jié)合其他特色餐飲形成韓國(guó)美食風(fēng)情街。 （二）先確定主力店，再全面招商 考慮到主力店、次主力店、品牌 店及其他品牌招商的不同特點(diǎn)，制定了 先確定主力店，再全面招商 的基本策略。飾品 占 21%， 形成飾品一條街。堅(jiān)決摒棄不適合本地消費(fèi)文化的業(yè)態(tài)！ 由此，我們確定了以各類品牌店、賣場(chǎng)、餐飲、 娛樂為核心， 餐飲 、 娛樂 休閑 業(yè)態(tài)占 30%， 其中 餐飲 占 20%、娛樂休閑占 10%，力爭(zhēng) 實(shí)現(xiàn) 餐飲 、 娛樂休閑 90%為韓國(guó)人經(jīng)營(yíng)或韓國(guó)連鎖加盟店。 韓國(guó)城 的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)要始終堅(jiān)持 全新的建筑形態(tài)、全新的消費(fèi)環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合 先進(jìn)理念。為眾商鋪聚集人氣，使發(fā)生購(gòu)買行為提供充要條件， 培育本商圈目標(biāo)受眾的習(xí)慣性消費(fèi)行為，為目標(biāo)業(yè)主提供經(jīng)營(yíng)成功的有利保障，為樹立品牌形象打造宣傳基點(diǎn)。 ● 與寶龍城市廣場(chǎng)有關(guān)部門合作，打出韓流文化牌。 ● 店鋪采取定價(jià)租賃制 ，以便為招商信息宣傳創(chuàng)造懸念賣點(diǎn)。 ● 嚴(yán)格控制招商品牌的層次，利用 自身優(yōu)勢(shì)吸納國(guó)內(nèi)國(guó)外 亮 點(diǎn)品牌。 采用多元化經(jīng)營(yíng) 模式 ， 一站式商業(yè)步行街（開放式 shoppingmall）， 滿足各界 人士的消費(fèi)需求 。 其中韓國(guó) 人經(jīng)營(yíng)的韓國(guó) 商品 經(jīng)營(yíng)比例達(dá) 20%，在 韓 國(guó) 本土 認(rèn)可的 品牌 商品經(jīng)營(yíng)比例達(dá) 20%，國(guó)內(nèi)較知名的韓版服飾 經(jīng)營(yíng)比例達(dá)20%，符合市場(chǎng)定位的韓式商品經(jīng)營(yíng)比例達(dá) 40%。 （二）招商定位 一站式國(guó)際品牌主題街區(qū) —— shoppingpark 韓國(guó)城、韓國(guó)貨、韓國(guó)人 作為蚌埠及周邊 目前唯一的 shoppingmall,省內(nèi)唯一的韓國(guó)城。于 2021 年 5 月 28 日奠基動(dòng)工，預(yù)計(jì) 2021 年底建成， 2021 年初投入運(yùn)營(yíng)。 ⑤ 項(xiàng)目介紹 蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)位于安徽省蚌埠市區(qū)核心地帶，總占地面積為 288 畝，其中城市廣場(chǎng)商業(yè)建筑面積 萬(wàn) m2，酒店公寓及住宅建筑面積 萬(wàn) m2，停車場(chǎng)及設(shè)備用地 建筑面積約 6 萬(wàn) m2。 ★ 一站式國(guó)際時(shí)尚【消費(fèi)體驗(yàn)中心】 （聚合優(yōu)勢(shì)） 蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)集購(gòu)物、美食、娛樂、旅游、休閑、文化、游樂、居住等 八大業(yè)態(tài)， 多業(yè)態(tài)共匯形成寶龍城市廣場(chǎng)的超強(qiáng)聚客效應(yīng)。 ★ 優(yōu)質(zhì)商圈提供消費(fèi)支撐 （發(fā)展?jié)摿Γ? 據(jù)仲量聯(lián)行的市調(diào)，目前本項(xiàng)目商圈 8 公里半徑范圍內(nèi)，人口約 80 萬(wàn)，客流量 25 萬(wàn)人；到遠(yuǎn)期，商圈 25 公里半徑范圍內(nèi)人口 145 萬(wàn)，客流量 60 萬(wàn)人。 寶龍城市廣場(chǎng) 在廈門、福州、晉江、鄭州等地的 SHOPPING MALL 成功的開發(fā)模式和資金實(shí)力，形成國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)勢(shì)品牌。 ★ 近 50萬(wàn) M2兩淮地區(qū)最大城市 MALL（規(guī)模優(yōu)勢(shì)） 蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)總建筑面積 萬(wàn) M2，其中商業(yè)面積 萬(wàn) M2，商業(yè)步行街、主力店、次主力店、中級(jí)店、專業(yè)店、專賣店、加盟店等多種模式并存，成為安徽省乃至兩淮地區(qū)最大消費(fèi)樂園。荊山上有北宋文學(xué)家蘇東坡贊譽(yù)的 “天下第七泉 ”——白乳泉、望淮樓、啟王宮和卞和抱玉 之地 —卞和洞；楚漢相爭(zhēng)鏖戰(zhàn)之處 ——垓下古戰(zhàn)場(chǎng)，現(xiàn)留有霸王城、韓信點(diǎn)將臺(tái)、虞姬墓等遺跡。 ★ 旅游文化資源豐富，歷史積淀深厚 （資源優(yōu)勢(shì)） 蚌埠市山水相連，自然風(fēng)光秀麗多姿，人文景觀，名勝古跡眾多。 ★ 兩淮一蚌的第一商圈 （商業(yè)優(yōu)勢(shì)） 根據(jù) 安徽省 《沿淮城市群 “十一五 ”經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃》 ， 政府積極構(gòu)建“兩淮一蚌”城市群，打破傳統(tǒng)原有發(fā)展模式，提升沿淮兩岸城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力，本項(xiàng)目將成為安徽最大都市商業(yè)中心。 ③ 輻射區(qū)域及人口統(tǒng)計(jì) 本項(xiàng)目開發(fā)后，將以蚌埠為中心，輻射范圍為周邊半徑 200 公里，輻射地區(qū)安徽淮南、宿州、滁州、六安、巢湖、阜陽(yáng)、淮北，江蘇南京、馬鞍山、徐州