【正文】 () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 主要經(jīng)營類 型仍集中在老城區(qū)，居民在老城區(qū)的消費習(xí)慣未有太大改變。 ? 百貨、超市、電器、通訊、精品、鞋和皮具占了市場大部分分額，屬于日?；鞠M，其中存在一部分高消費人群。 ? 服裝類處于市場的領(lǐng)先地位，比其他的經(jīng)營類型高出 10 個百分點。 ? 面積在 60 ㎡以上的經(jīng)營類型一般是飲食、娛樂、旅館業(yè)、百貨、超市、通訊及家用電器。 2）經(jīng)營內(nèi)容 面積 ? 商鋪面積為 1530 ㎡在市場上較受歡迎。 企業(yè) () 根據(jù)行業(yè)特征將經(jīng)營內(nèi)容分為 11 類 1）經(jīng)營內(nèi)容 租價 ? 平均租價最高的是服裝、鐘表、精品、鞋和皮具，在 80 元 /㎡左右，是市場上高水平租金的主要代表，而這個價位提升的空間還是比較大。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。但值得注意的是，圍繞新世紀廣場有 形成商業(yè)中心的條件，這個區(qū)域高品質(zhì)社區(qū)集中、商鋪的供應(yīng)量巨大、政府的支持、目前有實力的商場都雄踞 于此，未來將是貴港是的商業(yè)核心區(qū)域 【 4】 經(jīng)營內(nèi)容指標分析 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 貴港市的經(jīng)營內(nèi)容缺乏綜合性的商業(yè)供給區(qū)域，消費者缺乏購物的樂趣，也從另一方面制約了城市商業(yè)的發(fā)展。 經(jīng)營區(qū)位指標分析綜述 ? 貴港市的消費以街鋪消費為主要特征。 3）區(qū)位 面積（實用面積） ? 在幾條主要的街道中，都有其主要訴求的面 積 1530 ㎡，小面積經(jīng)營鋪位在市場上是最受歡迎的。 ? 新世紀廣場周圍有兩個綜合性購物中心（夢之島、綠島購物中心），同時還有外地特色飲食一條街，經(jīng)營規(guī)模和檔次在整 個貴港市都處于中高檔，雖然目前經(jīng)營的狀況不理想，但商業(yè)價值比較高，潛力非常大，同時也是本項目的主要競爭對手之一。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2）區(qū)位 — 經(jīng)營內(nèi)容 ? 港寶商業(yè)街、鳳凰街是以經(jīng)營服裝類為主的街區(qū)，同時兼營飲食、 娛樂茶莊，精品和皮具，美容、美發(fā)等，行業(yè)綜合程度高，所以這兩條街是綜合性經(jīng)營的街道，聚客程度高，分散了各條街道的人流。 ? 港寶商業(yè)街、鳳凰街的每平方米較其它區(qū)域高，是集中高鋪租的街區(qū)，平均租價達到 80 元 /㎡。 ? 建設(shè)路、和平路的街鋪租金在貴港市處于中高水平，主要集中在月租價 2560 元 /㎡為主，總體上說，這兩條路是老城區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)街，具有濃郁的商業(yè)及消費氣 氛。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 租金，面積、檔次等相關(guān)因素了解整個市場的基本情況，從而為本項目的市場定位提供有力的支持。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。我們可以從他們的經(jīng)營內(nèi)容、商鋪2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。未來的幾年將是街鋪與商場共同發(fā)展的幾年。 貴港市商業(yè)經(jīng)營內(nèi)容分析24%16%10%8%7%35%服裝類 飲食、茶莊類旅館、娛樂類 百貨、超市和便利店類電器、電信、網(wǎng)吧和電腦類 其它 【 2】 商場和街鋪分析 由于現(xiàn)在貴港市商業(yè)不夠完善，商鋪和商場主要集中在港寶商業(yè)街、鳳凰街、建設(shè)西路及新世紀廣場周圍，主要以臨街商鋪為主，臨街商鋪多為私人住宅樓。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因此，本項目可以考慮吸引 國內(nèi)知名的家居裝飾廠家在本項目內(nèi)經(jīng)營。因此，本項目可以適當引進一至兩家藥店進場。盡管如此，我們項目也不能對此失去信心，只要迎合當?shù)氐南M習(xí)慣，找出市場切入點，引進經(jīng)營模式較成熟的連鎖書店，項目是有很大機會的。 文化體育類 隨著我國國民素質(zhì)的不斷提高，文化體育生活必將成為人們生活中必不可少的內(nèi)容。由此可見。 美容、美發(fā)類 就目前貴港的美容、美發(fā)業(yè)來看，該行業(yè)定位在中低檔水平，商品質(zhì)量不高，這樣的市場定位比較符合當?shù)氐南M水平。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 五金、機電、化工類 此行業(yè)在貴港總體經(jīng)營狀況一般，主要集中在中山中路和江北大道中段。該類行業(yè)的消費者有很大的消費特征 ,主要以中青年為主，在貴港市主要集中在老城區(qū)的建設(shè)東路。隨著貴港市居民生活水平的提高，必然會要求有良好的消費環(huán)境，可以推算出中高檔網(wǎng)吧將具有一定的市場。 21 世紀是一個信息化的時代，雖然近年來貴港信息化普及率有所提高，但還沒有形成一種潮流，因此本行業(yè)具有很大的投資潛力。目前貴港市 主要有佳用購物中心、甘化超市、 喜盈門購物中心、百貨大樓 (弘基百貨 )、貴港商業(yè)廣場 （夢之島、綠島購物中心）、華隆超市等六家。傳統(tǒng)的賓館娛樂中心聚集在老城區(qū)如鳳凰街、鳳凰二街及港寶商業(yè)街一帶，大多數(shù)是以家庭作坊式的小賓館出現(xiàn)，由臨街的天地樓按酒店客房較低標準裝修而成，主要客源來自本市和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。所以本項目要抓住市場空隙，適當引進當?shù)鼗蛲獾氐牟惋嬈髽I(yè)進場，但是不能采用來之不拒的方式，一要考慮當?shù)仫嬍硺I(yè)的消費水平，二要看中商家的 品牌，要做到有所側(cè)重有所選擇。由此可以看出貴港人的飲食文化是比較豐富的，但是當?shù)夭惋嬋狈μ厣?，大部分市場被外地餐飲企業(yè)所占領(lǐng)，如桂林菜、粵菜等。同時也要考慮目前貴港市居民的消費水平，適當設(shè)置 中低檔次的服裝，以豐富現(xiàn)在的服裝市場，但是建議中低檔服裝和高檔服裝要分開設(shè)于不同區(qū)域。但是并不表明服裝行業(yè)的飽和，從服裝的定位來看一般都以中低檔服裝為主，中高檔及高檔服裝系列比較少。 貴港市商業(yè)物業(yè)供應(yīng)分析 【 1】 商業(yè)經(jīng)營種類分析 服裝類 服裝類在貴港市眾多經(jīng)營類別中所占的比例是最大的，占了 24%。整個貴港的超市都沒有生鮮商品，大型賣場都沒有經(jīng)營特色，同質(zhì)化嚴重，整體經(jīng)營不佳，人氣不足。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。和平路、江北中路、鳳凰二街、中山路中段、金港大道西段是專業(yè)性的經(jīng)營街區(qū)，分別經(jīng)營通訊電信設(shè)備、建材、旅館、摩托車及配件、藥材，建設(shè)東路也可以說是專營服裝類的專業(yè)街。建設(shè)路在當?shù)厮闶且粭l主要的街區(qū)，經(jīng)營環(huán)境雖然不算太好，但是租金卻比較高。 二、貴港市商業(yè)微觀環(huán)境分析 貴港市的街區(qū)情況 貴港市的主要商業(yè)街道是建設(shè)路、中山路、解放路、和平路、鳳凰街、鳳凰二街、港寶 商業(yè)街、江北大道和金港大道等街道，其中在這些街道中又以鳳凰街、港寶商業(yè)街、建設(shè)路、和平路為重點商業(yè)街。隨著城市規(guī)劃發(fā)展進入快車道，未來幾年，城市商業(yè)中心將從老城區(qū)商業(yè)圈轉(zhuǎn)移到城北新區(qū)，不僅促進新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，尤其對提升整個貴港的商業(yè)環(huán)境起到積極作用。商鋪較穩(wěn)定的收益大大吸引眾多投資者的目光，同時投資者亦對商鋪的素質(zhì)要求日益提高。 企業(yè) () 貴港市商業(yè)環(huán)境因素 近年來貴港市居民對房地產(chǎn)的投資逐漸升溫，尤其是對商鋪的投資更為明顯。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。但是大 規(guī)?，F(xiàn)代化的工廠較小，工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)薄弱。 近年來，貴港市加快推進城市化進程， 加快城市建設(shè)的步伐，提升城市建設(shè)的質(zhì)量，尤其是加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市服務(wù)業(yè)和社區(qū)建設(shè)的力度，拓寬城市空間，為城市的擴展提供基礎(chǔ) ， 使更多的農(nóng)村居民轉(zhuǎn)變成城鎮(zhèn)居民，有效地擴大消費需求，為經(jīng)濟發(fā)展提供動力。擁有廣西著名的煤炭、建材、藥材、食品、五金、糧食、畜禽等大型專業(yè)批發(fā)市場。 城市經(jīng)濟環(huán)境概況 貴港自古就是繁榮的商埠，是廣西重要的物資集散地和商貿(mào)中心。貴港市已建成富有特色和優(yōu)勢的區(qū)域工業(yè)新格局，是廣西新興的工業(yè)基地。 貴港市 擁有華南地區(qū)最大的內(nèi)河港口，千噸船只可沿江直達港澳出海。 其中 :市區(qū)人口 42 萬人。 企業(yè) () 社會與人口因素 貴港市位于廣西重要城市南寧、柳州、梧州、北海的幾何中心，處在華南地區(qū)與西南地區(qū)的結(jié)合部，面向粵港澳，背靠大西南，交通十分便利。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2020 年起每年在廣西南寧舉辦 “ 中國 —東盟博覽會 ”這一利好消息為廣西的貿(mào)易、投資、旅游帶來新的發(fā)展機遇 。東西交流，北南相連，廣西有條件和基礎(chǔ)成為溝通華南與西南、中國與東南亞的物流中心。廣西作為我國南方的省區(qū)之一，地處中國內(nèi)地東、中、西三大地帶的交匯點，是中國與東南亞山 水相連的省區(qū)。由此帶來良好的商業(yè)環(huán)境，整個中國商業(yè)地產(chǎn)正處于蓬勃發(fā)展之勢。 7 月份全國社會消費品零售總額同比增長 %，零售 行業(yè)在整個國民收入所占比例不斷上升。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。同時，以開發(fā)的項目大多在今年交付使用，對于市區(qū) 40 多萬人口新 增商業(yè)面積卻高達 50 萬㎡的產(chǎn)出量來說，近一兩年內(nèi)，商業(yè)面臨著巨大的重組問題，商業(yè)項目將面臨巨大的挑戰(zhàn)，風(fēng)險與機遇并存，特色經(jīng)營、滿足人們的需求、快速占領(lǐng)市場分額將成為項目成功運營的關(guān)鍵。從已經(jīng)投放市場的商業(yè)地產(chǎn)項目的整體規(guī)劃來看，面積在 2 萬㎡ — 15萬㎡的房地產(chǎn)項目是市場供應(yīng)的主體。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 貴港商業(yè)中心 中山北路（新世紀廣場） 綠島房產(chǎn) 一站式商業(yè)mall 共 4 層，分南北兩區(qū)，北區(qū)主力店夢之島統(tǒng)一經(jīng)營，南區(qū)綠島購物中心散租經(jīng)營店中店、室內(nèi)步行街；地下 層綠島超市，上島咖啡、德克士 萬㎡ 陽光都市 新區(qū)二路（城北新區(qū)） 萬家居房產(chǎn) 小區(qū)商業(yè) 海派建筑，九棟建筑圍合休閑步行廣場、會所、娛樂中心等 商鋪空置，開發(fā)商根本不敢銷售。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 6000 ㎡ 2 萬㎡ 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 約 8000㎡ 萬㎡（商鋪27657㎡，共1835間商鋪） 豐寶商業(yè)城 江北大道中段 豐寶商業(yè)城發(fā)展公司 綜合性商業(yè)樓 負 1 層生鮮、日用超市； 1— 4 樓高檔百貨類； 5 層美食廣場、娛樂城； 6 層商務(wù)公寓 1 層 12— 20 ㎡ /鋪； 2—— 4 層 16— 30 ㎡；層高 米 銷售的鋪面基本在一層，以臨街鋪為主。 鳳凰城 江北中路與中山路交匯出 銀光房產(chǎn) 小高層底商 鳳凰新天地 — 全生活商業(yè)領(lǐng)地：休閑、餐飲、娛樂、購物四大主題； 丁字型中 心商業(yè)步行街；其中 158 間為個性化店面；層高 米 項目已投入使用，但目前經(jīng)營慘淡，除臨街小部分商鋪已投入使用， 80％以上仍處于空置狀態(tài)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目前工程進展快速， 6 月份一期交付，預(yù)計年底全面完工，投入使用。以本地區(qū) 客戶為主，存在一定量的短線投資客戶。以本地以及周邊區(qū)縣客戶為主。 暢銷商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品 ? 占天占地型（在本地對住宅自有比重中最大，占 %，全為底商）、街鋪、商場首層臨街鋪面。廣告投放主要以夾報的形式。 企業(yè) () 標，因此是房地產(chǎn)廣告在當?shù)氐闹髁髅襟w；但當?shù)仄胀ɡ习傩詹淮箝喿x。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新