【正文】 道路無明顯垃圾雜物，無積水 各種裝飾物、標識牌表面無污跡、積塵、蛛網(wǎng) 各地下管井、管道通暢無堵塞，無異味外溢 外露的 管道表面無積塵、蛛網(wǎng)；園區(qū)垃圾桶內(nèi)垃圾量不超過 3/4，旁邊無堆放垃圾，桶身潔凈無污跡，桶內(nèi)無異味 游樂設施每日清潔， 每周 23次消毒， 設施表面光亮無污漬、銹跡，游樂場內(nèi)無垃圾 路燈燈柱表面無污跡，無蛛網(wǎng) 天臺、雨棚表面無垃圾雜物，無積水、青苔 綠化帶內(nèi)無垃圾雜物 公區(qū)內(nèi)無衛(wèi)生死角 北方地區(qū)，雪后需及時清理積雪，確保下雪及雪后業(yè)主的出行方便，并在相應場所設置“小心路滑”提醒標識牌；同時根據(jù)需要，在單元入口設置防滑墊；及時清除出入口和路徑上方的積雪和冰凌或有其它防止雪塊滑落傷人的措施 室內(nèi)公共區(qū)域門窗玻璃、石材墻壁、扶手等白布或白色紙巾擦拭 50 公分內(nèi)不變色 設施表面無灰塵、污漬，無亂畫亂貼，無銹跡 垃圾清運 垃圾房垃圾每日清運，地面干凈無污漬，無異味 垃圾收倒過程不干擾用戶正常工作、生活 垃圾房每日進行四害消殺 辦公環(huán)境 室內(nèi)空氣清新無異味 地面潔凈光亮無垃圾、污漬 垃圾桶日產(chǎn)日清，無污漬、異味 門窗潔凈明亮無灰塵、污漬 辦公設施設備及附屬設施潔凈無灰塵、污漬 標識牌表面無灰塵、污漬 衛(wèi)生間干凈整潔無異味，臺面無水跡 內(nèi)務管理 保潔、綠化工具、 設備管理責任落實到人，統(tǒng)一存放于指定的干燥場地，擺放整齊、保持清潔，標識清楚，存放不能有礙觀瞻 機械性工具應做到 定期維護保養(yǎng) ，或與廠家簽訂維保合同，實施監(jiān)控并記錄。如常用閥門、開關、管材、線纜、移動潛水泵，安全繩，安全帶，應急照明等 報廢物資、待處理物資應具備相關手續(xù) 環(huán)境管理類標準 1. 目的 建立 華潤置地 物業(yè)統(tǒng)一的 環(huán)境 管理標準，進一步規(guī)范 各地區(qū) 物業(yè)公司 住宅項目的環(huán)境管 理。并把維修單按照填寫規(guī)定返回客服中心登記回訪 維修人員入戶維修時，不可與業(yè)戶聊天和打聽業(yè)戶隱私，禁止收取業(yè)戶錢物，不得泄露公司任何機密 維修或更換貴重物件等應與業(yè)主簽訂相關協(xié)議 經(jīng)現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)無法即時維修的應與業(yè)戶講明情況，根據(jù)實際情況匯報客服中心與工程主管或維修班長 物料管理 倉庫內(nèi)物資擺放整齊，分類標識，容易領取，質量不確定的物資應隔離存放 倉庫應根據(jù)庫存物資特性，配備相應的溫度 計、濕度計等監(jiān)測工具及設定上下限值，具有相應的防火、防潮、防腐、防盜、防揮發(fā)等保管和安全措施 易燃易爆物資應隔離存放，存放倉庫應具有相應的消防、滅火器材和防爆燈具 大型氧氣設備等具有爆炸危險的加工維修設備的存放地點離住宅窗戶應至少 30 米，離人群聚集場所至少 50米。應扣除代付的整改費用 維修基金使用 由物 業(yè)公司代管的維修基金在支出前，應按規(guī)定獲得批準后執(zhí)行。其輸出參數(shù)應與冷水機組要求相匹配 房屋本體及附屬設施管理 房屋主體承重結構部位 無變形、裂縫、腐蝕現(xiàn)象 每年 35 月為防雷系統(tǒng)年檢：房屋本體的防雷設施接地電阻值不大于 10 歐姆；引下線、屋頂避雷網(wǎng)線、中性點接地，設備層的避雷帶、網(wǎng)的無脫焊，如有生銹，用銀粉修復 空置房水電控制閥門應處于關閉狀態(tài) 內(nèi)外墻面、建筑小品外觀完好、整潔，空調(diào)架安裝有序，無生銹、無開焊。儀表應至少應每兩年定期請技術監(jiān)督部門檢驗認 可 換熱器設備應設有排氣閥、排污閥。無漏油漏水、無銹蝕，螺栓緊固 市網(wǎng)供熱： 熱量計量或熱水差壓、溫度、流量等計量儀器 ,精度高于 級。消防煙感、溫度傳感器清潔并定期對外觀進行檢查，同時按比例進行抽檢 消防排煙系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng)，區(qū)域火焰報警器，各種模塊處在良好工作狀態(tài)，有聯(lián)動測試記錄。水流開關、水壓力開關動作準確穩(wěn)定。止回閥動作靈敏可靠，反向不泄漏。消防室內(nèi)設有報警記錄 消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時間啟動不堵轉跳閘。根據(jù)電腦的實際情況與使用情況，對重要部位的錄制硬盤進行調(diào)整，如有必要可以增容或者部分內(nèi)容的單獨存儲 消防系統(tǒng)管理 消防控制中心主機、消防聯(lián)動 控制柜運行可靠。室外機、圍墻機安裝牢靠 門禁安全報警系統(tǒng)：系統(tǒng)主機、讀卡器、安全報警傳感器、探測器動作靈敏可靠，線路布置連接牢固 周界防越報警系統(tǒng)：紅外線接收、發(fā)送效果良好，功能正常；報警主機運行正常、操作鍵盤布撤防正常、線纜標識清楚、電源變壓器防水處理良好。有條件的情況下，生活水箱安裝低位報警系統(tǒng)和高位控制系統(tǒng)裝置 管線上有流水方向指示 生活水泵房水箱間維修保養(yǎng)要注意油漆，涂料，稀料、焊接等對水的污染，要有相應的通風措施確保安全 智能化系統(tǒng)管理 可視對講系統(tǒng)：管理平臺機、單元室外機、圍 墻機畫面清晰、聲音清楚，呼叫、振鈴靈敏可靠。控制箱開關、指示燈完好。重要管道上的壓力儀表每年定期進行校驗 下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積 污水泵運轉時無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴重銹蝕。對緊急停電停水突發(fā)事件處理應具有有效預案 高層變頻供水系統(tǒng)變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜應保持干燥、無灰塵、通風良好、接線緊固。止回閥動作靈敏可靠。（正常機密封泄漏應小于３滴／分，填料密封泄漏應小于 10滴／分。其動作應靈敏可靠 鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時 ，在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過 32根，不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕，磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑 90% 安全觸板的動作應靈敏可靠，電梯故障時在轎箱內(nèi)能用手將門撥開 物業(yè)公司應制訂相關的應急預案，如：電梯困人、發(fā)生火災、 自然災害等 電梯機房應有通風降溫設施， 溫度保持在 0— 40度之間，無機房電梯底坑的防水與排水的控制措施到位 運行出現(xiàn)故障后，有電梯上崗證或具備救援知識的人員，應在 15 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場做相應的救援處理 給排水系統(tǒng)管理 水泵運行無異響，無異常震動。平層標志明顯 滑動導靴的襯墊工作面磨損量小于 1毫米。保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩安全開關的可靠性 供方應有資質，每月檢修至少一次，有檢修記錄 電梯機房地面應鋪裝或進行油漆，門窗應有防飄雨設施 保持減速器內(nèi)潤滑油清潔和潤滑性能，油面高度在油標規(guī)定范圍內(nèi) 轎頂、機房設備、井道設施、底坑無雜物，無油污，無積水 繼電器接觸器觸點應吻合，無積碳和熔焊現(xiàn)象。發(fā)電機輸出電壓符合標準要求；備用柴油量保持在容器容量的 80%附近或確保電機連續(xù)工作 24 小時的儲備量油，在柴油保質期到期前，應妥善處理儲備的柴油；若系水冷式發(fā)電機 ,冷水箱水量保持在容積的 80%以上，四濾應 及時更換；必須配備符合要求的兩套蓄電池，至少每 2個月輪流切換使用；備有符合要求的切換開關裝置；發(fā)電機接地可靠，對噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機房應有隔降噪音措施；蓄電池組電壓保持在 24V左右，正常情況下，發(fā)電機轉換開關應打在自動位置。充電狀態(tài)不允許開蓋 發(fā)生停電事故后， 5 分鐘（特殊困難不超過 15 分鐘）內(nèi)啟動發(fā)電機，并至少能連續(xù)運行 4小時 發(fā)電機設備：內(nèi)燃機、減速箱、啟動馬達、發(fā)電機潤滑良好。電池端子絕緣良好，表面清潔無電 解殘液。補償電容殼體無膨脹，相間對地絕緣電阻大于。補償柜內(nèi)接觸器動作靈敏、放電電阻、熔斷器可靠無損壞。臨時取電必須穿管、作出警示防護要求 動力配電柜互投裝置手動、自動轉換靈敏，功能完好，指示正常。屬于二級用電負荷的總配電房的配電設備每日至少須四次并記錄。相關管理制度上墻，值班人員有效操作證件的復印件需張貼上墻 配備足夠的滅火器和應急燈，通風良好 設備房內(nèi)的開關、閥門、單體設備等要有明顯的狀態(tài)標志。違規(guī)裝修情況必須發(fā)出告知整改，報告政府，證據(jù)保留 裝修結束后與業(yè)主、裝修單位進行三方驗收 裝修完畢后，房屋裝修檔案需進行存檔 遺留工程處理 各管理處 有遺留工程統(tǒng)計清單和跟進記錄，交房 半年內(nèi)，跟進地產(chǎn)公司整改處理：對重大遺留工程有解決的方案，交房一年，已解決問題占總遺留工程的 80%，交房二年，全部解決 形成系統(tǒng)性的建議報告公司，避免類似問題再出現(xiàn) 工程檔案資料 各個 管理處 建立圖紙資料臺帳，實行專人責任管理，電子目錄上報公司，項目負責人為第一責任人，建立資料的收集、整理、保管、借閱等管理機制，保障資料的長期完整。 制定裝修指引，針對客戶可能出現(xiàn)的裝修需求，在不影響本體和里面情況下制定統(tǒng)一方案對客戶進行指導。 2. 范圍 本規(guī)定適用于集團下屬各物業(yè)公司 住宅服務項目 。 對影響外觀整體形象等裝修行為做出統(tǒng)一要求 每天到達裝修停止時間時，需對裝修現(xiàn)場清場工作 裝修房屋內(nèi)不得留宿、動火 交通管理 秩序維護員應熟練掌握交通指揮的動作、手勢，用標準的動作、手勢指揮車輛 無牌機動車輛（新車除外）及攜帶危險品車輛嚴禁進入管理服務區(qū)域內(nèi) 停車場應有清晰、有效、規(guī)范的護衛(wèi)、交通標識，在入口顯眼處公示《停車場管理規(guī)定》 項目內(nèi)嚴禁機動車鳴笛，有明顯的限速標志。裝修現(xiàn)場禁用明火，禁止亂拉電線，禁止使用大功率電器，特種作業(yè)需取得相關資質證 裝修現(xiàn)場配備一定的消防器材，滅火器壓力表顯示正常，原則上每 50 平方米至少配備 1 臺 2公斤滅火器，不足 50平方米的，按 50 平方米計算。帽子放置于被子之上，帽子前沿與被子前端取齊并居中 有條件應在園區(qū)內(nèi)設置員工宿舍，用于備勤 床下擺放的鞋，鞋尖須朝外，并保持干凈整齊成一直線，床鋪下不能有任何雜物 牙刷、毛巾，臉盆、水桶等日常用具統(tǒng)一配置，擺放并保持整齊干凈 衣服及其他生活用品必須存入指定的地方或柜內(nèi)，不能亂擺放，任何時候床頭不準晾掛衣物 任何時候休息間、起居室和衛(wèi)生間，包括存放其間的任何物品都必須保持整潔、無塵污及痰、便跡，煙缸、紙簍應及時清倒，不準在宿舍內(nèi)就餐 或把容易變質食物留在宿舍內(nèi) 不 得在宿舍內(nèi)接待客人，不得高聲喧嘩和做其它影響他人休息的事情或不正當?shù)膴蕵贰①€博 每周至少安排一次內(nèi)部溝通，并保存記錄 每個項目須保證足夠處理突發(fā)事件的力量，原則上秩序維護員外出人數(shù)不超過不當班秩序維護員總人數(shù)的 50%（不含 50%），特殊時期外出人數(shù)不超過不當班秩序維護隊員總人數(shù)的 20%，留守秩序維護隊員外出需向班長請假，返回后進行銷假 秩序維護員宿舍應配備有效的緊急召集設施，如對講機、電話、警鈴等 有衛(wèi)生、值日安排 裝修管理 裝修審批手續(xù)齊全，裝修備案登記 表貼于門外 裝修施工人員有統(tǒng)一識別標志 裝修現(xiàn)場關閉通向公共通道內(nèi)的門窗，禁止灰塵影響其他業(yè)主。 3. 管理標準 分項內(nèi)容 服務標準 交接班管理 崗位交接班時， 接班班長應整隊進行班前會，整隊著裝，檢查 BI，并將前一天值勤中存在的問題進行重述，強調(diào)存在的問題，并對當日的工作作出安排 交班前 10 分鐘需進行崗位清潔工作；認真做好值班記錄 ,收集整理好相關的工作證據(jù) 交班人員 應將未完成工作及崗位物品與接班人員進行交接，確保交接清楚，雙方簽字確認 交班后，交班班長應進行班后會，主要總結崗位值勤情況，對當日值勤工作予以點評，對存在的問題要指出，好的地方，要進行表揚 交接班時 兩人成行三人成列 列隊交班時符合崗位交班標準 交班后，班會結束后，班下員工要列隊回宿舍，換著便服或迷彩服，禁止穿著工服 綜合管理 主管負責每周至少對秩序維護員的夜間工作狀態(tài)進行二次以上查崗 ,并將查崗情況在秩序維護部內(nèi)部進行通報 管理處負責人和公司品質部每月至少對秩序維護部的夜間工作狀態(tài)進行一次查崗 ,并將查崗情況在管理處范圍內(nèi)進行通報 公司應每季度對各管理處的秩序維護部夜間工作狀態(tài)進行一次查崗 ,并將查崗情況在公司范圍內(nèi)進行通報 秩序維護崗位 實行 24小時值班及巡邏制度 ，并有交接班記錄 對危及人身安全的地方應設有明顯標識和具體的防范措施 秩序維護部門對所服務區(qū)域內(nèi)所有設施設備有臺帳記錄，發(fā)現(xiàn)異常及時上報，確保存在故障設施設備得到及時維修，且保證消防等設施在有效期內(nèi) 秩序維護部門所用的質量記錄完整，按規(guī)定時間保存，無遺漏及缺頁現(xiàn)象 秩序維護部門有各類突發(fā)事件的處理預案，并定期進行演練 秩序維