【正文】 展商，由其督促施工單位限時整改。 d、各連接部分緊固。 b、設(shè)備電氣部分接線規(guī)范，標識（線號、進線電纜標識、指示燈、轉(zhuǎn)換開關(guān)、按鈕等）正確，有接線圖。 設(shè)備驗收的準備 A、人員要求：對施工單位相關(guān)人員和管理處相關(guān)人員提出具體要求 B、熟悉系統(tǒng)的組成，各設(shè)備性能及要求 C、驗收工具 D、驗收時應(yīng)注意事項 E、設(shè)備質(zhì)量記錄的查閱 F、驗收記錄表格 現(xiàn)場驗收 A、設(shè)備外觀 驗收（包括設(shè)備房） a、 設(shè)備房整潔。 設(shè)備的交接和驗收原則上是待工程完全完工后（已經(jīng)有合驗證）進行，但考慮到顧問項目一般都是合作方下屬的物業(yè)公司，屬“誰開發(fā)誰管理”的現(xiàn)象，當大部 分項目已由當?shù)刭|(zhì)檢部門驗收后，如合作方要求接管，可進行分系統(tǒng)的驗收，但應(yīng)注意： 對其他未完工系統(tǒng)將會出現(xiàn)的后果以書面形式告之合作方，并與其就所提問題進行協(xié)商，以達到共識，并采取相應(yīng)的防范措施。設(shè)備設(shè)施調(diào)試完畢后，配合合作方進行交接驗收。物業(yè)公司自身財力有限，因此，駐場經(jīng)理必須在前期爭取向合作方提出安裝、完善適合物業(yè)管理使用的設(shè)施設(shè)備。 對于設(shè)計中沒有的設(shè)施設(shè)備，但在物業(yè)管理中又必要增設(shè)的設(shè)施設(shè)備參與管理： 物業(yè)管理為微利行業(yè)，管理處的收入來源主要是靠管理費，管理費是固定的，要在保持服務(wù)標準的前提下，降低管理成本，增加管理處的積累。編寫各系統(tǒng)操作規(guī)程和培訓教材。 施工完后，根據(jù)系統(tǒng)要求進行調(diào)試。 熟悉圖紙、說明書和各種設(shè)備的性能，根據(jù)實際要求審圖，依據(jù)本公司設(shè)備保養(yǎng)的經(jīng)驗，對尚未購進的設(shè)備的選型提出參考意見，對圖紙上未標明的需注意、需改進或更改的問題提出書面建議，遇到重大事項，可在得到公司有關(guān)部門的技術(shù)支持或 有相關(guān)文件規(guī)范支持情況下，向發(fā)展商努力爭取。對于設(shè)計中已有的設(shè)備，安裝調(diào)試 過程要注意跟蹤；對于需要增加的設(shè)施、設(shè)備，應(yīng)積極與發(fā)展商協(xié)商，協(xié)助發(fā)展商完成工作。 總之，顧問代表在項目入伙前應(yīng)積極協(xié)助合作方做好入伙前的準備工作，對于一些發(fā)展商未能完成的工作，應(yīng)督促及時完成，或者要求發(fā)展商作出相應(yīng)的書面承諾。 完成物業(yè)內(nèi)園林綠化。 應(yīng)有通暢的消防通道，區(qū)內(nèi)道路沒有建筑垃圾和泥土侵占路面。） 物業(yè)供水水質(zhì)須經(jīng)防疫部門檢疫合格。 電視、電話、煤氣管線到戶。 依合同約定所提供的管理用房，須達到使用功能。WI/WG02014 ZHPM 入伙前的準備工作 C/0 1/1 依據(jù)建設(shè)部《房屋接管驗收標準》規(guī)定，并針對物業(yè)實際情況協(xié)助合作方順利完成入伙過程。WI/WG02013 ZHPM 編制顧問項目物管方案 C/0 1/1 物業(yè)管理方案是項目物業(yè)管理思路、管理方式、管理標準、管理目標等的文字體現(xiàn)，是小區(qū)物業(yè)管理的指導性文件。 根據(jù)公司提供的培訓光盤進行培訓。 根據(jù)合同約定，提供 ISO9000 體系建立的咨詢，并協(xié)助聯(lián)系、選擇咨詢和認證機構(gòu)，協(xié)助開展內(nèi)部的貫標培訓工作。 對合作方員工外培事宜提供咨詢和協(xié)助。 要協(xié)助對操作工進行實操培訓和考核。 提供員工入職及崗前培訓參考計劃，協(xié)助做好員工年度培訓計劃。要使合作方盡快掌握中海物業(yè)的管理標準，必須加大培訓力度。 以上工作由公司會計部負責，顧問項目駐場經(jīng)理協(xié)助完成。 根據(jù)小區(qū)業(yè)主的結(jié)構(gòu)、身份、從事的職業(yè)、收入和消費水平的高低來確定收費標準。 做好市場調(diào)查，掌握當?shù)匚飪r指數(shù)、居民消費水平、心理和經(jīng)濟承受能力，以及消費意識；相鄰的同等小區(qū)的收費標準等，以此作為事實依據(jù)。 充分熟悉和掌握物業(yè)所在地政府的物業(yè)管理法規(guī)、政策和相關(guān)規(guī)定及一些邊緣政策，為制定收費標準提供理論政策依據(jù)。 制定小區(qū)收費標準 合理地制定物業(yè)管理費和裝修收費標準，能有效地減輕入伙以后物業(yè)管理的難度，淡化物業(yè)管理單位和小業(yè)主之間的矛盾，確保小區(qū)管理經(jīng)營的正常運行。 生活用房的選擇：若發(fā)展商提供正式用房最好，否者，應(yīng)盡量選擇在通風采光較好的架空層和轉(zhuǎn)換層，若只能在地下室或半地下室，則應(yīng)考慮好通風和排水等問題，確?？諝饪梢粤魍ǎ舷滤苷?，重點要 考慮消防逃生通道的暢通。 生活用房： 餐廳一間；廚房一間；倉庫一間；另建洗手間一間； .員工宿舍 若干間，根據(jù)員工人數(shù)的多少，盡量按助理主任（經(jīng)理）以上管理人員每人一間，助理員 2 人一間，其余人員分工種WI/WG02011 ZHPM 協(xié)助建立管理組織 C/0 3/3 按 2 人或 4 人一間配備；建公用沖涼房男女各一間，面積按總?cè)藬?shù)計；建公用男女洗手間各一至二間，面積按總?cè)藬?shù)計。 辦公用房： 主任辦公室一間；財務(wù)室一間；大辦公室一間；接待室兼會議室一間；創(chuàng)建辦兼業(yè)主委員會辦公室一間；水電值班室和護衛(wèi)值班室等。 餐廳要求：地面鋪防滑地磚，墻面貼易清洗的瓷片，天面刷白色乳膠漆，按就餐人數(shù)設(shè)置洗碗池和碗柜。 面積要求： 管理層員工： 8 m2/人 ； 操作層員工： 5— 6 m2/人 （上述面積包括洗手間、沖涼房及公共走道面積。 員工宿舍宜安排在不易干擾業(yè)主生活的地方，以免夜間換班影響業(yè)主的生活。 B、 維修操作間 （ 20— 30m2） 內(nèi)設(shè)上下水，一個水龍頭及拖布池，方便保潔清洗工具用。這種設(shè)置可只設(shè)一位值班人員，減少一個崗位的物業(yè)成本支出。 B、 主任辦公室 （ 12— 15 m2） C、 辦公室（ 包括文檔室） （ 15— 20m2） D、 財務(wù)室 （ 12— 15m2） 上述房間的地面均需鋪設(shè)防滑地磚或其它裝飾面材，墻面、天花刷白色乳膠漆，財務(wù)室若在首層應(yīng)考慮門窗的防盜措施。 A、 業(yè)主服務(wù)信息中心 （ 80— 100 m2） 業(yè)主的所有服務(wù)要求和潛在期望均能在服務(wù)信息中心得到滿足和跟蹤反饋、解答。 物業(yè)用房的分配（根據(jù)實際情況酌量）： 為充分體現(xiàn)業(yè)主的尊貴地位，提供高素質(zhì)、高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)，滿足業(yè)主的期望要求，讓業(yè)主盡情享受“一站式”物業(yè)服務(wù)的便利，建議合作方按照“精品酒店式 ”物業(yè)管理服務(wù)的模式設(shè)立管理用房。物業(yè)用房面積根據(jù)配備總?cè)藬?shù)按 6 m2/人（參考）計算。管理服務(wù)人員應(yīng)按“因崗設(shè)人、精干高效”的原則，編制定編方案時，可根據(jù)小區(qū)建筑面積、樓宇棟數(shù)、小區(qū)內(nèi)外環(huán)境、特點等進行合理、經(jīng)濟的編制，并根 據(jù)機構(gòu)設(shè)置和崗位定編制定出各級各崗位責任制度。 選聘管理人員 幫助合作方招聘熱愛物業(yè)管理工作、綜合素質(zhì)好的管理人員。 駐場顧問必須積極向合作方提交書面合理化建議，書面建議必須同時向 被顧問方開發(fā)商領(lǐng)導和物業(yè)公司領(lǐng)導各遞一份。 努力工作取得信任、以身作則樹立威信。在交流過程中，將公司的管理模式、工作標準、要求等介紹給他們，求得理解、支持、并給予配合。具體工作有： 協(xié)調(diào)好各方關(guān)系，為日常管理運作打好基礎(chǔ)。 解答合作方關(guān)于物業(yè)管理法規(guī)、政策的咨詢或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本； 協(xié)助合作方建立、完善相關(guān)的物業(yè)管理規(guī)章制度、管理措施。 在施工過程中，協(xié)助合作方監(jiān)督各專業(yè) 工程的進展情況，盡力提高工程施工質(zhì)量，以降低日后物業(yè)和設(shè)備管理的難度。特別是內(nèi)地一些城市，居民對物管的認知度更低，中海可以憑借多年的物業(yè)管理實際經(jīng)驗，并結(jié)合當?shù)氐奈飿I(yè)管理法規(guī)、政策及項目具體情況，從各方面提供專業(yè)化的咨詢指導。 可視具體情況，向合作方提供我公司護衛(wèi)員、維修工、清潔工的服裝樣式（照片或?qū)嵨锏龋蚋鶕?jù)合作方要求委派護衛(wèi)員赴現(xiàn)場協(xié)助、配合 （經(jīng)雙方協(xié)商，確定人工費用，簽定相關(guān)合同）。 可根據(jù)合作方要求，委派相關(guān)人員赴現(xiàn)場以中海圖片資料、 VCD 等進行宣傳配合，解答參觀者關(guān)于物業(yè)管理法規(guī)、該項目物業(yè)管理模式、管理目標、中海企業(yè)文化等方面的疑問。 根據(jù)合同約定，同意合作方使用“物業(yè)管理顧問：深圳市中海物業(yè)管理有限公司”對外宣傳。 根據(jù)物業(yè)項目檔次定位和當?shù)卣飪r主管部門有關(guān)物業(yè)管理收費政策，協(xié)助合作方制訂物業(yè)管理收費標準，在售樓時向業(yè)主明示物業(yè)管理各項收費標準。 建議報告交合作方后，駐場經(jīng)理應(yīng)在后期的 工作中，對建議報告的實施情況進行跟蹤，對于合作方未能解決的問題（如屬于確實影響物業(yè)管理等問題），還要以書面形式再次給予提出，說明其重要性，望合作方配合解決。 顧問管理部將各專業(yè)提出的建議匯總，將其中一些不合理的或沒有實際價值的建議進行刪改、整理，經(jīng)帶團團長審核后，在現(xiàn)場考察的末次會議上交給合作方領(lǐng)導簽收，并現(xiàn)場報告考察情況，征詢對方對該建議的意見，對于合作方不太清楚的內(nèi)容，應(yīng)給予詳細的解答，對于一些涉及經(jīng)濟方面的建議，如合作方不愿采納，應(yīng)陳述理由，盡力爭取。提出的建議應(yīng)針對項目具體情況，要專業(yè)化、有理有據(jù)、有實際意義，能反映我公司的物業(yè)管理水平，特別是對于合作方?jīng)]有考慮到的問題，如我方能及時提出，可為合WI/WG02007 ZHPM 考察建議 C/0 3/3 作方節(jié)約資金， 提高經(jīng)濟效益、社會效益，從而贏得對方的信任。 從創(chuàng)建優(yōu)秀小區(qū)的角度，根據(jù)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的考核評比標準，提出專業(yè)性改進建議。 從智能化的角度，提出專業(yè)建議： 考察整體工程進度，提出智能化工程的階段性實施進度計劃； 針對合作方對智能化工程的要求，對原智能化系統(tǒng)設(shè)計提出合理化建議，并根據(jù)當前市場情況，提出增加智能化功能的建議； 根據(jù)合作方的最終要求提出智能化系統(tǒng)設(shè)計方案，方案要求功能完善、先進，設(shè)計合理、實用； 協(xié)助合作方對多家智能化系統(tǒng)設(shè)計方案進行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對智能化設(shè)備的選型提出建議。 住戶門是否有明顯標識。 從業(yè)主、住戶使用的角度，提出專業(yè)建議 從居家生活及安全角度考慮，提出是否增設(shè)安防設(shè)施的建議。 根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標準建議。 審查園林、植物設(shè)計方案、圖紙，對不利于以后物業(yè)管理的問題提出調(diào)整建議。 根據(jù)國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對設(shè)計中的缺陷（例如布局不合理造成人力浪費等），提出糾正及修改建議。 根據(jù)國家和行業(yè)標準，對電梯安裝設(shè)計及配套設(shè)施提出合理化建議。 設(shè)備設(shè)計、施工建議，其中包括：系統(tǒng)設(shè)計方 案、設(shè)備選型等。 對住戶室外空調(diào)機安放位置、冷凝水的排放處理等問題的建議。 建筑設(shè)計（地下、地面、裙房、標準層、屋面）是否滿足物業(yè)管理的需求?？疾旖ㄗh內(nèi)容主要包括： 從有利于節(jié)省項目投資、方便日后管理出發(fā)，各專業(yè)提出建議。對于合作方提出的問題，如當時能確定，應(yīng)及時解答，如當時不能確定，應(yīng)告知對方待回公司研究后以書面形式給予答復。 考察事項由顧問管理部組織安排，一般需要以下相關(guān)專業(yè)資深專家參加：土建、給排水、電氣、電梯、智能化、消防、安全、清潔、園藝綠化、會計等，如已擬定該項目駐場顧問的，駐場顧問也應(yīng)參加。我司要待對方首期顧問費支付到位后再進行考察。 考察的次數(shù)和時間要依據(jù)合同約定和項目實際情況進行組織安排，也可考慮合作方的要求，就某些專業(yè)方面的問題不定期的進行考察，提出建議。WI/WG02007 ZHPM 考察建議 C/0 1/3 考察建議是顧問項目中一項重要工作，也是委托方考察我司物業(yè)管理水平的重要環(huán)節(jié)，對于日后工作的順利開展將起到關(guān)鍵性的作用。 對于合作方臨時提出的關(guān)于設(shè)計方案、設(shè)備選型、物業(yè)管理法規(guī)等方面的咨詢要求，應(yīng)及時回復。 適當考慮合作方的要求。 重點突出、條理清晰。 切合實際。 制定工作計劃應(yīng)注意以下幾點： 從全局出發(fā)，通盤考慮。 顧問管理部接手《合同》后，應(yīng)及時與委托方取得聯(lián)系，如項目在深圳地區(qū)的應(yīng)先與聯(lián)系人會面 ,初步了解該項目的整體規(guī)劃、工程施工進度計劃、計劃售樓時間、計劃入伙時間及當前的工程進展情況等，商定顧問團赴現(xiàn)場考察的時間。公司商務(wù)部將《合同》復印件及委托方地址、聯(lián)系人電話等以書面形式移交顧問管理部。 完成顧問經(jīng)理交辦的其它任務(wù)。 協(xié)助和督促合作方積極消除管理缺陷，及時對日常運作進行指導，使管理工作規(guī)范化。 做好質(zhì)量記錄，為企業(yè)未來的各項考評和質(zhì)量體系認證做好充分的準備。 收集和整理物業(yè)管理資料和軟件，按照中海管理模式結(jié)合當?shù)靥攸c逐步建立各項資料和檔案。 完成顧問經(jīng)理交辦的其它任務(wù)。 負責護衛(wèi)員的安全教育、培訓、考核工作，并定期組織實施和督查。 在駐場經(jīng)理領(lǐng)導下組織召開員工安全工作例會，傳達貫徹上級指示及精神。WI/WG02003 ZHPM 安全保衛(wèi)顧問崗位職責 C/0 1/1 協(xié)助合作方制定安全工作方案，并組織實施。 對分管專業(yè)的管理服務(wù)質(zhì)量和管理水平 的提升負責，做好培訓、監(jiān)督檢查及相關(guān)記錄工作，做到月有計劃、跟蹤落實顧問建議和考察建議的實施情況，并將結(jié)果反饋