【正文】 主的需 要，不斷提高和自我完善物業(yè)管理水平， Z 海物業(yè)管理公司于 1999 年開始導(dǎo)入現(xiàn)代酒店管理理念和技術(shù)，將“物業(yè)管理”提升為“物業(yè)服務(wù)與管理”，即明確的提出了物業(yè)管理企業(yè)的本質(zhì)是“服務(wù)業(yè)主，而不是管理業(yè)主”，把物業(yè)管理行業(yè)真正提高到一個(gè)新的理論高度。 物業(yè)一經(jīng)入伙即按照 ISO9000 國(guó)際質(zhì)量管理體系進(jìn)行管理，符合 ISO9000 國(guó)際質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)要求。 二、 管理目標(biāo)承諾 Z 海物業(yè)憑借長(zhǎng)期物業(yè)管理軟件輸出的經(jīng)驗(yàn)，在發(fā)展商提供必要的合作條件的基礎(chǔ)上，我們對(duì)銀信商座項(xiàng)目的物業(yè)管理質(zhì)量做出如下鄭重承諾： 執(zhí)行國(guó)家有關(guān)法律及各級(jí)政府物業(yè)管理主管部門規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。 服務(wù)定位 ：以人為本，服務(wù)第一的原則。 效益定位：社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益兼顧的原則。通過我們的指導(dǎo)與建議，促使管理商充分利用并完善銀信商座的各種配套系統(tǒng)，配置精干的高素質(zhì)管理人才，全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化物業(yè)管理。 第四節(jié) 顧問管理目標(biāo) 一、 管理總體目標(biāo) 在中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中崛起的 Z 海物業(yè)，以其良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，眾多的優(yōu)秀人才，成熟的管理模式，有能力、有信心指導(dǎo)管理商使銀信商座項(xiàng)目成為 沈陽市物業(yè)管理的經(jīng)典樓盤，為發(fā)展商及管理商樹立良好的市場(chǎng)口碑。 （二） 解決遺留的疑難問題，協(xié)助整理各專業(yè)圖紙及資料，保證設(shè)備的完好，確保交接工作順利完成，物業(yè)管理正常運(yùn)行。如果有服務(wù)質(zhì)量下滑的跡 象，考察團(tuán)將提出相應(yīng)的整改意見，并要求物業(yè)管理機(jī)構(gòu)限 期完成整改， 以確保 Z 海物業(yè)所提供顧問服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)穩(wěn)定。 三、服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段 合作期限： 實(shí)操指導(dǎo)階段結(jié)束后的三個(gè)月。 會(huì)所運(yùn)轉(zhuǎn)指導(dǎo)：服務(wù)人員工作流程、顧客消費(fèi)方式（單次消費(fèi)、各類消費(fèi)卡；會(huì)員消費(fèi)、貴賓消 費(fèi)等）、消費(fèi)價(jià)格、營(yíng)業(yè)時(shí)間、帳務(wù)管理等。 會(huì)所的裝飾：開業(yè)前，須對(duì)會(huì)所進(jìn)行全面裝點(diǎn)，增加喜氣，渲染氣氛。 結(jié)合會(huì)所的實(shí)際，提供一套完善的管理制度（包括會(huì)員章程、各娛樂點(diǎn)管理制度、員工管理制度、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)價(jià)格等），并制作成冊(cè)。 對(duì)會(huì)所設(shè)備設(shè)施的完善與否提出整改建議：現(xiàn)場(chǎng)考察已裝修配置完畢的會(huì)所，根據(jù)會(huì)所的裝修格局和功能設(shè)置，若發(fā)現(xiàn)器材配置不夠完善，達(dá)不到營(yíng)業(yè)要求，及時(shí)向發(fā)展商提出建議，以期達(dá)到預(yù)期效果。 七、顧問團(tuán)定期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行考評(píng)，并就各專業(yè)所涉及的內(nèi)容、范圍進(jìn)行全面檢查，指出問題，分析原因并提出 整改意見，跟蹤糾正落實(shí)情況： 各項(xiàng)管理規(guī)章制度、崗位、部門職責(zé)及其執(zhí)行情況： 按 ISO9000 標(biāo)準(zhǔn)對(duì)管理商的各專業(yè)設(shè)備管理體系運(yùn)行狀態(tài)、維修、保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查； 根據(jù)管理商運(yùn)作過程的實(shí)際情況，對(duì)涉及各專業(yè)管理的文件進(jìn)行修正補(bǔ)充。 五、指導(dǎo)建立機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度。 三、指導(dǎo)建立清潔、園藝綠化操作考評(píng)管理制度。 此時(shí) Z 海主要提供的顧問服務(wù)內(nèi)容有： 一、通 過日常工作中的實(shí)際運(yùn)作進(jìn)一步完善物業(yè)公司之管理機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)及管理等行政方面事務(wù)。 ? 指導(dǎo)建立各業(yè)主 /用戶的入住管理辦法。 ? 指導(dǎo)建立裝修現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收制度。 ? 指導(dǎo)建立各業(yè)主 /用戶的裝修檔案。 為此， Z 海 將提供一整套根據(jù)長(zhǎng)期實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出來的行之有效的管理辦法，有效幫助解決以上問題，主要內(nèi)容包括： ? 指導(dǎo)建立嚴(yán)格的裝修審批程序。 此時(shí)物業(yè)管理公司的工作難點(diǎn)有二： ? 面對(duì)大量不同的裝修單位和素質(zhì)較低的裝修工人，如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去對(duì)其加以控制，保護(hù)公共設(shè)施設(shè)備，不侵害業(yè)主公共利益，同時(shí)又監(jiān)督裝修質(zhì)量，避免遺留安全隱患等。 ? 指導(dǎo)管理商在業(yè)主辦理入伙手續(xù)的同時(shí)，提供給業(yè) 主相應(yīng)資料及物件，如鑰匙、開戶存折、業(yè)主公約、住戶手冊(cè)等。 ? 設(shè)置導(dǎo)向路標(biāo)，安排引導(dǎo)人員，使業(yè)主在辦理入伙手續(xù)、收樓過程中感到方便。 ? 協(xié)助發(fā)展商有關(guān)部門在集中入伙期間實(shí)行聯(lián)合辦公，提供一條龍服務(wù)。 為此 Z 海物業(yè)將提供以下顧問服務(wù)，以保證入伙工作順利進(jìn)行，為今后物業(yè)管理的正常進(jìn)行打下良好的基礎(chǔ)： ? 指導(dǎo)成立入伙期各工作組，制定各個(gè)工作組責(zé)任制度。如何將有限人力資源合理分配到各個(gè)工作環(huán)節(jié)中去，使入伙工作得以有條不紊地進(jìn)行，并給業(yè)主留下良好的最初印象即成為集中入伙期工作的難點(diǎn)。 集中入伙期 指業(yè)主在發(fā)展商書面通知前來入伙的時(shí)限內(nèi)集中到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)收樓、驗(yàn)樓、辦理入伙手續(xù)的工作時(shí)期。 （十三）協(xié)助制定入伙前工作計(jì)劃。 （十一）協(xié)助管理商制定日常物業(yè)管理所需設(shè)備、材料清單，協(xié)助編制對(duì)外分包項(xiàng)目的評(píng)審、質(zhì)量控制等有關(guān)程序，協(xié)助評(píng)價(jià)和選擇各專業(yè)分包方。 住戶入住資料：入伙通知書、業(yè)主公約等。 技術(shù)資料：規(guī)劃圖、竣工 圖、工程合同、隱蔽工程驗(yàn)收簽證等。 （九） 協(xié)助管理商建立各專業(yè)原始技術(shù)資料、維修保養(yǎng)記錄等檔案；并就物業(yè)管理檔案資料的整理提供咨詢和指導(dǎo)。 （八） 指導(dǎo)管理商對(duì)設(shè)備外觀出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行整改，對(duì)運(yùn)行中的設(shè)備進(jìn)行節(jié)能改造以利于提高設(shè)備管理質(zhì)量。 （五） 協(xié)助管理商培訓(xùn)各專業(yè)物管工作人員，以確保人員素質(zhì)。 人工費(fèi)用測(cè)算； 設(shè)備耗能費(fèi)用測(cè)算； 設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)用測(cè)算； 清潔定額費(fèi) 用測(cè)算； 園藝綠化項(xiàng)目的定額費(fèi)用測(cè)算等。 （一） 在發(fā)展商需要對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動(dòng)時(shí)，協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行整改，并提供切實(shí)可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。 三、 實(shí)操指導(dǎo)階段 合作期限 ：共 12 個(gè)月，由本物業(yè)入伙之日前二個(gè)月起計(jì)，又分為 前期籌 備 、 集中入伙 、 裝修搬遷 和 正常管理 四個(gè)時(shí)期。 會(huì)所的節(jié)能要求：會(huì)所的許多項(xiàng)目與 ISO14000 環(huán)境管理相關(guān)，如泳池的節(jié)能和藥污染、餐飲業(yè)的排污、娛樂項(xiàng)目的噪音等，我司將對(duì)此提供專業(yè)的處理建議。 會(huì)所的裝修格局： 會(huì)所裝修的格局和用料與會(huì)所的后期經(jīng)營(yíng)有著密切的關(guān)聯(lián)，應(yīng)結(jié)合小區(qū)環(huán)境和項(xiàng)目要求，提出相宜的裝修建議。 會(huì)所的功能設(shè)置：根據(jù)市場(chǎng)情況結(jié)合小區(qū)特點(diǎn)（住戶的結(jié)構(gòu)性質(zhì)等），提供較合理的功能配置方案，盡量做到全面而實(shí)用。 ，提出專業(yè)化建議。 、車輛管理、導(dǎo)向工作。 （十二）配合發(fā)展商樓宇營(yíng)銷宣傳、推廣工作之需要，提供 Z海物業(yè)企業(yè)簡(jiǎn)介、主要業(yè)績(jī)證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級(jí)證書等資料。 公共配套設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收。 指導(dǎo)開發(fā)商進(jìn)行資料驗(yàn)收，包括產(chǎn)權(quán)資料、工程技術(shù)資料等。 （十）指導(dǎo)發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收工作，對(duì)不合格處提出整改意見，由發(fā)展商責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，最后協(xié)助收集驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。 （七）從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務(wù)以降低成本提高效益： 物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)ぁ⒗修D(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn) 等； 公共部分裝修材料的選用； 協(xié)助發(fā)展商對(duì)多家電梯品牌進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方 面確定最優(yōu)方案，最終幫助擬定電梯品牌、型號(hào)、規(guī)格； 滿足消防規(guī)范的前提下，提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法；協(xié) 助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好的消防產(chǎn)品和分包商； 根據(jù)管理商要求，提供我方在建筑給水與排水方面的技術(shù)、設(shè)計(jì)、 施工等的成功經(jīng)驗(yàn)； 根據(jù)項(xiàng)目和各項(xiàng)工作的程序提供測(cè)算實(shí)際需要配備的人員和費(fèi) 用的咨詢； 解答發(fā)展商及管理商關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供 相關(guān)法規(guī) 、政策文本； （八）在施工過程中，協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進(jìn)展情況，盡力提高工程施工質(zhì)量，確保工程按計(jì)劃完工，同時(shí)可以降低日后物業(yè)設(shè)備管理難度。 （五） 從智能化的角度，提出專業(yè)建議： 考察整體工程進(jìn)度，提出智能化工程的階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃； 針對(duì)發(fā)展商對(duì)智能化工程的要求，對(duì)原智能化設(shè)計(jì)提出合理化建議，并根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)情況，提出增加智能化功能的建議； 根據(jù)發(fā)展 商的最終要求提出智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案，方案要求功能完善、先進(jìn)，設(shè)計(jì)合理、實(shí)用； 協(xié)助發(fā)展商對(duì)多家智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對(duì)智能化設(shè)備的選型提出建議。 住戶門是否有明顯標(biāo)識(shí)。 考查整體工程進(jìn)度，協(xié)助發(fā)展商各專業(yè)工程的階段性實(shí)施進(jìn) 度計(jì)劃提議方案； 建筑設(shè)計(jì)（地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面）是否滿足物 業(yè)管理的需求； 設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求； 對(duì)樓宇室外空調(diào)機(jī)位置確定，冷凝水的排放處理等問題的建 議； 根據(jù)清潔管理經(jīng)驗(yàn)及 物業(yè)規(guī)劃要求，提出垃圾房的建造位置 和建造價(jià)格建議； 管理用房位置確定的原則及設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)，管理用房位置 的參考意見以及管理用房的布局； 在不增加發(fā)展商總投資的情況下，為配合國(guó)際環(huán)保理念的推 行，對(duì)適當(dāng)設(shè)置一些環(huán)保設(shè)施，如感應(yīng)式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱（房）等提出建議； 在空調(diào)工程施工前，根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙從節(jié)能和便于管理的角度 提出對(duì)設(shè)計(jì)的修改建議；在空調(diào)設(shè)施安裝時(shí)，為便于以后維修管理，對(duì)需改變安裝位置和工藝的地方提出建議； 從消防設(shè)施設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議； 根據(jù)國(guó)家消防規(guī)范及公安消防主管部門 的審核意見對(duì)設(shè)計(jì)中 的缺陷 (例如布局不合理造成人力浪費(fèi)等 )，提出糾正及修改建議； 1 根據(jù)物業(yè)所在地的氣候特點(diǎn)，審查植物設(shè)計(jì)圖紙，選擇因地 制宜的環(huán)境綠化植物，使其既美觀又方便長(zhǎng)期養(yǎng)護(hù)，對(duì)不利于以后物業(yè)管理的問題提出調(diào)整建議； 1 從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動(dòng)需要等方面提出修改 建議； 1 根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序建 議； 1 對(duì)建筑外墻的選材和設(shè)計(jì)提供專業(yè)建議，以方便外墻清洗， 使之保持長(zhǎng)久的美觀； 1 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、物業(yè)管理目標(biāo)及服務(wù)范圍、深度、當(dāng)?shù)匦袠I(yè) 管理相關(guān)法規(guī)政策等，對(duì)管理商的機(jī)構(gòu) 設(shè)置、定崗定編、各級(jí)各類員工的任職條件和素質(zhì)要求等提出建議； （四）從業(yè)主 /住戶使用的角度，提出專業(yè)建議： 從居家生活及安全角度考慮，提出是否增設(shè)安防設(shè)施的建議。 （二） 顧問團(tuán)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，從提高物業(yè)管理水平的角度，就設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、樓宇綠化保養(yǎng)、樓宇智能化建設(shè)、保安隊(duì)伍建設(shè)、社區(qū)文化建設(shè)等內(nèi)容提出合理化建議，就相關(guān)問題給出整改意見 。 第三節(jié) 顧問管理工作內(nèi)容 一、前期介入階段 時(shí)限界定： 由簽約之日起至銀信商座入伙之日前二個(gè)月（預(yù)計(jì) 2022 年3 月至 2022 年 12 月） 結(jié)合物業(yè)管 理角度在項(xiàng)目施工驗(yàn)收階段提供合理化建議，為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ)，同時(shí)為進(jìn)入實(shí)操指導(dǎo)階