【正文】 ”，“十一”花卉管理； h. 花壇內(nèi)應(yīng)及時(shí)做好清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；及時(shí)補(bǔ)種、換苗。 花壇花境 花壇的養(yǎng)護(hù)、管理 a. 根據(jù)天氣情況，保證水分供應(yīng)，宜清晨澆水，澆水時(shí)應(yīng)防止將泥土 沖到莖、葉上； b. 做好排水措施，嚴(yán)禁雨季積水； c. 花卉生長(zhǎng)旺盛期，應(yīng)適當(dāng)追肥，施肥量根據(jù)花卉種類而定。補(bǔ)植行道樹(shù)樹(shù)種必須與同路段樹(shù)種一致。 b. 針葉樹(shù)、常綠闊葉樹(shù)：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)植；或在秋季新梢停止生長(zhǎng)后、降霜以前補(bǔ)植。有傷流的樹(shù)種應(yīng)在夏、秋兩季修剪。 地被、攀緣類 地被，攀緣植物修剪應(yīng)促進(jìn)枝分，加速覆蓋和攀纏的功能；對(duì)多年生的攀緣植物要定期翻蔓，清除枯枝，疏刪老弱的藤蔓。 綠籬類 綠籬修剪，應(yīng)促其分枝，保持全株枝葉豐滿；也可作整形修剪，特殊造型綠籬應(yīng)逐步修剪成型。行道樹(shù)主干要求 高；遇有架空線者應(yīng)按杯狀形修剪（懸鈴木按“三主六枝十二叉”杯狀形修剪）；樹(shù)冠圓整，分枝均衡；樹(shù)冠幅度，不宜覆蓋全部路面，道路中間高空宜留有散發(fā)廢氣的空隙。各類綠地中喬木和灌木的修剪以自然樹(shù)形為主。注意應(yīng)用微量元素和根外施肥技術(shù)，并逐步推廣應(yīng)用復(fù)合肥料； e. 施肥宜在晴天；除根外施肥，肥料不得觸及樹(shù)葉。樹(shù)木青壯年期欲擴(kuò)大樹(shù)冠及觀花、觀果植物，適當(dāng)增加施肥量； c. 喬木和灌木均應(yīng) 先挖好施肥環(huán)溝，其外徑應(yīng)與樹(shù)木的冠幅相適應(yīng)，深度和寬度均為 2530cm； d. 施用的肥料種類應(yīng)視樹(shù)種、生長(zhǎng)期及觀賞等不同要求而定。 b. 施肥量應(yīng)根據(jù)樹(shù)種、樹(shù)齡、生長(zhǎng)期和肥源以及土壤理化性狀等條件而定。樹(shù)木生長(zhǎng)期施追肥，可以按照植株的生長(zhǎng)勢(shì)進(jìn)行； “注”：花灌木應(yīng)在開(kāi)花前、開(kāi)花后進(jìn)行。 中耕除草 a. 喬木、灌木下的大型野草必須鏟除，特別是對(duì)其危害嚴(yán)重的各類藤蔓植物，例如兔絲子等； b. 樹(shù)木根部附近的土壤要保持疏松，易板結(jié)的土壤，在蒸騰旺季須每月松土一次； c. 中耕除草應(yīng)選在晴朗天氣，土壤 不過(guò)分潮濕的時(shí)候進(jìn)行； d. 中耕深度以不影響根系生長(zhǎng)為限。夏季灌溉宜早、晚進(jìn)行，冬季灌溉選在中午進(jìn)行。 l 監(jiān)視器安裝牢固、可靠。邊緣斜坡宜為 300mm； 喬灌木 灌溉與排水 a. 對(duì)新栽植的樹(shù)木應(yīng)根據(jù)不同樹(shù)種和不同立地條件進(jìn)行適期、適量的灌溉，應(yīng)保持土壤中有效水分； b. 已栽植成活的樹(shù)木，在久旱或立地 l 各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求。 草坪 更新 a. 更新復(fù)壯的方法有：補(bǔ)播草籽復(fù)壯法、條狀更新法、定期封閉法和斷根更新法。施肥方法可撒施和根外追肥。追肥的時(shí)間和數(shù)量可根據(jù)土壤肥力、草種和幼苗生長(zhǎng)等情況而定。 清除雜草 a. 應(yīng)及時(shí)清除雜草，除早、除小、除了； b. 清除雜草的方法有：人工除草、化學(xué)除草。 修剪 a. 草坪長(zhǎng)到 6070mm 時(shí)，應(yīng)進(jìn)行修剪，修剪高度冷地型草坪宜為 50mm，暖地型宜為 40mm。夏季適量澆水，宜早晨澆，安全越夏。 7 秩序管理服務(wù)檢查制度 自查：秩序管理各崗位在換崗交接時(shí)按作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 正，做好記錄； 秩序管理班長(zhǎng)巡查：秩序管理班長(zhǎng)巡回監(jiān)督檢查秩序管理各崗位的作業(yè)情況，每天巡回監(jiān)督檢查不少于 4 次，做好記錄； 小區(qū)經(jīng)理抽查：秩序管理巡視、車輛管理現(xiàn)場(chǎng)及客戶裝修現(xiàn)場(chǎng)，每天至少一次，做好記錄。 6 秩序管理崗位設(shè)置 秩序管理崗位每崗設(shè)置 2 人，由管理處經(jīng)理確定巡視點(diǎn)和巡視路線，每小時(shí)一次按巡視路線巡視所有巡視點(diǎn)。 5 秩序管理各崗位之間的輪換 秩序管理崗位采用崗位固定，人員輪值的方法，即各崗當(dāng)值人員每隔 60 分鐘循環(huán)換崗； 換崗程序 :巡視崗 —— →門崗 —— →監(jiān)控 —— →巡視崗 。 因工作需要進(jìn)入中央監(jiān)控室的管理人員，應(yīng)經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)；外來(lái)人 員進(jìn)入，應(yīng)經(jīng)管理處經(jīng)理簽證認(rèn)可，由秩序管理人員陪同進(jìn)入。 監(jiān)控人員每天擦拭監(jiān)控設(shè)備一次，保持顯示屏、錄像機(jī)等設(shè)備清潔。 錄像帶保存處要有防潮措施，避免錄像帶發(fā)霉。 監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng)及錄像帶的管理 對(duì)監(jiān)控系統(tǒng)每天進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況和故障立即報(bào)修，并做好記錄。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 接到周界報(bào)警系統(tǒng)報(bào)警時(shí)，立即用對(duì)講機(jī)向經(jīng)理報(bào)告，并跟蹤處理過(guò)程，做好記錄，然后將系統(tǒng)復(fù)位，重新布防。 日常工作 監(jiān)控系統(tǒng) 24 小時(shí)開(kāi)通運(yùn)行，監(jiān)控人員 24 小時(shí)監(jiān)控值班，錄像帶資料保存 1個(gè)月，錄像帶循環(huán)使用。 發(fā)現(xiàn)電梯困人 立即用對(duì)講機(jī)報(bào)告，敦促設(shè)備人員迅速前往處理； 安慰被困人員； 協(xié)助設(shè)備人員搶險(xiǎn)，安全接應(yīng)被困人員。 發(fā)生盜、搶事件 用對(duì)講機(jī)報(bào)告請(qǐng)求支援，同時(shí)設(shè)法抓住犯罪嫌疑人； 對(duì)犯罪嫌疑人應(yīng)認(rèn)清特征、人數(shù)、作案工具，及時(shí)報(bào)告公安部門 110； 保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助破 案。 發(fā)生刑案 立即向管理處報(bào)告或報(bào)公安部門 110 并保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并救護(hù)傷員； 向發(fā)現(xiàn)人和周圍業(yè)戶了解情況并記錄。 客戶需要幫助時(shí)，應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)或通知有關(guān)人員到場(chǎng)處理； 發(fā)現(xiàn)可疑的人和異常的事、物，通過(guò)對(duì)講機(jī)及時(shí)報(bào)告，并迅速查明情況，嚴(yán)密監(jiān)視； 發(fā)現(xiàn)裝修違規(guī)情況，立即向客戶指出，及時(shí)阻止，并報(bào)告管理處做出相應(yīng)處理； 遇緊急情況，按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行； 巡視時(shí)看到小垃圾及時(shí)拾撿，投入就近的垃圾箱內(nèi)；發(fā)現(xiàn)燈熄滅、水管及閥門漏水、煤氣管漏氣等，應(yīng)及時(shí)通知設(shè)備人員修復(fù)； 巡視結(jié)束后，交接巡視器材； 夜間巡視 夜間巡視的路線應(yīng)經(jīng)常變化； 巡視時(shí)注意扶梯、走廊、電表房及通道等，確認(rèn)有無(wú)可疑人物藏匿于其內(nèi)； 若發(fā)現(xiàn)可疑人物，須立刻報(bào)警并封鎖各個(gè)出入口，進(jìn)行處理； 突發(fā)事件的處理 為應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，按指定的應(yīng)急預(yù)案作業(yè)，平時(shí)應(yīng)定期參加演練。 管理區(qū)內(nèi)實(shí)行全年 365 天 24 小時(shí)全天候秩序管理巡視服務(wù)，確保每小時(shí)巡遍全部公共區(qū)域。 地下車庫(kù)管理 車輛憑管理處所發(fā)《停車證》進(jìn)出車庫(kù)； 無(wú)《停車證》車輛，應(yīng)經(jīng)管理處同意后方可進(jìn)車庫(kù)，但不得占用業(yè)戶車位； 督促進(jìn)車庫(kù)車輛遵守車庫(kù)內(nèi)禁 令標(biāo)志，不得在車庫(kù)內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗車； 保持車庫(kù)及車庫(kù)出入口清潔、通暢； 經(jīng)常到車庫(kù)內(nèi)巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)作好記錄并向小區(qū)經(jīng)理報(bào)告； 車庫(kù)內(nèi)發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場(chǎng)，立即向管理處報(bào)告。 對(duì)于外來(lái)車輛實(shí)行計(jì)時(shí)收費(fèi)制度。 向進(jìn)入管理區(qū)域的車輛發(fā)放《臨時(shí)停放證》，放在車輛左側(cè)擋風(fēng)玻璃后，并做好記錄。 物品進(jìn)出管理 非開(kāi)放時(shí)大件物品應(yīng)憑業(yè)主簽發(fā)的出門證，經(jīng)核對(duì)物品名稱、數(shù)量準(zhǔn)確無(wú)誤后，方可放行； 進(jìn)入管理區(qū)域的裝修材料或貨物在指定地點(diǎn)卸貨， 20： 00次日 7： 00 放行。 2. 門崗服務(wù) 門崗值崗時(shí)要認(rèn)真、負(fù)責(zé)，在管理區(qū)域門崗實(shí)行 24 小時(shí)立崗秩序管理服務(wù)； 在指定位置，指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗； 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 立崗姿勢(shì)端正，面帶微笑行注目禮，熱情回答詢問(wèn)，禁止與他人閑聊。 二、日常管理工作 （一）、秩序管理服務(wù) 小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理； 實(shí)行 24 小時(shí)值班及巡邏制度； 執(zhí)行小區(qū)內(nèi)安全巡查，做好防火防盜安全防范工作及巡查時(shí)協(xié)助記錄維修事項(xiàng)，如：照明、漏水等； 結(jié)合小區(qū)特點(diǎn)，制訂安全防范措施； 進(jìn)出小區(qū)各種車輛管理有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行； 小區(qū)停車有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊； 非機(jī)動(dòng)車輛有集中停放場(chǎng)地，管理制度落實(shí)，停放整齊，場(chǎng)地整潔； 危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。 。 回訪時(shí)間，安全設(shè)施維修 2 天內(nèi)回訪；房屋滲漏水 項(xiàng)目維修 3 天內(nèi)回訪，雨天后再作一次回訪；其它項(xiàng)目維修一星期內(nèi)回訪。 。 ，并公開(kāi)辦事制度、公開(kāi)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。每月一次抽查 業(yè)戶接待的管理手冊(cè)，對(duì)于抽查中發(fā)現(xiàn)記錄不規(guī)范或不及時(shí)登錄權(quán)屬變更情況，管理處經(jīng)理應(yīng)書(shū)面通知業(yè)戶接待整改。 、租賃清冊(cè) ,并輸入計(jì)算機(jī) . 房屋類型 使用面積、建筑面積 土地分?jǐn)偯娣e 使用情況 附設(shè)設(shè)施情況 車庫(kù)使用情況 租賃戶姓名 租賃時(shí)間 使用房屋地址 內(nèi)部裝修情況 其它 、租賃清單，清單要系統(tǒng)正確反映目前實(shí)際情況。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 （五）、權(quán)籍管理 ,負(fù)責(zé)業(yè)戶資料的收集 ,并將業(yè)戶相關(guān)的資料記錄在管理手冊(cè)中 ,管理手冊(cè)要?jiǎng)討B(tài) 的反映業(yè)戶產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、使用權(quán)的變更情況 。 ，對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)立即整改。 、整理、歸檔、利用。 ，業(yè)戶檔案一戶一檔。 質(zhì)量要求以《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，以濟(jì)南市物業(yè)行業(yè)服務(wù)規(guī)范為依據(jù)，嚴(yán)格按各項(xiàng)服務(wù)的管理制度及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，做到業(yè)戶評(píng)議滿意率 90%以上；業(yè)戶投訴率萬(wàn)分之五以下；投訴處理率 100%。 每半年至少開(kāi)展一次公益性活動(dòng)，事先做好可行性調(diào)研，報(bào)計(jì)劃并做好策劃，事后要分析小結(jié)，使該項(xiàng)工作不斷改進(jìn)提高。 日常服務(wù)內(nèi)容 維修保養(yǎng)服務(wù)； 綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)； 治安消防服務(wù)； 環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)； 停車管理服務(wù)； 特約服務(wù)； 日常聯(lián)系內(nèi)容 小區(qū)中設(shè)置業(yè)戶聯(lián)系箱，每天定時(shí)開(kāi)箱； 設(shè)立投訴電話接受業(yè)戶的投訴； 及時(shí)回訪業(yè)戶征詢意見(jiàn)。物業(yè)管理的宗旨是為業(yè)戶提 供服務(wù)，物業(yè)公司通過(guò)有效的服務(wù)來(lái)保證業(yè)戶的需求樹(shù)立企業(yè)的形象。 裝修施工應(yīng)于每天 8:00 時(shí) — 18:00 時(shí)之間進(jìn)行，晚間 18:00— 次日上午 8:00（包括節(jié)假日、雙休日）不得進(jìn)行有噪音的施工。 裝修施工中 隨時(shí)接受物業(yè)公司管理處工作人員上門檢查、監(jiān)督、核實(shí)，是否嚴(yán)格按照裝修圖紙要求施工，檢查施工人員是否辦理了臨時(shí)滯留證手續(xù)。 填寫《裝修申請(qǐng)表》、《施工人員登記表》并將裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書(shū)一并交物業(yè)公司各管理處審驗(yàn)批準(zhǔn)。 大量使用易燃裝修材料。 在預(yù)留或指定以外的位置安裝空調(diào)機(jī)、衣架與排放冷凝水。 隨意封閉陽(yáng)臺(tái)。 裝修禁止行為： 拆改原房屋的承重墻。在裝修過(guò)程中，請(qǐng)您在裝修前仔細(xì)地閱讀有關(guān)規(guī)定。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 施工單位負(fù)責(zé)人帶好施工人員身份證或暫住證到管理處辦 理施工管理手續(xù)，交納出入證工本費(fèi)，領(lǐng)取施工人員出入證。 業(yè)主攜帶裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書(shū)到管理處填寫《住宅裝修申請(qǐng)表》簽署《裝修管理協(xié)議》；施工單位填寫《施工人員登記表》。 管理處經(jīng)理每月不定期抽查 4 次裝修管理情況。 對(duì)于材料進(jìn)出、施工人員辦證、施工工具的管理： 業(yè)主的裝修材料搬運(yùn)出小區(qū)時(shí)，必須由業(yè)主親自到管理處辦理出門證，簽字認(rèn)可，否則任何人一律不準(zhǔn)把材料帶出小區(qū)。 在跟蹤時(shí)，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共行為，應(yīng) 及時(shí)采取措施進(jìn)行整改，必要時(shí)填寫《整改通知單》、現(xiàn)場(chǎng)拍照等，以備留用與歸檔。 現(xiàn)場(chǎng)跟蹤：秩序管理人員必須每天到裝修戶施工現(xiàn)場(chǎng)跟蹤視察，了解施工情況并做好記錄，必要時(shí)請(qǐng)?jiān)O(shè)備人員同往。 在辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時(shí)出入證。 管理處經(jīng)理協(xié)同秩序管理人員向業(yè)主和施工 隊(duì)介紹小區(qū)管理規(guī)定。 對(duì)無(wú)故逾期不交納費(fèi)用的業(yè)戶，管理處應(yīng)依據(jù)《住宅使用公約》或有關(guān)規(guī)定處理。 管理處每月制作費(fèi)用收繳月報(bào)表，由管理處經(jīng)理審核。 物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)上墻公布。填寫《房屋驗(yàn)收單》，驗(yàn)收不合格限期整改。 管理處接待人員登記業(yè)戶委托的代辦服務(wù)項(xiàng)目。 管理處接待人員介紹小區(qū)管理服務(wù)情況，與業(yè)戶簽訂《住宅使用公約》、《裝修管理協(xié)議》。 管理處接待人員審核業(yè)戶《入住通知書(shū)》、《業(yè)主入住手續(xù)流轉(zhuǎn)單》及售房單位要求的相關(guān)資料。 入住收費(fèi)記錄。 委托代辦服務(wù)記錄。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 入住資料簽收記錄。 業(yè)戶登記。 房屋驗(yàn)收表 住宅使用公約 業(yè)主手冊(cè) 裝潢管理辦法 裝潢管理協(xié)議 業(yè)主入住手續(xù)流轉(zhuǎn)單 代辦服務(wù)委托書(shū) 保管鑰匙委托書(shū) 保管鑰匙承諾書(shū) 鑰匙簽收表 業(yè)主信息表 入住資料簽收表 入住須知 2. 入住發(fā)放文件 業(yè)戶入住時(shí)以下文件由業(yè)戶接待負(fù)責(zé)發(fā)放并請(qǐng)業(yè)戶簽收。同時(shí)做好入住資料的收集、歸檔。 認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。 定期對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，防止安全事故發(fā)生。 完成領(lǐng)導(dǎo) 交辦的其它工作。 負(fù)責(zé)小區(qū)的安全、防火、防盜、防破壞的防范工作。 負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)出、停放管理。 認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 熟悉園林機(jī)械的操作使用步驟，并對(duì)機(jī)械進(jìn)行簡(jiǎn)單的維修保養(yǎng)。 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)花草樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)和管理。 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 負(fù)責(zé)公司及管理處業(yè)戶的服務(wù)工作。 負(fù)責(zé)本轄區(qū)的衛(wèi)生清掃工作。