【正文】 2……，n）P1=∑(NiWi)（2）人工費(fèi)用成本預(yù)算公式（i＝l，2……，n）P＝∑Pi1）日常綜合管理費(fèi)用成本預(yù)算公式①固定成本預(yù)算編制法（3）物業(yè)管理資金預(yù)算編制的方法4）人本原則。3）預(yù)算單位與周期性原則。2）全面性原則。1）目標(biāo)性原則。②物業(yè)管理資金預(yù)算編制的原則對(duì)規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)采取分層編制，層層審核把關(guān)，最后匯總論證，再經(jīng)橫向、縱向討論論證，經(jīng)幾個(gè)回合討論，把集中制定和分散制定方法相結(jié)合，最終制定一個(gè)合理科學(xué)的資金預(yù)算方案。4）要充分利用管理會(huì)計(jì)的職能。3）好的領(lǐng)導(dǎo)體制與領(lǐng)導(dǎo)集體；1）扎實(shí)的會(huì)計(jì)工作和基礎(chǔ)管理工作；2）對(duì)完善的制度體系；②物業(yè)管理資金預(yù)算管理的前提條件在遵守國(guó)家相關(guān)法律和單位財(cái)會(huì)制度的基礎(chǔ)上，建立、健全物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部有效的管理體制，即物業(yè)管理資金的使用由單位領(lǐng)導(dǎo)負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，財(cái)務(wù)人員負(fù)管理責(zé)任，使用人員負(fù)使用責(zé)任，領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)資金使用指令和計(jì)劃，財(cái)會(huì)人員負(fù)責(zé)把資金撥到使用者手中，三方面相互監(jiān)督，共同完成資金的使用過(guò)程；并落實(shí)監(jiān)督審核制度，通過(guò)對(duì)物業(yè)管理資金使用方式、使用金額、使用時(shí)間及使用效果的監(jiān)督和考核，保證物業(yè)管理資金的使用效果。（4）物業(yè)管理資金使用的責(zé)任制③制約性支出使用原則。②節(jié)約支出，合理收益原則。①保障物業(yè)管理需求的原則。（3）物業(yè)管理資金的使用原則投資性資金使用是為了籌集發(fā)展用資金而使用的資金，主要是把暫時(shí)不用或緩用的物業(yè)管理資金用于收益性投資支出以求得更大的資金回報(bào)。③投資性資金支出與使用這部分支出數(shù)量不固定，也不經(jīng)常發(fā)生，物業(yè)管理企業(yè)卻不能忽視它的存在。這是物業(yè)管理企業(yè)必須保障的，是物業(yè)管理企業(yè)生存的基本條件之一。成本性資金支出是必需的，是不產(chǎn)生資金回收的，是向社會(huì)提供勞務(wù)時(shí)必須耗費(fèi)的成本性支出。成本性資金支出，是物業(yè)管理服務(wù)在一定日期內(nèi)發(fā)生，用貨幣形式表現(xiàn)的勞動(dòng)生產(chǎn)耗費(fèi)。①成本性資金支出與使用：具體包括三方面： 物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同決定了物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者對(duì)物業(yè)管理資金管理和使用方式的不同。物業(yè)管理資金的性質(zhì)由多種因素決定。（l）物業(yè)管理資金的性質(zhì)4．物業(yè)管理資金的使用與運(yùn)作會(huì)計(jì)報(bào)表對(duì)外提供時(shí)，一般還附有財(cái)務(wù)狀況說(shuō)明書(shū)，這是會(huì)計(jì)部門(mén)向管理者說(shuō)明情況、提出建議及其他要說(shuō)明情況的書(shū)面報(bào)告。2）附表根據(jù)各行業(yè)、各單位的特點(diǎn)而有所不同。②會(huì)計(jì)報(bào)表的構(gòu)成：會(huì)計(jì)報(bào)表一般由主表、附表和報(bào)表附注三部分組成。這三個(gè)層次的關(guān)系是第一層統(tǒng)馭第二層，第二層統(tǒng)馭第三層，三個(gè)層次共同構(gòu)成物業(yè)管理單位的會(huì)計(jì)制度。對(duì)會(huì)計(jì)監(jiān)督可分為事前、事中、事后監(jiān)督三種，主要通過(guò)對(duì)價(jià)值指標(biāo)的監(jiān)督，防止核算單位經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的偏差與失誤，保障核算單位財(cái)產(chǎn)免遭損失。l）核算是會(huì)計(jì)的首要職能。會(huì)計(jì)是通過(guò)收集、加工和利用以一定貨幣單位作為計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)表現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)信息，對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行組織、控制、調(diào)節(jié)和指導(dǎo)，促使人們比較經(jīng)濟(jì)得失、權(quán)衡利弊講求經(jīng)濟(jì)效益的一種管理活動(dòng)。應(yīng)加強(qiáng)財(cái)會(huì)制度的建立與監(jiān)管力度，杜絕內(nèi)部出現(xiàn)財(cái)務(wù)漏洞，避免發(fā)生意外事件，防止貪污、冒領(lǐng)現(xiàn)象的發(fā)生，并注意安全保衛(wèi)工作。重點(diǎn)在于及時(shí)有效地收取各種管理費(fèi)用，并做到有計(jì)劃地使用，量收支出，專(zhuān)款專(zhuān)用，不挪用、多用或少用。其中物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取應(yīng)考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力及各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值補(bǔ)償，由物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、政府物價(jià)管理部門(mén)幾方面綜合考慮，共同協(xié)商決定。新建物業(yè)的物業(yè)公共設(shè)施專(zhuān)用維護(hù)基金應(yīng)在確保安全的前提下，從事適宜的短期投資，使其產(chǎn)生最大增值收益。同時(shí)，委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際操作使用，并做到專(zhuān)款專(zhuān)用，實(shí)際操作使用時(shí)報(bào)物業(yè)管理委員會(huì)批準(zhǔn)并接受監(jiān)察。一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金，如物業(yè)管理企業(yè)的注冊(cè)資本、辦公場(chǎng)所的購(gòu)置或租金、辦公用品購(gòu)置、職工薪金等，這部分資金主要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、單位組織及個(gè)人出資、入股形成；另一部分是物業(yè)公共設(shè)施專(zhuān)用維護(hù)基金，主要用于物業(yè)機(jī)構(gòu)所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護(hù)，這部分資金一般應(yīng)由物業(yè)主按一定比例和方法繳納形成，也可由政府出資設(shè)立或按一定程序、辦法由社會(huì)或開(kāi)發(fā)建設(shè)單位出資建立。內(nèi)容及來(lái)源物業(yè)管理企業(yè)有計(jì)劃、低成本、最大限度地籌集物業(yè)管理資金和提高該資金的運(yùn)用效率和運(yùn)用效果，保證物業(yè)管理工作的高效開(kāi)展。管理目的概念物業(yè)資金的管理是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理資金的籌措、使用、運(yùn)作所進(jìn)行的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的整個(gè)過(guò)程。（2）物業(yè)管理資金的管理物業(yè)管理資金是為保持物業(yè)及附屬設(shè)備的狀態(tài)完好和使用安全，充分發(fā)揮其各項(xiàng)功能以滿(mǎn)足需要而投入的貨幣總和。（1）物業(yè)管理資金的概念（二）學(xué)習(xí)重點(diǎn)物業(yè)管理資金及其管理安保部門(mén)辦理必要的手續(xù)。③竣工驗(yàn)收合格后，由工程設(shè)備部門(mén)向業(yè)主或使用人出具竣工驗(yàn)收單。①由業(yè)主或使用人通知工程設(shè)備部門(mén)并會(huì)同其他有關(guān)部門(mén)對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收。⑶裝修單位施工與物業(yè)管理公司簽訂《裝修施工責(zé)任書(shū)》，并領(lǐng)取施工許可證必須按方案進(jìn)行施工，施工期間應(yīng)嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》。②裝修方案最終由物業(yè)管理公司批準(zhǔn)后方可實(shí)施。④業(yè)主或使用人在15天將裝修設(shè)計(jì)圖紙交工程部門(mén)。②工程部門(mén)對(duì)業(yè)主或使用人的資格進(jìn)行確認(rèn)，并提供裝修指南及有關(guān)資料。對(duì)違反《公約》行為的處理只能按照《公約》約定的方式進(jìn)行，主要有：規(guī)勸、制止、批評(píng)、警告、按物業(yè)管理制度處理、提起民事訴訟。③提高業(yè)主和非業(yè)主使用人遵守《公約》的自意識(shí)，建立有效的監(jiān)督機(jī)制，認(rèn)真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。⑵及時(shí)發(fā)現(xiàn)違反《公約》的行為物業(yè)管理人員應(yīng)努力做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種違約行為，需做到：①加強(qiáng)工作責(zé)任心，認(rèn)真履行崗位責(zé)任。因此，違反《公約》的行為一般說(shuō)來(lái)有以下三種：①業(yè)主違反《公約》。糾正違反業(yè)主公約的行為⑴界定所應(yīng)處理的違反《公約》的行為在物業(yè)管理中，用來(lái)約束主體行為的公約有兩種：一是《業(yè)主公約》；二是《物業(yè)管理公約》。第四步：業(yè)主大會(huì)通過(guò)修改后的業(yè)主公約。第三步：用召業(yè)主大會(huì)將業(yè)主公約（草案）提交大會(huì)討論。第一步：物業(yè)管理公司組織有關(guān)人員學(xué)習(xí)研究國(guó)家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī)，尤其是研究建設(shè)部制訂的業(yè)主公約“示范文本。（2）訂立的程序首次制訂業(yè)主公約一般按以下程序進(jìn)行：業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)本物業(yè)區(qū)域的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主（代表）大會(huì)通過(guò)后上報(bào)行政主管部門(mén)備案。⑤公約的立足點(diǎn)是訂約主體的自我意識(shí)與行為的把握。義務(wù)的規(guī)定，其中既有法律規(guī)范的內(nèi)容，也有社會(huì)公共道德的內(nèi)容。是基于物權(quán)而派生的客觀(guān)行為。②公約的客體是物業(yè)使用、維修和其他管理等方面的行為，②建設(shè)部1989年第5號(hào)令《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定》第五條和第六條規(guī)定。業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)物業(yè)使用攤護(hù)及其管理等方面的行為。（l）法律依據(jù)業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點(diǎn)和主要內(nèi)容④學(xué)習(xí)借鑒法：主要是學(xué)習(xí)借鑒國(guó)內(nèi)外對(duì)相似物業(yè)進(jìn)行管理的規(guī)章制度。②業(yè)主委員會(huì)制訂法：適用于制訂（業(yè)主公約）、（業(yè)主委員會(huì)章程》等。第九步：通過(guò)正式程序批準(zhǔn)執(zhí)行。第七步：征求各方意見(jiàn)，反復(fù)討論修改。第五步：整理出本管區(qū)應(yīng)制訂的內(nèi)外規(guī)章制度條目及制訂制度的基本思路。第三步：正確評(píng)價(jià)本企業(yè)狀況。第一步：研究所管物業(yè)的實(shí)際情況。⑴程序制訂物業(yè)管理制度的程序和方法主要包括住宅小區(qū)治安保衛(wèi)管理、樓宇管理、機(jī)動(dòng)車(chē)管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、消防管理、綠化管理、禁止違章用地及違章建筑的管理及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理等規(guī)定。⑦住宅區(qū)管理制度1）房屋維修養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定。⑥房屋管理服務(wù)制度1）對(duì)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管范圍、接管標(biāo)準(zhǔn)、接代管程序的規(guī)定。⑤住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度包括人住通知書(shū)、收樓須知、入住手續(xù)書(shū)、入住合約。②樓宇入住規(guī)定①物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)定外部制度是指用于界定物業(yè)管理參與者權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范實(shí)施物業(yè)管理過(guò)程中各方的行為，協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系的制度，主要制度有：（2）物業(yè)管理企業(yè)外部制度包括公司辦公室的職責(zé)范圍、財(cái)務(wù)部門(mén)的職責(zé)范圍、管理部?jī)?nèi)助職責(zé)范圍、服務(wù)部門(mén)的職責(zé)范圍。②物業(yè)管理企業(yè)各部門(mén)的職責(zé)范圍（l）物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度內(nèi)部制度是物業(yè)管理公司為提高管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率，根據(jù)經(jīng)營(yíng)方針和工作特點(diǎn)制訂的一系列工作程序、職責(zé)范圍、崗位責(zé)任制和考核條例等。二、物業(yè)管理制度（一）學(xué)習(xí)要求掌握物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容以及制定物業(yè)管理制度的程序和方法；了解業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點(diǎn)和主要內(nèi)容，掌握業(yè)主公約訂立原則和程序，并能正確界定管區(qū)內(nèi)違反（公約）的行為，熟悉房屋裝修程序。⑦項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益研究。⑥項(xiàng)目投資的成本分析及資金籌措研究；⑤項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程研究； ④人力資源研究；③項(xiàng)目方案研究；②物質(zhì)資源預(yù)測(cè)；①市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)；（3）可行性研究的內(nèi)容重點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)定和投資決策。④評(píng)價(jià)報(bào)告這一階段估算的精確度要求達(dá)到177。20%左右。對(duì)項(xiàng)目盈利性進(jìn)行分析等。進(jìn)行項(xiàng)目的初步選擇和范圍的確定。②初步可行性研究帶有預(yù)測(cè)性，主要是分析投資方向的可能性，鑒別預(yù)計(jì)的投資是否有成功的可能。①投資機(jī)會(huì)研究可行性研究是在做出投資決策之前，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的分析，即進(jìn)行全面的調(diào)查研究和綜合論證。（l）可行性研究的基