【正文】 結合，定時定點進行巡視，并有相關記錄，包括巡邏記錄、監(jiān)控記錄、交接班記錄、大件物品出入記錄，各項安全制度齊全，安全措施落實。a. 治安管理l 24小時秩序維護員值班制度，服裝統(tǒng)一，用語規(guī)范，文明值勤。l 24小時接待業(yè)主報修，急修半小時內到達，1小時內開始、當場完成或約定時間完成，一般維修72小時內或約定時間完成，維修及時率98%，維修合格率100%。l 推陳出新內部報修制度，清潔工、秩序維護等人員發(fā)現(xiàn)問題及時上報工程部進行維修。l 排水系統(tǒng)暢通，道路無積水，樓內、地下車庫無積水、浸泡發(fā)生。l 每年按規(guī)定對蓄水池進行清洗消毒，定時巡查。l 限電、停電按規(guī)定提前通知用戶。l 建立物業(yè)資料檔案，管理完善，隨時可查。l 主要出入口、通道及功能區(qū)域有明顯的引路標志、指示，公共部位管理有序，無亂貼、亂掛、亂堆現(xiàn)象。l 無違反規(guī)劃亂搭、亂建現(xiàn)象，無違章裝修。l 制定設備安全運行、崗位責任責任制、定期巡回檢查測試及監(jiān)督、維修保養(yǎng)、運行記錄管理制度和操作規(guī)程，并嚴格執(zhí)行。第四部分管理服務內容及標準一、管理服務內容（物管條例規(guī)定和合同須約定的內容）l 房屋及公共配套設施設備的管理和維修養(yǎng)護；l 公共環(huán)境衛(wèi)生；l 公共綠化的維護與管理；l 各種車輛的管理；l 協(xié)助公安部門進行治安防范和秩序維護，對違章違法行為進行制止并及時報告；l 二次裝修的監(jiān)督管理；l 物業(yè)檔案資料管理；l 法律政策及合同約定的其它事項。本公司制定合理的工作標準和考核標準，推出一整套突出績效和綜合測評相結合的考核實施辦法，使考核起到獎勵先進、鞭策后進的作用，同時也使員工有壓力感、責任感和緊迫感。本公司在人力資源配置上堅持精神激勵和物質激勵雙管齊下的員工激勵原則。辭 退缺 員選聘機制培訓機制下 崗繼續(xù)任用淘汰機制上崗任用提 升考核機制激勵機制為了優(yōu)化人員結構和層次，我們將以從公司其它項目抽調和對外招聘兩者結合的方式配備客服中心員工。本公司的宗旨是規(guī)范管理、人盡其才，運用激勵機制量才錄用，知人善任，為人才的培養(yǎng)營造良好的空間。因此，無論是從社會上引進的還是公司內部選派的，都要通過嚴格的管理使他們工作更趨完美。公司物業(yè)管理部全面負責客服中心的員工培訓工作，并將制定詳細的年度培訓計劃，公司各相關部門按計劃協(xié)助做好培訓工作。上崗前進行為期1個月的跟班作業(yè)（清潔工為期7天）。嚴格按照ISO9001質量體系文件規(guī)定要求，結合工作實際進行培訓，以確?？头行母鲘徫蝗藛T能勝任自己的本職工作，提高員工的綜合素質。本公司制定有合理的工作標準和考核標準，推出一整套突出績效和綜合測評相結合的考核實施辦法，使考核起到獎勵先進、鞭策后進的作用，同時也使員工有壓力感、責任感和緊迫感。本公司在人力資源配置上堅持精神激勵和物質激勵雙管齊下的員工激勵原則。本公司的宗旨是規(guī)范管理、人盡其才，運用激勵機制量才錄用，知人善任，為人才的培養(yǎng)營造良好的空間。，園區(qū)綠化日常的修剪、除草等養(yǎng)護工作。負責房屋公共部分、設施設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，業(yè)主報修等有償服務，工程圖紙管理，二次裝修工程方面的審核及園區(qū)綠化基礎維護等工作。監(jiān)控崗統(tǒng)籌負責對講機的保管、充電、調換、借用和登記。接到周界報警系統(tǒng)報警時，立即用對講機向秩序維護部報告，并跟蹤處理過程，做好記錄，然后將系統(tǒng)復位，重新布防。l 消防管理：組建項目義務消防隊，客戶服務中心全體員工為隊員，項目主任任隊長、秩序維護員為主要力量；秩序維護員每月進行一次集中消防訓練，其他人員崗前進行消防知識培訓；加強對消防設施設備的維護保養(yǎng)，保證可隨時啟用。集中裝修階段在路面條件允許的情況下開辟裝修材料卸貨區(qū)，材料卸完后須立即駛離；地下車庫須設置相應的標識指引系統(tǒng)，車庫出入口實行“一車一卡”智能刷卡進出管理系統(tǒng)，并配以客服中心發(fā)放的“一車一證”以實行有效識別。l 巡邏崗設置：在住宅及地下車庫區(qū)域進行全天候24小時不間斷巡邏，按秩序維護部制定的巡視路線進行。設形象崗期間，同班人員1小時換崗一次，以保證管理質量。：每班采用固定崗＋巡邏崗，三班運轉方式不間斷管理。客服主管將全面負責客戶服務部門日常工作，包括業(yè)主接待、裝修管理、業(yè)主投訴處理等及其他涉及物業(yè)管理方面工作，收費文員協(xié)助主管開展相關工作，主要負責管理費及各項費用的收取及資料檔案管理。五、運作方案：：項目主任全面負責主持項目日常工作及對外工作，二級財務負責資金收繳工作。，3名工程人員。實行每天8：30－17：30接待制，晚上設24小時值班電話，實行輪休制。三、崗位和人員的配置部門崗位配置備注主任室項目主任1二級財務1 客戶服務部主管1前臺/管理員3秩序維護部主管1領班3秩序維護員21工程部主管1工程人員3保潔部領班1保潔員20綠化工2合 計58四、人員的詳細安排及運作方案人員安排及分布：，統(tǒng)籌負責開展項目物業(yè)管理工作, ，負責本項目費用收支工作。負責房屋公共部分、設施設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，業(yè)主報修等有償服務，工程圖紙管理，二次裝修工程方面的審核及園區(qū)綠化基礎維護等工作。負責業(yè)主接待、業(yè)主投訴處理、管理費及各項費用的收取，資料檔案管理、員工日常培訓、勞動考勤、裝修管理等工作。公司將對客戶服務中心的工作進行指導、檢查、監(jiān)督和考核。物業(yè)交付使用起管理期內工作計劃管理期主要計劃項目備注第一年A．導入ISO9000質量體系，修訂和完善各項管理規(guī)章制度；B．員工系統(tǒng)培訓開展；C．物業(yè)管理軟件應用，實現(xiàn)辦公自動化；D．開展多種便民活動；E．每年向開發(fā)商提供收支情況； F．有償、無償服務開展；G．按照年度社區(qū)活動計劃，開展各項工作第二年A．根據(jù)首年度收支預決算，合理調整收支，開展各項增收節(jié)支工作；B．總結上年管理服務指標完成情況并努力提高；C．開展各項便民服務活動；D．特色服務推廣；E．維修計劃制定實施； F．協(xié)助成立業(yè)主委員會。物業(yè)交付使用三個月內3二次裝修管理A．與行政主管部門取得聯(lián)系，落實項目裝修審批的監(jiān)管事宜；B．裝修方案審批，宣傳裝修規(guī)定；C．裝修手續(xù)辦理；D．裝修活動管理；E．裝修工程驗收。物業(yè)交付前入伙階段工作計劃序號項目工作內容計劃時間備注1入伙實施A．制定項目入伙計劃，與當?shù)亟值?、房管、環(huán)衛(wèi)、公安、物價等有關部門取得聯(lián)系并得到相關批文，開展有關工作；B．各項入伙資料的準備；C．明確入伙流程及各崗位職責；D．入伙手續(xù)辦理。C．公示和上墻。人員正式進駐起至物業(yè)交付3辦公后勤工作A．管理用房裝修；B．安排工程、秩序維護、保潔等各工作間及簡單布置；C．物資配備。我公司通過對各類物業(yè)機電設備設施和智能化系統(tǒng)，如電梯、安保系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、大型地下停車庫，以及綠化養(yǎng)護、水系維護、安全防范、清潔管理等，積累豐富的管理經驗和服務技巧，可以滿足本項目的要求，安排規(guī)劃出經濟的管理方案。我們將結合***項目項目實際特點，有效導入全程顧問公司的物業(yè)管理模式，按照ISO9000質量管理體系，形成一整套嚴謹、科學、規(guī)范的管理制度，如激勵制度、獎勵制度、培訓制度和各專業(yè)管理制度，并依據(jù)相關法規(guī)和范本編制了系列的公共管理制度，如裝修管理、安全管理、清潔管理、綠化管理等。我公司聘請的全程顧問服務公司有同類型項目管理經驗，可在[***項目]的管理服務中取長補短?；顒有问蕉喾N多樣，如球類比賽、綠化認養(yǎng)等活動，增加業(yè)主間的溝通交流。[***項目]的人文需求，策劃社區(qū)文化環(huán)境我們崇尚的是一種富有人情味的社區(qū)文化，將現(xiàn)代居住理念融入社區(qū)文化意識，最終轉化為業(yè)主對[***項目]的認同。我們將提供適合不同層面的個性化服務，想在業(yè)主前面，做在業(yè)主前面，真正做到想業(yè)主所想，做業(yè)主所做。人員要求工作人員要求持證上崗并定期進行培訓，責任心強，能熟練掌握各類設備的操作，并按要求定期對各類設備進行檢查測試?？偰繕俗龊迷O備運行管理和維護，確保本項目的各類設備運行正常。通過以上各類措施的落實，確保我們承諾的指標。我們將積極配合當?shù)毓矙C關做好安全防范工作，與社區(qū)、聯(lián)防、業(yè)委會一起組建群防力量，共同維護小區(qū)安全。[***項目]現(xiàn)場的特點，策劃其安全防范措施安全防范是項目物業(yè)服務工作的重中之重，針對[***項目]所處的區(qū)域及環(huán)境特點，我們確立了以“人防為主、技防為輔”的安全防范原則。同時通過前期介入可熟悉施工情況，為今后的管理服務做好準備工作。l 根據(jù)ISO9000質量體系標準，對各項管理目標進行全面跟蹤，確保管理服務的專業(yè)化、規(guī)范化，使管理服務質量得到循序漸進的提高。l 高標準、高起點、創(chuàng)品牌服務。五、[***項目]物業(yè)管理指導思想和總體管理目標l 堅持公司一貫的服務宗旨和工作作風，擴大管理規(guī)模，樹立良好的品牌和聲譽。四、[***項目]物業(yè)管理總體思路我公司在借簽杭州濱江物業(yè)管理有限公司成功管理經驗的同時，從前期介入、入伙、裝修管理和后期管理等多個方面入手，以保證后期管理中能更好地服務于廣大業(yè)主。三、我公司管理[***項目]的優(yōu)勢 我公司雖為新成立公司，但我公司站在巨人的肩膀上，聘請的全程顧問服務公司杭州濱江物業(yè)管理有限公司具有多年的住宅物業(yè)管理從業(yè)經歷，他們積累了豐富的經驗,目前公司在管的住宅項目多達20余個，在業(yè)界的口碑和服務品質有目共睹。從物業(yè)管理角度看本小區(qū)規(guī)模大，設施設備多，智能化程度高，物業(yè)管理壓力大。管理人員任職要求序號職務名稱配置人數(shù)任職要求1項目主任1名大專以上文化程度，擔任同等職務兩年以上，35周歲以下,熟悉任職崗位及下屬崗位的各項業(yè)務及運作流程,具有較強的管理能力和領導水平；2二級財務1名大專以上文化程度，具有會計證等相關證書，具備必要的會計技能，兩年以上財務工作經驗；3客服主管1名大專以上文化程度，45歲以下，一年以上物業(yè)項目管理經驗，有物業(yè)管理相關崗位證書；4前臺/管理員３名中專以上文化程度，35歲以下，一年以上物業(yè)客戶服務工作經驗，有物業(yè)管理員上崗證書；5工程主管1名高中以上文化程度，55歲以下，有高配電工、電工證相關證書，有五年以上水電、設備管理工作經驗；6工程人員３名男性55歲以下，水電維修工作經驗，有相關上崗證書，有機電維修工作經驗；7秩序維護主管1名高中以上學歷，45歲以下，三年以上秩序維護主管工作經驗；，身體健康；紀律性強，退伍回來的軍人優(yōu)先；8秩序維護領班3名高中以上學歷，45歲以下，三年以上秩序維護工作經驗；，身體健康；紀律性強，退伍回來的軍人優(yōu)先；9秩序維護員21名身體健康，五官端正，紀律性強，男性50歲以下，；10保潔領班1名女性，45歲以下，五官端正，工作勤快，有保潔管理經驗者優(yōu)先11保潔員20名女性，60歲以下，五官端正，工作勤快12綠化工2名60歲以下，身體素質好，能吃苦耐勞合計58 第一部分[***項目]物業(yè)管理服務整體方案和策劃思路一、[***項目]物業(yè)概況二、 [***項目]項目特點和物業(yè)管理工作重點1.[***項目]地處市區(qū)繁華地段，屬高檔商品房.[***項目]項目位于繁華的平湖市當湖街道，地理位置優(yōu)越，交通便捷，建筑成本高，項目配套齊全，屬于高檔商品房。誠心誠意為客戶服務，替客戶分憂，完善開發(fā)商的品牌內涵，積極做好開發(fā)商和客戶間的橋梁，使開發(fā)商、客戶和物業(yè)企業(yè)形成良性互動，以物業(yè)管理提升房產和滿足客戶，以房產和客戶提升物管企業(yè)知名度，從而擴大市場份額。l 加強與客戶、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的溝通溝通在物業(yè)服務管理中有不可取代的地位，也是貫穿整個物業(yè)服務工作的一個準則，我公司非常注重與客戶、業(yè)主大會的良性溝通，定期與客戶、業(yè)主委員會就物業(yè)管理服務工作事宜進行座談、交流，積極聽取相關意見和建議，并將其融入到日常管理服務中，保證物業(yè)服務工作的順暢。l 依法管理、注重溝通嚴格依照國家法律和規(guī)定進行管理，十九年來贏得了主管部門和廣大客戶的一致好評和贊賞，同時我們注重加強與客戶的溝通，面對千家萬戶，還未出現(xiàn)過為物業(yè)的管理和收費等事宜打官司的局面。第五節(jié) 管理經驗、業(yè)績和企業(yè)發(fā)展方向一、管理經驗l 及時介入，完善和提升物業(yè)品質從物業(yè)管理和客戶使用的角度出發(fā)，及時提出設計和施工中存在的問題和不足，對后期的正常管理至關重要，并可減少物業(yè)在正常使用中會出現(xiàn)的各類問題，減少返工現(xiàn)象，降低日常管理成本。歷年的物業(yè)管理服務先進集體、十佳員工、優(yōu)秀員工評比活動中，我公司多名員工榜上有名，并獲評“杭州市十佳物業(yè)服務員工”、“杭州市十佳最可愛小區(qū)保安”等榮譽稱號。每年有從杭州英職業(yè)技術學院、杭州職業(yè)技術學院等物業(yè)管理專業(yè)優(yōu)秀畢業(yè)生和其 他高校的大學生充實到本公司，并與部隊杭州某部、省內多個保安學校及 安徽一些勞務機構簽有輸送秩序維護員合作協(xié)議。二、企業(yè)服務宗旨、質量方針● 服務宗旨 “千家萬家 服務到家”我公司將始終堅持“千家萬家、服務到家”的服務宗旨，強調規(guī)范化管理和人性化服務，把客戶的滿意作為我們管理服務的出發(fā)點和工作目標，努力為廣大客戶營造清潔、優(yōu)美、方便、舒心的居住和辦公環(huán)境。尤其是在員工拾金不昧一項上，十多年來累計拾到財物近500余件