【正文】 1分攤： 分攤部位、分推率、分攤構成 1物業(yè)管理： 物業(yè)公司、介入時間、服務內容、服務成本、服務的可延續(xù)性、服務收費標準 1綠化： 綠化率、綠化形態(tài)、綠化功能、綠化規(guī)模 1日照： 規(guī)范要求、日照時間、日照質量、間距、外立面與日照 1通風： 朝向、主導風向、垂直氣流、平面氣流 1節(jié)能： 采暖系統(tǒng)、保溫材料、外墻能耗 1隔音： 噪聲、隔音能力及措施、聲源控制 1私密性： 視線干擾、公私分離、動靜分離、潔污分離 優(yōu)惠 措施： 價格優(yōu)惠、贈品 2開發(fā)商： 開發(fā)商、實力介紹、信譽介紹 2付款方式： 2施工管理： 2施工進度知會： 2合作單位： 物業(yè)管理公司、其他合作單位、設計單位、管理單位 三、項目賣點解述 品牌 強強聯(lián)合 市場形象與定位（市場形象、目標市場） 區(qū)位價值（區(qū)位環(huán)境、地塊資源、區(qū)位歷史、區(qū)位景點、區(qū)位規(guī)劃、區(qū)位交通） 創(chuàng)新（產(chǎn)品綜合概念創(chuàng)新、文化設定創(chuàng)新、規(guī)模創(chuàng)新、規(guī)劃布局創(chuàng)新、產(chǎn)品功能定位創(chuàng)新、建筑單體創(chuàng)新、景觀設計創(chuàng)新、戶型創(chuàng)新、公建配套創(chuàng)新、價格創(chuàng)新、宣傳 推廣創(chuàng)新、銷售方式創(chuàng)新、物管服務創(chuàng)新、智能化概念創(chuàng)新）。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。居室是家庭的 “ 領地 ” ，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1／ 3，且不超過 1／ 2 者 。 9 走廊 是指房屋套外使用的水平交通空間。 9 標準層 是指平面布置相同的房屋樓層。 9 公用建筑面積分攤系數(shù) 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。 90、 違約金 違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方 的一定數(shù)量的貨幣。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超出合同標的額的 20%。它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現(xiàn)。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重 。它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。 8 內銷房 內銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內銷商品房可以出售給當?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。 8 二手房 即舊房。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。 8 期房 是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。 8 現(xiàn)房 是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。 第四考慮區(qū)位價值。 第三考慮未來交化。 第二是居住環(huán)境。 首先是房屋價格。但錯層式房屋不利于結構抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔房屋。還有的利用地形地勢的高差在坡地上設計錯層式房屋，可以減少挖土的土方量。優(yōu)點是和躍層一樣能夠動靜分區(qū)，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復式房屋豐富的空間感。若房間超過 米（含）部分不足房間總面積的 2 倍計入使用面積。如果躍層部分的高度不夠一個完整的層高，可以參照披屋頂使用面積的計算標準： 如：利用坡屋頂作為使用房間時，除必要的衛(wèi)生條件（漱洗、便溺、采光、通風）外，還應同時具備以下兩個條件，方能計入使用面積： 使用房間的凈高度最低處不應低于 米（含）： 使用房間凈面積的一半（含）以上不低于 米（含）。而躍層房屋的上下兩層之間完全由樓板分隔，只通過樓梯聯(lián)系，和復式房屋的空間是兩種不同的類型。 復式房屋實際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。其目的是在有限的空間里增加使用面積 ，提高房屋的空間利用率。一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室；二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。建造空間靈活多變的房屋建筑，采用承重結構骨架固定不變，分隔構建則可根據(jù)房屋要靈活布置，以形成多樣化的內部空間。 （ 5） 滿足房屋功能多樣化個性要求原則 。 （ 4） 滿足現(xiàn)代生活的健康衛(wèi)生原則。 （ 3） 滿足現(xiàn)代生活設施進步原則。 （ 2） 滿足使用方便和安全原則。 （ l） 滿足分戶獨立性和保護隱私性原則。 80、局住功能的國際標準是什么 按照國際文明房屋標準，房屋功能不僅要滿足最基本的寢、食功能，更要從自然、生態(tài)、社會、人文等方面滿足現(xiàn)代人對婚姻、家庭、工作、學習、子女教育、休閑娛樂、身心健康、人際關系等多方面的需要。 （ 3） 信息服務系統(tǒng) 增加實現(xiàn)電子購物、電子圖書館、遠程醫(yī)療登記等功能。 甲級標準 除了乙級標準所有的功能外，另需增加一些功能，同時整個系統(tǒng)應是一個由中央控制中心附帶數(shù)個分控中心構成的集散控制系統(tǒng)， （ 1） 安全保安系統(tǒng) 實現(xiàn)可視對講功能，門禁系統(tǒng)功能，家庭智能化報警增加的功能有：可進衍程序自動化控制功能、可實現(xiàn)室內無線遙控功能、通過電話進行遠程遙控功能、電源控制及調光功能。 實現(xiàn)三表遠程計量，計算機網(wǎng)絡功能及一些物業(yè)管理功能。 （ 2） 通訊系統(tǒng)實現(xiàn)住戶的至少兩對電話線和一個寬帶國際互聯(lián)網(wǎng)絡（ Inter）插口，可接收有線電視 網(wǎng)節(jié)目。 7智能化房屋如何分類 像所有消費品一樣，智能化房屋也會根據(jù)軟硬件的品質不同，而分出不同標準。 另外，除了房間布置，好的戶型設計還會充分考慮現(xiàn)有備種家用電器如冰箱、電視、洗衣機、空調、電話的設置，還要考慮將來不斷涌入家庭的各種新的家用電器如電腦網(wǎng)絡、新的電炊具、新的保健娛樂設施、新的安全防衛(wèi)設施、救生設施等等 的配置，有合理的空間安排和電氣設計。 房間的內部凈高要合適，現(xiàn)在，絕大部分商品房的內層凈高在 米到 米之間。臥室的合理面積一般應為 13 至 14平方米之間，臥室要有私密性，安 靜舒適并通風良好。從居室功能分析，廚房合理的面積一般為 4 平方米至 5 平方米之間，廚房不能過于狹小，應有最小寬度。 單元內不同空間要有相對合理的面積。 戶型的節(jié)能要求，他可以減少不必要的日常生活開支。從習慣上看，居住的空間應給人以穩(wěn)定、寬闊感，所以房屋要方正，這樣不但有利于家具的擺設，對于居住者來說也有個良好的居室活動空間。 我們通常所說的一室一廳、兩室一廳、兩室兩衛(wèi)一廳、三室一廳，就是最為普通的平層戶型，此外還有躍式房屋、復式房屋、高檔的花園別墅等。 7如何進行戶型評判 整體而言：（ 1）景觀；（ 2）朝向；（ 3）單元戶數(shù)；（ 4）人文環(huán)境；（ 5）方正實用。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。較低的起步價容易引起消費者的注意。 7起步價： 某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起步價。 7基價： 經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房的基本價格。 7房屋單方綜合造價 每平方米房屋建筑面積所需的工程建設的測算綜 合投資，應包括土地開發(fā)費用和居住區(qū)用地內的建筑、道路、市政管線、綠化等各項工程建設投資及必要的管理費用。 70、拆建比 新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。 6建筑小品 既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間環(huán) 境的小體量建筑，游憩觀賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。 6建筑線 一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 6公共活動中心 配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。 6配建設施 與房屋規(guī)模或與人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地總稱。 6公共綠地 滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的 游憨綠地。 5組團級路 上接小區(qū)路，下連宅間小路的道路。在大城市中通常與城市支路同級。 5道路用地 居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 5房屋用地 房屋建筑基底占地及其四周合理間距內的用地，含宅間綠地和宅間小路等的總稱。 5居住組團 一般稱組團，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模 1000～ 3000 人相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。 50、城市居住區(qū) 一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 30000～ 50000 人相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。 4什么是花園式房屋？ 花園式房屋也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。對垃圾的分類處理也屬于綠色環(huán)保，與房屋環(huán)境息息相關。如采用大面積玻璃，設計明廳、明衛(wèi)、明廚等，能節(jié)約大量的電能；盡可能采用太陽能熱水系統(tǒng)，采用小區(qū)共用供熱系統(tǒng)，都是充分利用自然能源的有效途徑，可減少對大氣的污染。 充分利用自然資源。如現(xiàn)在有一種新型的建材環(huán)保用磚，該磚采用發(fā)電廠排出的飛灰為重要原料，抗壓強度在 8 兆帕以上，在防水、隔 熱、隔音和耐震強度上均超過了一般紅磚。 新型建材、新型墻體的采用是“綠色房屋”的構成內容。它是既適應地方生態(tài)又不破壞地方生態(tài)的建筑。 4什么是綠色房屋？ “綠色房屋”不是一般人認為的綠化較好的房屋。這里的環(huán)境不僅涉及房屋區(qū)的自然環(huán)境，如空氣、水體、土地、綠化、動植物、能源等，也涉及房屋區(qū)的人文環(huán)境、經(jīng)濟系統(tǒng)和社會環(huán)境。院落式的布局，用四面樓房圍合成封閉的空間，由單一的出入口出入，它能給住戶帶來領域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間，空間尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現(xiàn) 代人交流的心理需要。這種布局的缺點是不但形象單一死板，而且給住戶帶來不安全感。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高＝層高－樓板厚度，即層高和樓板厚 度的差叫“凈高’。 4層高： 房屋的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。目前我國大量城鎮(zhèn)房屋房間的進深一般要限定在 5 米左右，不能任意擴大。 4房屋的進深： 在建筑學上是指一間 獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。房屋開間一般為 － 米，磚混結構房屋開間一般不超過 米。當然房屋的公共面積包含在房屋建筑面積之中，是由部分輔助面積和部分結構面積構成。 4建筑面積 房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層房屋樓的建筑面積，則是 各層建筑面積之和。 計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式房屋中的戶內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚度計入使用面積。計算房屋使用面積，在過去主要用來計算 和征收公共房屋房租時使用。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。對購房者而言，綠化率高為好。 綠地應包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地， 即道路紅線內的綠地， 又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地 ，不應包括屋頂 、曬臺的人工綠地。 3建筑密度 居住區(qū)用地內，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地面積的比率， 它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。 3建筑容積率： 是指項目規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積（項目用地紅線范圍內 的土地面積，一般包括建設區(qū)內的道路面積、綠她面積、建筑物（構筑物）所占面積、運動場地等等）之比。而多層房屋基本不存在上述問題，即便有些多層房屋有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設計布局其使用率還可進一步提高。它反映了一個物業(yè)的真實使用率，這種 計算方法是對客戶負責任的方法。 3怎樣計算房屋的使用率？ 房屋使用率指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要指標。 第 2 步：各套房的公用分攤面積＝分攤系數(shù)各套內建筑面積。 （ 3）各戶分攤公用建筑面積的計算方法：其基本思路就是用各戶套內面積按比例進行分攤： 第 1 步：計算分攤系數(shù)。將這幾部分面積和計起來即為共有面積總和。 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻、以及外墻水平投影面積一半的建筑面積。公有面積的處理原則一般按各戶房屋建筑面積比例進行分攤。 公有建筑 面積的計算和分攤：