【正文】 住宅，第二次是由住戶根據(jù)各自不同的生活習慣和各時期不同的生活需要參與設計，主要內(nèi)容為室內(nèi)裝修與選用不同類型尺寸的定型產(chǎn)品，如輕質(zhì)隔墻、推拉門、窗、組合家具及折疊門等進行靈活空間分隔。 以“錯層”為代表的立體住宅是近期全國性的熱點，但錯層的牢固性、抗震能力如何尚有疑 問。 市場是鮮活的、不斷變化的，因此戶型設計需要不斷調(diào)整創(chuàng)新；市場變化是漸進的，有規(guī)律可循的，因此所有調(diào)整創(chuàng)新都必須緊扣市場發(fā)展趨勢。 特殊功能陽臺：近來在深圳、廣州、上海的一些住宅中，設計師從安全角度、建筑外立面的干凈整潔、室內(nèi)空間的利用率及視覺清爽等角度出發(fā)，還在背陽面特別設置一個 4 平方米的小陽臺，主要用于安置空調(diào)主機、燃氣熱水器等，深受住戶歡迎。在近十余年來全國各地開發(fā)的商品房中，基本都摒棄了“兵營住宅”時代用紅磚砌就或水泥鑄成的粗糙、笨重、簡陋的陽臺。觀景陽臺不僅強調(diào)人看景，而且應做到陽臺與景觀的交流、對話，陽臺融入景觀，因而不僅需要上佳的角度，而且需要較大的面積。內(nèi)陽臺特別適合北方地區(qū)，北京現(xiàn)代城是這方面的典型代表。 內(nèi)陽臺：即將陽臺整體納入室內(nèi)，使其成為廳的自然延伸，因而也可看作是封閉 式陽臺的一種升級。 雙陽臺：目前在設計雙陽臺時，有兩種不同的思路。但在以前室內(nèi)是緊巴巴的面積、室外是水泥沙土地面的居住條件 下，陽臺也就被不少人家封閉起來，并被改造成一間小臥室或雜物堆放地，失去了其與自然交流的天性。 陽臺 在一套住宅里，陽臺應該是最具浪漫情調(diào)的地方，因為這里有廣角度的視界可看青山綠水、生機滿園、可看繁華都市、滿天星斗；這里有不歇的風兒帶來春夏的涼爽；有充足的陽光溫暖冬天。最近深圳即有一樓盤將燃氣熱水器統(tǒng)一安排在陽臺上，大受客戶歡迎，預計類似概念將迅速得到普及。而影響用具布局的主要因素是開門方向，因此推拉門是值得考慮的設計。 三角形浴缸比長方形浴缸更節(jié)省空間，這也值得發(fā)展商注意。 冬天不再去公共 澡堂而是在家沐浴，泡在自家的浴缸里必將成為北方地區(qū)生活的主流，因此浴缸在洗手間里不可或缺，尤其是主臥洗手間。 根據(jù)新的《住宅設計規(guī)范》征求意見稿提議， 80 平方米以上住宅均應至少設計兩個洗手間，因此主臥是否應設計洗手間的問題已無需討論，需強調(diào)的是主臥洗手間的面積應大于公共洗手間。盡管可以人工排風、盡管可以用電發(fā)光，但無論從能源利用角度還是人們對自然 風、太陽光天然的親近感，洗手間都應該做到寬敞明亮，通風順暢，如能引入西曬，就更理想了。由于不同購房目的及需求差異，目前消費者希望的洗手間面積集中于 6—— 7 平方米和 10—— 12 平方米兩個區(qū)間，發(fā)展商因根據(jù)項目定位作恰當選擇。（目前深圳地產(chǎn)界對洗衣機是否應進入洗手間存在爭議，擁護者認為洗衣與其他活動一樣屬于“水性”活動，理應集中，順手將換洗衣物擲入洗衣機也實在方便，另外從接、排水管道的設置利用考慮，也應進入洗手間；反對者認為洗衣機與洗手間功能難以協(xié)調(diào)，而且拎著裝滿濕衣服的桶穿過客廳到達晾曬陽臺也有諸多不便（即 使有干衣功能），洗衣機應設于晾衣陽臺附近。 上一篇文章里我們歷數(shù)了現(xiàn)今洗手間存在的諸多不是，出 現(xiàn)這些問題的其根源在于發(fā)展商和設計人員仍在用舊觀念處理新住宅：仍將洗手間看作是不得已而去之的逃難地，而沒有想到其應該是業(yè)主重要的享受區(qū)。這實在有南轅北轍的嫌疑：購買大戶型者多為實力派人士，一般都將重新設計裝修，不用操心太多；而小戶型買家多為工薪階層，資金、時間相對較緊，因而更渴望發(fā)展商仔細琢磨能提供能一次到位的設計和裝修。事實上從使用角度看，利用率更高的還是公共洗手間，并沒有理由對其漠然視之。 （ 10）重主臥洗手間不重公共洗手間。 （ 9）重裝修標準不重基本功能配套。 （ 8）重面積不重功能布局。 （ 7）重數(shù)量不重質(zhì)量。 （ 5）缺乏從用戶出發(fā)、為用戶著想的理念而只圖設計簡單、施工方便 ——洗手間是管線集中的地方，長期以來都以明管配置，為用戶又增加了難以清掃的積污納垢的死角，既不衛(wèi)生又有礙觀瞻。 （ 4）標準化程度低，施工質(zhì)量差。 （ 2）空間面積絕對不足，一些發(fā)展同將其作為輔助功能，面積壓縮得很小，在一些小戶型中其面積仍在 4 平方米以下。因此自 80 年代隨著經(jīng)濟發(fā)展對改善居住條件日益關注以來，我們經(jīng)歷了追求每戶有獨立洗手間、有坐式抽水馬桶、增加實用面積、追求二個甚至三個以上洗手間等幾個階段。 長久以來，廁所在中國另有一別稱 —— “茅房”，由此可見其在戶型中的地位低下、不受重視。 洗手間的問題 中國菜肴之香、之精美舉世聞名，與此同時中國的廁所之臭、之簡陋也“享譽全球”。早餐室在歐美國家十分普遍，隨著生活形態(tài)的改變和人們餐飲習慣的轉(zhuǎn)變，在部分大戶型中不妨一試。隨著人們生活節(jié)奏的加快，我們還應該在深入研究國人烹飪習慣的基礎上將廚房設計得更科學、更合理，更符合人們的廚房作業(yè)的流程：在洗、切、炒的流程中， L 型廚房比“一字型”更能減少步伐移動、節(jié)省時間、提高效率，降低勞動強度；整體廚房由于能使物品各歸其位，不僅能提高空間利用效率、減少死角，而且更方便清潔，改善衛(wèi)生狀況；我們 還認為，現(xiàn)在已經(jīng)到了將廚房功能細分為清洗加工區(qū)和烹飪區(qū)的時候，如此一來既可最大程度地降低油煙污染，又可使揀菜、洗菜、切菜在更為寬松愜意的空間進行，不僅大大提高了舒適度，對鼓勵“另一半”幫忙、打下手也大有好處，可為平淡的居家生活增添許多情趣。 舒適度：事實上，自“大廚房”的觀念與抽排油煙機一起進入普通中國人家庭后，就已經(jīng)使廚房從大汗淋漓、油煙滾滾的戰(zhàn)場開始向演奏鍋碗瓢盆交響曲的樂臺轉(zhuǎn)變，從而大大提高了家庭主婦主男們工作的舒適度。但不管南方北方，我們認為只要是平面戶型，在規(guī)劃設計廚房時就必須從如下兩種基本原則中選取其中之一： 廚房是家居生活中最主要的污染源，噪聲、油煙油污、殘渣剩飯、殘枝敗葉 、清洗污水等集中于此，因此應遠離臥室、客廳，盡量避免拎著菜穿過客廳，也就是說廚房應盡可能靠近進戶門； 廚房與衛(wèi)生間是住宅中的水管集中地，因此從施工成本、能源利用、熱水器安裝等問題考慮，廚房應與一個衛(wèi)生間貼鄰而處。 位置：南方氣候炎熱，所以南方的房子特別強調(diào)通風順暢、希望廳里有“串堂風”；北方冬天漫長，所以北方的房子特別講究南北朝向。 輔助功能：在目前的住宅市場中，不少設計師在處理大面積戶型時，常簡單地將每一個房間按比例放大就算了事，其實這是一種非常嚴重的浪費，我們認為可行的方法應該是將功能進一步細分，如在主臥中就可考慮設置獨立的衣帽間、獨立的梳妝間，可以考慮設置背景音樂系統(tǒng)等。因此低臺、大窗、凸窗（或曰飄窗）甚至落地窗就成了近年來主臥窗戶的主流。 窗戶：客戶的功能有三：采光、通風、眺望。面積過大一是造成浪費（購買款、管理費），二是空曠的空間不利于營造親密、浪漫、溫馨的二人世界。更有甚者，有一個項目的主臥居然直接面對餐廳、與廚房相鄰，這就讓人匪夷所思了！除私密性外，朝向、“觀景”也是在確定主臥位置時必須考慮的重要因素，主臥必須朝南或面對最佳景觀朝向。 位置：獨立性、私密性是主臥的主要要求，現(xiàn)在的建筑設計師都知道將主臥設置在最隱密的地方了 —— 盡量遠離入戶門、遠離客廳，如是立體戶型則設置在上層或上半部分。 主臥設計的要點如下： 衛(wèi)生間：我們在大連仍能看到有些項目的三房仍只有一個衛(wèi)生間，這顯然是沒有較好地理解消費者的需求。 主臥的出現(xiàn)，使老、中、小三代及客人在空間上有更強的獨立性，減 少了家居活動時成員之間的相互交叉干擾，增添了生活情趣，因而從生理上滿足了現(xiàn)代人的家居生活。 主臥 我們都知道，在單位福利房一統(tǒng)天下的年代，即使在三居室以上的戶型中，各臥室盡管有大小之分，但主次關系是十分不明顯的。為客廳賦予更多的工作功能甚至直接將客廳當作電腦間、網(wǎng)上沖浪室也是部分 IT 人士的生存需要，現(xiàn)在仍處設計階段的房子，在決定 一房一廳、兩房一（二）廳的布局時，恐怕就有必要考慮新人類們的需要了。但其真實價 值、其存在的必要性仍為許多消費者懷疑，因而設置與否也需謹慎調(diào)查。連通會使整個廳顯得開闊、通透一些；錯開或隔斷則功能分區(qū)更清楚細致一些、小餐廳的氣氛要雅致一些，但通風性差一些，面積利用率也將打點折扣。 客廳與餐廳的連接也是個問題。因為門越多則空間利用率越低，而門朝向哪里又決定了使用的方便與否。陽臺必須與客廳相連還有一個重要原因：它是我們晾曬衣服的地方，因此只能是與公共空間相通而不能 穿過臥室以形成干擾、影響居家私密性。 陽臺幾乎是一套房子里唯一可以與外界自然環(huán)境交流、對話的空間，是最開揚、通暢的地方，我們認為必須與客廳一脈相連。 上一篇文章我們提到，視總面積的大小，客廳的開間應在 — 5 米之間，過大或過窄都與人們的家居生活規(guī)律有沖突。因此我們說客廳是戶型之首，在設計中應該得到最高規(guī)格的尊重。 戶型之首 —— 客廳 毫無疑問，在一套房子里面，客廳的重要性居于首位。比如大連人大多認為二房二廳應該有個 90 ㎡甚至 100 ㎡，而在深圳，恐怕就很少有人能理解 90 ㎡以上的房子為什么不做成三房，為什么要如此浪費。地域性是由于各地區(qū)人們生活習慣不同而對戶型面積有著不同的要求，其實是舒適性的延伸。如果一套房子中有部分面積既不能用于擺設家具電器、又無助于人的活動、亦不能增添藝術情趣，則只能增加購買費用、增加主婦打掃衛(wèi)生的時間與難度，舒適性自然也就大打折扣。同樣的道理，主臥、次臥、衛(wèi)生間、廚房等都有這樣從人居活動出發(fā)的辯證關系。以普通家庭的客廳為例，這里陳設的是沙發(fā)、電視、音響、金魚缸、花木等，是迎客、家人閑聚的空間，談話、看電視是這里的主要節(jié)目，太小讓人有壓抑感，過于空闊則又易于讓人有四邊不著、相互有隔閡的感覺。舒適性就是從人體工程學和家居生活基本規(guī)律出發(fā)，決定戶型的開間、進深及面積。 舒適性。二房是做 70 ㎡還是 100 ㎡？三房是做 100 ㎡還是 130 ㎡？需要我們精確區(qū)分目標消費者并與其購買力、生活狀態(tài)、居住習慣高度對應。二房二廳、三房二廳所面對的則是最復雜的消費群。從功能上說，雖然也需要廳、房、廚、衛(wèi)、陽臺五臟俱全，但對每一部分面積的要求卻應該都是小字號的，而且需要布局緊湊，因此總面積也不應超過 50 ㎡。 消費者對應性。因為前者將決定項目主要賣給誰，而后者則將決定項目是否真 正能滿足這些人。 戶型的配置決定了項目的整體定位，因此戶型策劃首要的是進行土地價值分析判斷：景觀豐富、交通便利的地塊當然應以大戶型為主；土地各方面均普通既無突出優(yōu)點又無特別缺點的，則以中等戶型為主；而地塊較差時則應以總價較低的中、小戶型為主；至于在商務中心區(qū)的小幅土地，最適宜的當然是小面積公寓甚至酒店式公寓。因此大、小戶型相互比例配置合適，戶型既有層次又有相對同一性，既錯落有致又充實豐富，則客戶挑選余地大，市場抗風險性也好。而一些項目由于對目標消費者界定不清或希望將所有類別消費者一網(wǎng)打盡，于是從 40 ㎡的單身公寓到二房、三房、四房直至 200 ㎡以上的復式一應俱全。戶型單一則由于客源供給面狹窄，抗風險性相對也就較差，但“人以群分”，單一戶型所帶來的客戶基本素質(zhì)面的同一，可大大提高物業(yè)形象檔次進而賣出好價錢。消費者選擇小戶型的很大原因是由于其總價較低、月供輕松，那么增加一間保姆房所帶來的壓力，目標消費者能否承受？希望大連有開發(fā)商、代理商、廣告公司、市場調(diào)研公司能對此做一番深入研究。一般說來，在小戶型的買家中，結婚未久的年輕人是絕對主力。而大面積戶型就讓設計師們發(fā)揮的余地就較大 ，不僅可以在小戶型基礎上增設主臥衛(wèi)生間、貯藏室、工人房、書房（音樂室、麻將房、健身房）、梳妝間、更衣室、主臥觀景陽臺等多方面功能，而且可以依據(jù)人們通常生活習性做出比較完美的功能分區(qū)，躍、復、錯層等創(chuàng)新空間也比小戶型大得多。因為要摳著那一點點空間的確很難做出新穎別致的花樣。而在北方的大部分城市，似乎只有 170 平方米以上才會被叫做“大戶豪宅”。 香港有“千呎豪宅”的說法， 1000 平方呎多大？ 90 多平方米而已。 1999 年，深圳一家公司推出了一種獲得國家專利的“躍復一體”的戶型即將復式房的下層做成錯層式：進門為客廳、公共衛(wèi)生間、餐廳等公共活動空間，往下走為廚房和工人房，頂層為主要家庭成員起居活動空間。 錯層式戶型的帶給人們錯落有致的新鮮感、各層之間高差的不大和室內(nèi)樓梯高度的縮短、平緩，既增加了樂趣，又不太影響交流溝通，其面積也與平面戶型相差不大，因而近年來在各地尤其是上海大行其道大受歡迎。但它所提供的居住質(zhì)量，它所帶來的如影視劇里西方“資產(chǎn)階級”生活方式的尊貴感受、它帶給業(yè)主與眾不同的心理優(yōu)越感，又多么讓人心動！ 而“錯層式”則是平面戶型與復式戶型之間的折衷主義者。在下層，樓梯應與過道空間重合而不能占有 房間面積，在上層出口處以設置衛(wèi)生間入口為宜，可不另設平臺面積。戶內(nèi)樓梯梯段寬度不宜小于 80厘米，否則不僅行走不方便，家具也難以搬上去。所以復式的中、下層應集中設置會客廳、商務間、餐廳、廚房、公共衛(wèi)生間、貯藏室、客房或為行動不太方便的家庭成員設置的臥室；而上層則宜設置對隱秘性要求較高的主人臥室、次臥室、家庭起居室等，復式上層并非是一般客人可以進入的。 很顯然，復式住宅給予住戶的空間層次感十分強，功能分區(qū)也能做得十分到位，其隱秘效果遠非平面戶型和錯層式所能比擬。 所謂復式，就是在一套房子內(nèi)擁有兩個樓層面，而且這兩個