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地產(chǎn)公司置業(yè)顧問培訓(xùn)教材doc(75頁)-地產(chǎn)培訓(xùn)-展示頁

2024-08-25 18:59本頁面
  

【正文】 一般房屋除了專有別墅以外,都有公共使用面積的部分。 ( 3)套內(nèi)陽臺建筑面積:按陽臺建筑面積的計算規(guī)定計算,套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻的水平投影面積計算。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻等共有墻均按水平投影面積的一半計人套內(nèi)墻體面積。 ( 1)套內(nèi)房屋的使用面積:套內(nèi)房屋的使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的凈面積,按水平投影面積計算:它包含了套內(nèi)臥室、起居室、衛(wèi)廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁柜等空間面積的總和;套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計算;套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管 道井均計入使用面積,內(nèi)墻面裝飾厚度亦計入使用面積。 2套內(nèi)建筑面積的計算: 房屋為了滿足各種需求和結(jié)構(gòu)上的需要,各套面積不一定相等,就必須將各套房的面積分別進行測算。 ( 10)突出房屋墻面的構(gòu)件,配件,裝飾柱,裝飾性的玻璃幕墻,垛,勒腳,臺階,無拄雨蓬等,騎樓過街樓的底層用作道路街巷通行的部分,及屋面上的花園,游泳池 等均不計算建筑面積。與室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫不計算建筑面積。未封閉的陽臺,挑廊按其圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積的一半計算。 ( 6)有柱或有圍護結(jié)構(gòu) 的門廊,門斗,按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。 ( 5)與房屋相連的有柱走廊,房屋間屬永久性封閉的架空通廊,兩房屋間有上蓋和柱的走廊,均按其圍護結(jié)構(gòu)和柱的外圍水平投影面積計算。 ( 3) 穿過房屋的通道,房屋內(nèi)的門廳,大廳均按一層計算建筑面積;大廳內(nèi)的回廊部分,層高在 米以上的按其水平投影面積計算。 ( 2)建筑物內(nèi)所有永久性建筑層高在 米以上的,包括房屋內(nèi)的夾層、 插層,技術(shù)層(即管道層,儲藏室等)和 米以上的樓梯間、電梯間、均按一層計算建筑面積。針對房屋建筑物的主要規(guī)定有: ( 1)作為永久性結(jié)構(gòu)的房屋按外圍水平投影面積計算。由于房屋使用要求、結(jié)構(gòu)形式的不同和裝飾方面諸多因素,造成房屋不太規(guī)則。即:商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積十分攤的公用建筑面積。 建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。其缺點是工藝比較復(fù)雜,建筑造價較高。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好,整體性強,抗腐蝕耐火能力強,經(jīng)久耐用,并且房間的開間、進深相對較大,空間分割較自由。 磚木結(jié)構(gòu):是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑,樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)成的房屋。通俗地講,磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的 結(jié)構(gòu)。 2房屋的結(jié)構(gòu)形式: 主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分,一般可以分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 ( 3)物業(yè)維修基金: 房屋為總房款的 2%(多層)和 3%(高層);商鋪為總金額的 5%。 B、交易費:在房產(chǎn)大證時間一年以內(nèi)的由開發(fā)商支付:房屋 3 元 /㎡、商鋪 5 元 /㎡;在房產(chǎn)大證時間一年以外的開發(fā)商與客戶各承擔(dān)一半:房屋 6 元 /㎡、商鋪 10 元 /㎡。 C、公證費:以借款人所申請貸款額為基數(shù)收取, 1— 3 萬元(不含 3 萬元)收取 100 元; 3— 5 萬元(不含 5 萬 元)收取 150 元; 5— 10 萬元(不含 10 萬元) 收取 200 元; 10— 20 萬元(不含 20 萬元)收取 300 元。 2房屋買賣所需費用 (1)按揭手續(xù)費: A、財產(chǎn)保險費:總房價款 1?貸款年限(其中 1— 5 年為 1?, 6— 10年為 ?, 11— 20 年為 ?)。 2七通一平: 是指上、下水通,排污通,路通,電訊通,煤氣通,電通,熱力通,場地平整。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權(quán)。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了對該房屋在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利。所有的商品房銷售都須簽訂此合同,內(nèi)銷的 房地產(chǎn)合同可免做公證,外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。 1商品房預(yù)售許可證: 按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證,發(fā)展商將有關(guān)資料送到國土局申請,批準后方可預(yù)售樓花(現(xiàn)樓不需此證)。 房屋產(chǎn)權(quán)證書包括:產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房地產(chǎn)登記時要對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載,登記機關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊,按編號對房地產(chǎn)登記事項作全面記載。經(jīng)審查確認產(chǎn)權(quán)后,由房地產(chǎn)管理機關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。也可以委托 中介機構(gòu)或由開發(fā)商代辦。 1如何辦理產(chǎn)權(quán)? 每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進行分割。房屋作為不動產(chǎn)與土地是不可分割的一個整體,房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時,必然是房地一體進行的,不可能將房屋與土地分割開來處分。 土地使用費 土地使用者因使用土地而按規(guī)定每年支付給予政府的費用。 土地使用權(quán)年限: 是指政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式,將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,土地使用權(quán)期滿后,如該綜土地用途符合當時城市規(guī)劃要求,土地使用者可申請續(xù)用(經(jīng)批準并補清地價后繼續(xù)使用),如果不符合則該綜土地使用權(quán)由政府無償收回。 代理商: 經(jīng)政府批準成立,從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀、評估等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機構(gòu),接受委托代辦房地產(chǎn)的出售、購買、出租、承租及物業(yè)咨詢評估報告、銷售策劃等業(yè)務(wù)提供有償服務(wù)的企業(yè)。它是可領(lǐng)獨立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。地所有者職權(quán),以及對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個政府部 門。 置 業(yè) 顧 問 培 訓(xùn) 手 冊 JORDANCHENHUAN 第一部分 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn) 第一章:基礎(chǔ)篇 房地產(chǎn)市場: 一級市場,是指國家以土地所有者和管理者的身份,將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場; 二級市場,是指土地使用權(quán)出讓結(jié)束,由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后,從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易的市場; 三級市場,是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易市場。 國土局: 代表國家行使177。 商品房: 是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán),進行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)。 發(fā)展商: 專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。 土地類型: 按其使用性質(zhì)劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資、微利 房用地?,F(xiàn)政府對土地使用權(quán)年限規(guī)定如下:居住用地 70 年,工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為 50 年,商業(yè)、旅游、娛樂用地為 40 年。 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán): 是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán) 和對該房屋所占用土地使用權(quán)。在具體的房地產(chǎn)項目銷售中,開發(fā)商擁有房屋、車庫等的產(chǎn)權(quán)并獨立出售,但像屬于小區(qū)綠地等部分的公建,對購房而言,就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、 企業(yè)相關(guān)資料文件等先到房屋交易部門辦理契稅手續(xù)后,辦理過戶手續(xù)。 1房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記: 指凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán),不論歸誰所有,都必須按照登記辦法的規(guī)定,向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機關(guān)申請登記。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段,只有通過產(chǎn)權(quán)登記,才能對各類房地產(chǎn)權(quán)實施有效管理,并確定房地產(chǎn)權(quán)利。 1產(chǎn)權(quán)證書: 是指 “ 房屋所有權(quán)證 ” 和 “ 土地使用權(quán)證 ” 的二合為一,是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權(quán)利紀要和附記,并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。 1房地產(chǎn)買賣合同: 是由國土局統(tǒng)一編制,用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。 1房屋所有權(quán): 房屋的所有權(quán)為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)(包括出售、出租、抵押、贈與、繼承)的總和。 房屋使用權(quán): 是指對房屋擁有的享用權(quán)。 2銀行接揭: 是指購房者購買商品房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為,業(yè)主會付一部分房款,余款由銀行代購房者支付,購房者的房屋所有權(quán)將抵押在銀行,購房者將分期償還銀行的貸款及利息,償還完 畢后,房屋所有權(quán)歸己。 2公共維修基金: 公共維修基金是指樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護基金。 B、抵押登記費+工本費:房屋 90 元 /套,商業(yè) 110 元 /間。 ( 2)辦證手續(xù)費: A、契稅:房屋按總房款的 %收取,商鋪按總金額的 3%。 C、測量圖紙工本費:房屋為 80 元 /套;商鋪收取標準為: 100 ㎡以下為 110元, 100— 500 ㎡為 170 元, 500— 1000 ㎡為 210 元, 1000— 5000 ㎡為 270 元,5000 ㎡以上 310 元。 ( 4)配套費 包括電話、天然氣、有線電視、寬帶等設(shè)施的接入或初裝費用,具體收費辦法在物業(yè)交付時確定,為開發(fā)商代收代繳費用。 磚混結(jié)構(gòu):是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑,柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求,磚混房屋一般在 6層以下。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu):是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作,墻用磚或其它材料填充。目前,多、高層房屋多采用這種結(jié)構(gòu)。 2房屋的建筑面積: 是指按房屋建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和(即 房屋的建筑 面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積 ),它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標。 2商品房銷售面積: 商品房銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分攤公用建筑面積之和。 2建筑面積的計算規(guī)定: 是建筑物外圍面積的展開,是指建筑物各層次外圍面積的總和。國家根據(jù)房 屋使用程度的不同,對房屋建筑面積的測算制定了相應(yīng)的規(guī)定。單層房屋按一層計算建筑面積,多層房屋按各層建筑面積的總和計算。層面上的樓梯間,水箱間,電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在 米以上的建筑和地下室,半地下室及相應(yīng)進出口,層高在 米以上的按其外圍水平投影面積計算。 ( 4)樓梯間、電梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。與房屋相連的有上蓋無柱的走廊,連廊按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計算;有頂蓋未封閉永久性的架空通廊,按外圍水平投影面積的一半計算;房屋之間無上蓋的架空通廊(天橋)不計算建筑面積。 ( 7)全封閉的陽臺挑廊按其外圍水平投影面積計算。 ( 8)有伸縮縫的房屋,若在室內(nèi),伸縮縫計算面積。 ( 9)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的樓梯按各層水平投影面積計算,無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。 以上規(guī)定基本土涵蓋了房屋所有建筑面積,它是各面積計算的基礎(chǔ)。套內(nèi)建筑面積是由套內(nèi)房屋的使用面積,套內(nèi)墻體面積,套內(nèi)陽臺面積三部分組成。 ( 2)套內(nèi)墻體面積:是指套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體,或其他承重支撐間隔體所占的面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計人套內(nèi)墻體面積。其中封閉陽臺按水平投影面積全部計算建筑面積,未封閉的陽臺按水平投影面積的一半計算建筑面積。最簡單的有樓道、樓梯、樓梯間等,這部分面積應(yīng)由各戶進行分攤。 ( 1)共有建筑面積的內(nèi)容:共有建筑面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室、以及為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積,按水平投影面積計算。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室 、管理用房、作為人防工程的地下室、都不計人共有建筑面積。 ( 2)共有建筑面積的計算方法:整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套內(nèi)建筑面積之和,并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積;即為整棟建筑物應(yīng)分攤的共有建筑面積。 分攤系數(shù)=需要分攤的公用面積之和/各套內(nèi)建筑面積之和=(總建筑面積之和一各套內(nèi)建筑面積之 和)/各戶套內(nèi)建筑面積之和。 3使用率: 房屋套內(nèi)凈面積(即使用面積 )和房屋建筑面積的比為使用率. — 般高層塔樓在 72%至 75%之間,板樓在 78%至 80%之間。 比較確切地計算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積,這種方法計算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。 從一般情況來看,高層塔樓的真實使用率方面較多層房屋略差,主要是因為高層要求有防火樓梯,電梯間面積也較大,一梯多戶設(shè)計也加大了通道的面積,每戶平均分攤的面積也多。 此外,建筑面積還包括各單元應(yīng)分攤的配套用房共用建筑面積,如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。附屬建筑物也計算在內(nèi),但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。 3綠地率 居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。 綠化率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 3輔助面積 輔助面積是指房屋建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。 3居住面積 房屋的居住面積是指房屋建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。 使用面積 房屋的使用面積,指房屋各層平面中為生活起居所使用的凈面積之和
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