【正文】 可能做到百分之百的精確，但若預(yù)測(cè)誤差很大，就失去了預(yù)測(cè)的意義。即根據(jù)選定的預(yù)測(cè)方法和模型，進(jìn)行預(yù)測(cè)計(jì)算。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的定量方法有回歸分析法、時(shí)間序列預(yù)測(cè)法等。 4． 選定預(yù)測(cè)方法和預(yù)測(cè)模型。 3． 搜集和分析有關(guān)資料。 2． 制定的預(yù)測(cè)方案。要說明預(yù)測(cè)的對(duì)象，要達(dá)到的目的，預(yù)測(cè)的范圍，預(yù)測(cè)時(shí)間等。因果關(guān)系預(yù)測(cè)是依據(jù)預(yù)測(cè)對(duì)象及其影響因素間的因果關(guān)系建立模型，主要包括因歸分析，經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型、投入產(chǎn)出模型等。定量預(yù)測(cè)與統(tǒng)計(jì)資料、統(tǒng)計(jì)方法密切相關(guān)，也稱統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，主要包括時(shí)間序列預(yù)測(cè)和因果關(guān)系預(yù)測(cè)。定性預(yù)測(cè)方法常用的有特爾斐法、意見集中法、類推 法等。在應(yīng)用定性預(yù)測(cè)方法進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)時(shí)，注要是憑借個(gè)人特別是專家的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和分析能力。例如，今后幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系是供大于求還是供不應(yīng)求等。微觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)是企業(yè) 制定生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策，編制計(jì)劃的依據(jù)。宏觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)對(duì)企業(yè)確定發(fā)展方向和發(fā)展規(guī)劃有指導(dǎo)作用。 （二） 宏觀市場(chǎng)和微觀市場(chǎng)預(yù)測(cè) 宏觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)是對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)分析，涉及的范圍大，牽涉面廣。 長(zhǎng)期預(yù)測(cè)是指房地產(chǎn)企業(yè) 對(duì)五年以上的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化及其趨勢(shì)的預(yù)測(cè)。 中期預(yù)測(cè)是反映企業(yè)對(duì) 15年內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化及期限發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)，是企業(yè)制定發(fā)展規(guī)劃的依據(jù)。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，按預(yù)測(cè)的時(shí)間長(zhǎng)短，可分為短期預(yù)測(cè)、中期預(yù)測(cè)和長(zhǎng)期預(yù)測(cè)；按預(yù)測(cè)對(duì)象的 范圍，可分為宏觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)和微觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)；按預(yù)測(cè)方法的性質(zhì)，可分為定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè)。 實(shí)踐證明，有市場(chǎng)預(yù)測(cè)和無市場(chǎng)預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)是準(zhǔn)確與否，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響極大。房地產(chǎn)市場(chǎng)受到許多因素的影響，有些因素是可以控制 的，有些因素是可以為企業(yè)所預(yù)知的，而有些因素是企業(yè)既無法控制又無法預(yù)知的，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)在蘊(yùn)含著巨大機(jī)會(huì)的同時(shí)具有極大的不確定性?？茖W(xué)地市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析是房地產(chǎn)企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益的途徑之一，可以提高整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理的科學(xué)化。 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 是改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。 （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的作用 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)企業(yè)制定開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和進(jìn)行營(yíng)銷決策的基礎(chǔ)。實(shí)際上，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是一種信息變換系統(tǒng)，這一市場(chǎng)預(yù)測(cè)系統(tǒng)中，輸入的是市場(chǎng)調(diào)查取得的歷史和現(xiàn)時(shí)資料，輸出的則是預(yù)測(cè)信息。 (四 ) 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)研 主要包括： (1)房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況； (2)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因； (3)租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況； (4)房地產(chǎn)租售客戶對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià)。 (三 ) 房地產(chǎn)促銷調(diào)研 廣告促進(jìn)房地產(chǎn)商品市場(chǎng)銷售的一種重要手段，廣告促銷的效果是房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注的一個(gè)問題。 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的調(diào)研主要包括： (1)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、服務(wù)狀況； (2)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)定價(jià)及反應(yīng)狀況； (3)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率； (4)消費(fèi)者對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況等。 (一 ) 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)研 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)制定主要包括競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品兩方面內(nèi)容。 四、 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)調(diào)研 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)是一系列活動(dòng)的組合，包括房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格、促銷、廣告等活動(dòng)。 3. 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況。即整個(gè)地區(qū)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的供給總量、供給變化趨勢(shì)、市場(chǎng)占有率；房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售狀況與銷售潛力；房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的市場(chǎng)生命周期；房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的充足程 第 7 頁(yè) 共 16 頁(yè) 此資料來自 度、房地產(chǎn)企業(yè)的種類和數(shù)量、是否存在著市場(chǎng)空隙；有關(guān)同類產(chǎn)品價(jià)格水平的現(xiàn)狀和趨勢(shì)，最適合于客戶接受的價(jià)格策略；新產(chǎn)品定價(jià)及價(jià)格變動(dòng)幅度等。 三、 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給是指在某一時(shí)期內(nèi)為房地產(chǎn)提供房地產(chǎn)產(chǎn)品的總量。主要包括消費(fèi)者的購(gòu)買意向，影響消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的因素，消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的類型等。 (二 ) 房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)研 房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)就是為滿足一定的需要，而引起人們購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品的愿望和意念。對(duì)此，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研主要包括如下方面： (一 ) 房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研 房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)容量調(diào)研，主要是調(diào)研房地產(chǎn)消費(fèi)者的數(shù)量及其構(gòu)成。三者共同構(gòu)成了需求的實(shí)體。市場(chǎng)需求由購(gòu)買者、購(gòu)買欲望、購(gòu)買能力組成。社區(qū)環(huán)境調(diào)研內(nèi) 容包括社區(qū)繁榮程度、購(gòu)物條件、文化分圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。 (四 ) 社區(qū)環(huán)境調(diào)研 社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。 居民家庭生活習(xí)慣、審美觀念及價(jià)值取向等。文化環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容主要包括： 居民職業(yè)構(gòu)成、教育程度、文化水平等。某一地區(qū)人們所持有的核心文化價(jià)值觀念具有高度的持續(xù)性，因 此房地產(chǎn)企業(yè)必須了解當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的文化和傳統(tǒng)習(xí)慣，才能為當(dāng)?shù)叵M(fèi)者所接受。 (三 ) 社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研 社會(huì)文化環(huán)境主要是居民的生活習(xí)慣、生活方式、消費(fèi)觀念、消費(fèi)心理及對(duì)生活的態(tài)度、對(duì)人生的價(jià)值取向等。 項(xiàng)目所在地區(qū)的對(duì)外開放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。 居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。 一般利率水平、獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貸膨脹率。具體包括：國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模，趨勢(shì)、速度和效益。經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研應(yīng)把握企業(yè)所在地區(qū)的總的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景。 (二 ) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研主要是了解財(cái)政、金融、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)等因素，這些因素影響的是市場(chǎng) 大氣候。 政府有關(guān)方針和政策，如產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、稅收政策、財(cái)政政策、物價(jià)政策、就業(yè)政策等。 各級(jí)政府有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等。 (一 ) 政治法律環(huán)境調(diào)研 政治法律環(huán)境調(diào)研主要是了解對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起影響和制約作用的政治形勢(shì)、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)管理的有關(guān)方針政策、有關(guān)法律法規(guī)，包括： 各級(jí)政府有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策。 一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研 房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展是以適應(yīng)房地產(chǎn) 市場(chǎng)環(huán)境為產(chǎn)提的，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，市場(chǎng)環(huán)境大多是不可控制因素，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與營(yíng)銷活動(dòng)必須與之相協(xié)調(diào)和適應(yīng)。但由于調(diào)研目的不同．調(diào)研時(shí)間限制，房地產(chǎn)調(diào)研的內(nèi)容也并非完全相同。在編寫調(diào)研報(bào)告時(shí)，要指出所采用的調(diào)研方法、調(diào)研目的、調(diào)研對(duì)象，處理資料手段，通過調(diào)研提出結(jié)論，并以此提出一些合理建議。在實(shí)際工作中可視具體情況，科學(xué)合理地靈活安排調(diào)研工作的內(nèi)容。 (2)報(bào)告內(nèi)容簡(jiǎn)明扼要，重點(diǎn)突出； (3)文字精煉，用語(yǔ)中肯； (4)結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清晰，咳歸納為要點(diǎn)； (5)報(bào)告后應(yīng)附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用；(6)報(bào)告完整，印刷清楚美觀。要十分重視調(diào)研報(bào)告的撰寫，并按時(shí)提交調(diào)研報(bào)告。 六、 撰寫和提交調(diào)研報(bào)告 撰寫和提交調(diào)研報(bào)告是房 地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作的最后一環(huán)。再次，要進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，將已經(jīng)分類的資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算，有系統(tǒng)地制成各種計(jì)算表、統(tǒng)計(jì)表、統(tǒng)計(jì)圖。在資料編輯整理過程中，要檢查調(diào)研資料的誤差，剔除那些錯(cuò)誤的資料；然后要對(duì)資料進(jìn)行評(píng)定，一確保資料的真實(shí)與準(zhǔn)確。首先，要進(jìn)行編輯整理。為此，必須重視現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研人員的選拔和培訓(xùn)工作，確保人員能按規(guī)定進(jìn)度和方法取得所需資料。 五、 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研 市場(chǎng)調(diào)研即按調(diào)研計(jì)劃通過各種方式到調(diào)研現(xiàn)場(chǎng)獲取原始資料和搜集由他人整理過的次及資料。在實(shí)地調(diào)研前，調(diào)研人員應(yīng)該選擇決定抽查的對(duì)象、方法和樣本的大小。 4. 房地產(chǎn)個(gè)案市調(diào)分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用權(quán)年限、單位售價(jià)、付款方式、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)研資料和日期等。 2. 房地產(chǎn)出租市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)表，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級(jí)、室內(nèi)設(shè)備狀況（暖氣、燃?xì)狻㈦娫?、家用電器、廚衛(wèi)設(shè)備）、環(huán)境條件（庭院、陽(yáng)臺(tái)、停車場(chǎng)、文娛場(chǎng)所、交通和購(gòu)物等）、空置率、影響房租市場(chǎng) 的最大因素、具體房東的記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)研日期等項(xiàng)目。調(diào)研表和問卷的設(shè)計(jì)既要具有科學(xué)性又要有藝術(shù)性 ，以利市場(chǎng)調(diào)研工作的條理化、規(guī)范化。 在搜集原始資料時(shí)，一般需要被調(diào)研者填寫或回答各種調(diào)研表格或問卷。例如近期的房地產(chǎn)業(yè)不太景氣，資金積壓過多，建造好的房子銷售不暢，什么原因呢？經(jīng)過分析先擬定問題產(chǎn)生的原因有兩點(diǎn)：一是國(guó)家宏觀控制，銀行收緊，消費(fèi)者收入沒有好轉(zhuǎn)：另一是廣告效果不大，沒有引起消費(fèi)者足夠的興趣，消費(fèi)者儲(chǔ)蓄待購(gòu)。 （三） 了解市場(chǎng)情況 市場(chǎng)是無情的，消費(fèi)者對(duì)本公司所開發(fā)經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)態(tài)度，就是反映企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷水平的重要標(biāo)志，也是初步調(diào)研的關(guān)鍵內(nèi)容，如為什么消費(fèi)者不購(gòu)買本公司商品房，就需要對(duì)用戶進(jìn)行調(diào)研研究。對(duì)公司的各種記錄、函件、訂貨單、年度報(bào)表等內(nèi)部資料進(jìn)行分析，從而找出產(chǎn)生問題的原因的線索。 三、 初步調(diào)研 第 4 頁(yè) 共 16 頁(yè) 此資料來自 初步調(diào)研的目的是了解產(chǎn)生問題的一些原因，通常有如下 3個(gè)過程： （一） 研究搜集的信息材料 研究企業(yè)外部材料。 擬定假設(shè)的主要原因是限制研究或調(diào)研的范圍，以便使用今后搜集到的資料來檢驗(yàn)所作的假設(shè)是否成立。因此，在確定研究目的的階段，可進(jìn)行一些情況分析。 預(yù)測(cè)性調(diào)研 預(yù)測(cè)性調(diào)研是通過搜集、分析研究過去和現(xiàn)在的各種市場(chǎng)情報(bào)資料，運(yùn)用科學(xué)方法，估計(jì)未來一定時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)對(duì)某種產(chǎn)品的需求量及其變化趨勢(shì)。另一類是企業(yè)市場(chǎng)環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如法律、法規(guī)、政策的調(diào)整、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告支出與價(jià)格讓利等。 因果性調(diào)研 這種調(diào)研是要找出事情的原因和結(jié)果。也就是說描述性調(diào)研旨在說明 “ 是什么 ” 、 “ 何時(shí) ” 、 “ 如何 ” 等問題，并且解釋 “ 為何 ” 的問題。 描述性調(diào)研 描述性調(diào)研只是從外部聯(lián)系上找出各種相關(guān)因素，并不回答因果關(guān)系問題。從此例可以看出：探測(cè)性調(diào)研只是搜集一些有關(guān)資料，以確定問題所在。例如某房地產(chǎn)公司近幾個(gè)月來銷售量不好，公司一時(shí)弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好、廣告支出減少、銷售代理效率低、還是消費(fèi)者偏好轉(zhuǎn)變的原因等等。一般來說確定調(diào)研目的要有一個(gè)過程，一時(shí)是確定不下來的可以采用探測(cè)性調(diào)研、描述性調(diào)研、因果性調(diào)研來確定。目的確定以后，市場(chǎng)調(diào)研就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過失。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的程序包括確定調(diào)研目的、搜集資料信息、制定調(diào)研計(jì)劃、初步調(diào)研、調(diào)研設(shè)計(jì)、資料分析、做出結(jié)論和提出建議。調(diào)研結(jié)果是重要的 第 3 頁(yè) 共 16 頁(yè)