【正文】 的因素很多，工期 、質(zhì)量、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到建造成本的增減，因此在工程實(shí)施過程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程 建設(shè) 監(jiān)理制。如果第二年銷售速度加快，就可以大大降低自有資金的投入，使公司的自有資金能再選擇其他理想的投資渠道。 本項(xiàng)目的關(guān)鍵是第二年度和第三年度預(yù)期銷售收入能否實(shí)現(xiàn)。 敏感性分析 影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素為總投資（建造成本）、售價(jià)和項(xiàng)目的允許建設(shè)面積。另外自有資金占總投資的比例為 40% ，雖然對(duì)整個(gè)項(xiàng)目全部資金投資效益沒有影響，但是由于貸款的杠桿作用 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 會(huì)影響自有資金的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，因此要認(rèn)真考慮。風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要來自：房屋建造成本、售價(jià)、銷售進(jìn)展、 項(xiàng)目的允許建設(shè)面積、開發(fā)周期、貸款利率方面，其中主要取決于銷售價(jià)格的變化和銷售進(jìn)度的快慢。（ 5549－ ） 100%=% 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 通過指標(biāo)計(jì)算和經(jīng)濟(jì)分析，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益較好，抗風(fēng) 險(xiǎn)能力較強(qiáng)，社會(huì)效益顯著，特別是具有較強(qiáng)的償債能力，因而開發(fā)建設(shè)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上是可行的。 盈虧平衡分析：該項(xiàng)目的固定成本為土地費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)、辦證手續(xù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑工程費(fèi)等建設(shè)投資 3000萬元，開發(fā)收益為銷售收入減去經(jīng)營成本即萬元。 敏感性分析表 單位 ：萬元 序號(hào) 變化因素 幅度 基本年內(nèi)部 基本年投資 變化后內(nèi)部 敏感度 臨界點(diǎn) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 收益率（ %） 回收期（年） 收益率（ %） 1 總成本費(fèi)增加 +5% 2 銷售收入減少 5% 3 建設(shè)經(jīng)營期延長壹年經(jīng)營成本增加 +20% 計(jì)算結(jié)果表明：各因素的變化均不同程度影響到財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資回收期，但變化后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于行業(yè)基準(zhǔn)值，銷售收入因素最敏感、最不利情況為經(jīng)營期延長一年，造成經(jīng)營成本增加，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率僅為 %，其次是按銷售收入降低 5%時(shí)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率僅為 %，基本可行。 償債能力分析 該項(xiàng)目經(jīng)營期短，主要依靠房屋銷售收入償還借款本息，借款償還期為 年（含建設(shè)期 2 年），償債能力較強(qiáng)（詳見《借款還本付息計(jì)算表》）。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及效益分析結(jié)果總表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 備注 1 總投資 萬元 3000 按項(xiàng)目 2 銷售收入 萬元 5549 按項(xiàng)目 3 總成本費(fèi)用 萬元 按項(xiàng)目 4 利潤總額 萬元 累計(jì)利潤總額 5 投資利潤率 % 38 按項(xiàng)目總利潤計(jì)算 6 投資利稅率 % 67 按項(xiàng)目總利稅計(jì)算 7 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 所得稅后 8 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 折現(xiàn)率 12%（稅后） 9 全部投資回收期 年 含建設(shè)期 2年 10 借款償還期 年 含建設(shè)期 2年 財(cái)務(wù)盈利能力分析（全部投資） 通過對(duì)該項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量的計(jì)算，其全部投資內(nèi)部收益率（稅后） %，全部投資回收期 （含建設(shè)期 2年），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ i=12%） （詳見《現(xiàn)金流量表（全部投資）》）。 總成本費(fèi)用 根據(jù)建設(shè)投資成本、借款利息支出及經(jīng)營期成本估算，項(xiàng)目投資總成本費(fèi)用 ，經(jīng)營成本為 （主要是工資、廣告費(fèi)及銷售費(fèi)用等），年平均綜合開發(fā)成本攤銷 1500 萬元（詳見《總成本費(fèi)用表》、《損益表》）。 銷售收入表 序號(hào) 類別 可銷售面積（ m2） 銷售單價(jià)元 /m2 銷售金額（萬元） 1 一層商場(chǎng) 臨街 1120 10000 1120 內(nèi)商場(chǎng) 5000 1196 2 二層商場(chǎng) 2020 721 3 三層商場(chǎng) 720 1800 130 4 住 宅 1060 2382 合 計(jì) 5549 銷售收入、銷售稅金及附加 （ 1）銷售收入根據(jù)上述單價(jià)及面積經(jīng)計(jì)算總收入為 5549萬元，具體見 銷售收入表。 銷售單價(jià)確定 公司經(jīng)對(duì)永州市藍(lán)山縣城商業(yè)物業(yè)及各商品住宅銷售價(jià)格比較和市場(chǎng)預(yù)測(cè)（詳市場(chǎng)分析），近幾年藍(lán)山縣城舊城改造任務(wù)大，搬 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 遷工程多，商場(chǎng)及商品住宅需求量較大，雖有較為激烈競爭，但市場(chǎng)的需求旺盛。 銷售計(jì)劃如下：一層商場(chǎng)第 2年銷售 30%，第 3年銷售 70%；二層商場(chǎng)第 3年銷售 50%，第 4年銷售 50%；三層商場(chǎng)在第 4年銷完。 銷售預(yù)測(cè) 銷售量預(yù)測(cè) 根據(jù)永州市統(tǒng)計(jì)年鑒（ 2020 年）顯示，藍(lán)山縣商品 房屋銷售情況（ 2020年）實(shí)際銷售商品房屋面積 ，全部為住宅、個(gè)人購買商品房住宅 萬平方米，房屋銷售額 150 萬元， 2020年藍(lán)山商品住房開發(fā)銷售情況見下表。 9 土地開發(fā)成本：根據(jù)土地協(xié)議， 2020年投入 318元，支付地價(jià)款。 銀行貸款：本項(xiàng)目雖通過自有資金、商品房預(yù)售籌集了大量資金，但項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金仍有較大缺口，擬貸款 1500 萬元用于項(xiàng)目建設(shè)，解決資金困難，貸款期至 2020年。 建筑商墊資：按市場(chǎng)行情墊資建安成本 10%左右可籌集資金100萬元，于第一年投入。 資金籌措及資金使用計(jì)劃 資金籌措和使用計(jì)劃估算表 單位：萬元 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營期 2020 2020 1 資金來源 1600 1500 自有資金 800 建筑商墊資 100 房屋銷售收入（定金） 300 貸款 1500 2 資金運(yùn)用 1500 1500 建設(shè)資金成本 1500 借款還本付息 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 累計(jì)盈余資金 項(xiàng)目資金投入量較大，約為 3000萬元人民幣，資金來源為自有資金、房屋銷售收入再投入、建筑商墊資和銀行貸款組成。 項(xiàng)目總投資估算表 編號(hào) 項(xiàng)目名稱及費(fèi)用 單價(jià) 面積 (㎡ )178。 以上兩項(xiàng)合計(jì)項(xiàng)目總額為 3000萬元，以開發(fā)單位可銷售面積計(jì)算每平方米綜合造價(jià)為 /m178。 以上 7 項(xiàng)開發(fā)成為 。 3）勞保基金： 萬元。 1）土地出讓金及土地使用稅：本項(xiàng)目土地通過拍賣出讓為出讓 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 土地，土地出讓金及土地使用稅免。 前期銷售費(fèi)用包括廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)等 30萬元。 2）規(guī)劃勘探設(shè)計(jì)費(fèi)： 50 萬元。 土地開發(fā)成本：根據(jù)公司與藍(lán)山縣國土局簽訂的土地拍賣確認(rèn)書，所有土地購置費(fèi)為 萬元。 2）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 230 萬元。 1）建安成本：包括土建工程、室內(nèi)給排水工程、室內(nèi)照明工程、室內(nèi)裝飾工程、設(shè)備及消 防工程，按永州市目前建筑市場(chǎng)實(shí)際行情，每平方米按 580 元 /㎡ ， 計(jì)算要建安成本 萬元。 主要包括建安工程費(fèi)、土地成本、開辦費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、銷售費(fèi)用等。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 招標(biāo)基本 情況表 建設(shè)項(xiàng)目名稱： 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用招 標(biāo)方式 招標(biāo)公告發(fā)布 中標(biāo)候選人公 示媒介 招標(biāo)估算 金額 （萬元） 備注 全部招標(biāo) 部份招標(biāo) 自行招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo) 勘察 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo) 永州日?qǐng)?bào) 10 設(shè)計(jì) 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo) 永州日?qǐng)?bào) 40 建筑工程 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 永州網(wǎng) 安裝工程 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 永州網(wǎng) 180 監(jiān)理 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo) 永州日?qǐng)?bào) 20 主要設(shè)備 重要材料 其它 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 8 開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 規(guī)劃部 工程部 營銷部 材料供應(yīng)部 辦公室 財(cái)務(wù)部 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 整個(gè)項(xiàng)目從 2020年 8月開始，至 2020 年 10月全部竣工，歷時(shí)1 年，開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表。 加大市場(chǎng)宣傳力度，聘請(qǐng)專業(yè)的營銷公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝策劃，聯(lián)系老客戶、發(fā)展新客戶。 經(jīng)公司對(duì)藍(lán)山縣城商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目調(diào)查分析，多層及小高層中高檔住宅與商場(chǎng)結(jié) 合在舊城區(qū)具有明顯個(gè)性。 經(jīng)公司董事會(huì)研究決定，本項(xiàng)目由董事長兼總經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)，重大決策再召開董事會(huì)研究，由董事長直接聘請(qǐng)下屬人員，集公司全體職工力量進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。 7 節(jié)水措施 一切用水器具采用節(jié)水型器具，本項(xiàng)目采用直接飲用水和生活用 水分開，可節(jié)約用水，沖洗衛(wèi)生間的用水可采用中水（即生活污水經(jīng)過中水設(shè)備處理后的中水）高壓供水系統(tǒng)采用二次加壓（或恒壓供水）減少用水量。 節(jié)能 該項(xiàng)目為多層綜合性房地產(chǎn)開發(fā)，建設(shè)規(guī)模大，用電、用水量較大，因本地區(qū)屬季節(jié)性濕潤氣候，各季節(jié)溫差大，因而建筑節(jié)能潛力較大，根據(jù)國家建筑節(jié)能規(guī)范，新建建筑物嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，該項(xiàng)目所采用的節(jié)能措施如下： 節(jié)電措施 一切電器設(shè)備、機(jī)械設(shè)備電機(jī)均采用最新節(jié)能產(chǎn)品，減少電能消耗。因此施工中對(duì)產(chǎn)生噪音較大的機(jī)械設(shè)備需加隔音裝置，對(duì)粉塵擬采用噴水降塵。 生活垃圾的處理，本項(xiàng)目正常運(yùn)作中產(chǎn)生的生活垃圾統(tǒng)一進(jìn) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 入垃圾站房，交送環(huán)保部門統(tǒng)一處理。環(huán)境保護(hù)、節(jié)能 環(huán)境保護(hù) 該項(xiàng)目屬綜合服務(wù)性項(xiàng)目，有生活污水產(chǎn)生，需對(duì)生活污水按國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處理，使之符合國家《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB89781996 的有關(guān)要求，再排放至排水系統(tǒng)中。 （ 3）配套工程：休閑廣場(chǎng)、綠地、臨街景觀、停車場(chǎng)及消防通道。 建安工程 （ 1）土建部分：總建筑面積 30307m2，層數(shù) 3— 11層，商鋪一至二層、三層局部商業(yè)用房，住宅三棟均為小高層，建筑結(jié)構(gòu)采取人工挖孔樁基礎(chǔ)，主體工程為框架結(jié)構(gòu)，外部裝修采用外墻漆、鉛塑板。商場(chǎng)設(shè)計(jì)為全框架結(jié)構(gòu)，打破現(xiàn)有門面商鋪概念，