【正文】 有資金的投入，使公司的自有資金能再選擇其他理想的投資渠道。 本項(xiàng)目的關(guān)鍵是第二年度和第三年度預(yù)期銷售收入能否實(shí)現(xiàn)。 敏感性分析 影響本項(xiàng) 目財務(wù)效益的主要風(fēng)險因素為總投資（建造成本）、售價和項(xiàng)目的允許建設(shè)面積。另外自有資金占總投資的比例為 40% ，雖然對整個項(xiàng)目全部資金投資效益沒有影響，但是由于貸款的杠桿作用會影響自有資金的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)，因此要認(rèn)真考慮。風(fēng)險分析 本項(xiàng)目的風(fēng)險主要來自：房屋建造成本、售價、銷售進(jìn)展、項(xiàng)目的允許建設(shè)面積、開發(fā)周期、貸款利率方面，其中主要取決于銷售價格的變化和銷售進(jìn)度的快慢。（ 5549－ ） 100%=% 財務(wù)評價結(jié)論 通過指標(biāo)計算和經(jīng)濟(jì)分析，該項(xiàng)目財務(wù)效益較好，抗風(fēng) 險能力較強(qiáng)，社會效益顯著，特別是具有較強(qiáng)的償債能力，因而開發(fā)建設(shè)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上是可 行的。 盈虧平衡分析：該項(xiàng)目的固定成本為土地費(fèi)用、設(shè)計費(fèi)、辦證手續(xù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑工程費(fèi)等建設(shè)投資 3000萬元，開發(fā)收益為銷售收入減去經(jīng)營成本即萬元。 敏感性分析表 單位 ：萬元 序號 變化因素 幅度 基本年內(nèi)部收益率（ %） 基本年投資回收期（年） 變化后內(nèi)部收益率（ %） 敏感度 臨界點(diǎn) 藍(lán)山江南財富城 28 1 總成本費(fèi)增加 +5% 2 銷售收入減少 5% 3 建設(shè)經(jīng)營期延長壹年經(jīng)營成本增加 +20% 計算結(jié)果表明：各因素的變化均不同程度影響到財務(wù)內(nèi)部收益率和投資回收期，但變化后的財務(wù)內(nèi)部收益率均大于行業(yè)基準(zhǔn)值，銷售收入因素最敏感、最不利情況 為經(jīng)營期延長一年，造成經(jīng)營成本增加 ，財務(wù)內(nèi)部收益率僅為 %，其次是按 銷售收入降低 5%時財務(wù)內(nèi)部收益率僅為 %，基本可行。 償債能力分析 該項(xiàng)目經(jīng)營期短，主要依靠房屋銷售收入償還借款本息，借款償還期為 年（含建設(shè)期 2 年），償債能力較強(qiáng)（詳見《借款還本付息計算表》）。 財務(wù)評價及效益分析結(jié)果總表 藍(lán)山江南財富城 27 序號 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 備注 1 總投資 萬元 3000 按項(xiàng)目 2 銷售收入 萬元 5549 按項(xiàng)目 3 總成本費(fèi)用 萬元 按項(xiàng)目 4 利潤總額 萬元 累計利潤總額 5 投資利潤率 % 38 按項(xiàng)目總利潤計算 6 投資利稅率 % 67 按項(xiàng)目總利稅計算 7 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率 % 所得稅后 8 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 折現(xiàn)率 12%（稅后） 9 全部投資回收期 年 含建設(shè)期 2年 10 借款償還期 年 含建設(shè)期 2年 財務(wù)盈利能力分析（全部投資） 通過對該項(xiàng)目全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量的計算，其全部投資內(nèi)部收益率（稅后） %，全部投資回收期 （含建設(shè)期 2年），財務(wù)凈現(xiàn)值（ i=12%） （詳見《現(xiàn)金流量表（全部投資）》）。 總成本費(fèi)用 根據(jù)建設(shè)投資成本、借款利息支出及經(jīng)營期成本估算，項(xiàng)目投資總成本費(fèi)用 ，經(jīng)營成本為 （主要是工資、廣告費(fèi)及銷售 費(fèi)用等），年平均綜合開發(fā)成本攤銷 1500 萬元（詳見《總成本費(fèi)用表》、《損益表》）。 銷售收入表 序號 類別 可銷售面積（ m2） 銷售單價元 /m2 銷售金額（萬元） 1 一層商場 臨街 1120 10000 1120 內(nèi)商場 5000 1196 2 二層商場 2021 721 3 三層商場 720 1800 130 4 住 宅 1060 2382 合 計 5549 銷售收入、銷售 稅金及附加 （ 1）銷售收入根據(jù)上述單價及面積經(jīng)計算總收入為 5549萬元，具體見銷售收入表。 銷售單價確定 公司經(jīng)對永州市藍(lán)山縣城商業(yè)物業(yè)及各商品住宅銷售價格比較和市場預(yù)測（詳市場分析），近幾年藍(lán)山縣城舊城改造任務(wù)大，搬遷工程多，商場及商品住宅需求量較大，雖有較為激烈競爭，但市藍(lán)山江南財富城 26 場的需求旺盛。 銷售計劃如下：一層商場第 2年銷售 30%，第 3年銷售 70%； 二層商場第 3年銷售 50%，第 4年銷售 50%； 三層商場在第 4年銷完。 銷售 預(yù)測 銷售量預(yù)測 根據(jù)永州市統(tǒng)計年鑒（ 2021 年）顯示，藍(lán)山縣商品房屋銷售情況（ 2021年）實(shí)際銷售商品房屋面積 ，全部為住宅、個人購買商品房住宅 萬平方米，房屋銷售額 150 萬元， 2021年藍(lán)山商品住房開發(fā)銷售情況見下表。 9 土地開發(fā)成本：根據(jù)土地協(xié)議， 2021年投入 318元，支付地價款。 銀行貸款：本項(xiàng)目雖通過自有資金、商品房預(yù)售籌集了大量資金，但項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金仍有較大缺口，擬貸款 1500 萬元用于項(xiàng)目建設(shè)，解決資金困難，貸款期至 2021年。 建筑商墊資：按市場行情墊資建安成本 10%左右可籌集資金100萬元，于第一年投入。 資金籌措及資金使用計劃 資金籌措和使用計劃估算表 單位：萬元 編號 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營期 2021 2021 1 資金來源 1600 1500 自有資金 800 建筑商墊資 100 房屋銷售收入（定金） 300 貸款 1500 2 資金運(yùn)用 1500 1500 建設(shè)資金成本 1500 借款還本付息 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 累計盈余資金 項(xiàng)目資金投入量較大，約為 3000萬元人民幣，資金來源為自有資金、房屋銷售收入再投入、建筑商墊資和銀行貸款組成。 項(xiàng)目總投資估算表 編號 項(xiàng)目名稱及費(fèi)用 單價 面積 (㎡ )178。 以上兩項(xiàng)合計項(xiàng)目總額為 3000萬元，以開發(fā)單位可銷售面積計算每平方米綜合造價為 /m178。 以上 7 項(xiàng)開發(fā)成為 。 3）勞保基金： 萬元。 1）土地出讓金及土地使用稅：本項(xiàng)目土地通過拍賣出讓為出讓藍(lán)山江南財富城 22 土地，土地出讓金及土地使用稅免。 前期銷售費(fèi)用包括廣告宣傳及市場推廣費(fèi)等 30萬元。 2）規(guī)劃勘探設(shè)計費(fèi)： 50 萬元。 土地開發(fā)成本：根據(jù)公司與藍(lán)山縣國土局簽訂的土地拍賣確認(rèn)書，所有土地購置費(fèi)為 萬元。 2）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 230 萬元。 1）建安成本：包括土建工程、室內(nèi)給排水工程、室內(nèi)照明工程、室內(nèi)裝飾工程、設(shè)備及消防工程，按永州市目前建筑市場實(shí)際行情，每平方米按 580 元 /㎡ ， 計算要建安成本 萬元。 主要包括建安工程費(fèi)、土地成本、開辦費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、銷售費(fèi)用等。 藍(lán)山江南財富城 20 招標(biāo)基本 情況表 建設(shè)項(xiàng)目名稱： 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用招 標(biāo)方式 招標(biāo)公告發(fā)布 中標(biāo)候選人公 示媒介 招標(biāo)估算 金額 （萬元） 備注 全部招標(biāo) 部份招標(biāo) 自行招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 邀請招標(biāo) 勘察 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 邀請招標(biāo) 永州日報 10 設(shè)計 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 邀請招標(biāo) 永州日報 40 建筑工程 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 永州網(wǎng) 安裝工程 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 永州網(wǎng) 180 監(jiān)理 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 邀請招標(biāo) 永州日報 20 主要設(shè)備 重要材料 其它 藍(lán)山江南財富城 21 8 開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 規(guī)劃部 工程部 營銷部 材料供應(yīng)部 辦公室 財務(wù)部 藍(lán)山江南財富城 19 整個項(xiàng)目從 2021年 8月開始，至 2021 年 10月全部竣工，歷時1 年，開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計劃表。 加大市場宣傳力度，聘請專業(yè)的營銷公司對項(xiàng)目進(jìn)行包裝策劃，聯(lián)系老客戶、發(fā)展新客戶。 經(jīng)公司對藍(lán)山縣城商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目調(diào)查分析，多層及小高層 中高檔住宅與商場結(jié) 合在舊城區(qū)具有明顯個性。 經(jīng)公司董事會研究決定，本項(xiàng)目由董事長兼總經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)，重大決策再召開董事會研究，由董事長直接聘請下屬人員，集公司全體職工力量進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。 7 節(jié)水措施 一切用水器具采用節(jié)水型器具，本項(xiàng)目采用直接飲用水和生活用 水分開，可節(jié)約用水，沖洗衛(wèi)生間的用水可采用中水（即生活污水經(jīng)過中水設(shè)備處理后的中水）高壓供水系統(tǒng)采用二次加壓（或恒壓供水）減少用水量。 節(jié)能 該項(xiàng)目為多層綜合性房地產(chǎn)開發(fā)，建設(shè)規(guī)模大，用電、用水量較大，因本地區(qū)屬季節(jié)性濕潤氣候，各季節(jié)溫差大，因而建筑節(jié)能潛力較大，根據(jù)國家建筑節(jié)能規(guī)范，新建建筑物嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，該項(xiàng)目所采用的節(jié)能措施如下： 節(jié)電措施 一切電器設(shè)備、機(jī)械設(shè)備電機(jī)均采用最新節(jié)能產(chǎn)品，減少電能消耗。因此施工中對產(chǎn)生噪音較大的機(jī)械設(shè)備需加隔音裝置，對粉塵擬采用噴水降塵。 生活垃圾的處理，本項(xiàng)目正常運(yùn)作中產(chǎn)生的生活垃圾統(tǒng)一進(jìn)藍(lán)山江南財富城 17 入垃圾站房，交送環(huán)保部門統(tǒng)一處理。環(huán)境保護(hù)、節(jié)能 環(huán)境保護(hù) 該項(xiàng)目屬綜合服務(wù)性項(xiàng)目，有生活污水產(chǎn)生，需對生活污水按國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處理，使之符合國家《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB89781996 的有關(guān)要求，再排放至排水系統(tǒng)中。 （ 3）配套工程：休閑廣場、綠地、臨街景觀、停車場及消防通道。 建安工程 （ 1）土建部分：總建筑面積 30307m2，層數(shù) 3— 11層，商鋪一至二層、三層局部商業(yè)用房，住宅三棟 均為小高 層，建筑結(jié)構(gòu)采取人工挖孔樁基礎(chǔ)，主體工程為框架結(jié)構(gòu)，外部裝修采用外墻漆、鉛塑板。商場設(shè)計為全框架結(jié)構(gòu)，打破現(xiàn)有門面商鋪概念，由自動扶梯聯(lián)系一至三層 ,商場并設(shè)中廳 ,與二層屋面采光井配套 ,確保商場有良好的通風(fēng)采光。設(shè)計商鋪可售面積， 住宅 200套，面積 ， 同時配套建設(shè) 停車場，停藍(lán)山江南財富城