蘇園20xx03地塊競(jìng)買可行性研究報(bào)告doc18-地產(chǎn)可研-文庫吧資料
2024-08-21 08:44本頁面
【正文】 層高度限制（最高值） 最高每層 6 米（限于第一層） 最高每層 5 米（限于第二及第二 層以上） 最高每層 6 米（限于第一層） 最高每層 5 米（限于第二及第二層以上） 人防工程 應(yīng)按規(guī)定配人防工程，具體面積指標(biāo)與房產(chǎn)處聯(lián)系確定。 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 １０ 第三章 項(xiàng)目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化 一、蘇園（ 2020） 03 地塊規(guī)劃技術(shù)條件 該地塊分為 A/B 兩個(gè)地塊，規(guī)劃參數(shù)如下： 蘇園（ 2020） 03 地塊規(guī)劃技術(shù)條件 表 4 規(guī)劃參數(shù) A規(guī)劃要求 B 規(guī)劃要求 宗地面積（由建筑布置用地和附屬用地組成） 8834 平方米（建筑布置用地） 830 平方米（附屬用地） 8885 平方米（建筑布置用地） 832 平方米（附屬用地） 土地使 用 /規(guī)劃 商業(yè) /住宅 第一層必須用于商業(yè)、餐飲、娛樂或其它促進(jìn)活動(dòng)等用途，向公眾開放。 六、競(jìng)爭(zhēng)能力分析與對(duì)策 剛剛實(shí)行土地拍賣制度，存在土地價(jià)格“雙軌制”，通過土地拍賣取得的土地與過去通過協(xié)議取得的土地兩者并存，目前協(xié)議獲得土地占多數(shù)，而且競(jìng)買土地的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于協(xié)議土地，土地拍賣房價(jià)提高帶來的好處使得協(xié)議取得的存量土地可以獲得超額利潤，而對(duì)于競(jìng)買的土地來說房價(jià)提高帶來的好處幾乎全部用于土地費(fèi)用，而且拍賣前的利潤空間也受到擠壓，因此競(jìng)爭(zhēng)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如協(xié)議取得的存量土地，一旦市場(chǎng)價(jià)格 向下波動(dòng)，競(jìng)買獲得的土地受其影響首當(dāng)其沖。 五、回款計(jì)劃 簽定協(xié)議預(yù)付定金 1 萬元，一個(gè)月內(nèi)簽定合同，首付 30%。 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 ９ 售價(jià)分析表 表 3 產(chǎn)品 項(xiàng)目 加權(quán) 平均 售價(jià)及概率 商業(yè)用房 售價(jià) 5900 5000 5400 5800 6200 6600 7000 概率 高層 住宅 售價(jià) 3696 3200 3400 3600 3800 4000 4200 概率 銷售額（萬元） 24910 26643 28375 30106 31838 33570 銷售額概率 四、銷售計(jì)劃 市場(chǎng)分析認(rèn)為住宅銷售比商業(yè)用房更快，商業(yè)用房期房預(yù)售 50%，余下 50%現(xiàn)房銷售，分 3 年售完。 主要產(chǎn)品售價(jià)變化的概率分布見表 3。要求建筑面積 66596 平方米（可上下浮動(dòng) 5%） 三、銷售價(jià)格 商鋪或?qū)懽謽瞧浞孔畹褪蹆r(jià) 5500 元 /平方米，竣工后每年價(jià)格上浮 5%。可能有商家購買住宅用于辦公?？梢晕嗟耐顿Y者。 （二）套型分析 利用我們的信息渠道征求過眾多房地產(chǎn)公司的意見，綜合起來普遍認(rèn)為商業(yè)、餐飲都不宜采用大規(guī)模獨(dú)家經(jīng)營方式，應(yīng)該建成每間 4060 平方米的商鋪，根據(jù)銷售情 況及購房者的要求隔斷。其余為高層住宅和商業(yè)用房。 價(jià)格漲幅 1997 年至 2020 年，平均漲幅 %， 1997 年至 2020 年，平均漲幅 % 。開發(fā)量 1997 年至 2020 年平均增幅 %，由于銷售量等于開發(fā)量，預(yù)計(jì) 2020 至 2020 年的需求量仍將以 14～ 20%幅度增長。詳見表 2“需求量統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)”。在 2020 年累計(jì)可達(dá)到 2769 萬平方米。首期開發(fā) 8 平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢(shì)開闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。園區(qū)現(xiàn)有公積金會(huì)員 30900 人，還有很大的潛力。 目前市場(chǎng)行情 據(jù)有關(guān)資料，購買園區(qū)住房的人員中，園區(qū)公積金會(huì)員占 %，城區(qū)人占 %，外地人占 %。為高層住宅和商業(yè)用房。到底多大才合適，各個(gè)決策者沒有一 個(gè)統(tǒng)一的尺度，還是與投資者對(duì)獲得該地塊的迫及程度有關(guān)。當(dāng)若干個(gè)方案的“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于 0 的累計(jì)概率”都很小時(shí)，各方案的風(fēng)險(xiǎn)幾乎是相同的，應(yīng)該根據(jù)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”來最后定奪。此時(shí)，可能有多個(gè)方案符合條件，則還需要進(jìn)一步通過“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”和“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于 0 的累計(jì)概率”作出決策。 決策方法 決策可以按以下步驟進(jìn)行： 企業(yè)先確定目標(biāo)收益率 基準(zhǔn)收益率，每個(gè)企業(yè)對(duì)獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對(duì)項(xiàng)目收益水平的要求也會(huì)降低，因此，因每個(gè)企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)收益率是不同的。每個(gè)方案均列出了土地最高限價(jià)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率期望值，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于 0 的累計(jì)概率等四個(gè)決策指標(biāo)。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。用四個(gè)指標(biāo)來反映，即：土地最高限價(jià)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率期望值（加權(quán)平均值），財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率（成功的可能性），財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于 0 的累計(jì)概率（導(dǎo)致?lián)p失的可能性）。供參加拍賣的房地 產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機(jī)構(gòu)參考。 本地快環(huán)境綜述 園區(qū)住宅已形成規(guī)模，本地塊是中央商貿(mào)區(qū)首塊拍賣地塊，中央商貿(mào)區(qū)周圍地塊的住宅建設(shè)已近尾聲，中央商貿(mào)區(qū)的開發(fā)是園區(qū)居民乃至蘇州全體 市民翹首以待的重頭戲。 配套設(shè)施 蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會(huì)服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心，在 70 平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃 19 個(gè)鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)于一體的鄰里中心布置 ，這種社區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)新理念的設(shè)施為社區(qū)居民提供了綜合性、全方位、多功能的服務(wù)；同時(shí)，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新加坡國際學(xué)校、九年一貫制的星海學(xué)校、新城花園小學(xué)及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設(shè)施，又配套
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