【正文】 經(jīng)以上審核 , 符合規(guī)定 , 土地登記人員填寫 《 土地登記審批表 。 (3) 對土地使用期限的審核。 由國務(wù)院 授權(quán)部門批準設(shè)定的公司 , 其土地使用權(quán)的處置方案應(yīng)報國土資源部批準 。 對公司審批機關(guān)的批準文件、土地使用權(quán)處置方案批準文件和國有土地使用權(quán)租賃合同進行審核。 此外 , 還應(yīng)重點審核 :申請人是否與公司審批機關(guān)的批準文件和土地使用權(quán)處置方案批復(fù)文件的土地使用者相一致 ； 申請人是否是改建或新設(shè)的股份有限公司。 權(quán)屬審核 及其特點 (1) 對申請人的審核。 一般程序是申請 ——權(quán)屬 審核 ——注冊登記 ——發(fā)證，具體如下： 土地登記申請 (1) 申請人為 甲 公司 ； (2) 申請時限 ： 承租人應(yīng)當(dāng)在簽訂租賃合同之日起三十日之內(nèi) , 申請租賃國有土地使用權(quán)設(shè)定登記 ； (3) 土地權(quán)屬來源證明為 ：甲 公司審批機關(guān)的批準文件 。 甲 股份有限公司 為了擴展業(yè)務(wù)，租賃取得市區(qū)一塊 225 平方米的 國有土地使用權(quán)，于 2021 年 11月 1 日與當(dāng)?shù)卣炗喓贤?，確定租期為 20 年，批準用途為商業(yè)， 現(xiàn)提出土地登記申請。根據(jù)《 土地登記卡 》上注冊登記的內(nèi)容更改《土地歸戶卡》的相應(yīng)內(nèi)容。 注 銷登記不須報 人民政府批準 ，由土地行政主管部門審核通過即 可注冊 、 登記 。應(yīng) 重點審核 ： 注銷 登記 證明材料的開具單位是否為有批準權(quán)的部門；證明材料上落款單位的名稱是否是單位的全稱；所蓋公章和單位名稱是否一致；證明內(nèi)容與其他相關(guān)內(nèi)容應(yīng)該一致無誤；注銷土地登記證明材料是否真實、合格和有效。其中，前三項內(nèi)容與更名、更址和土地用途變更登記相同。 (3) 申請人 應(yīng) 向 土地登記機關(guān)提交的 文件資料： 因自然災(zāi)害等造成土地權(quán)利滅失的，提交有充分效力的土地權(quán)利滅失的證 明材料。本案例的申請人應(yīng)為該村集體。 所以 該村應(yīng)向土地登記機關(guān)提出注銷 500 畝耕地的 土地所有 權(quán)的登記的申請。問： 應(yīng)如何進行土地登記？請說明具體程序及有關(guān)注意事項。 4. 注冊登記、頒發(fā)證書 在 《 土地登記卡 》 上注冊登記 ， 依據(jù) 《 土地登記卡 》 填寫 《 土地歸戶卡 》， 依據(jù) 《 土地登記卡 》 填寫 《 集體土地使用證 》， 并由土地登記機關(guān)代表政府頒發(fā)給 該村民 。 通過以上審核符合規(guī)定 , 土地登記人員填寫 《 土地登記審批表 》 。 集體土地農(nóng)業(yè)用地的承包經(jīng)營期限應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)的法規(guī)和政策 ， 集體所有的 “四荒 ” 地使用期限 ， 最長不得超過 50 年。 重點審核 ： 四荒 地承包租賃合同的甲方 ( 出包方、出租方或拍賣方 ) 是否是集體土地所有權(quán)人。集體所有的 四荒 地使用者比較廣泛 , 可以為本村村民 ， 也可 以是有治理開發(fā)能力的企事業(yè)單位、社會團體及其他組織或個人。 3. 權(quán)屬審核 本案例審核時具體應(yīng)注意以下幾點： （ 1） 對 申請人 的審核 。土地登記機關(guān)對集體土地使用權(quán)設(shè)定登記申請進行申請審查 , 符合規(guī)定要求的 , 受理申請、收件整理 ， 并及時把登記申請文件資料移交給地籍調(diào)查 人員進行地籍調(diào)查。 (3) 村民 應(yīng) 向 土地登記機關(guān)提交的證明文件 ： 1) 土地登 記申請 書 ； 2) 申請人身份證明 ； 3) 土地權(quán)屬來源證明 ，即 四荒 地租賃合同 。 1. 土地登記申請 (1) 申請人為 農(nóng)民本人 (2) 申請時限。 問題： 應(yīng)該如何辦理土地登記？ 在審核中應(yīng)該注意什么問題？ 由題可知，該案例應(yīng)屬于 集體土地使用權(quán)設(shè)定登記 的情況。一宗地經(jīng)多次抵押后，其抵押貸款金額的總和應(yīng)小于土地使用權(quán)及地上建筑物的價值。一宗地的土地使用權(quán)部分抵押，可能會導(dǎo)致土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓。抵押貸款金額應(yīng)小于土地評估價，且應(yīng)符合金融部門規(guī)定的抵押率。 3)對抵押期限及抵押貸款額的審核。 2)設(shè)定抵押權(quán)的集體土地使用權(quán)應(yīng)是鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )、村企業(yè)廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)，依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的 四荒 地的集體土地使用權(quán)，以及通過拍賣方式取得的 四荒 地的集體土地使用權(quán)。 在對土地使用權(quán)審核時，還要注意： 1)設(shè)定抵押權(quán)的國有土地使用權(quán)的類型應(yīng)是出讓國有土地使用權(quán)。 （ 2）申請時限為抵押合同簽訂后 15 日內(nèi)。 在審核中要注意： （ 1）申請人為抵押人 (B 公司 )和抵押權(quán)人（銀行）。 問題： 應(yīng)該如何辦理土地登記？ 在審核中應(yīng)該注意什么問題？ B 公司的抵押將 進行土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定登記，是指在初始土地登記后，在已經(jīng)登記過的國有土地使用權(quán)上或集體土地使用權(quán)上設(shè)定抵押權(quán)的登記?；境绦蛲?，但土地權(quán)屬來源證明還包括原《國有土地使用證》。 2）根據(jù)《土地登記卡》填寫《國有土地使用證》，并由土地登記機關(guān)代表政府頒發(fā)給出讓國有土地使用權(quán)的受讓者 A公司。 經(jīng)審核符合要求，土地登記人員填寫《變更土地登記審批表》，經(jīng)報人民政府批準后，才能注冊登記。 5)對土地使用權(quán)出讓金支付情況的審核。 4)對使用期限的審核。 3)對出讓國有土地使用權(quán)批準權(quán)限的審核。 2)對土地權(quán)屬來源文件的審核。 （ 2）權(quán)屬審核中需要注意的是： 1)對申請人的審核。 3)土地權(quán)屬來源證明。 2)申請時限。一般程序是申請 ——審核 ——注冊登記 ——發(fā)證。 問題： 應(yīng)該如何辦理土地登記？ 在審核中應(yīng)該注意什么問題？ 首先要判斷該土地是否為首次出讓。指界人認界后，無任何正當(dāng)理由，不在地籍調(diào)查表 上簽字蓋章的，可參照缺席指界的有關(guān)規(guī)定處理。如果違約缺席者對調(diào)查結(jié)果有異議，須在收到調(diào)查結(jié)果之日起， 15日內(nèi)重新提出劃界申請，并負責(zé)重新劃界的全部費用。如一方缺席，界線以另一方所指界線確定；如雙方缺席，界線由調(diào)查人員根據(jù)現(xiàn)狀及地方習(xí)慣確定。調(diào)查人員應(yīng)在現(xiàn)場調(diào)解處理，現(xiàn)場調(diào)解處理不了的，在調(diào)查記事欄上寫明雙方爭議的原因，并標出有爭議的地段，呈報地籍調(diào)查、土地登記領(lǐng)導(dǎo)小組裁決處理。 指界時出現(xiàn)爭議、指界人缺席或不簽字等問題時如應(yīng)如何處理？ 1）爭議土地的處理?？傮w特點：地籍地位高于戶籍。 第三階段：明朝中葉實行 “一條鞭法 ”以后直至清代。其中較重要的有 “兩稅法 ”、 “方田法 ”、 “經(jīng)界法 ”、魚鱗圖冊制度?？傮w特點：地籍依附在戶籍之中。 特點 模式 強制性 審查 對象 權(quán)利證書 對抗力 公信力 錯誤賠償 契據(jù)登記制 無 形式 契據(jù) 無 有 無 一般無 權(quán)利登記制 有 實質(zhì) 權(quán)利 無 有 有 一般無 托倫斯登記制 無 實質(zhì) 權(quán)利 有 有 有 一般有 我國地籍發(fā)展的簡要過程是什么？ 我國地籍的發(fā)展大致經(jīng)歷了 3 個階段： 第一階段：唐代中葉實行 “兩稅法 ”之前。 客體：土地坐落、權(quán)屬界址、土地面積、土地用途 ( 地類 )、土地等級和價格、土地使用條件。 （ 2）土地權(quán)利主體和客體。 土地權(quán)屬來源指土地所有者或使用者最初取得土地的方式。 （ 1）土地權(quán)屬性質(zhì)是指附著在某宗地土地上的權(quán)利是一種什么性質(zhì)的權(quán)利。地籍（魚鱗圖冊）與戶籍（黃冊）取得了平等的地位。魚鱗總圖是將一個里、都、鄉(xiāng)、縣、州管轄內(nèi)的田地繪制在一起，依次排列，內(nèi)容包括轄區(qū)內(nèi)水、陸、山川、橋梁、道路及地塊等。分圖以業(yè)主的獨立地塊為單元繪制。 什么是魚鱗圖冊？它的歷史地位如何？ 魚鱗圖冊是明代洪武年間創(chuàng)立的一種地籍簿冊。而對土地權(quán)屬爭議的政府處理不服的，應(yīng)以處理爭議的政府為被告，提起行政訴訟 。前者是在土地權(quán)屬已經(jīng)確定的情況下發(fā)生的侵犯土地權(quán)利行為而引起的糾紛；后者則是土地權(quán)屬不明導(dǎo)致的糾紛。 土地侵權(quán)糾紛是指在土地權(quán)屬明確的情況下，有關(guān)土地權(quán)利受到侵犯而引起的民事糾紛。 對未確定土地所有權(quán)、使用權(quán)的土地如何進行土地登記 ? 對未確定土地使用權(quán)、所有權(quán)的土地，由土地行政主管部門 進行登記造冊，不發(fā)土地證書。兩個以上土地使用者共同使用一宗土地的，應(yīng)當(dāng)分別申請登記。 土地登記是以什么為基本單元進行的 ? 土地登記以宗地為基本單元。 什么是土地他項權(quán)利 ? 土地所有權(quán)和土地使用權(quán)之外的土地權(quán)利，包括抵押權(quán)、承租權(quán)以及國家規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利。 土地等級一 般按《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》（試行），根據(jù)基本因素（如土地區(qū)位、 城市設(shè)施、環(huán)境優(yōu)劣度）、派生因素、因子層三個層次的評價指標來評定。如果申請書上填寫的土地用途與實地不一致時，調(diào)查人員必須注明原因，并將實際用途填寫到地籍調(diào)查表上。 5）使用狀況 指土地用途、土地等級、地價和共用情況。 （ 2）集體建設(shè)用地使用權(quán) 可分為農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán) 。因此，應(yīng)注意被調(diào)查單位（即土地登記申請單位）與權(quán)屬證明中單位名稱的一致性。城鎮(zhèn)地籍調(diào)查時，土地權(quán)屬性質(zhì)調(diào)查分為 3 種：國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)。 我國的土地權(quán)屬性質(zhì)一般分為：國家土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)、土地他項權(quán)利。另外，為方便界址點在遺失、破壞后復(fù)原，可把它與相鄰永久性地物點的相關(guān)距離注記在調(diào)查圖上。界址點是明顯地物點，要在圖上標記清楚，并給予必要的文字說明。 2）宗地位置 指宗地所在的區(qū)、街道、門牌號及四至的描繪。 權(quán)屬調(diào)查的內(nèi)容包括： 1）權(quán)屬調(diào)查基本單元 權(quán)屬調(diào)查的基本單元是宗地，即被權(quán)屬界線封閉的地塊。 什么是土地權(quán)屬調(diào)查？包括哪些內(nèi)容？ 權(quán)屬調(diào)查是對土地權(quán)屬單位的土地權(quán)屬來源及其權(quán)利所及的位置、界址、數(shù)量和用途等基本情況的調(diào)查。 3）集體土地使用權(quán)：包括農(nóng)牧漁業(yè)生產(chǎn)和非農(nóng)建設(shè)用地（宅基地、公共設(shè)施、公益事業(yè)、 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 村企業(yè)建設(shè)用地）。 土地登記的對象是： 1）集體土地所有權(quán)：有村農(nóng)民集體土地所有權(quán)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體土地所有權(quán)和村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的土地所有權(quán)三種形式。 什么是土地登記？簡述土地登記的對象。 地籍管理是一種國家制度，具有鮮明的階級性，為維護和鞏固土地制度服務(wù)。 什么是地籍與地籍管理？地籍管理具有什么性質(zhì)與制度？ 地籍是國家為一定目的，記載土地的位置、界址、權(quán)屬、數(shù)量、質(zhì)量、地價和用途（地類）等基本狀況的圖冊。 (2)部分解析法地籍測量的特征 只有部分界址點 (通常是街坊外圍的界址點及街坊內(nèi)部明顯界址點 )是用實測元素按公式解析計算其坐標，其余界址點位不測界址點的坐標，界址點位置依靠圖解勘丈法確定。這三種方法的主要區(qū)別在于測定界址點所采用的方法不同。地籍細部測量成果經(jīng)審核依法登記后，具有法律效力。 什么是地籍細部測量？有哪些測量方法？試說明各方法的特征。指界人認界后，無任何正當(dāng)理由，不在地籍調(diào)查表上簽字蓋章的，可參照缺席指界的有關(guān)規(guī)定處理。如果違約缺席者對調(diào)查結(jié)果有異議，須在收到調(diào)查結(jié)果之日起， 15日內(nèi)重新提出劃界申請，并負責(zé)重新劃界的全部費用。如一方缺席，界線以另一方所指界線確定；如雙方缺席，界線由調(diào)查人員 根據(jù)現(xiàn)狀及地方習(xí)慣確定。調(diào)查人員應(yīng)在現(xiàn)場調(diào)解處理，現(xiàn)場調(diào)解處理不了的，在調(diào)查記事欄上寫明雙方爭議的原因，并標出有爭議的地段，呈報地籍調(diào)查、土地登記領(lǐng)導(dǎo)小組裁決處理。 （ 7）爭議土地的處理。代征的市政建設(shè)用地的宗地，按規(guī)定扣除代征地后，確定該宗地的界址。 （ 5）土地使用者已有建設(shè)用地批準文件，對少批多用的，宗地界線按批準用地界線確定，多用部分在調(diào)查表中注 明，待后處理。 （ 3）幾個土地使用者共同使用的宗地，應(yīng)共同委托代表指界，并出具委托書及身份證明。個人使用的土地，須由戶主出席指界，并出具戶口簿及其身份證明。 指界時需要注 意的是： （ 1）指界必須由本宗地及相鄰宗地指界人親自到現(xiàn)場共同指界。它是權(quán)屬調(diào)查的核心。 界址調(diào)查是指對土地相鄰雙方的界址狀況進行實地調(diào)查，經(jīng)臨界雙方認可和有關(guān)部門審核后，通過法律手續(xù)予以確認的過程。 3．三級地類設(shè) 71 個。即《土地管理法》規(guī)定的農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地。土地分類的基本框架是采用三級分類體系。對于含有多種用途的宗地，則以宗地的主要用途為分類標準。分為 10 個一級類， 24個二級類。 土地利用現(xiàn)狀分類體系是《土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程》所規(guī)定的，主要以調(diào)查時的實際用途為分類標志，按土地利用的綜合性差異劃分 8 個一級類，再根據(jù)利用特點等細分 46 個二級地類。宗地總建筑面積 （共有使用權(quán)面積－宗地總基底面積） (ⅲ )當(dāng)共有使用權(quán)宗地中部分權(quán)利人擁有自購花園時，計算分攤公用面積時須使用下式： 分攤共用面積 =權(quán)利人建筑面積 247。 (ⅰ ) 分攤基底面積 ( 建筑占地面積 ) 的計算式： 分攤基底面積 =權(quán)利人建筑 面積 247。 某單位購得一雙層樓房的第一層并附帶 250 平方米的地上小花園，已知宗地總面積為 1000 平方米，總建筑面積為 1000 平方米，樓房基底面積為 500 平方米，請計算該單位的總用地面積。 (3)統(tǒng)計整理 : 對調(diào)查取得的各項原始資料進行審核、匯總，以得出反映土地資源總體特征的綜合資料。 (1)土地統(tǒng)計設(shè)計：