【正文】 對前期跟進中發(fā)現(xiàn)的施工質(zhì)量、缺陷等己建議整改的問題，進行全面復檢復驗，并將復檢復。 四、竣工驗收階段 (一 )工作任務： 協(xié)助區(qū)域公司進行 項目竣工報驗及綜合驗收工作。 (三 )注意事項： 提示區(qū)域公司注意樣板間視覺感觀效果和使用功能的完善，不做超出配套硬件功能以外和物業(yè)公司管理服務職能以外的承諾。可按照區(qū)域公司要求對銷售人員進行物業(yè)管理基礎(chǔ)知識專業(yè)培訓， (二 )要求： 適時參加營銷推廣會議，了解、掌握銷售賣點及相關(guān)承諾，認識結(jié)交準業(yè)主，增進理解，擴大客戶資源，建立情感基礎(chǔ)。并全程宣傳推介物業(yè)公佛倫庫權(quán)威管理資料 司并征求準業(yè)主對管理服務的需求。 三、營銷推廣階段 (一 )工作任務： 在項目開盤之前協(xié)助區(qū)域公司編制《臨時管理規(guī)約》，與區(qū)域公司簽訂前期物業(yè)管理服務委托合同、制做小區(qū)住宅及商業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定以及前期物業(yè)管理服務合同 (與買受人 )等文件。對設(shè)計不合理的要呈報文字變更意見。 (二 )要求： 定期參加工程會議，了解、掌握工程進度特別是隱蔽工程情況，熟悉主要材料及廠家，并建立友好關(guān)系，參與配套設(shè)施施工、安裝的跟進，了解、掌握并記錄設(shè)計變更情況，提出成品保護要求及措施建議。在區(qū)域公司需要對物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進行增加、減少或改動時，應協(xié)助開發(fā)商進行整改，并提供切實可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。 (三 )注意事項： 總體布局合理、配套設(shè)施設(shè)備滿足居住和管理需求。 (二 )要求： 參加項目規(guī)劃論證、圖紙會審。 一、 項目規(guī)劃 設(shè)計階段 (一 )工作任務： 全面了解新項目的綜合規(guī)劃設(shè)計情況，就項目整體的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計佛倫庫權(quán)威管理資料 等，提出方便生活、便于管理的合理化建議。 第三 章 新項目前期介入作業(yè)指引 物業(yè)新項目確定后，為了 能夠從物業(yè)管理運作及使用的角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套安裝、管線布置、隱蔽工程、施工質(zhì)量、開盤營銷、客戶資源、業(yè)主溝通聯(lián)誼、竣工驗收、交房入住等多方面提供有益的建設(shè)性意見，協(xié)助開發(fā)商把好整體設(shè)計關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)。 (三 )按成本比例經(jīng)驗值分別計算各項目所分攤費用 (參見下表 )。 三、倒推法測算 (一 )根據(jù)對當?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)情況進行考察、調(diào)研、分析，參考當?shù)赝愋?、同檔次物業(yè)收費價格的基礎(chǔ)上核定。 這樣除了不同物業(yè)單體的管理服務費標準不同，即使對同一個物業(yè)單體，例如綜合性物業(yè)，既有商業(yè)部分，又有住宅或?qū)懽謽遣糠?，也會出現(xiàn)同一個物業(yè)內(nèi)有不同的收費標準的情況。 不可預見費 該項費用按總支出的 3%（參考值）計提 (七 )計算各類物業(yè)收費標準 根據(jù)測算出的總成本，按各類分攤管理面積，填寫管理費構(gòu)成明細表，計算出各類物業(yè)費的收費標準。 (六 )其它 稅金的測算（單位：元 /月） 根據(jù)國家規(guī)定計提。包括： (1)電梯系統(tǒng)電費； (2)公共照明系統(tǒng)電費：含室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、社區(qū)公共景觀等所有照明系統(tǒng)的電費； (3)供配電系統(tǒng)電費，其中變壓器電費各地供電收費政策可能有差異，以各地供電部門的收費標準為準； (4)消防系統(tǒng)電費，含消防水泵用電，送、排煙風機用電，中央控制室用電； (5)給排水系統(tǒng)電費，含供水變頻泵、潛水泵等； 公共水費（水費單價均含 排污費、加壓費、南水北調(diào)費 ）： (1)綠化水費， 根據(jù)社區(qū)綠化面積確定； (2)清潔用水，根據(jù)清潔面積測算； (3)景觀用水，根據(jù)社區(qū)景觀的數(shù)量測算； 電梯運行費： (1)電梯保養(yǎng)費； (2)電梯年檢費； 佛倫庫權(quán)威管理資料 社區(qū)文化費用： 根據(jù)社區(qū)的本年度社區(qū)文化計劃確定所需的費用。 根據(jù)社區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的每天實際運行情況進行維修物料消耗的測算。包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、社區(qū)消殺等。 環(huán)境、綠化物料消耗。 保安物料消耗 佛倫庫權(quán)威管理資料 根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保安器材，按照實際使用年限進行攤銷。 員工宿舍租金 （財產(chǎn)）保險費（公共設(shè)施、設(shè)備購買的保險） 保險費＝（須投保的公共設(shè)施、設(shè)備）總金額 保險費率 247。委托的管理年限247。 資產(chǎn)的攤銷 項目 前期發(fā)生的開辦費按《前期物業(yè)服務委托合同》的期限進行 分攤。 固定資產(chǎn)包括： 辦公設(shè)備：電腦、復印機、傳真機、打印機、空調(diào)、電視機、保險柜、交通工具等。 咨詢及訴訟費 聘請法律顧問的費用分攤，業(yè)主拖欠物業(yè)費向 法院提請訴訟的訴訟費。 電腦維護費用 根據(jù)項目配置的電腦數(shù)量以及項目業(yè)務的需要確定電腦維護費，包括電腦的升級、維護費用、網(wǎng)絡使用費、軟件開發(fā)費用的分攤等。項目的地點、公交成熟程度對此佛倫庫權(quán)威管理資料 項費用影響較大。其中包括：手機費、電話費、網(wǎng)絡通訊費、其 它通訊費用。 辦公設(shè)備維護費用 主要指 復印機、傳真機、打印機、空調(diào)等設(shè)備 每月的保養(yǎng)費。 其它 未列入前七項但計入人工費用的，如員工活動費用等。 服裝費：按公司工裝管理規(guī)定進行配置。 按照當?shù)貏趧硬块T的規(guī)定進行社會保險費的測算（一般戶口所在地與非戶口所在地的標準差異較大，在測算時請注意區(qū)分）。工資附加費計提的標準按國家規(guī)定的標 準計提。 人員工資構(gòu)成表 （ 單位：元） 序號 名稱 工資標準 人數(shù) 工資金額（月） 1 經(jīng)理 工資標準人數(shù) 2 經(jīng)理助理 工資標準人數(shù) 3 人力行政人員 工資標準人數(shù) 4 技工、維修人員 工資標準人數(shù) 佛倫庫權(quán)威管理資料 5 保安人員 工資標準人數(shù) 6 保潔人員 工資標準人數(shù) 7 綠化人員 工資標準人數(shù) 8 其他人員 工資標準人數(shù) 合計 工資附加費（單位：元 /月）。人工費用包括：工資、獎金及雙薪、工資附加費、社會保險費、補貼及過節(jié)費、培訓費、服裝費、其他等。 二、列舉法測算 (一 )人工費用（單位：元 /月） 組織架構(gòu)的 確定 根據(jù)項目經(jīng)營管理的規(guī)模、復雜程度、智能配套、樓宇類型、數(shù)量、檔次、功能及設(shè)施配備、周邊環(huán)境、以及委托方對物業(yè)管理服務的要求等實際情況，對組織架構(gòu)、崗位編制進行預測。 (七 )物業(yè)收費面積的確定 物業(yè)收費面積的依據(jù)是區(qū)域公司提供的物業(yè)資料（以提供給營銷部門的售樓面積為準，如有當?shù)卣鞴懿块T所批復的《確權(quán)面積報告》則以此報告為準）。參加測算的物業(yè)總面積 多種物業(yè)類型項目的物業(yè)費測算 佛倫庫權(quán)威管理資料 ⑴ 需分類型分別測算： 類 型 n 物業(yè)費單價＝類型 n 所有成本的總和247。 法規(guī)差異，注意各地在勞動法規(guī)、保險條例、征收稅率方面不同而帶來的費用測算上的差異。 (四 )為了測算的方便，將所有費用按物業(yè)管理服務的性質(zhì)和類別等分別歸類核算，即：人工費用、行政費用、財產(chǎn)費用、物料消耗、物業(yè)公共費用、其它費用。 (二 )倒推法中所預定的物業(yè)費單價是根據(jù)對當?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)情況進行考察、調(diào)研、分析，參考當?shù)赝愋?、同檔次物業(yè)收費價格的基礎(chǔ)上核定。 一 、 在實際操作中，兩種方法可結(jié)合使用，互相印證。列舉法一般適用根據(jù)預定的物業(yè)管理標準，測算出物業(yè)費單 價。 (二） 前期開辦費用構(gòu)成包括：前期物業(yè)服務人員工資、辦公用品、服裝費用、維修費（工具、材料）、綠化清潔費（工具、材料等）、保安用品、入住物資、物業(yè)用房及裝修、家具電器等。 (五） 與消防部門取得聯(lián)系，參與消防的接管，取得消防部門對物業(yè)的技術(shù)支持和指導。 (三） 與公用事業(yè)單位建立良好的公共關(guān)系，包括：自來水公司、供電局、燃氣公司、有線電視、電信局、郵政局、供暖公司等，辦理水、電、煤氣、有線電視、電話、網(wǎng)絡、通郵、供暖等的開通手續(xù)及相應的抄表到戶業(yè)務。 九 、公共關(guān)系的建立 (一） 籌建 人員應積極、主動對外建立、協(xié)調(diào)各類與本項目業(yè)務相關(guān)單位、部門的公共關(guān)系。 (三 )籌建人員應關(guān)注食堂、員工宿舍等后勤用房的安排、裝修和配置。 七、物業(yè)管理用房 (一 )籌建人員應根據(jù)國家或當?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合項目規(guī)劃及管理規(guī)模，與區(qū)域公司確定管理用房面積及位置分布。 (六 )維修設(shè)備和工具：電焊機、切割機、沖擊鉆、應急燈、管道疏通機、維修梯等設(shè)備，及相關(guān)家庭維修用工具物品。 (四 )清潔及綠化設(shè)備和工具：洗地機、吸塵器、噴霧器、垃圾筒、剪草機、綠籬剪、高枝剪、花鏟、鐵鍬、手推車、水管等。 (二 )后勤服務設(shè)施：餐具、廚具、灶具等食堂用品，宿 舍桌椅、衣柜、床架、被服、排氣扇、熱水器等。 六、物資裝備 項目管理部籌建人員應根據(jù)制訂的《物業(yè)管理方案》及項目配套確定所需的物資種類、性能、級別、數(shù)量等，制訂購置計劃，并按相關(guān)規(guī)定，經(jīng)過詢價、評估、報批等手續(xù)后，進行相應的采購、配置工作，包括：辦公用品：辦公桌椅、文件柜、鑰匙柜、文具、信箋、白板等。文件夾（盒 /袋）應有卷內(nèi)目錄，詳細列明卷內(nèi)的文件資料。 (八 )項目管理部應按安聯(lián)集團檔案管理規(guī)定對檔案收集、整理、分類、保管、查閱、交接、銷毀等進行檔案資料管理。 (六 )籌建人員應統(tǒng)一對項目管理部各類紙質(zhì) /電子文檔進行編號。 (五 )項目管理部應根據(jù)國家考評標準，結(jié)合當?shù)匚飿I(yè)管理規(guī)定、物業(yè)運營服務需要編制文檔分類目錄。 消防管理規(guī)定。 社區(qū)公共部位、公共設(shè)施使用管理規(guī)定。 (四 )物業(yè)籌建人員應負責完成與業(yè)主（用戶）的權(quán)利、義務、行為、活動相關(guān)的，各類房屋使用及公眾制度等物業(yè)管理規(guī)定的編制，包括： 前期物業(yè)服務委托合同。 (二 )籌建人員應根據(jù)項目新增業(yè)務、設(shè)施及其它情況負責相關(guān)作業(yè)規(guī)程、支持性文件的補充編寫， (三 )項目籌建人員應負責了解并收集有關(guān)物業(yè)行業(yè)的法律法規(guī)、地方行政規(guī) 章等，包括（不限于）： 國家有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)和規(guī)范性文件要求， 所在地的政府、行業(yè)主管部門和立法機構(gòu)頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)、條例、規(guī)定等規(guī)范性文件要求。 項目管理部組織架構(gòu)、崗位職責等。 培訓內(nèi)容 效果要求 企業(yè)文化及管理制度 了解企業(yè)文化，遵守企業(yè)各項制度 物業(yè)管理概論 了解公司主營業(yè)務及專業(yè)知識 員工通用禮儀 掌握員工禮儀規(guī)范要求 職業(yè)安全及急救常識 掌握職業(yè)安全、緊急救護的知識和要求 物業(yè)管理法規(guī)常識 了解行業(yè)內(nèi)的法律法規(guī)，盡快掌握與崗位相關(guān)的各項政策法規(guī) 品質(zhì)管理基礎(chǔ) 了解公司質(zhì)量管理體系和品質(zhì)控制制度，掌握各自崗位的操作程序和管理規(guī)范 專業(yè) 技能 熟悉本崗位工作要求及操作規(guī)范。 (二 )較為切 實有效的崗位培訓是以老帶新的入職引導人和接班人制度。 工程技術(shù)崗的定編應根據(jù)項目配套設(shè)施、設(shè)備的數(shù)量和復雜程度、工程施工質(zhì) 量的需求，綜合進行考慮。常見崗位歸納如下： 崗位性質(zhì) 崗位類別 工作場所 現(xiàn)場需求 編制方法 固定崗 門崗和大堂崗 人行 出入口 控制行人 進出 按崗定編， 全天輪崗 控制中心崗 (含消防 ) 控制中心 控制中心 監(jiān)控 按崗定編， 全天輪崗 形象崗 大門 或大堂 展示形象、 接待引導 按崗定編， 部分日間崗 巡邏崗 巡邏崗 樓內(nèi)外 治安 工作量按樓棟設(shè)置 車場崗 車場門崗 車輛 出入口 控制車輛 進出 按崗定編， 全天輪崗 車場巡邏崗 停車場 車場巡邏 工作量按地形設(shè)置 機動崗 檢查崗 現(xiàn)場 全程監(jiān)控 臨時替補 班組長兼任 保潔崗的定編應根據(jù)物業(yè)類型綜合考慮，常見崗位劃分如下： 崗位類別 工作場所 現(xiàn)場需求 編制方法 樓內(nèi)崗 樓道、大堂、電梯、 地下室等 樓內(nèi)保潔 工作量按單元或樓層設(shè)置 佛倫庫權(quán)威管理資料 樓外崗 樓外公共區(qū)域 庭院保潔 工作量按面積或區(qū) 域設(shè)置 垃圾清運崗 樓外指定區(qū)域 生活垃圾收集、清運 按照當?shù)厍闆r設(shè)置 綠化崗的定編應根據(jù)綠化面積及園林復雜程度，一般按人均養(yǎng)護面積約 4000 平方米分配（華北區(qū)域）。 注：物業(yè)類型、南北差異、項目大小、項目規(guī)劃、施工質(zhì)量等因素均影響較大， (三 )崗位編制要求：按需編制。 （二） 定編程序 遵照安聯(lián)集團的“三定”方案，根據(jù)區(qū)域公司提供的物業(yè)類型、物業(yè)面積和規(guī)劃方案、物業(yè)服務要求，制定物業(yè)服務方案、人員編制和成本預算，依據(jù)成本預算確定物業(yè)服務費標準。 項目管理部 客服組 工程維修組 環(huán)境管理組 保 安 組 佛倫庫權(quán)威管理資料 人員編制：結(jié)合管理類型、管理面積、服務標準、硬件配置等因素，合理配置各崗位人員。 （三） 物業(yè)項目架構(gòu)設(shè)置圖 在每個物業(yè)項目設(shè)立一個項目管理部，管理部下設(shè)四個部門，如圖： 二、管理層級 項目管理部管理結(jié)構(gòu)分為：經(jīng)理、主任、操作層三個管理層級。