【正文】 （五）制定商戶進場裝修標準及要求，并對現(xiàn)場進行監(jiān)控； （六）儲備商戶資源，在開業(yè)營運后及時補充撤場商鋪，保持鋪位招商飽滿。 第二條 適用范圍 本辦法適用商業(yè)子公司所有員工。 5 4 3 2 1 甲方招商負責人 ： 乙方招商負責人： 年 月 日 年 月 日 0 附件二 招商管理費支付結(jié)算單 序號 樓層 商鋪號 商鋪數(shù)量 已租面積（平方） 租期（年） 平均租金（元 /月） 招商管理費 取費標準 管理費結(jié)算 備注 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 合計 從上次結(jié)算日（ 月 日 ）起至本次結(jié)算日止， 項目招商簽約面積總計為 平方米，根據(jù)《招商委托合同》的約定，甲方應按該招商簽約面積月平均租金的 倍金額結(jié)算支付給乙方，總計金額為人民幣 整 （小寫 ￥ ）。本確認書自雙方簽字蓋章之日起生效。 四、甲方承諾所委托的物業(yè)具備合法產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)證明?，F(xiàn)甲方就乙方所引薦的商戶進行確認： 一、乙方引薦客戶資料： 客戶品牌名稱： 客戶公司名稱： 面積要求 ： 經(jīng)營業(yè)態(tài) ： 合作條件 ： 二、若乙方引薦的客戶與甲方簽約成交并交租，甲方應按雙方已簽署的《 招商委任合同 》條款中所約定的管理費計算方法和日期支付給乙方招商管理費。 附件一：客戶確認函 附件二：招商管理費支付結(jié)算單 附件三 : 客戶基本信息表 附件四：品牌商戶經(jīng)營能力評估表 附件五：招商審批表 15 附件一 客 戶 確 認 函 本函于 年 月 日由下列甲乙雙方簽字確認。 ㈢在工作銜接和招商質(zhì)量把控上存在不符合要求的情況，首次商業(yè)公司將告 知代理公司，如再次發(fā)生，將視情況給予 200 至 500 元經(jīng)濟處罰。 四、違規(guī)處理 ㈠代理公司在日常考勤等方面存在違規(guī)現(xiàn)象，商業(yè)公司將發(fā)函項目組并抄送代理公 14 司總公司，如再次出現(xiàn)違規(guī)，商業(yè)公司將提出人事調(diào)整意見。 雙方共同作好招商質(zhì)量的把控，執(zhí)行 附件三客戶基本信息表、附件四招商審批表。日常事務包括人事行政 、工作計劃、專題報告、工作建議、合同執(zhí)行等內(nèi)容。 ㈡月溝通例會 ⒈參加人員：咨詢公司領導、現(xiàn)場項目組負責人，房地產(chǎn)公司及商業(yè)公司領 導； ⒉會議時間：每月五日前 ⒊會議內(nèi)容：上月主要工作計劃完成情況、下月工作安排及重要事項溝通 ⒋會議地點：商業(yè)公司會議室，具體時間會前一天通知； ⒌注意事項： ⑴上月計劃完成情況、下月工作計劃應制定表格，咨詢公司、商業(yè)公司于會前一天將電子版交商業(yè)公司行政文員； ⑵需上會討論的重要工作報告、管理辦法，會前一天將電子版交商業(yè)公司行政文員； ⑶針對合同約定，工作節(jié)點完成情況，如有滯后說明原因，并提出調(diào)整措施。 ⑷商業(yè)公司行政文員行政文員需在會前做好會場布置，并做好會議記錄，由商業(yè)公司負責人根據(jù)實際需要決定是否形成會議紀要，如有需要由行政文員形成會議紀要由商業(yè)公司負責人簽發(fā)。 二、溝通例會 ㈠周溝通例會 ⒈參加人員：咨詢公司現(xiàn)場項目組負責人、招商經(jīng)理、客服經(jīng)理，商業(yè)公司領導，招商、策劃、營運等部門經(jīng)理； ⒉會議時間：周一上午九時，如遇特殊情況時間調(diào)到周一下午或周二上午； ⒊會議內(nèi)容：上周主要工作計劃完成情況、下周工作安排及重要事項討論； ⒋會議地點：商業(yè)公司會議室 ⒌注意事項： ⑴上周計劃完成情況、下周工作計劃應制定表格，咨詢公司、商業(yè)公司各部門于會前 30 分鐘將電子版交商業(yè)公司行政文員； ⑵需上會討論的重要工作報告、管理辦法，應提前一天將電子版交商業(yè)公司行政文員； ⑶行政文員 會前將上會資料打印成紙質(zhì)文件（根據(jù)需要確定打印份數(shù)），并將資料 13 登記編號后發(fā)放（與會人員同時填寫會議簽到表）。 12 編號： SYGLZS08 招商代理公司日常工作管理規(guī)定 對于招商代理情況，為便于雙方 工作開展，相關工作約定如下： 一、行政人事 ㈠代理公司每月填寫考勤表，次月 5 日前交商業(yè)公司，商業(yè)公司對代理公司實際出勤進行抽查； ㈡代理公司工作人員工作時間與商業(yè)公司同步；招商接待中心，節(jié)假日不休息，周一至周日不間斷現(xiàn)場接待工作 。 11 編號： SYGLZS07 經(jīng)營過程中的招商管理 1. 在經(jīng) 營過程中，招商部要加強與營運部的溝通，關注各商戶的經(jīng)營情況，并對商戶進行評估。 3 開業(yè)后重點品牌經(jīng)營情況分析 招商部要安排專人對戰(zhàn)略合作商戶開業(yè)后的經(jīng)營信息進行收集，并建立經(jīng)營情況檔案，針對商戶在合作區(qū)域或合作商圈的適應性進行分析和研究。 2 新品牌的拓展 招商部通過對全國市場進行調(diào)研和參加全國各類商品展會，尋找和搜集有較強經(jīng)濟實力，有全國拓展計劃，有一定商品特色的新品牌，為新開店招商和已開店的經(jīng)營調(diào)整招商作儲備。并定期對品牌資源庫內(nèi)容進行整理，清除無效品牌資源，達到有效化和實用化。 10 編號： SYGLZS06 品牌管理 1 品牌資源庫的建立及管理 建立品牌資源檔案 表（品牌檔案明細表） 分公司或項目部的品牌資源檔案表要求按統(tǒng)一標準填寫，并于每月 25 日前上報品牌更新表。 3 合同檔案管理 合同蓋章生效后，除返還乙方的合同外，財務部、行政部各留 1 份合同原件進行編號存檔，招商部保留合同復印件存檔，建立合同管理檔案。 合同每年年初要評審和修改 1 次。方可印刷使用。 9 編號： SYGLZS05 合同管理 1 合同范本的制定及審核 新項目租賃意向合同、租賃合同及附件、補充協(xié)議、廣告位使用合同等均需制定范本合同。 7 招商評估 新項目開業(yè)招商結(jié)束后，招商部要根據(jù)項目招商租金指標達成情況、招商品牌品質(zhì)、合同簽訂情況、招商獎勵等對整體招商工作進行評估，并編寫招商評估報告。包括裝修材質(zhì)、施工工藝、各系統(tǒng)安全性等，驗收合格者，準許開業(yè)經(jīng)營。在施工過程中負責協(xié)調(diào)商戶與管理部門的有關事宜。 招商部要對商戶裝修施工進行監(jiān)控，督 促商戶裝修進度，檢查商戶是否按照已審批的圖紙進行裝修。物業(yè)公司負責審核水、電、氣系統(tǒng)圖、裝修材質(zhì)、裝修工藝等。餐飲商戶提前 90 天，其他商戶提前 45 天進行商鋪交接； 招商人員負責向商戶發(fā)放商戶裝修管理相關規(guī)定。 招商部與商戶簽訂正式租賃合同時，會同物業(yè)公司人員與商戶進行房產(chǎn)技術(shù)條件對接。 項目每周五將招商進展上報商業(yè)公司招商部；包括招商進度匯總表，并附品牌明細表。 招 商工作需嚴格遵守總公司規(guī)定及商業(yè)公司規(guī)章制度和管理辦法，認真貫徹和落實招商政策和租金指標，不得有弄虛作假、徇私舞弊、貪污受賄的行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴肅處理并追究其法律責任。根據(jù)不同情況，可以在簽定正式租賃合同之前簽訂租賃意向書，審批流程與租賃合同流程相同。 分公司或項目副總每日組織招商工作分析會，了解商戶動態(tài)和招商工作中的問題，針對出現(xiàn)的問題及時調(diào)整招商策略。根據(jù)接待和拜訪商戶的洽談情況，確定意向目標商戶，進行重點跟進和洽談，并做好洽談記錄。 做好客戶記錄，每日登記商戶洽談情況并進行匯總。 4 招商工作的實施及監(jiān)控管理 新項目招商工作啟動時，商業(yè)公司招商部招商總監(jiān)負責跟進和協(xié)調(diào)招商工作。 目標品牌在國內(nèi)或當?shù)鼐哂幸欢ǖ钠放浦群褪袌稣加新省? 3 招商目標品牌選擇標準 目標品牌的商品定位要符合商業(yè)的整體定位。 在招商啟動前完成招商辦公室和招商環(huán)境氣氛布置，招商熱線電話的落實。 時間節(jié)點：從啟動到完成整個過程的時間節(jié)點。 招商區(qū)域：當?shù)丶爱惖爻鞘?。對于招商完成后掉鋪的商鋪須在開業(yè)后 1 個月完成掉鋪再招商工作； 分公司或項目部根據(jù)步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案，制定的招商計劃書及招商工作進度計劃，并報商業(yè)公司審批。 各種標準合同的擬定及審批 在招商工 作啟動前 1 個月，制定新項目的租賃意向合同、租賃合同及附件、物管合同、補充協(xié)議、廣告位使用合同等，報總公司進行會簽。 招商目標品牌的確定及落位 正式對外招商前，根據(jù)市場調(diào)研分析結(jié)果，以及確定的新項目總體定位和各業(yè)態(tài)功能組合情況，確定招商目標品牌并進行落位，品牌落位圖報總公司審批。招商手冊必須經(jīng)商業(yè)公司總經(jīng)理審批后方可制作。 招商手冊的設計及制作 在招商啟動前完成招商手冊的制作，招商部提供相關素材和要求，由策 劃部進行設計。 招商任務分解及人員分工 根據(jù)新項目招商部人員編制，按照不同業(yè)態(tài)或不同樓層將招商人員分成服裝服飾組、餐飲組和生活配套服務組，或一層、二層、三層 3 個組，每組 2 至 3 人。 6. 行政部檢查政策及方案執(zhí)行情況。 招商租賃面積大于 3000 平方以上的主力店客戶引進，租金價格低于公司標準租金，招商業(yè)態(tài)與原定位發(fā)生調(diào)整時，對于品牌商戶需給予特殊政策的，滿足上述任意一項的，上報總公司總經(jīng)理審批。招商租賃面積小于 500 平方，租金價格高于公司標準租金，且合同期在 3 年以 內(nèi)的，由商業(yè)子公司總經(jīng)理直接審批 。商鋪招商政策及租金經(jīng)審批后，需嚴格執(zhí)行。 3. 項目招商政策及租金草擬方案，經(jīng)商業(yè)公司論證調(diào)整后，報總公司領導審批。 4 編號： SYGLZS03 招商政策及租金方案制定 1. 商業(yè)公司招商部組織分公司或項目部招商人員依據(jù)當?shù)厥袌銮闆r、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃草擬新項目步行街招商政策及 租金方案。 4 市場調(diào)研的分析結(jié)論 3 根據(jù)各部門市場調(diào)研收集的數(shù)據(jù)進行分析，得出調(diào)研結(jié)論，形成市調(diào)報告。通過查詢網(wǎng)上信 息和當?shù)卣嚓P報告，收集所需要的各項數(shù)據(jù)指標。 對在經(jīng)營的租賃物業(yè)的租金標準、租賃年限、物業(yè)費、租金遞增、租金繳納方式、前期的優(yōu)惠政策等進行收集分析。 同類競爭對手分析 基本情況，總面積，規(guī)劃布局，業(yè)態(tài)面積配比，檔次定位，開業(yè)時間，歷史經(jīng)營狀況，消費環(huán)境，消費結(jié)構(gòu)（客層定位），租金價格或合作條件，相關費用（物業(yè)管理費），人力資源費用、品牌情況，服務管理、停車位數(shù)量、客流量、客單 價、招商優(yōu)惠條件等。 2 市場調(diào)研的內(nèi)容 項目所在城市總體概況：城市經(jīng)濟發(fā)展水平，各項經(jīng)濟指標數(shù)據(jù)，人口總量及分布，城市未來發(fā)展規(guī)劃等。 在項目招商團隊組建前，商業(yè)公司招商部將根據(jù)項目區(qū)域位置、難易程度，向總公司申報招商獎勵政策，招商完成后，商業(yè)公司將根據(jù)招商完成情況及招商人員工作表現(xiàn)，實施獎金分配。培訓內(nèi)容為：招商問題解答、招商分工、招商工作進度安排、步行街業(yè)態(tài)表述、特色介紹。培訓內(nèi)容為：招商管理制度、工作流程、合同審批流程等。內(nèi)容為：商業(yè)地產(chǎn)基礎知識定義、國內(nèi)外購物中心發(fā)展及現(xiàn)狀、購物中心術(shù)語解讀。培訓內(nèi)容為：整體建筑介紹、主力店業(yè)態(tài)組合、步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃、步行街租金及招商政策、招商時間進度要求。營運人員到崗后至項目開業(yè)前 3 個月，編入招商隊伍參與招商工作。 人員招聘由總公司人力資源部門統(tǒng)一實施。 5 申訴 被考核人如對考核結(jié) 果不清楚或有異議，或認為考核人有違考核紀律，可以采取書面形式向商業(yè)公司總經(jīng)理提出申訴。 權(quán)重設置 總分為 100 分； 總分中工作業(yè)績指標占 70％，行為態(tài)度指標占 20％，能力指標占 10%。 面談與評分 直接上級和行政部根據(jù)上一期考核報告和被考核人提交的《個人述職報告》和《個人工作業(yè)績評估表》，對其工 作業(yè)績指標進行考核；商業(yè)公司中層管理人員行為態(tài)度和能力指標由被考核人的上級、同級、下級按照《員工行為態(tài)度及能力考核表》考核