【正文】 加油！修改之后爭取一次通過！我能幫的也就這么多了，畢竟我也丟了很久，現(xiàn)在好多東西也不太清楚了。希望自己能夠繼續(xù)少年時的夢想，永不放棄?！边@是我少年時最喜歡的詩句?！　∽詈笠兄x的是我的父母，他們不僅培養(yǎng)了我對中國傳統(tǒng)文化的濃厚的興趣，？讓我在漫長的人生旅途中使心靈有了虔敬的歸依，而且也為我能夠順利的完成畢業(yè)論文提供了巨大的支持與幫助。很慶幸這三年來我遇到了如此多的良師益友，無論在學(xué)習(xí)上、生活上，還是工作上，都給予了我無私的幫助和熱心的照顧，讓我在一個充滿溫馨的環(huán)境中度過三年的大學(xué)生活。離校日期已日趨漸進(jìn)，畢業(yè)論文的完成也隨之進(jìn)入了尾聲。在此，謹(jǐn)向?qū)煴硎境绺叩木匆夂椭孕牡母兄x！在寫論文的過程中，遇到了很多的問題，在老師的耐心指導(dǎo)下，問題都得以解決。不僅使本人樹立了遠(yuǎn)大的學(xué)習(xí)目標(biāo)、掌握了基本的研究方法，還使本人明白了許多為人處事的道理。謝 辭本論文在王慶軍導(dǎo)師的悉心指導(dǎo)下完成的。希望本文的研究能進(jìn)一步完善和促進(jìn)公司的發(fā)展，也能為合肥市的房地產(chǎn)營銷提供借鑒。在市場定位的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)典華城房地產(chǎn)項(xiàng)目在產(chǎn)品策略、組合促銷策略以及服務(wù)營銷方面所采取的措施，正是這些措施的實(shí)施，經(jīng)典華城項(xiàng)目才取得良好的銷售業(yè)績。結(jié) 論本文在目前房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的背景下，探索在項(xiàng)目的營銷過程中，如何進(jìn)行市場定位、制定營銷策略，使開發(fā)的產(chǎn)品能順利銷售。持續(xù)不斷的激勵計(jì)劃往往伴隨著各種各樣的一次性激勵措施。激勵機(jī)制對于調(diào)動銷售人員的積極性是非常重要的。對于臨時招募的銷售人員，必須經(jīng)過嚴(yán)格挑選，以親和力、應(yīng)變能力為主要選拔條件，并對經(jīng)過選拔的人員進(jìn)行規(guī)范的訓(xùn)練，除了產(chǎn)品基礎(chǔ)屬性，還要加強(qiáng)對客戶信息記錄的培訓(xùn)，對沒有完成購買的顧客，要留下有效聯(lián)系方式，并經(jīng)常進(jìn)行聯(lián)系，以完成潛在客戶向有效客戶的轉(zhuǎn)變。 提高員工素質(zhì)，優(yōu)化激勵機(jī)制要樹立良好的企業(yè)形象，抓住客戶需求，這就要求企業(yè)必須打造學(xué)習(xí)型組織，努力提高員工素質(zhì)。有的房地產(chǎn)企業(yè)成立了專門的客戶服務(wù)機(jī)構(gòu)和客戶會，并且會員已經(jīng)達(dá)到一定規(guī)模。比如，幫助客戶介紹好的裝修公司、舉辦社區(qū)活動增強(qiáng)大家的交流溝通、在海報(bào)欄貼上健康小常識、為家里有子女的家庭介紹附近的學(xué)校情況等等。如果他對企業(yè)滿意，會把滿意傳播給周圍的人群，影響這些人的購買決策，同理他的不滿意情緒也會影響周圍人的購買決策。 對客戶的購后服務(wù)進(jìn)一步加強(qiáng)在對經(jīng)典華城項(xiàng)目的研究過程中，發(fā)現(xiàn)在購后服務(wù)上存在一些有待解決的問題，例如如何深度挖掘老業(yè)主的價值，加強(qiáng)客戶對公司的滿意度等方面。通過實(shí)施微博營銷策略，不僅可以使經(jīng)典華城項(xiàng)目的各種動態(tài)信息在短期內(nèi)傳播出去，引起最強(qiáng)烈的市場反響，最大范圍地吸引潛在購房者，從而達(dá)到促進(jìn)銷售的目的，而且相對于其他促銷方式，微博營銷的成本很低，極大程度地節(jié)省了營銷費(fèi)用。 微博營銷策略微博是近兩年來新興起的網(wǎng)絡(luò)傳播方式，根據(jù)經(jīng)典華城項(xiàng)目目標(biāo)客戶的定位，微博這種時尚的傳播方式必將是目標(biāo)客戶所關(guān)注的重點(diǎn)。該渠道的好處就在于消費(fèi)者只要有網(wǎng)絡(luò)就可以隨時隨地了解樓盤的戶型、工程進(jìn)度、價格等每一個細(xì)節(jié)。運(yùn)用客戶關(guān)系營銷策略不僅對經(jīng)典華城項(xiàng)目的銷售起到促進(jìn)作用，而且對開拓新客戶、提升W公司的品牌形象，助其站穩(wěn)沈陽市場，乃至東北區(qū)域市場都有十分關(guān)鍵的作用。實(shí)施客戶關(guān)系營銷策略，對于經(jīng)典華城項(xiàng)目這樣受到宏觀調(diào)控影響較大，缺乏穩(wěn)定客戶基礎(chǔ)的項(xiàng)目是非常行之有效的。但是因?yàn)樵撉啦呗詫?shí)施時間不長，因此該策略仍然存在不足之處。最后在執(zhí)行方案時也應(yīng)該加強(qiáng)流程的管理，比如在印制宣傳單頁時要認(rèn)真核對信息，一旦出錯那么整批單頁都要作廢，造成不必要的浪費(fèi)。如何控制營銷費(fèi)用，降低營銷成本，以更少的投入換取更大的產(chǎn)出，項(xiàng)目的管理人員首先應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目的銷售計(jì)劃制定出項(xiàng)目必須的費(fèi)用支出表，該表應(yīng)包含房地產(chǎn)營銷的常規(guī)費(fèi)用支出，例如推廣費(fèi)用、管理費(fèi)用臨時性費(fèi)用支出等，內(nèi)容考慮越細(xì)越好。以下問題營銷，你如果有實(shí)際例子，可以舉一兩個，讓內(nèi)容更豐滿。以上幾點(diǎn)你都沒有說到該項(xiàng)目是怎么做的，只解釋了下各名詞的意義。這也是價格策略中的優(yōu)惠折扣。 營業(yè)推廣這是一種利用短期誘因誘導(dǎo)消費(fèi)者購買、鼓勵房地產(chǎn)代理商和企業(yè)推銷人員銷售的促銷策略，效果比較明顯。比如和買房者、金融公眾、媒介公眾、社區(qū)公眾、社團(tuán)公眾、政府公眾、內(nèi)部公眾等建立良好的關(guān)系。項(xiàng)目廣告訴求的重點(diǎn)有地段優(yōu)勢、質(zhì)量優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、開發(fā)商的聲譽(yù)等，根據(jù)各樓盤的具體情況選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。 廣告促銷房地產(chǎn)廣告的突出特點(diǎn)是廣告期短、頻率高、費(fèi)用大。這種促銷方式的優(yōu)點(diǎn)在于，目標(biāo)顧客明確、促銷力量集中、互動性強(qiáng)等。 價格折讓策略價格折讓的主要目的是促使顧客多付房款，加快公司的資金回收速度。景觀差：臨近項(xiàng)目中心園林景觀的單元采光通風(fēng)都要優(yōu)于其他單元，在綜合考慮之后，確定單位價差控制在100150元/平米。 價差策略經(jīng)過綜合考慮成本、競爭樓盤價格以及消費(fèi)者的心理價位，經(jīng)典華城項(xiàng)目在開盤時，均價定位6600元/平米左右。因?yàn)殚_發(fā)成本在某一時間是固定的，此方法計(jì)算簡單，這種方法可以保證企業(yè)獲得正常的利潤。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本包括以下幾項(xiàng)：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建安工程費(fèi)、管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銀行利息和稅金。成本導(dǎo)向定價法，是以開發(fā)成本為基礎(chǔ)，考慮企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中投入的全部成本，再加上預(yù)期利潤，是房地產(chǎn)企業(yè)最為常見的定價方法之一。定價是整個營銷策略中非常重要的環(huán)節(jié)，包括價格制定、折扣制定、技巧運(yùn)用等一系列價格策略。在“自然、情趣、氣質(zhì)”中享受品質(zhì)園林帶來的生活靈感，大空間布局，小尺度考量，經(jīng)典華城規(guī)劃大師匠心獨(dú)運(yùn)，通過“構(gòu)筑、裝飾、綠化修剪”等方面的精心考量，以經(jīng)典歐式風(fēng)格秉承，采用規(guī)則式與自然式相結(jié)合的園林布局，中心1萬平方米的景觀園林廣場為核心，景觀主軸橫貫東西，并連通社區(qū)入口。生活中迎面而來更多風(fēng)景，收納更多的陽光，看向更遠(yuǎn)的地方。有利于建筑的充分采光通風(fēng)，整體布局也呈現(xiàn)出合有致的尊崇氣度。該項(xiàng)目規(guī)劃用地約52畝，總建筑面積約18萬平方米，其中住宅面積為10萬平米，商業(yè)用地為6萬平米，另外還有2萬平米的地下車庫等設(shè)施，是一個集住宿，商業(yè)，辦公，酒店為一體的大型商住中心。從某種意義上講，企業(yè)成功與發(fā)展的關(guān)鍵在于產(chǎn)品與消費(fèi)者的需求的契合程度以及產(chǎn)品策略運(yùn)用的正確與否。5 本項(xiàng)目的營銷策略 本項(xiàng)目的產(chǎn)品策略企業(yè)在制定經(jīng)營戰(zhàn)略時，首先要明確可以提供什么樣的產(chǎn)品和服務(wù)去滿足消費(fèi)者的要求，也就是要解決產(chǎn)品策略問題。(4)市場形象定位：由于經(jīng)典華城房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊競爭對手眾多，且多為實(shí)力雄厚的開發(fā)商所開發(fā)，因此經(jīng)典華城項(xiàng)