【正文】 第十八條 買賣雙方就下列事項約定： 該商品房所在項目全體業(yè)主享有 （ 1） _____________________________________________； （ 2） _____________________________________________； （ 3） _____________________________________________； （ 4） _____________________________________________； （ 5） _____________________________________________的所有權(quán)、使用權(quán)。本條又特別強調(diào)了與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的權(quán)利、責(zé)任及義務(wù)等問題。 商品 房建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途都是經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)和設(shè)計單位設(shè)計后確立的，具有整體屬性，涉及到整棟樓的外觀、安全和使用性質(zhì)等方面的內(nèi)容，一經(jīng)建成，不得擅自變更。 _____________________________________________ _____________________________________________。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。買受人所購商品房為商品住宅的，在交付房屋時，出賣人應(yīng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！渡唐贩夸N售管理辦法》第三十二條、第三十三條對商品房質(zhì)量保修的內(nèi)容進行了明確規(guī)定，更好地保護了商品房買受人的權(quán)益。質(zhì)量保修書中應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理條例》第三十九條規(guī)定， “建設(shè)工程實行質(zhì)量保修制度?！蹲≌|(zhì)量保證書》可以作為商品房購銷合同的補充約定 ”。現(xiàn)行國家有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章等 對此均有明確規(guī)定。 _____________________________________________ _____________________________________________。 在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。 因出賣人的責(zé)任，自交房 90 日后的第一天起，買受人不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，買賣雙方應(yīng)約定處理方式及違約責(zé)任。而這些又都離不開出賣人，因此，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起 90 日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記的資料報送房產(chǎn)、土地機關(guān)登記備案。 說明：房地產(chǎn)權(quán)屬證書是買受人享有房屋所有權(quán)及相應(yīng)土地使用權(quán)的合法證明文件。 買受人不退房，出賣人按已付房價款的 _____%向買受人支付違約金。 第十五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定 出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起 90 日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。 在此提醒買賣雙方，依據(jù)《 商品房銷售管理辦法》第三十一條規(guī)定， “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致 ”。 對于達不到約定標(biāo)準(zhǔn)的商品房，雙方約定明確的處理方式。受不同項目、不同檔次、不同買受人等因素的影響，商品房的裝飾、設(shè)備要求不盡相同。 _____________________________________________； _____________________________________________。 第十四條 出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任 出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（見附件四）的標(biāo)準(zhǔn)。第十條規(guī)定， “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房 再行銷售給他人 ”。從目前商品房買賣的實際情況來看，主要是解決抵押權(quán)糾紛、一房多售等問題。 說明：本條是為了充分保護買受人的財產(chǎn)權(quán)。 第十三條 出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任 ”。 買受人有權(quán)在通知到達之日起 15 日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。 說明：本條是為了解決簽訂合同后的相關(guān)規(guī)劃、設(shè)計變更問題。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)書面通知買受人的，買受人有權(quán)退房。 買受人有權(quán)在通知到達之日起 15 日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。因此，在本款空格內(nèi)，買賣雙方要協(xié)商一致，慎重填寫買賣雙方約定的內(nèi)容。 說明：本款實際上是對由于買受人原因造成延期交房的違約責(zé)任的約定。 首先，出賣人交付的商 品房應(yīng)當(dāng)達到合同第九條約定的交付條件；第二，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)；第三，買賣雙方進行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示合同第九條規(guī)定的證明文件，買賣雙方驗收完畢后應(yīng)簽署房屋交接單；第四，在進行住宅交接時，出賣人應(yīng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》；第五，在交接過程中，出賣人不提供合同第九條規(guī)定的證明文件以及《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》，或者不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)；第六，在交接過程中若出現(xiàn)《住宅質(zhì)量保證書》中的質(zhì)量問題，不影響交 接，但出賣人應(yīng)及時維修。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。雙方進行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第九條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。 要特別注意的是，對于逾期超過約定時間，而買受人要求繼續(xù)履行合同的，違約金只能按（ 2）的約定處理，不能將（ 1）中的違約金進行累加處理；雙方約定的有關(guān)違約金的比率及逾期天數(shù)應(yīng)當(dāng)與本合同第七條的約定一致，以體現(xiàn)公平原則。 說明：關(guān)于出賣人逾期交房違約責(zé)任的處理，本條提供了兩種選擇方式，由當(dāng)事人協(xié)商后自愿約定。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 _____（該比率應(yīng)不小于第（ 1）項中的比率）的違約金。 （ 2）逾期超過 ______日后，買受人有權(quán)解除合同。 第十條 出賣人逾期交房的違約責(zé)任 除本合同第九條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第 ____種方式處理： 按逾期時間，分別處理（不作累加）。若逾期書面告知，或在期限內(nèi)未書面告知，出賣人要承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。某些原因可以由買賣雙方在合同附件六中進行自愿約定。如地震、水災(zāi)等。 因不可抗力或者買賣雙方在合同中約定的其它原因， 需延期交付使用的，出賣人應(yīng)當(dāng)在發(fā)生之日起 _____日內(nèi)書面告知買受人。 基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑投入正常運行的決定因素主要是在政府相關(guān)部門和專業(yè)部門，因此，出賣人應(yīng)當(dāng)慎重地給出正常運行日期的承諾，應(yīng)當(dāng)對其可能條件作充分的調(diào)查，并與政府相關(guān)部門或?qū)I(yè)部門達成協(xié)議?；A(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行是商品房使用功能正常發(fā)揮的一個重要條件。公共配套建筑是指與商品房及其所在項目建設(shè)相配套的教育、商業(yè)、娛樂等公共建筑。建筑工程竣工驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用 ”的規(guī)定，本條要求當(dāng)事人雙方約定本商品房交付日期及交付條件。 _____________________________________________ _____________________________________________。 _____________________________________________ _____________________________________________。 _____________________________________________ _____________________________________________。 第九條 交房期限及條件 出賣人應(yīng)當(dāng)在 _____年 ____月 ____日前，將經(jīng)工程質(zhì)量驗收合格并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。 由于規(guī)劃、設(shè)計變更造成商品房面積差異，雙方不解除合同的，雙方應(yīng)當(dāng)簽署補充協(xié)議。 產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積 面積誤差比 = —————————————— 100% 合同約 定面積 因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補充協(xié)議 ”。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房價款由買受人補足；超出 3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。 合同未作約定的，按以下原則處理： （ 1）面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)（含 3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款； （ 2）面積誤差比絕對值超出 3%時，買受人有權(quán)退房。買受人可以借鑒第二種約定的表述方式雙方自行約定，也可以直接約定采取第二種方式約定。為了體現(xiàn)合同的雙方自愿原則，第一種約定采取雙方自行約定方式。 產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積 面積誤差比 = ——————————————— 100% 合同約定面積 因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補充協(xié)議。 買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房價款由買受人補足；超出 3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。 雙方同意按以下原則處理： （ 1）面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)（含 3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款； （ 2）面積誤差比絕對值超出 3%時，買受人有權(quán)退房。 說明：本條中的產(chǎn)權(quán)登記面積，是指房產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的房屋面積，是商品房最終的確定面積，也是按面積確定價款的最終依據(jù)。因此，采取按套（單元）計價的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)價款及相關(guān)違約責(zé)任等問題專門進行約定。房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變；套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的， 買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。 按套（單元）計價的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。 對于按套計價的商品房如何在合同中確定總價款，《商品房銷售管理辦法》對此有明確規(guī)定，可為當(dāng)事人雙方提供依據(jù)。 當(dāng)事人選擇按套（單元）計價的，不適用本條約定。進行面積差異處理必須與計價方式相對應(yīng)，這樣才有可比性。 根據(jù)當(dāng)事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款 中均簡稱面積）為依據(jù)進行面積確認(rèn)及面積差異處理。此條雙方約定的時限、違約金的比率應(yīng)當(dāng)與第十條的約定保持一致，以體現(xiàn)公平原則。第一種方式既可選擇作為約定方式，也可為約定第二種方式提供借鑒。 _____________________________________________ _____________________________________________ _____________________________________________ _____________________________________________ _____________________________________________。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二日起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之 ____（該比率應(yīng)不小于第（ 1）項中的比率）的違約金。 （ 1）逾期在 ____日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二日起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之 ____的違約金，合同繼續(xù)履行； （ 2）逾期超過 ____日后，出賣人有權(quán)解除合同。 說明：是因出賣人與其相關(guān)的建筑施工企業(yè)、材料設(shè)備供應(yīng)商等企業(yè)之間，以物或工程款作為支付房價款進行約定。買賣雙方選擇貸款方式的，應(yīng)將貸款時限、貸款金額、貸款人在此項中進行約定。貸款人發(fā)放個人貸款時，借款人必須提供擔(dān)保。貸款方式有個人住房貸款、公積金貸款、公積金貸款和住 房貸款（通常說的組合貸款）。 貸款方式 _________________________________________________ __________________________________________________。 說明：分期付款是指買受人在簽訂合同時約定幾次付清全部房價款。應(yīng)將付款時限、付款金額在此項中進行約定。 買受人按下列第 ____種方式按期付款： 一次性付款 ________________________________________________。但在按合同約定交房后，買受人的燃?xì)狻㈦?、水、有線電視、三網(wǎng)合一等的使用費或押金，