【正文】 期的實(shí)際已付款的差額確定。 說明：關(guān)于買受人逾期付款違約責(zé)任的處理，本條提供了兩種方式，由當(dāng)事人協(xié)商后自愿約定。 要特別注意的是，對(duì)于買受人逾期超過約定時(shí)間，而愿意繼續(xù)履行合同的，并經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行的，違約金只能按（ 2）的約定處理，不能將（ 1）中的違約金進(jìn)行累加處理；雙方約定百分比的違約金可在百分之三以內(nèi)，萬分之幾的違約金可在萬分之二點(diǎn)一以內(nèi)。 第八條 面積確認(rèn)及面積差異處理 說明：本條約定按建筑面積或按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的商品房的面積確認(rèn)及面積差異處理。 說明：本款是確定處理面積差異的依據(jù)。即，選擇按建筑面積計(jì)價(jià)的，以產(chǎn)權(quán)登記時(shí)確認(rèn)的建筑面積數(shù)為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理；選擇按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，以產(chǎn)權(quán)登記時(shí)確認(rèn)的套內(nèi)建筑面積數(shù)為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。 說明：當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)時(shí)，是以整個(gè)商品房為計(jì)價(jià)單位，不涉及到單方建筑面積或套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)問題，因而就無從談起面積差異處理問題。 《商品房銷售管理辦法》等十九條規(guī)定： “按套（單元）計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任 ”。 合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。 商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第 種方式進(jìn)行處理： 雙方自行約定： （ 1） _____________________________________________ _____________________________________________； （ 2） _____________________________________________ _____________________________________________； （ 3） _____________________________________________ _____________________________________________。 買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起 30 天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按 ____________利率付給利息。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi)（含 3%）部 分的房價(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出 3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。 說明：本款是要求當(dāng)事人雙方約定誤差處理方式。考慮到買受人在商品房買賣中對(duì)面積誤差處理方式不甚了解，為了提醒買受人，合同中明確寫了第二種約定方式 。為了充分維護(hù)買受人的合法權(quán)益，解決商品房買賣中的面積糾紛問題，《商品房銷售管理辦法》第二十條規(guī)定： “按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起 30 天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出 3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。 本條中的第二種處理方式基本上是《商品房銷售管理辦法》第二十條規(guī)定的具體體現(xiàn)。此外，合同約定面積應(yīng)當(dāng)以新簽署的補(bǔ)充協(xié)議中的面積為準(zhǔn)，面積差異及處理也應(yīng)以此為依據(jù)。 出賣人與買受人關(guān) 于下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑交付日期及條件的約定： 供水： _____________________________________________ _____________________________________________； 供電： _____________________________________________ _____________________________________________； 燃?xì)猓?_____________________________________________ _____________________________________________； 排水： _____________________________________________ _____________________________________________； 綠化： _____________________________________________ _____________________________________________。 _____________________________________________ _____________________________________________。 _____________________________________________ _____________________________________________。 說明：依據(jù)《中華人民共和國建筑法》第六十一條 “交付竣工驗(yàn)收的 建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。 基礎(chǔ)設(shè)施主要是指與商品房及其所在項(xiàng)目建設(shè)相配套的供水、供電、燃?xì)狻⑴潘?、綠化、供熱、通訊、項(xiàng)目內(nèi)的道路等設(shè)施。 基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑狀況是買受人選擇商品房的重要考慮因 素。因此，出賣人與買受人應(yīng)當(dāng)就基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套建筑正常投入運(yùn)行的日期做出相應(yīng)約定。同時(shí)，根據(jù)實(shí)際情況，出賣人可以考慮對(duì)非自身因素造成正常運(yùn)行延誤的，事先應(yīng)當(dāng)在合同中約定有關(guān)情況出現(xiàn)時(shí)的處理?xiàng)l款。 說明：本款中的不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。 本條款中的買賣雙方在合同中約定的其它原因是指某些雖然不屬于不可抗力，但同樣也是出賣人不能克服的客觀原因所造成延期交房。 對(duì)于以上原因，從保護(hù)買受人合法權(quán)益的角度出發(fā)，買賣雙方應(yīng)當(dāng)約定一個(gè)告知期限，并書面告知買受人。若在期限內(nèi)書面 告知買受人，買受人有權(quán)了解逾期交房原因的真情實(shí)據(jù)。 （ 1）逾期不超過 ____日，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之 ____的違約金，合同繼續(xù)履行。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同書面通知到 達(dá)之日起 _______天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的 ______%向買受人支付違約金。 _____________________________________________ _____________________________________________ _____________________________________________ _____________________________________________ _____________________________________________。第一種方式既可作為約定方式，也可為約定第二種方式提供借鑒。 第十一條 交接 商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。 說明：本款是對(duì)商品房交接的詳細(xì)約定。 由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：_____________________________________________ _____________________________________________ _____________________________________________。出賣人按照合同約定發(fā)出書面通知，買受人自接到書面通知后，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理交房手續(xù)，不 僅僅是履行合同，還包括該商品房的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的轉(zhuǎn)移，自交房后，由出賣人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任就轉(zhuǎn)移到買受人；所購商品房質(zhì)量保修期自交房之日起計(jì)算，并作為物業(yè)管理費(fèi)的始算日期等。 第十二條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定 經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起 10 日內(nèi)，書面通知買受人。買受人在通知到達(dá)之日起 15 日內(nèi)未 作書面答復(fù)的，視同接受變更。 買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起 _____天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按_____利率付給利息。 _____________________________________________ _____________________________________________ _____________________________________________ _____________________________________________。 依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十四條的規(guī)定， “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。 經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更 確立之日起 10 日內(nèi)，書面通知買受人。買受人在通知到達(dá)之日起 15 日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。因此，本條第四款空格內(nèi)可由買賣雙方協(xié)商約定可能涉及變更的內(nèi)容以及買受人在接到出賣人規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更書面通知后不退房，出賣人應(yīng)支付利息的起算日期和利率。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。依據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)出賣人及其銷售的商品房的約定。對(duì)此，《商品房銷售管理辦法》第九條規(guī)定， “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行 ”。第三十九條規(guī)定， “在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責(zé)令限期改正，并處 2 萬元以上3 萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任 ”。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第 _____種方式處理： 出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)，裝飾、設(shè)備差價(jià)以工程造價(jià)管理部門核定的為準(zhǔn)。 說明： 裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)也是目前商品房消費(fèi)者比較關(guān)心的問題。因此，買賣雙方對(duì)商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在合同附件四中進(jìn)行詳細(xì)約定。第一種方式作為約定的一種方式，雙方可在空格處增加處理方式。因此，買賣雙方應(yīng)將上述規(guī)定的內(nèi)容在附件四中約定明確。因出賣人的責(zé)任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第 ____項(xiàng)處理； 買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起 _____日內(nèi) 將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，并按已付房價(jià)款的 _____%賠償買受人損失。 _____________________________________________ _____________________________________________。商品房的房屋所有權(quán)登記，涉及該商品房的合法性和買受人作為房屋所有權(quán)人的法律依據(jù)；土地使用權(quán)的登記 又涉及到與該商品房有關(guān)的整個(gè)項(xiàng)目用地土地使用權(quán)的分割。并協(xié)助買受人辦理產(chǎn)權(quán)土地證書。 第十六條 保修責(zé)任 買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。 買受人購買的商品 房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由買受人承擔(dān)。 說明：商品房質(zhì)量問題一直是買受人關(guān)心的熱點(diǎn)問題。 《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第三條規(guī)定， “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí)，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。第五條規(guī)定了《住宅質(zhì)量保證書》的具體內(nèi)容。建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。 ”第四十條對(duì) 具體項(xiàng)目（部位）的最低保修期限進(jìn)行了明確規(guī)定。需要說明的是，買受人所購商品房為非商品住宅的，買受人可以在簽訂合同時(shí)，在本條空格內(nèi)參照《住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。 第十七條 買受人的房屋僅作 ____________使用，買受人使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩?的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。 出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。 說明：本條主要是約定商品房交付使用后雙方的有關(guān)權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)。對(duì)于買受人來說，也必須遵守此類規(guī)定。對(duì)于此問題要結(jié)合合同中的第三條、第九條的內(nèi)容，做一個(gè)詳細(xì)的、全面的約定，為避免造成遺漏事項(xiàng)，可在本條空格內(nèi)約定。 該商品房所在項(xiàng)目出賣人享有 （ 1） _____________________________________________； （ 2） 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