【正文】 總之，物業(yè)管理的資金運(yùn)行必須按照上述四個(gè)原則，結(jié)合操作，缺一不可，才能保證物業(yè)管理的收費(fèi)合理、使用得當(dāng)，并使物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)戶(hù)雙方滿(mǎn)意，使物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)在經(jīng)濟(jì)上得到保證。這一原則要求房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)戶(hù)和業(yè)主委員會(huì)，均需共同遵循。 （ 2）在住宅區(qū)內(nèi)的辦公或商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房，可按原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的 150％～ 200％來(lái)征收其管理費(fèi)， 中國(guó)最大管理資源中心 第 19 頁(yè) 共 19 頁(yè) 這是因?yàn)樵谖飿I(yè)管理中相應(yīng)發(fā)生的勞力投入（如保安、清潔）、使用頻次和維修成本以及費(fèi)用也有所增加。“公平”，即要平等協(xié)商、兩廂情愿，委托方和管理方的權(quán)利義務(wù)相等，雙方都不吃虧。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因地制宜，以物業(yè)管理服務(wù)發(fā)生的成本為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度進(jìn)行合理核定；還應(yīng)根據(jù)物價(jià)水平的變化適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。如發(fā)生在年度管理費(fèi)虧損，需在下一年度的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)中調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，更需按民主管理的原則進(jìn)行一系列工作。 在實(shí)際操作中，物業(yè)管理企業(yè)籌措維修基金，收取管理服務(wù)費(fèi)，均應(yīng)有收費(fèi)的依據(jù)，并將其向業(yè)戶(hù)公開(kāi)，以便取得業(yè)戶(hù)的支持和配合。各類(lèi)收費(fèi)應(yīng)通過(guò)契約或協(xié)商，并報(bào)經(jīng)物價(jià)部門(mén)審核或鑒證。 中國(guó)最大管理資源中心 第 18 頁(yè) 共 19 頁(yè) 三、資金使用原則 物業(yè)管理的 資金使用是一種動(dòng)態(tài)的過(guò)程，有一定的規(guī)律可循，政府有關(guān)部門(mén)通過(guò)立法來(lái)規(guī)范企業(yè)資金運(yùn)行，企業(yè)自身必須通過(guò)行政、經(jīng)濟(jì)等手段，嚴(yán)格遵守和執(zhí)行政府關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的規(guī)定，堅(jiān)決抵制亂收費(fèi)、亂分?jǐn)?，?yīng)精打細(xì)算，實(shí)事求是，調(diào)集和使用好各類(lèi)資金，確保物業(yè)管理資金良性循環(huán)。 （ 14）公共電視接收系統(tǒng)及維護(hù)費(fèi)用。 （ 12）管理企業(yè)酬金，指管理企業(yè)履行管理義務(wù)時(shí)，全體業(yè)戶(hù)向其支付的報(bào)酬。 （ 10）聘請(qǐng)法律、會(huì)計(jì)等專(zhuān)業(yè)人士之費(fèi)用。 （ 8）公共區(qū)域植花種草及其養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。 （ 6）垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲(chóng)之費(fèi)用。 （ 4）購(gòu)買(mǎi)或租賃必需的機(jī)械及器材的支出。 （ 2）聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險(xiǎn)及服裝等。這既可滿(mǎn)足物業(yè)業(yè)戶(hù)的多種需要，又可增加物業(yè)管理公司資金來(lái)源，以彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足 。特約項(xiàng)目的收費(fèi)，凡物價(jià)部門(mén)已有規(guī)定的，按規(guī)定執(zhí)行；暫未規(guī)定的，由委托人與管理處商定。該項(xiàng)服務(wù)可使有需求的人受益，如便民服務(wù)、代辦服務(wù)、特約服務(wù)和社區(qū)文化活動(dòng)服務(wù)等，業(yè)戶(hù)可以直接或間接從中受益。具體收費(fèi)由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理單位商定的服務(wù)方式、時(shí)間，按實(shí)結(jié)算、單獨(dú)列賬，并按各房屋所有人的建筑同積比例合理分?jǐn)偂７课菔褂萌顺U房租外，同時(shí)繳付清潔衛(wèi)生費(fèi)和保安費(fèi)。物業(yè)管理 服務(wù)收費(fèi)的利潤(rùn)不超過(guò) 15％。 2. 物業(yè)管理費(fèi) （ 1）公共服務(wù)費(fèi)：根據(jù)《上海市商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》規(guī)定，商品住宅物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)按物業(yè)管理范圍內(nèi)各業(yè)戶(hù)所占房屋建筑面積或按戶(hù)分?jǐn)偂? 房屋維修基金在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)繳納，以業(yè)主委員會(huì)名義存入金融機(jī)構(gòu)，按不低于城鄉(xiāng)居民存款利率計(jì)息；房屋維修 基金由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理單位管理，專(zhuān)款專(zhuān)用，不得挪作他用，房屋維修基金不足時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理單位向房屋所有人計(jì)收。 （ 4）維修基金：維修基金主要用于公寓樓包修期滿(mǎn)后的維修、更新，它應(yīng)包括物業(yè)的公用部位、承重結(jié)構(gòu)部分（樓蓋、屋頂、梁柱、墻體及基礎(chǔ)）、外墻面、過(guò)道、樓梯間、門(mén)廳等，以及房屋內(nèi)部上下水管、共用照明、水泵、水箱、電梯、消防設(shè)施等公共設(shè)備的養(yǎng)護(hù)維修和更新的費(fèi)用。 驗(yàn)收費(fèi)的測(cè)算辦法是被接管的物業(yè)總建筑面積單價(jià)（元 /每建筑平方米）。 （ 3）物業(yè)接管驗(yàn)收費(fèi)：這是指物業(yè)管理公司在驗(yàn)收、接管物業(yè)時(shí)，由發(fā)展商向物業(yè)管理公司提供的驗(yàn)收費(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用可留存在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，由物業(yè)管理公司在接受業(yè)戶(hù)報(bào)修、組織施工后實(shí)報(bào)實(shí)銷(xiāo)，也可以一次性劃撥給物業(yè)管理公司，兩年后結(jié)算，多退少補(bǔ)；或采取包干辦法，由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司劃撥一定數(shù)額的質(zhì)量 保證金給物業(yè)管理公司后，盈虧均由物業(yè)管理公司承擔(dān)。 （ 2）質(zhì)量保證金：質(zhì)量保證金是房產(chǎn)發(fā)展商在向物業(yè)管理公司委托管理，在移交時(shí)提供一筆用于交房后兩年內(nèi)被管物業(yè)的報(bào)修經(jīng)費(fèi)。是指物業(yè)管理公司在物業(yè)管理投標(biāo)成功后，接管物業(yè)從事前期介入所需要的用于添置設(shè)備、設(shè)施、工具、辦公家具、 設(shè)備用具、人員培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、工資獎(jiǎng)金、服飾以及前期介入活動(dòng)中的管理費(fèi)用等。 1. 前期投入資金 物業(yè)管理公司在公寓管理前期介入時(shí)，可按規(guī)定向發(fā)展商收取一定比例經(jīng)費(fèi)，用作物業(yè)管理的啟動(dòng)，接管驗(yàn)收、質(zhì)量保證以及以后的房屋維修。在實(shí)際確定公寓管理資金來(lái)源時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持“誰(shuí)享用、誰(shuí)收益、誰(shuí)承擔(dān)”的原則，保證做到不亂收費(fèi)，合理分擔(dān)。 （ 2）延伸服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目按行業(yè)規(guī)范執(zhí)行。 （ 1）延伸服務(wù)收費(fèi)按業(yè)戶(hù)需求具體內(nèi)容和業(yè)戶(hù)商定，采和契約式收費(fèi)。 3. 延伸服務(wù)收費(fèi)管理 延伸服務(wù)的收費(fèi)要合理合法，要注意經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益相結(jié)合，要體現(xiàn)服務(wù)有所值，甚至優(yōu)質(zhì)價(jià)廉。可與地區(qū)的相關(guān)部門(mén)協(xié)商，如銀行服務(wù)，可在公寓區(qū)域內(nèi)設(shè)點(diǎn)，還可以設(shè)立自助取款機(jī)，便利業(yè)戶(hù)存兌、各種金融投資。管理上屬松散型。 （ 2）招商：為了搞活延伸服務(wù)的資金投入，如購(gòu)物、洗染、美發(fā)、餐飲等，可以通過(guò)招商方式吸引各行業(yè)到公寓區(qū)域內(nèi)設(shè)點(diǎn)服務(wù)。這種方式需要一定的開(kāi)辦投資，如室內(nèi)裝修，添置相關(guān)的設(shè)備設(shè)施，承擔(dān)相應(yīng)的能耗費(fèi)用。如為業(yè)戶(hù)提供會(huì)所服務(wù)，康樂(lè)、健身、休閑、購(gòu)物、美發(fā)、洗染、鐘點(diǎn)工服務(wù)等，以及業(yè)戶(hù)特約需求的其他服務(wù)。 1. 延伸服務(wù)的則 （ 1）便捷、優(yōu)質(zhì)：公寓居住業(yè)戶(hù)檔次高、經(jīng)濟(jì) 富裕，業(yè)戶(hù)需求延伸服務(wù)體現(xiàn)品位，要求便捷、舒適，因此公寓的物業(yè)管理延伸服務(wù)要突出便捷和優(yōu)質(zhì)的原則，讓業(yè)戶(hù)稱(chēng)心滿(mǎn)意，有一個(gè)良好的居住環(huán)境。物業(yè)管理公司必須盡可能給予滿(mǎn)足，“讓您更滿(mǎn)意”。 八、延伸服務(wù)管理 延伸服務(wù)即非公共性服務(wù)，是物業(yè)管理公司應(yīng)業(yè)戶(hù)特約服務(wù)需求、專(zhuān)項(xiàng)需求而提供的服務(wù)。 （ 6）每一次應(yīng)急服務(wù)之后必須召開(kāi)事故或事件分析會(huì)議，事故或事件原因未經(jīng)分析不放過(guò)，事故或事件防治措施不整改，不落實(shí)不放過(guò)，事故或事件責(zé)任人未受教育不放過(guò)，即做到“三不放過(guò)”。 （ 4）在應(yīng)急狀態(tài)現(xiàn)場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)管理和專(zhuān)業(yè)服務(wù)應(yīng)統(tǒng)一步調(diào)，服從指揮調(diào)度。 （ 2）公寓物業(yè)管理處從機(jī)構(gòu)設(shè)置起就應(yīng)根據(jù)專(zhuān)業(yè)服務(wù)相關(guān)緊急預(yù)案，結(jié)合公寓物業(yè)具體情況制訂出《水浸事故應(yīng)急預(yù)案》、《治安事件應(yīng)急預(yù)案》、《停水停電應(yīng)急預(yù)案》、《火警事故應(yīng)急預(yù)案》、《電梯故障應(yīng)急預(yù)案》，配備必要的 物資，指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)，做到防患于未然，隨時(shí)投入應(yīng)急服務(wù)。無(wú)論出現(xiàn)哪一種緊急情況，物業(yè)管理公司均 中國(guó)最大管理資源中心 第 13 頁(yè) 共 19 頁(yè) 視為緊急或危急狀態(tài)，應(yīng)立即采取應(yīng)急服務(wù)管理措施。 （ 1）應(yīng)急服務(wù)管理有五個(gè)方面：①水浸事件應(yīng)急服務(wù)