【正文】 控中心聯(lián)系，發(fā)現(xiàn)情況迅速作出反應，必要時報保安主管。 （ 6）注重接待人員公關禮儀，保持良好形象。 （ 3）發(fā)生應急狀態(tài)，物業(yè)管理處應以第一時間介入，開展應急服務。①體現(xiàn)公司的服務理念；②展示公司品牌；③適應業(yè)戶日益增長的服務需求；④擴大公寓物業(yè)管理經(jīng)營，既創(chuàng)造了經(jīng)濟效益，又獲得社會效益。物業(yè)管理公司可以通過租賃協(xié)議形式確定雙方利益。契約式收費必須體現(xiàn)公平、合理，必要時報物價部門備案。這是用于公寓樓管理的啟動資金。每建筑平方米的單價，可視其物業(yè)的建筑水準 、綜合造價，由雙方協(xié)商議定。房屋所有人應支付前述各項費用。發(fā)展傳統(tǒng)物業(yè)管理以外的延伸服務，即從市場經(jīng)濟需求出發(fā)，發(fā)展與物業(yè)管理相關的延伸服務，諸如超市、百貨、副食品等商業(yè)，洗熨、餐飲、幼托、娛樂、旅游、搬場等服務業(yè)，郵電、銀行、信用社等通訊金融業(yè)，房產(chǎn)中介、咨詢、建筑裝潢等房地產(chǎn)業(yè)。 （ 7）清潔樓宇內外公共區(qū)域及幕墻、墻面之費用。 （ 15）其他為公共性服務而發(fā)生的合理支出。 2. 合理公平的原則 由于公寓樓管理所提供服務的性質、特點等與普通商品房不同，收費是由發(fā)展商和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價，所以在核定各類收費標準時， 應充分考慮物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主委員會、產(chǎn)權人、使用人的利益、既要有利于物業(yè)管理企業(yè)的價值補償，也要考慮業(yè)戶的經(jīng)濟承受能力。堅持“?？顚Ｓ谩钡脑瓌t，一是能規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)資金的規(guī)范化動作，二是能確保業(yè)戶的根本利益不受損害，對業(yè)戶、對 企業(yè)、對國家均有利。在實際振作中需要注意以下幾點： （ 1）管理服務費收取標準應進行科學合理的測算評估 ，使物業(yè)本身得到保值增值，同時兼顧業(yè)戶的承受力與物業(yè)管理實際水平、服務深度相平衡。作好年度的會計審計，定期向業(yè)戶公布賬目，一般每半 年公布賬目一次，接受業(yè)戶的監(jiān)督，使管理費的收支、使用、保管處于有監(jiān)督、制約的良性循環(huán)之中。 （ 11）節(jié)日裝飾的費用。 （ 3）公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等。 （ 3）延伸服務收費：延伸服務是為業(yè)戶群體提供的非公共性服務。此外，物業(yè)管理公司還可請求發(fā)展商提供一筆空房看管費。有的地方規(guī)定商品房、僑匯房第一年由建設單位落 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 19 頁 實保修，第二年則由房產(chǎn)開發(fā)公司負責保修；外銷商品房則實施一年期限保修。公寓管理的主要資金來源可分為三類：前期投入資金、物業(yè)管理費和開展綜合經(jīng)營服務收費。郵政設點，可由地區(qū)郵政支局來設點，提供通郵服務、報刊書籍雜志銷售，服務人員由郵政部門提供，一般性的服務可以挑選物 業(yè)管理人員擔任。 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 19 頁 2. 延伸服務經(jīng)營方式 （ 1）自營：可以挑選有相關技能的員工，經(jīng)過業(yè)務培訓，擔任相關服務項目，經(jīng)營收入歸物業(yè)管理處，或經(jīng)營者按一定比例提成。 （ 7）每一次應急服務之后必須將所有記 錄資料齊全存檔備案。上述五個方面，應急服務預案參照專業(yè)服務應急服務內容具體制訂。 （ 2）接待人員按管理處規(guī)定著裝，保持儀表儀容。 1. 門崗服務的管理運作 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 19 頁 抓好門崗的服務質量，使得任何進入公寓的業(yè)戶都會產(chǎn)生一種到了自己家的感覺，使得任何的過路客都產(chǎn)生一種渴望，渴望能成為這里的業(yè)戶，渴望能享受到這里良好、周到的服務。 2. 管理要點 公寓綠化檔次較高，管理上還必須掌握： （ 1）綠化區(qū)域內的裝飾小品、建筑小品，應保持整潔完好。 （ 8）保潔實施“三查”制度，即員工自查、領班巡查、主管抽查。 4. 工作程序 參照專業(yè)服務運作實務相關內容。 （ 2）上一班當班隊員和班長，在下班前應做好警衛(wèi)室、監(jiān)控室的衛(wèi)生工作，以及物品交班清點等準備工作。 3. 消防服務管理 （ 1）建立健全公寓義務消防隊伍，制定培訓、操練制度。 （ 6）下列人員，未經(jīng)物業(yè)管理處特別許可，不予登記進入。 （ 4）工作程序：參照專業(yè)服務運作實務相關內容。 （ 2）適用范圍：公寓攝像監(jiān)控、周界報警、電子對講、信號接收設備（設施）的維修保養(yǎng)工作。 （ 4）工作程序：參照專業(yè)服務動作實務相關內容。 （設施）維保服務管理 （ 1）目的：定期對給排水設備（設施）進行維修保養(yǎng)，保證生活、消防用水的需要。 （ 2）適用范圍：電梯設備及附屬設備的運行及維保。 （ 1）管理處負責建立業(yè)戶檔案，業(yè)戶檔案一戶一檔。 （ 4）施工隊負責人攜《裝修申請表》及填好的《裝修施工登記表》到管理處， 提交施工人員有效證件、復印件和照片，現(xiàn)場管理員檢查無誤后為施工隊輸臨時出入證，施工隊繳納有關費用，管理處出納員收繳費用后在申請表上簽字。 （ 3）產(chǎn)權清冊內容： ①房屋類型；②使用面積、建筑面積；③土地分攤面積；④使用情況；⑤附屬設施情況；⑥車庫使用情況；⑦其他。 （ 3）管理處監(jiān)督、投訴電話 24小時開通， 72小時內有回復。 （ 4） 入伙程序 ； 、入伙手續(xù)書及售房單位要求的相關資料： ； ，業(yè)戶簽訂《住宅使用公約》、《住宅裝修責任書》； ： ： 業(yè)戶驗房，抄水、電表底數(shù)，業(yè)戶驗房合格辦理收房，鑰匙交付簽收手續(xù)。 （ 3） 根據(jù)入伙情況按以下兩種方式辦理入伙手續(xù)。 （ 2） 每半年至少開展一次公益性活動，事先做好可行性調研，報計劃并做好策劃，事后要分析小結，使該項工作不斷改進提高。 （ 7）處理投訴要做到讓業(yè)戶滿意，及時與業(yè)戶溝通，處理結果做好記錄，每周進行統(tǒng)計和小結。 （ 1）業(yè)戶填好《裝修申請表》并附有關圖紙說明與施工人員身份證復印件。 （ 8）裝修管理質量要求： ① 業(yè)戶裝修手續(xù)齊全符合規(guī)定，無危及安全、外觀或改變用 途情況； ② 裝修審核過程兩天內完成； ③ 管理處每天兩次巡視裝修施工現(xiàn)場，消除違章于未然； ④ 裝修施工無亂堆放、亂挖、亂接、亂搭，無違章裝修。 、評議統(tǒng)計與分析辦法 （ 1）業(yè)戶評議表的發(fā)放與回收 管理處每季按公司規(guī)定的“業(yè)戶評議表”樣式發(fā)放，數(shù)量以不低于 20％入伙業(yè)戶數(shù)為準，發(fā)放對象應盡量避免在年度內重復； 理處在發(fā)放“業(yè)戶評議表”時應寫明發(fā)放時間（一般為每季末月中旬） 、發(fā)放對象，落實發(fā)放人和回收人及回收時間（以發(fā)放日起算半月內），并做好相關記錄； 理處在每季第一個月 5日前把上季度“業(yè)戶評議表匯總分析”及“業(yè)戶評議表”