【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 特種車輛、人員進(jìn)入公寓區(qū)域不屬登記范圍。 （ 6）下列人員，未經(jīng)物業(yè)管理處特別許可，不予登記進(jìn)入。 ①各類廣告宣傳人員； ②各類產(chǎn)品推銷、直銷和傳銷等人員； ③各類保險(xiǎn)宣傳、推銷人員。 中國(guó)最大管理資源中心 第 9 頁(yè) 共 19 頁(yè) ④無(wú)法說(shuō)清楚有關(guān)聯(lián)系人，且又不能出示有關(guān)證件及行跡可疑者； ⑤其他未經(jīng)特別許可的人員。 2. 保安服務(wù)管理 （ 1）保安每天樓層 巡邏，發(fā)現(xiàn)情況按保安服務(wù)規(guī)定解決。 （ 2）監(jiān)控中心密切監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)情況立即通知巡邏保安至現(xiàn)場(chǎng)。 （ 3）門(mén)山崗及巡邏崗 24 小時(shí)值勤。 （ 4）車管保安維持公寓停車秩序，熱情禮貌，停車前作檢視。嚴(yán)格按規(guī)定收取停車費(fèi)。 3. 消防服務(wù)管理 （ 1）建立健全公寓義務(wù)消防隊(duì)伍，制定培訓(xùn)、操練制度。 （ 2）定期檢查消防設(shè)施，保持完好，緊急狀態(tài)下及時(shí)投入使用。 （ 3）定期巡視公寓消防系統(tǒng)，確保設(shè)備全天候有效。 （ 4）發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施異常和故障及時(shí)報(bào)維修，限時(shí)恢復(fù)正常。 4. 保安設(shè)備管理 （ 1）公寓內(nèi)所有保安設(shè)施檢查，發(fā)現(xiàn)故障和異常及時(shí)報(bào)維保 部，限時(shí)恢復(fù)正常。 （ 2）巡視公寓內(nèi)各保安設(shè)施、安全通道，作好記錄。 （ 3）督促檢查保安設(shè)施使用員工，嚴(yán)格按規(guī)范操作，保安人員各守其職。 5. 保安隊(duì)員交接班制度 （ 1）保安隊(duì)員接班必須提前 20分鐘到崗，做好接班準(zhǔn)備工作。 （ 2）上一班當(dāng)班隊(duì)員和班長(zhǎng)，在下班前應(yīng)做好警衛(wèi)室、監(jiān)控室的衛(wèi)生工作，以及物品交班清點(diǎn)等準(zhǔn)備工作。 （ 3）接班班長(zhǎng)必須對(duì)紅外線報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行檢查（班長(zhǎng)在監(jiān)控室內(nèi)，保安隊(duì)員對(duì)小區(qū)內(nèi)每一個(gè)防區(qū)進(jìn)行測(cè)試），測(cè)試完畢后在《保安值班記錄》上作好接班記錄。 （ 4）交班隊(duì)員在接班隊(duì)員未到或交班未清的情況下，不準(zhǔn) 離開(kāi)崗位。 （ 5）接班隊(duì)員在交班未清的情況下，應(yīng)全面了解上一班保安工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題并如實(shí)記錄，并向領(lǐng)班和管理處匯報(bào)。 （ 6）如因交接班制度執(zhí)行不嚴(yán)引起后果，則對(duì)責(zé)任人追究相應(yīng)責(zé)任。 中國(guó)最大管理資源中心 第 10 頁(yè) 共 19 頁(yè) 四、保潔服務(wù)管理 1. 目的 日常保潔、定期保潔、保持公寓內(nèi)外整潔美觀。 2. 適用范圍 公寓物業(yè)內(nèi)外。 3. 職責(zé) 負(fù)責(zé)保潔分承包方實(shí)施按標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，并組織監(jiān)督檢查。 4. 工作程序 參照專業(yè)服務(wù)運(yùn)作實(shí)務(wù)相關(guān)內(nèi)容。 （ 1）保持地面清潔，無(wú)污跡、無(wú)水跡、無(wú)腳印、無(wú)積灰。 （ 2）保持電梯門(mén)光潔、明亮，轎廂及四壁地面干凈、整潔。 （ 3）樓層 定時(shí)保潔，無(wú)堆積垃圾及物品，公寓各個(gè)場(chǎng)所應(yīng)視情況分別設(shè)置垃圾桶，垃圾日產(chǎn)日清。 （ 4）收集清運(yùn)垃圾，用垃圾袋裝好，并選擇適宜的通道和時(shí)間，只能使用貨用電梯。 （ 5）要經(jīng)常清洗垃圾間，保持垃圾間的整潔，經(jīng)常噴灑藥水，防止產(chǎn)生異味和飛蟲(chóng)。 （ 6）保持地下車庫(kù)道路暢通，無(wú)堆積垃圾及物品，保持地面無(wú)灰塵、無(wú)垃圾，保持地下車庫(kù)空氣清新、無(wú)異味，定期噴灑藥水。 （ 7）保潔主管加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)檢查督導(dǎo)。 （ 8）保潔實(shí)施“三查”制度，即員工自查、領(lǐng)班巡查、主管抽查。領(lǐng)班巡查每日不少于四次，主管抽查每日不少于二次。主管應(yīng)協(xié)同經(jīng)理或物 業(yè)主任定期聯(lián)合檢查，每月對(duì)保潔分承包專業(yè)服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。 五、綠化服務(wù)管理 中國(guó)最大管理資源中心 第 11 頁(yè) 共 19 頁(yè) 1. 管理要求 （ 1）目的：通過(guò)綠化服務(wù)，對(duì)公寓各類綠化植物進(jìn)行整理修剪、防蟲(chóng)防病、施肥噴藥、防風(fēng)防寒等養(yǎng)護(hù)管理，使小區(qū)綠地中的草坪、花卉、灌木、喬木等保持生長(zhǎng)茂盛，綠意蔥蘢。使小區(qū)業(yè)戶在美麗多彩的環(huán)境里工作和生活。 （ 2）適用范圍：公寓小區(qū)內(nèi)的綠地、花壇、花境，樓內(nèi)公共部位擺花等。 （ 3）職責(zé)：制訂綠化服務(wù)管理的標(biāo)準(zhǔn)、綠化養(yǎng)護(hù)分承包管理服務(wù)辦法、綠化服務(wù)質(zhì)量檢查及評(píng)議辦法等規(guī)范性管理文件，并組織實(shí)施。 （ 4）工作程序：參照專業(yè)服務(wù) 運(yùn)作實(shí)務(wù)相關(guān)內(nèi)容。 2. 管理要點(diǎn) 公寓綠化檔次較高，管理上還必須掌握： （ 1）綠化區(qū)域內(nèi)的裝飾小品、建筑小品，應(yīng)保持整潔完好。功能性小品（坐椅、桌、園燈、路燈、休憩走廊、兒童游戲設(shè)施）應(yīng)保持完好，發(fā)現(xiàn)不安全隱患應(yīng)即時(shí)保修。 （ 2）水池、噴泉景觀保持水面無(wú)雜物、垃圾。 （ 3）草坪一般不允許入內(nèi)踐踏，栽培管理要求精細(xì)，應(yīng)定期檢查。 （ 4）綠化植物生長(zhǎng)良好，根據(jù)養(yǎng)護(hù)規(guī)定修剪、除草、施肥、澆水。 （ 5）主管每月一次對(duì)綠化分承包進(jìn)行評(píng)價(jià)。 六、接待服務(wù)管理 加強(qiáng)接待服務(wù)的管理工作，有利于企業(yè)樹(shù)立良好的服務(wù)形 象，確保接待服務(wù)不斷滿足業(yè)戶日益增長(zhǎng)的需求，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值以至增值，同時(shí)也是提高物業(yè)管理水平的表現(xiàn)。鍛煉好一支服務(wù)隊(duì)伍，對(duì)改善居住環(huán)境、促進(jìn)社區(qū)發(fā)展有著重要意義。 1. 門(mén)崗服務(wù)的管理運(yùn)作 中國(guó)最大管理資源中心 第 12 頁(yè) 共 19 頁(yè) 抓好門(mén)崗的服務(wù)質(zhì)量，使得任何進(jìn)入公寓的業(yè)戶都會(huì)產(chǎn)生一種到了自己家的感覺(jué)，使得任何的過(guò)路客都產(chǎn)生一種渴望，渴望能成為這里的業(yè)戶，渴望能享受到這里良好、周到的服務(wù)。 （ 1）公寓物業(yè)管理門(mén)崗保持 24小時(shí)值勤。 （ 2）立崗按規(guī)范，業(yè)戶進(jìn)入應(yīng)禮貌應(yīng)對(duì)。 （ 3）外來(lái)客進(jìn)入公寓應(yīng)進(jìn)行登記，或征得業(yè)戶同意后放行。 （ 4）密切注視門(mén)崗周圍狀 況，密切與監(jiān)控中心聯(lián)系，發(fā)現(xiàn)情況迅速作出反應(yīng)，必要時(shí)報(bào)保安主管。 （ 5）熟悉掌握《治安事件應(yīng)急方案》。 2. 業(yè)戶接待服務(wù)管理 業(yè)戶（業(yè)主、使用人）、來(lái)訪人及其他人員到公寓管理處進(jìn)行業(yè)務(wù)交往或投訴，往往對(duì)接待服務(wù)人員抱著焦急、求助、期望的、善意的態(tài)度，總希望能從接待人員那里得到某種程度的滿足，如何去實(shí)現(xiàn)滿足值得重視。 （ 1）業(yè)戶接待處保持清潔、明亮，室內(nèi)整齊有序，體現(xiàn)物業(yè)管理形象。 （ 2）接待人員按管理處規(guī)定著裝，保持儀表儀容。 （ 3）接待投訴耐心、熱情、善于傾聽(tīng)，并做好記錄，對(duì)一時(shí)不能答復(fù)的問(wèn)題要報(bào)主管。 （ 4）對(duì)業(yè)戶或外來(lái)客人提出的要求盡可能幫助解決。 （ 5）每天將接待記錄報(bào)主管，反饋給各部門(mén)的信息要落實(shí)反饋情況，并作好記錄。 （ 6）注重接待人員公關(guān)禮儀，保持良好形象。 七、應(yīng)急服務(wù)管理 公寓物業(yè)一般居住檔次較高，安全要求較高，如發(fā)生突發(fā)性事件需“第一時(shí)間