【正文】 入所需要的用于添置設(shè)備、設(shè)施、工具、辦公家具、 設(shè)備用具、人員培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、工資獎(jiǎng)金、服飾以及前期介入活動(dòng)中的管理費(fèi)用等。 驗(yàn)收費(fèi)的測(cè)算辦法是被接管的物業(yè)總建筑面積單價(jià)（元 /每建筑平方米）。物業(yè)管理 服務(wù)收費(fèi)的利潤不超過 15％。特約項(xiàng)目的收費(fèi)，凡物價(jià)部門已有規(guī)定的，按規(guī)定執(zhí)行；暫未規(guī)定的，由委托人與管理處商定。 （ 6）垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲之費(fèi)用。 （ 14）公共電視接收系統(tǒng)及維護(hù)費(fèi)用。如發(fā)生在年度管理費(fèi)虧損，需在下一年度的物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)中調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，更需按民主管理的原則進(jìn)行一系列工作。這一原則要求房產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)戶和業(yè)主委員會(huì)，均需共同遵循。 （ 2）在住宅區(qū)內(nèi)的辦公或商業(yè)經(jīng)營用房，可按原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的 150％～ 200％來征收其管理費(fèi)， 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 19 頁 這是因?yàn)樵谖飿I(yè)管理中相應(yīng)發(fā)生的勞力投入（如保安、清潔）、使用頻次和維修成本以及費(fèi)用也有所增加。 在實(shí)際操作中，物業(yè)管理企業(yè)籌措維修基金，收取管理服務(wù)費(fèi)，均應(yīng)有收費(fèi)的依據(jù)，并將其向業(yè)戶公開，以便取得業(yè)戶的支持和配合。 （ 12）管理企業(yè)酬金，指管理企業(yè)履行管理義務(wù)時(shí)，全體業(yè)戶向其支付的報(bào)酬。 （ 4）購買或租賃必需的機(jī)械及器材的支出。該項(xiàng)服務(wù)可使有需求的人受益，如便民服務(wù)、代辦服務(wù)、特約服務(wù)和社區(qū)文化活動(dòng)服務(wù)等，業(yè)戶可以直接或間接從中受益。 2. 物業(yè)管理費(fèi) （ 1）公共服務(wù)費(fèi)：根據(jù)《上海市商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》規(guī)定，商品住宅物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)按物業(yè)管理范圍內(nèi)各業(yè)戶所占房屋建筑面積或按戶分?jǐn)偂? （ 3）物業(yè)接管驗(yàn)收費(fèi)：這是指物業(yè)管理公司在驗(yàn)收、接管物業(yè)時(shí)，由發(fā)展商向物業(yè)管理公司提供的驗(yàn)收費(fèi)用。 1. 前期投入資金 物業(yè)管理公司在公寓管理前期介入時(shí)，可按規(guī)定向發(fā)展商收取一定比例經(jīng)費(fèi)，用作物業(yè)管理的啟動(dòng)，接管驗(yàn)收、質(zhì)量保證以及以后的房屋維修。 3. 延伸服務(wù)收費(fèi)管理 延伸服務(wù)的收費(fèi)要合理合法，要注意經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益相結(jié)合，要體現(xiàn)服務(wù)有所值，甚至優(yōu)質(zhì)價(jià)廉。這種方式需要一定的開辦投資，如室內(nèi)裝修，添置相關(guān)的設(shè)備設(shè)施，承擔(dān)相應(yīng)的能耗費(fèi)用。 八、延伸服務(wù)管理 延伸服務(wù)即非公共性服務(wù)，是物業(yè)管理公司應(yīng)業(yè)戶特約服務(wù)需求、專項(xiàng)需求而提供的服務(wù)。無論出現(xiàn)哪一種緊急情況，物業(yè)管理公司均 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 19 頁 視為緊急或危急狀態(tài)，應(yīng)立即采取應(yīng)急服務(wù)管理措施。 （ 3）接待投訴耐心、熱情、善于傾聽，并做好記錄，對(duì)一時(shí)不能答復(fù)的問題要報(bào)主管。 （ 1）公寓物業(yè)管理門崗保持 24小時(shí)值勤。功能性小品（坐椅、桌、園燈、路燈、休憩走廊、兒童游戲設(shè)施）應(yīng)保持完好，發(fā)現(xiàn)不安全隱患應(yīng)即時(shí)保修。領(lǐng)班巡查每日不少于四次，主管抽查每日不少于二次。 （ 1）保持地面清潔，無污跡、無水跡、無腳印、無積灰。 （ 3）接班班長必須對(duì)紅外線報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行檢查（班長在監(jiān)控室內(nèi)，保安隊(duì)員對(duì)小區(qū)內(nèi)每一個(gè)防區(qū)進(jìn)行測(cè)試），測(cè)試完畢后在《保安值班記錄》上作好接班記錄。 （ 2）定期檢查消防設(shè)施，保持完好，緊急狀態(tài)下及時(shí)投入使用。 ①各類廣告宣傳人員； ②各類產(chǎn)品推銷、直銷和傳銷等人員； ③各類保險(xiǎn)宣傳、推銷人員。 （ 5）設(shè)備主管： 12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì) 劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；組織實(shí)施給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)、檢查。 （ 3）職責(zé)：主管負(fù)責(zé)對(duì)分承包方的維保人員弱電設(shè)備的維修保養(yǎng)和弱電設(shè)備的定期檢查及應(yīng)急處理工作進(jìn)行監(jiān)督管理。 （ 5）設(shè)備主管：每年 12 月按使用情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》，組織實(shí)施公 共設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)、檢查。 （ 2）適用范圍：公寓給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)工作。 （ 3）職責(zé)：監(jiān)督、檢查電梯分承包商專業(yè)維修人員的作業(yè)達(dá)標(biāo)、維保完成情況。 （ 2）業(yè)戶 檔案的管理辦法按公司檔案室要求操作。 （ 5）業(yè)戶服務(wù)部主管辦理臨時(shí)出入證，通知業(yè)戶可以開始裝修施工，并通知現(xiàn)場主管，實(shí)施現(xiàn)場管理。 （ 4）租賃清冊(cè)內(nèi)容 ①租賃戶姓名；②租賃時(shí)間；③使用房屋地址；④內(nèi)部裝修情況；⑤其他。 （ 4）管理處實(shí)行維修回 訪制度。驗(yàn)收不合格限期整改； 、記錄、內(nèi)部注記抽查四次〔正常工作期間每月抽查一次〕，發(fā)現(xiàn)不符要求的，用書面通知業(yè)戶服務(wù)部整改，對(duì)運(yùn)作上的不完善，經(jīng)分析后提出糾正預(yù)防措施并加以落實(shí)。 （ 2） 業(yè)戶服務(wù)部在受理業(yè)戶入伙時(shí)由接待人員和陪同驗(yàn)房人員做好如下記錄： ； ； ； ； 5.委托代辦服務(wù)記錄； 。 （ 1） 多途徑與業(yè)戶 保持溝通，經(jīng)常走訪業(yè)戶聽取意見，及時(shí)提供各類服務(wù)，滿足合理要求。 （ 6）接待窗口要認(rèn)真聽取投訴意見并做好記錄。每月一次抽查業(yè)務(wù)管理員的管理手冊(cè)，對(duì)于抽查中發(fā)現(xiàn)記錄不規(guī)范或不及時(shí)登錄權(quán)屬變更情況，管理處經(jīng)理應(yīng)書面通知管理員整改。 （ 7）裝修管理記錄： ①裝修管理日志；②業(yè)戶裝修違規(guī)整改通知書；③施工人員管理記 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 19 頁 錄；④臨時(shí)出入證收發(fā)記錄。 （ 5）管理處經(jīng)理每季度檢查一次業(yè)戶檔案工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)問題用書面通知整改。 （ 2）適用范圍：公寓房屋建筑，公用部位、設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理。 （ 5）設(shè)備主管：每年 12月制訂下一年度《房屋、 設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；組織實(shí)施給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)、檢查。 （ 3）職責(zé)：負(fù)責(zé)對(duì)維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督及委托修理的聯(lián)系工作。 12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂 《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；組織實(shí)施給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)、檢查。 ①到業(yè)戶室內(nèi)控親、訪問和聯(lián)系業(yè)務(wù)的人員； ②到物業(yè)管理處和房產(chǎn)部門聯(lián)系（檢查）工作、購房（看房）和辦理入住、租賃手續(xù)等人員； ③其他經(jīng)管理處同意的人員。 （ 2）監(jiān)控中心密切監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)情況立即通知巡邏保安至現(xiàn)場。 4. 保安設(shè)備管理 （ 1）公寓內(nèi)所有保安設(shè)施檢查，發(fā)現(xiàn)故障和異常及時(shí)報(bào)維保 部，限時(shí)恢復(fù)正常。 （ 6）如因交接班制度執(zhí)行不嚴(yán)引起后果，則對(duì)責(zé)任人追究相應(yīng)責(zé)任。 （ 4）收集清運(yùn)垃圾，用垃圾袋裝好，并選擇適宜的通道和時(shí)間，只能使用貨用電梯。使小區(qū)業(yè)戶在美麗多彩的環(huán)境里工作和生活。 （ 4）綠化植物生長良好，根據(jù)養(yǎng)護(hù)規(guī)定修剪、除草、施肥、澆水。 （ 4）密切注視門崗周圍狀 況，密切與監(jiān)