【導(dǎo)讀】《入伙須知》、《裝修指引》、《委托服務(wù)項(xiàng)目》。委托代辦服務(wù)記錄；。臨時(shí)組成入伙工作組，集中辦理入伙手續(xù)。驗(yàn)收不合格限期整改；的不完善，經(jīng)分析后提出糾正預(yù)防措施并加以落實(shí)。是否符合要求、規(guī)范。24小時(shí)應(yīng)急維修服務(wù)，并公開辦事制度，公開收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。管理處監(jiān)督、投訴電話24小時(shí)開通，72小時(shí)內(nèi)有回復(fù)。月隨機(jī)進(jìn)行抽查，保證回訪質(zhì)量；管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。繳納有關(guān)費(fèi)用，管理處出納員收繳費(fèi)用后在申請(qǐng)表上簽字。③管理處每天兩次巡視裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，消除違章于未然；④管理質(zhì)量的情況作管理處的考核內(nèi)容之一。管理處經(jīng)理每季度檢查一次業(yè)戶檔案工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)問題用書面通知整改。為準(zhǔn)，發(fā)放對(duì)象應(yīng)盡量避免在年度內(nèi)重復(fù)；原件交上級(jí)主管部門。比重的1至2個(gè)問題），為制定措施提供條件；

　　

【正文】 期滿后的維修、更新，它應(yīng)包括物業(yè)的公用部位、承重結(jié)構(gòu)部分（樓蓋、屋頂、梁柱、墻體及基礎(chǔ)）、外墻面、過道、樓梯間、門廳等，以及房屋內(nèi)部上下水管、共用照明、水泵、水箱、電梯、消防設(shè)施等公共設(shè)備的養(yǎng)護(hù)維修和更新的費(fèi)用。 公寓、花園別墅及商業(yè)用房、辦公用房的維修基金，可略高于一般用房標(biāo)準(zhǔn)，具體由房屋出售單位和物業(yè)管理公司協(xié)商予以落實(shí)解決。 房屋維修基金在簽訂房屋買賣合同時(shí)繳納，以業(yè)主委員會(huì)名義存入金融機(jī)構(gòu)，按不低于城鄉(xiāng)居民存款利率計(jì)息；房屋維修 基金由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理單位管理，?？顚Ｓ?，不得挪作他用，房屋維修基金不足時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理單位向房屋所有人計(jì)收。此外，物業(yè)管理公司還可請(qǐng)求發(fā)展商提供一筆空房看管費(fèi)。 2. 物業(yè)管理費(fèi) （ 1）公共服務(wù)費(fèi)：根據(jù)《上海市商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》規(guī)定，商品住宅物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)按物業(yè)管理范圍內(nèi)各業(yè)戶所占房屋建筑面積或按戶分?jǐn)?。其費(fèi)用構(gòu)成為：管理費(fèi)、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)、樓內(nèi)公用設(shè)施維修及保養(yǎng)費(fèi)、綠化管理費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、保安費(fèi)、辦公費(fèi)、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、法定稅費(fèi)。物業(yè)管理 服務(wù)收費(fèi)的利潤(rùn)不超過 15％。房屋所有人應(yīng)支付前述各項(xiàng)費(fèi)用。房屋使用人除繳房租外，同時(shí)繳付清潔衛(wèi)生費(fèi)和保安費(fèi)。 （ 2）高層住宅電梯和水泵運(yùn)行費(fèi)：高層商品住宅的電梯和水泵運(yùn)行費(fèi)用，由電梯駕駛?cè)藛T經(jīng)費(fèi)開支、實(shí)際耗用的電費(fèi)構(gòu)成。具體收費(fèi)由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理單位商定的服務(wù)方式、時(shí)間，按實(shí)結(jié)算、單獨(dú)列賬，并按各房屋所有人的建筑同積比例合理分?jǐn)偂? （ 3）延伸服務(wù)收費(fèi)：延伸服務(wù)是為業(yè)戶群體提供的非公共性服務(wù)。該項(xiàng)服務(wù)可使有需求的人受益，如便民服務(wù)、代辦服務(wù)、特約服務(wù)和社區(qū)文化活動(dòng)服務(wù)等，業(yè)戶可以直接或間接從中受益。延伸服 務(wù)的收費(fèi)，原則上以成本加微利的價(jià)格收取，如代管車輛、代管房屋、代購商品、代接送 中國(guó)最大管理資源中心 第 17 頁 共 19 頁 子女入托、土木工程維修裝飾、清潔委托等。特約項(xiàng)目的收費(fèi)，凡物價(jià)部門已有規(guī)定的，按規(guī)定執(zhí)行；暫未規(guī)定的，由委托人與管理處商定。發(fā)展傳統(tǒng)物業(yè)管理以外的延伸服務(wù)，即從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需求出發(fā)，發(fā)展與物業(yè)管理相關(guān)的延伸服務(wù)，諸如超市、百貨、副食品等商業(yè)，洗熨、餐飲、幼托、娛樂、旅游、搬場(chǎng)等服務(wù)業(yè)，郵電、銀行、信用社等通訊金融業(yè)，房產(chǎn)中介、咨詢、建筑裝潢等房地產(chǎn)業(yè)。這既可滿足物業(yè)業(yè)戶的多種需要，又可增加物業(yè)管理公司資金來源，以彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足 。 二、管理費(fèi)的使用范圍 物業(yè)管理費(fèi)的使用范圍各地規(guī)定不一樣，即便在同一城市里，市場(chǎng)行為也有所不同，但基本上都在如下一些項(xiàng)目?jī)?nèi)構(gòu)成： （ 1）公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用，包括外墻、樓梯、步地廊、升降梯（扶梯）、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機(jī)械、設(shè)備、機(jī)器裝置及設(shè)施等。 （ 2）聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險(xiǎn)及服裝等。 （ 3）公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等。 （ 4）購買或租賃必需的機(jī)械及器材的支出。 （ 5）投購第三 者責(zé)任保險(xiǎn)之支出。 （ 6）垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲之費(fèi)用。 （ 7）清潔樓宇內(nèi)外公共區(qū)域及幕墻、墻面之費(fèi)用。 （ 8）公共區(qū)域植花種草及其養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。 （ 9）儲(chǔ)備金，指物業(yè)配套設(shè)施的更新費(fèi)用。 （ 10）聘請(qǐng)法律、會(huì)計(jì)等專業(yè)人士之費(fèi)用。 （ 11）節(jié)日裝飾的費(fèi)用。 （ 12）管理企業(yè)酬金，指管理企業(yè)履行管理義務(wù)時(shí)，全體業(yè)戶向其支付的報(bào)酬。 （ 13）行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項(xiàng)以及公共關(guān)系費(fèi)用。 （ 14）公共電視接收系統(tǒng)及維護(hù)費(fèi)用。 （ 15）其他為公共性服務(wù)而發(fā)生的合理支出。 中國(guó)最大管理資源中心 第 18 頁 共 19 頁 三、資金使用原則 物業(yè)管理的 資金使用是一種動(dòng)態(tài)的過程，有一定的規(guī)律可循，政府有關(guān)部門通過立法來規(guī)范企業(yè)資金運(yùn)行，企業(yè)自身必須通過行政、經(jīng)濟(jì)等手段，嚴(yán)格遵守和執(zhí)行政府關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的規(guī)定，堅(jiān)決抵制亂收費(fèi)、亂分?jǐn)?，?yīng)精打細(xì)算，實(shí)事求是，調(diào)集和使用好各類資金，確保物業(yè)管理資金良性循環(huán)。 1. 民主管理的原則 積極推行民主管理制度，尊重業(yè)戶代表和業(yè)主委員會(huì)的意見，公開服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)對(duì)用戶提供的特約有償服務(wù)，并實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。各類收費(fèi)應(yīng)通過契約或協(xié)商，并報(bào)經(jīng)物價(jià)部門審核或鑒證。作好年度的會(huì)計(jì)審計(jì)，定期向業(yè)戶公布賬目，一般每半 年公布賬目一次，接受業(yè)戶的監(jiān)督，使管理費(fèi)的收支、使用、保管處于有監(jiān)督、制約的良性循環(huán)之中。 在實(shí)際操作中，物業(yè)管理企業(yè)籌措維修基金，收取管理服務(wù)費(fèi)，均應(yīng)有收費(fèi)的依據(jù)，并將其向業(yè)戶公開，以便取得業(yè)戶的支持和配合。在物業(yè)管理的資金運(yùn)行中，對(duì)管理酬金的確定，也應(yīng)讓業(yè)戶理解。如發(fā)生在年度管理費(fèi)虧損，需在下一年度的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)中調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，更需按民主管理的原則進(jìn)行一系列工作。 2. 合理公平的原則 由于公寓樓管理所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等與普通商品房不同，收費(fèi)是由發(fā)展商和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價(jià)，所以在核定各類收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)， 應(yīng)充分考慮物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主委員會(huì)、產(chǎn)權(quán)人、使用人的利益、既要有利于物業(yè)管理企業(yè)的價(jià)值補(bǔ)償，也要考慮業(yè)戶的經(jīng)濟(jì)承受能力。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因地制宜，以物業(yè)管理服務(wù)發(fā)生的成本為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度進(jìn)行合理核定；還應(yīng)根據(jù)物價(jià)水平的變化適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。 “合理”，即在物業(yè)管理實(shí)際操作中，各項(xiàng)費(fèi)用分?jǐn)傄侠?，測(cè)算合乎實(shí)際，不能有水分，要一視同仁?！肮健?，即要平等協(xié)商、兩廂情愿，委托方和管理方的權(quán)利義務(wù)相等，雙方都不吃虧。在實(shí)際振作中需要注意以下幾點(diǎn)： （ 1）管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)進(jìn)行科學(xué)合理的測(cè)算評(píng)估 ，使物業(yè)本身得到保值增值，同時(shí)兼顧業(yè)戶的承受力與物業(yè)管理實(shí)際水平、服務(wù)深度相平衡。 （ 2）在住宅區(qū)內(nèi)的辦公或商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房，可按原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的 150％～ 200％來征收其管理費(fèi)， 中國(guó)最大管理資源中心 第 19 頁 共 19 頁 這是因?yàn)樵谖飿I(yè)管理中相應(yīng)發(fā)生的勞力投入（如保安、清潔）、使用頻次和維修成本以及費(fèi)用也有所增加。 3. ?？顚Ｓ玫脑瓌t 物業(yè)管理的資金運(yùn)行中必須堅(jiān)持“專款專用”的原則。這一原則要求房產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)戶和業(yè)主委員會(huì)，均需共同遵循。堅(jiān)持“?？顚Ｓ谩钡脑瓌t，一是能規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)資金的規(guī)范化動(dòng)作，二是能確保業(yè)戶的根本利益不受損害，對(duì)業(yè)戶、對(duì) 企業(yè)、對(duì)國(guó)家均有利。 總之，物業(yè)管理的資金運(yùn)行必須按照上述四個(gè)原則，結(jié)合操作，缺一不可，才能保證物業(yè)管理的收費(fèi)合理、使用得當(dāng)，并使物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)戶雙方滿意，使物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)在經(jīng)濟(jì)上得到保證。