【正文】 3. 專款專用的原則 物業(yè)管理的資金運行中必須堅持“?？顚Ｓ谩钡脑瓌t。在物業(yè)管理的資金運行中，對管理酬金的確定，也應讓業(yè)戶理解。 （ 13）行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關(guān)系費用。 （ 5）投購第三 者責任保險之支出。延伸服 務的收費，原則上以成本加微利的價格收取，如代管車輛、代管房屋、代購商品、代接送 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 19 頁 子女入托、土木工程維修裝飾、清潔委托等。其費用構(gòu)成為：管理費、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費、樓內(nèi)公用設施維修及保養(yǎng)費、綠化管理費、清潔衛(wèi)生費、保安費、辦公費、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費、法定稅費。它主要用于物業(yè)管理公司參與驗收物業(yè)時，組織水、電、泥、木、管道等專業(yè)驗收人員所發(fā)生的費用，包括人工費、辦公費、交通費、零星雜費、資料費等。 （ 1）啟動資金：啟動資金好叫“開辦費”。一般來說，物業(yè)管理公司籌劃和提供的延伸服務有兩種收費措施。管理上屬緊密型。在公寓物業(yè)管理中，由于入住公寓的業(yè)戶層次高，生活較富裕，對延伸服務非常需要，有的公寓還配有會所，設有康樂、健身、休閑場所，還開設了購物、美發(fā)、洗染等服務項目。公寓應急服務管理應該有一套完善、快捷、高效的服務管理機制，做到發(fā)生情況即時運行，快速見效。 （ 4）對業(yè)戶或外來客人提出的要求盡可能幫助解決。 （ 2）立崗按規(guī)范，業(yè)戶進入應禮貌應對。 （ 2）水池、噴泉景觀保持水面無雜物、垃圾。主管應協(xié)同經(jīng)理或物 業(yè)主任定期聯(lián)合檢查，每月對保潔分承包專業(yè)服務進行評價。 （ 2）保持電梯門光潔、明亮，轎廂及四壁地面干凈、整潔。 （ 4）交班隊員在接班隊員未到或交班未清的情況下，不準 離開崗位。 （ 3）定期巡視公寓消防系統(tǒng)，確保設備全天候有效。 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 19 頁 ④無法說清楚有關(guān)聯(lián)系人，且又不能出示有關(guān)證件及行跡可疑者； ⑤其他未經(jīng)特別許可的人員。 三、保安服務管理 1. 人員出入管理 （ 1）公寓管理處委派保安值班人員，負責對進入公寓區(qū)域的外來人員的登記工作。 （ 4）工作程序：每年參照專業(yè)服務運作實務相關(guān)內(nèi)容。 5．供配電設備（設施）維保服務管理 （ 1）目的：定期對供配電設備（設施）進行維修保養(yǎng)，保證業(yè)戶和設備用電的需要。 （ 3）職責：負責對維修工作進行指導、監(jiān)督及委托修理的聯(lián)系工作。 （ 4）工作程序：參照專業(yè)服務運作實務相關(guān)內(nèi)容。 （ 3）文檔管理員負責業(yè)戶檔案的收集、整理、歸檔、利用。 （ 6）裝修結(jié)束現(xiàn)場管理員收回臨時出入證，并結(jié)清費用。 （ 5）業(yè)戶服務部主管每月出一份產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單，清單要系統(tǒng)正確反映目前實際情況。 管理處必須及時對安全設施維修、房屋滲漏水項目維修進行回訪；管理處經(jīng)理每月隨機進行抽查，保證回訪質(zhì)量； 回訪時間：安全設施維修兩天內(nèi)回訪；房屋滲漏水項目維修三天內(nèi)回訪；其他項目維修一星期內(nèi)回訪。每月一次檢查入伙收費情況是否符合要求、規(guī)范。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 19 頁 公寓的服務管理 一、 業(yè)戶服務管理 入伙管理 （ 1） 向入伙業(yè)戶發(fā)出《房屋驗收單》、《住宅使用公約》、《住宅裝修責任書》、《業(yè)戶手冊》、《入伙須知》、《裝修指引》（符裝修申請表）、《委托服務項目》。 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 19 頁 1 每季度發(fā)放業(yè)戶評議表，了解服務質(zhì)量；小區(qū)中設置業(yè)戶聯(lián)系箱，每天定時開箱；設立投訴電話接受業(yè)戶的投訴；及時回訪業(yè)戶征詢意見，并反饋各有關(guān)服務管理部門。 （ 5）對回訪中發(fā)現(xiàn)的問題， 24 小時內(nèi)書面通知維修人員整改。 （ 6）管理處經(jīng)理負責審核產(chǎn)權(quán)清單 、租賃清單。對跌的臨時出入證作好登記并通知保安服務部。 （ 4）業(yè)戶服務部主管應在每月 5 日前把上月的有關(guān)業(yè)戶資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單送管理處文檔管理員簽收。 、設施維保服務管理 （ 1）目的：定期對房屋進行養(yǎng)護和維修，確保其處于安全正常使用狀態(tài)。 （ 4）工作程序：參照專業(yè)服務動作實務相關(guān)內(nèi)容。 （ 2）適用范圍：公寓供配電設備（設施）的維修保養(yǎng)工作。 （ 5）設備主管：每年參照專業(yè)服務運作實務相關(guān)內(nèi)容。 （ 2）下列人員進入公寓區(qū)域，需經(jīng)保安值班人員通過對講電話征得業(yè)戶同意后，方可登記放行。 2. 保安服務管理 （ 1）保安每天樓層 巡邏，發(fā)現(xiàn)情況按保安服務規(guī)定解決。 （ 4）發(fā)現(xiàn)消防設施異常和故障及時報維修，限時恢復正常。 （ 5）接班隊員在交班未清的情況下，應全面了解上一班保安工作，及時發(fā)現(xiàn)存在的問題并如實記錄，并向領班和管理處匯報。 （ 3）樓層 定時保潔，無堆積垃圾及物品，公寓各個場所應視情況分別設置垃圾桶，垃圾日產(chǎn)日清。 五、綠化服務管理 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 19 頁 1. 管理要求 （ 1）目的：通過綠化服務，對公寓各類綠化植物進行整理修剪、防蟲防病、施肥噴藥、防風防寒等養(yǎng)護管理，使小區(qū)綠地中的草坪、花卉、灌木、喬木等保持生長茂盛，綠意蔥蘢。 （ 3）草坪一般不允許入內(nèi)踐踏，栽培管理要求精細，應定期檢查。 （ 3）外來客進入公寓應進行登記，或征得業(yè)戶同意后放行。 （ 5）每天將接待記錄報主管，反饋給各部門的信息要落實反饋情況，并作好記錄。 （ 2）公寓物業(yè)管理處從機構(gòu)設置起就應根據(jù)專業(yè)服務相關(guān)緊急預案，結(jié)合公寓物業(yè)具體情況制訂出《水浸事故應急預案》、《治安事件應急預案》、《停水停電應急預案》、《火警事故應急預案》、《電梯故障應急預案》，配備必要的 物資，指定專人負責，做到防患于未然，隨時投入應急服務。物業(yè)管理公司必須盡可能給予滿足，“讓您更滿意”。 （ 2）招商：為了搞活延伸服務的資金投入，如購物、洗染、美發(fā)、餐飲等，可以通過招商方式吸引各行業(yè)到公寓區(qū)域內(nèi)設點服務。 （ 1）延伸服務收費按業(yè)戶需求具體內(nèi)容和業(yè)戶商定，采和契約式收費。是指物業(yè)管理公司在物業(yè)管理投標成功后，接管物業(yè)從事前期介